Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 сентября 2021 г. N 09АП-47759/21 по делу N А40-203016/2020

город Москва

22 сентября 2021 г.

Дело N А40-203016/20

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 сентября 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бондарева А.В., судей Панкратовой Н.И., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Воронкиным Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 11 июня 2021 года по делу N А40-203016/20 по иску Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) к ООО "ВЕРНИНА" (ИНН 7719179159, ОГРН 1037739628827)

о взыскании, об обязании

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Шахназарян Е.К. по доверенности от 18.12.2021 г. г.,

диплом N КЕ 13889 от 30.05.2012 г.;

от ответчика: Авдошин О.Н. по доверенности от 19.03.2021 г.,

диплом N Д-1 193532 от 26.06.1979 г.;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Вернина" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.05.2019 г. по 29.02.2020 г. в размере 1 266 353 руб. 72 коп., пени за период с 07.05.2019 г. по 29.02.2020 г. в размере 29 223 руб. 02 коп. расторжении договора аренды нежилого помещения от 10.12.2007 N 07-01019/07, выселении из нежилого помещения общей площадью 122,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Гарибальди, д. 8.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции истец в порядке ст. 49 АПК РФ заявил отказ от искового требования в част расторжения договора и выселении ответчика из занимаемого помещения. Отказ от иска в указанной части судом принят в соответствии со ст. 150 АПК РФ, производство по делу в указанной части прекращено.

Решением суда от 11.06.2021 г. в удовлетворении иска было отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт о взыскании задолженности и неустойки в заявленном ко взысканию размере.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения представителя истца и ответчика, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

При этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, правоотношения сторон возникли из договора от 10.12.2007 года N 07-01019/07, предметом которого является нежилое помещение общей площадью 122,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Гарибальди, д. 8.

Как указывает истец, за ответчиком числится задолженность по арендной плате за период с мая 2019 года по февраль 2020 года, включительно, составил 1 266 353 руб. 72 коп.

В соответствии с п.7.1. договора истец начислил пени за период с 07.05.2019 г. по 29.02.2020 г. в размере 29 223 руб. 02 коп.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Отказывая в удовлетворении искового требования в части взыскания задолженности по арендной плате и пени, суд первой инстанции исходил из следующего.

Пунктом 6.1. договора определено, что за объект аренды величина арендной платы определяется на основании действующих в городе Москве нормативов по установлению ставки арендной платы на дату заключения договора и не может быть снижена.

В соответствии с п.6.2. договора в редакции Дополнительного соглашения, в случае изменений условий, размера, порядка оплаты аренды ставка арендной платы считается измененной арендодателем в одностороннем порядке. В этом случае арендодатель направляет арендатору уведомление о том, что такое изменение произошло. Данное условие является обязательным для сторон и считается согласованным с даты, указанной в нормативном акте.

Истец, обращаясь с данным иском, рассчитал задолженность по арендной плате исходя из рыночной ставки арендной платы и коэффициентов-дефляторов за каждый год аренды.

Исследуя вопрос о размере арендной платы за спорный период, судом учтено, что в соответствии с п. 2.4 приложения к постановлению Правительства Москвы N 800-ПП от 25.12.2012 по действующим договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы и переданных в аренду субъектам малого предпринимательства, заключенным без проведения торгов, за исключением случаев, указанных в п. 1 настоящего постановления, ставка арендной платы определяется в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы по истечении шестимесячного срока с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления.

Судом установлено, что односторонняя сделка по изменению договора аренды, оформленные Уведомлениями ДГИ г. Москвы является незаконной, поскольку указанная в них величина арендной платы определена произвольно, не по результатам определения арендодателем рыночной величины арендной платы (решение Арбитражного суда города Москвы от 19.01.2017 по делу N А40-141228/16).

Согласно пункту 5 Приложения к Постановлению Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП ставка арендной платы субъектам малого предпринимательства устанавливается Правительством Москвы. В силу п. 2.4 Постановления Правительства Москвы N 800-ПП от 25.12.2012 г. "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящегося в имущественной казне г. Москвы" установлено, что по действующим договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы и переданных в аренду субъектам малого предпринимательства, заключенным без проведения торгов, за исключением случаев, указанных в пункте 1 настоящего постановления, ставка арендной платы определяется в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы с даты, указанной в соответствующем уведомлении Департамента городского имущества г. Москвы, но не ранее чем через два месяца с даты направления такого уведомления.

