Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 сентября 2021 г. N 12АП-7644/21 по делу N А12-11943/2021

г. Саратов

24 сентября 2021 г.

Дело N А12-11943/2021

Резолютивная часть постановления объявлена "23" сентября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен "24" сентября 2021 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никольского С.В.,

судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Власовой Т.С.,

при участии в судебном заседании:

-представителя общества с ограниченной ответственностью "Комлексстрой" - Голубинцевой М.В., действующей на основании доверенности от 06.02.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Облако" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 01 июля 2021 года по делу N А12-11943/2021,

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Облако" (ИНН 7709975899, ОГРН 5167746172072) к обществу с ограниченной ответственностью "Комлексстрой" (ИНН 3448034368, ОГРН 1053461049542) об уменьшении размера арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 19.04.2017 до 824 344 руб. 80 коп.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Облако" (далее также - истец, ООО "Облако") обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Комлексстрой" (далее - ответчик, ООО "Комлексстрой") в котором просит уменьшить размер арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 19.04.2017 за период с 01.04.2020 по 21.09.2020 до 824 344 руб. 80 коп., в том числе с 01.04.2020 по 30.04.2020 до суммы 144 621 руб. 90 коп., с 01.05.2020 по 30.05.2020 до суммы 144 621 руб. 90 коп., с 01.06.2020 по 30.06.2020 до суммы 144 621 руб. 90 коп., с 01.07.2020 по 31.07.2020 до суммы 144 621 руб. 90 коп., с 01.08.2020 по 31.08.2020 до суммы 144 621 руб. 90 коп., с 01.09.2020 по 21.09.2020 до суммы 101 235 руб. 30 коп.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 01 июля 2021 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец, не согласившись с принятым судебным актом, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обосновании доводов жалобы заявитель ссылается на то, что истец относится к субъектам предпринимательства осуществляющим деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики, соответственно имеет право на уменьшение размера ежемесячной арендной платы и на отсрочку ее уплаты. Кроме того, заявитель указывает, что ООО "Облако" не просило уменьшить до нуля размер арендной платы, а просило произвести ее уменьшение с учетом фактических затрат ответчика на содержание данного помещения, что полагает в данном случае учитывало бы баланс интересов обоих сторон договора.

В соответствии со ст. 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) ответчиком в материалы дела представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее, настаивал на законности принятого судебного акта.

Представители истца в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом путем направления почтовых извещений в порядке, предусмотренном статьей 123 АПК РФ, и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в соответствии с требованиями абзаца 2 части 1 статьи 121 АПК РФ.

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, основываясь на положениях статьи 156 АПК РФ, учитывая необходимость соблюдения срока рассмотрения апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть дело без участия представителя истца.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 АПК РФ.

Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и письменные возражения на неё, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 19.04.2017 г. между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения (далее - договор), согласно условиям которого ответчик (арендодатель) предоставляет истцу (арендатору) помещение, состоящее из нежилых помещений первого этажа и антресольного этажа общей площадью 2665,6 кв. м (1 этаж -комнаты с 1 по 42 общей площадью 1799,6 кв. м; антрельсольная часть на отм. 3,600 -комнаты с 1 по 41 общей площадью 778,1 кв. м; антрельсольная часть на отм. 7,200 - комнаты с 1 по 4 общей площадью 87,9 кв. м), расположенных в здании административно-производственного корпуса, литер Б, по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Землячки, Д. 94.

Согласно пункту 3.1. договор аренды заключается на срок 7 лет с 19.04.2017 г. по 18.04.2024 г.

В соответствии с пунктом 4.1 договора за пользование помещением арендатор ежемесячно выплачивает арендодателю арендную плату, которая состоит из постоянной и переменной части. Постоянная арендная плата составляет 1 365 300 руб., в том числе НДС, за все помещение в месяц, и выплачивается арендодателю не позднее 05 (пятого) числа каждого месяца (пункт 5.1 договора).

01.05.2019 г. стороны подписали дополнительное соглашение, согласно условиям которого в период с 01.05.2019 г. по 30.04.2020 г. размер постоянной арендной платы составлял 550 000 руб. в месяц.

Общество, указывая, что осуществляет деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения коронавирусной инфекции, ссылаясь на положения Закона N 98-ФЗ, обратилось с иском в суд.

Рассмотрев заявленные исковые требования, суд первой инстанции указал, что требование истца о снижении размера арендной платы в указанном размере действующими нормами не предусмотрено, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу, что в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

11.03.2020 г. Всемирная организация здравоохранения сообщила, что распространение коронавирусной инфекции (2019-nCoV) носит характер пандемии.

Постановлением Губернатора Волгоградской области от 15.03.2020 г. N 179 установлено, что распространение новой коронавирусной инфекции COVID-19 является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности в соответствии с Федеральным законом от 21.12.1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера", который является обстоятельством непреодолимой силы.