При этом, при изменении размера арендной платы по договорам аренды, заключенным с субъектом малого предпринимательства, требование о проведении оценки является обязательным.

Согласно положениям Постановления N 800-ПП (далее - постановление Правительства Москвы N 800-ПП) (в редакции постановления от 01.07.2016 г. N 386-П) с 1 января 2014 года имущественная поддержка в виде установления ставки арендной платы в размере 3500 рублей за кв. м в год (с 01.01.2017 - 4500 руб.) предоставлялась субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью до 300 кв. м, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов.

В случае если в соответствии с договорами аренды, заключенными без проведения торгов, арендная плата установлена по ставке, определенной в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы, имущественная поддержка предоставляется в порядке, предусмотренном пунктом 2.1 настоящего постановления.

При этом в п. 2.1 постановления Правительства Москвы N 800-ПП предусмотрено, что ставка арендной платы, указанная в пункте 1 настоящего постановления, устанавливается субъектам малого предпринимательства при условии представления в Межведомственную комиссию по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства (далее - Комиссия) отраслевым органом исполнительной власти города Москвы заключения о наличии оснований для предоставления данному субъекту имущественной поддержки, а также принятия Комиссией в порядке, установленном Правительством Москвы, решения о предоставлении имущественной поддержки в виде установления ставки арендной платы, указанной в пункте 1 настоящего постановления.

Согласно п. 5.1 Приложения N 1 к постановлению Правительства Москвы от 01 июля 2013 года N 424-ПП "О создании Межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства и внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы" в целях принятия Комиссией решения о предоставлении субъектам малого предпринимательства имущественной поддержки в виде применения минимальной ставки арендной платы за кв. м объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, установленной Правительством Москвы, субъекты малого предпринимательства в срок до 1 декабря текущего года направляют в Департамент городского имущества города Москвы или Комиссию обращение с приложением документов. Таким образом, субъекты малого предпринимательства вправе по своему усмотрению обратиться как в Департамент городского имущества города Москвы, так и в комиссию, при этом субъекты малого предпринимательства, осуществляющие бытовые услуги и не использующие труд инвалидов обязаны в срок до 01 декабря предоставить только договор аренды и обращение.

Согласно п. 1 постановления Правительства Москвы N 800-ПП от 25.12.2012 (в редакции действующей на дату заключения дополнительного соглашения от 27.09.2019) предоставлена имущественная поддержка в виде установления ставки арендной платы в размере 4 500 рублей за кв.м. в год, с 01.01.2020 г. в размере 4 750 руб. за кв.м в год субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью до 300 кв. м, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов (п. 1.1 постановления).

В соответствии с п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73) если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Доказательств несоответствия ответчика критериям, указанным в п. 1.1 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП, для предоставления льготной арендной ставки, не представлено.

Кроме того, судом установлено, что 05.02.2019 арендатор обратился в Департамент с заявлением о предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении арендованного им помещения.

Разногласия при заключении договора купли-продажи арендованного помещения урегулированы в судебном порядке (дело N А40-81506/19)

В соответствии с Постановлением N 800-ПП Обществу не требовалось обращаться в Межведомственную комиссию по вопросу предоставления имущественной поддержки, так как данный субъект малого предпринимательства подпадает к критериям пункта Постановления и к нему не предъявляются дополнительные требования, установленные пунктом 2.1 Постановления.

В соответствии с п. 20 постановления Пленума ВАС РФ N 73 если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление.

Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Между тем, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Условиями договора (в редакции дополнительного соглашения от 27.08.2019) стороны предусмотрели возможность изменения порядка начисления арендной платы в одностороннем порядке арендодателем в соответствии с разделом 6 договора и в иных случаях, установленными правовыми актами РФ и города Москвы.

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

Пункт 2 ст. 424 ГК РФ исключает возможность одностороннего изменения цены, установленной в договоре.

При таких обстоятельствах, установленная условиями дополнительного соглашением от ставка арендной платы применению не подлежат как противоречащие п. 1 Постановления Правительства Москвы N 800-ПП и нарушающие право Общества как субъекта малого предпринимательства на применение льготной ставки, установленной постановлением Правительства Москвы N 800-ПП.

Согласно п. 1 постановления Правительства Москвы N 800-ПП критерием для предоставления названной ставки добросовестным субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью до 300 кв. м, является аренда нежилого фонда по действующим договорам, заключенным без торгов.

Более того, только постановлением Правительства Москвы от 22.09.2020 N 1554-ПП "О внесении изменений в постановления Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. N 800-ПП и от 1 июля 2013 г. N 424-ПП" внесены соответствующие изменения в пункты 1 и 1 (1) Постановления N 800-ПП.

Предлагаемый истцом подход не соответствует установленным Законом N 209-ФЗ и Законом города Москвы N 60 принципам равной имущественной поддержки внутри одной группы субъектов малого предпринимательства, для которой такая поддержка предусмотрена (в данном случае арендаторы небольших помещений), обеспечения равных прав и возможностей при получении имущественной поддержки, противоречит требованиям антимонопольного законодательства, которым установлен запрет на создание органами государственной власти и органами местного самоуправления преимуществ каким-либо лицам и ограничений другим лицам внутри одной группы предпринимателей.

Таким образом, само по себе заключение Обществом и Департаментом дополнительного соглашения о продлении срока аренды в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ не исключило при определении размера арендной платы по договору применение положений Постановления N 800-ПП, в том числе пункта 1.1.

Поскольку по условиям Договора и дополнительного соглашения размер арендной платы определяется на основании действующих в Москве нормативов, корректируется арендодателем, может изменяться в одностороннем порядке путем направления арендодателем уведомления о том, что такое изменение произошло, наличие в указанном дополнительном соглашении условия об установлении рыночной ставки арендной платы не препятствует применению в спорный период льготной ставки арендной платы, установленной Правительством Москвы в пункте 1.1 Постановления Правительства Москвы N 800-ПП.

Департамент не представил доказательств, подтверждающих, что Общество в спорный период не соответствовало критериям, установленным для применения льготной ставки (утратило статус субъекта малого предпринимательства, превысило лимит площади арендуемого объекта, нарушало условия договора аренды, использовало помещение не по назначению).

Применение рыночной ставки арендной платы в спорный период с учетом положений законодательства о поддержке субъектов малого предпринимательства, толкования содержания в совокупности норм Постановления Правительства Москвы N 800-ПП в редакции, действовавшей до 01.01.2016, и Положения о Межведомственной комиссии, утвержденного Постановлением N 424-ПП, а также буквального содержания Постановления Правительства Москвы N 800-ПП в редакции, вступившей в действие с 01.01.2017, разъяснений, содержащихся в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", фактического поведения арендодателя в лице уполномоченных органов, не соответствует разумным ожиданиям арендатора - субъекта малого предпринимательства, добросовестно исполняющего условия договора аренды.

При этом аналогичный правовой подход содержится в Определениях Верховного суда Российской Федерации от 23 октября 2020 года по делу N 305-ЭС20-7258, от 23.10.2020 по делу N 305-ЭС20-4888.

В связи с этим Девятый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что ответчик имеет право на применение льготной ставки арендной платы в размере 4500 рублей за 1 кв. м в год в период с 01.01.2017 г. по 31.12.2019 г., с 01.01.2020 в размере 4750 руб. за 1 кв.м. в год.

Из представленного истцом информационного расчета усматривается, что у ответчика отсутствует задолженность по Договору по арендной плате за период с 07.05.2019 по 29.02.2020 и по неустойке, с учетом изложенных выше обстоятельств.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.05.2019 по 29.02.2020 в размере 1 266 353 руб. 72 коп и 29 223 руб. 02 коп. неустойки за период с 07.05.2019 по 29.02.2020.

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что заявитель не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены или изменению судебного акта, поскольку не могли повлиять на правильное по существу решение.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законный и обоснованный судебный акт. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции допущено не было.

Анализируя вышеизложенное в совокупности, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 11 июня 2021 года по делу N А40-203016/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Бондарев А.В.

Судьи

Панкратова Н.И. Савенков О.В.