В соответствии с пунктами 14.1 постановления Губернатора Волгоградской области от 15.03.2020 г. N 179 и пунктом 6 Постановления Губернатора Волгоградской области от 27 марта 2020 г N 223 "О внесении изменения в постановление Губернатора Волгоградской области от 15 марта 2020 г. N 179 "О введении режима повышенной готовности функционирования органов управления, сил и средств территориальной подсистемы Волгоградской области единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" на территории Волгоградской области с 28.03.2020 г. временно приостановлено: проведение досуговых, развлекательных, зрелищных, культурных, физкультурных, спортивных, выставочных, просветительских, рекламных, и иных подобных мероприятий с очным присутствием граждан, а так же оказание соответствующих услуг, в том числе в парках культуры и отдыха, торгово-развлекательных центрах, на аттракционах и в иных местах массового посещения граждан; посещение гражданами зданий, строений, сооружений (помещений в них), предназначенных преимущественно для проведения мероприятий (оказания услуг), указанных в п. 6.1. названного пункта, в том числе ночных клубов (дискотек) и иных аналогичных объектов, кинотеатров (кинозалов), детских игровых комнат и детских развлекательных центров, иных развлекательных и досуговых заведений".

Ответчик указывает, что после введения ограничительных мер истец не обращался к ответчику с предложением заключить дополнительное соглашение на условиях, предусмотренных Федеральным законом от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Федеральный закон N 98-ФЗ). Предложения истца заключались лишь в освобождении его от постоянной части арендной платы на время действия ограничительных мер.

Частью 1 статьи 19 Федерального закона N 98-ФЗ установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (далее - Федеральный закон N 68-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 г., указано, что арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Из изложенного следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы и уменьшения ее размера, а не освобождением от уплаты арендных платежей в полном размере. Указанное положение обусловлено, в том числе, необходимостью обеспечения защиты прав добросовестных арендодателей, исполнивших свои обязанности по договору надлежащим образом.

Истец пояснил, что предложения истца о снижении до нуля размера арендной платы на период времени с 28.03.2020 г. до отмены ограничительных мер, в связи с невозможностью использования помещения, не соответствовали положениям Федерального закона N 98-ФЗ, в связи с чем не были приняты ответчиком.

Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 г. N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества" требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона N 68 -ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (далее соответственно - договор аренды, отсрочка).

Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.

Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г., начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

Таким образом, право на отсрочку уплаты арендной платы и на уменьшение ее размера на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели - арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

ООО "Комплексстрой" руководствуясь принципом добросовестности, а также в целях сохранения сложившихся арендных отношений, в письме от 25.06.2020 г. предложил ответчику рассмотреть предложение о предоставлении истцом отсрочки по уплате арендной платы в рамках Постановления Правительства РФоссийской Федерации от 03.04.2020 N 439. Однако ответчик в ходе переговоров настаивал на снижении размера арендной платы до нуля.

Ответчик обращает внимание на то, что истец за все время, начиная с даты введения ограничительных мер, не обращался к ответчику с просьбой о предоставлении ему отсрочки по уплате арендной платы на срок до 01.10.2020, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, и об уменьшении ее размера.

Не соответствует действительности утверждение истца о том, что ответчик произвел увеличение арендной платы.

В соответствии с условиями договора аренды постоянная арендная плата составляет 1 365 300, в том числе НДС, за все помещение в месяц.

Договор между истцом и ответчиком заключен 19.04.2017 г. Однако, уже 24.10.2017 г. по инициативе арендатора сторонами подписано дополнительное соглашение, по условиям которого постоянная арендная плата на период с 01.11. 2017 г. по 31.05.2018 г. включительно составляет 1 000 000 руб., в том числе НДС.

В соответствии с дополнительным соглашением от 16.07.2018 г. постоянная арендная плата на период с 01.11.2017 г. по 31.05.2018 г. включительно составила 1 000 000 руб., в том числе НДС.

С 01.05.2019 г. на основании дополнительного соглашения от 01.05.2019 г. в период с 01.05.2019 г. по 30.04.2020 г. размер постоянной арендной платы составлял уже 550 000 руб. в месяц.

Следовательно, арендодатель не повышал арендную плата, ее размер с 01.05.2020 г соответствует условиям заключенного договора, так как период на который распространяло своё действие дополнительное соглашение от 01.05.2019 г. закончился.

Утверждение истца о немотивированном отказе от подписания акта приема-передачи помещения также не соответствует материалам дела.

Посредством электронной переписки истец в адрес ответчика направил уведомление исх.N 2708 от 27.08.2020 г. ( т.1 л.д. 45) о досрочном расторжении договора аренды с 21.09.2020 г.

Однако, 21.09.2020 г. истец не осуществил демонтаж принадлежащего ему оборудования, в связи с чем осуществить передачу помещения не представилось возможным.

28.09.2020 г. посредством телефонного звонка ответчик был уведомлен о необходимости прибытия на объект для принятия помещения от арендатора.

28.09.2020 г. по прибытию на объект для принятия помещения представителем ответчика было установлено, что арендатором не было демонтировано и вывезено с объекта аренды принадлежащее ему имущество, также имеются недостатки помещения, образовавшиеся в результате деятельности арендатора.

По вопросу демонтажа оборудования и устранения недостатков представитель истца Павлов С.А. пояснил, что ни демонтажа оборудования, ни устранения недостатков больше производиться не будет.

При этом, он предоставил на подписание акт приема-сдачи (возврата) помещения от 29.09.2020 г., по тексту которого указано, что помещение передается в удовлетворительном состоянии и арендодатель ООО "Комплексстрой" не имеет претензий к арендатору по фактическому состоянию помещений и коммуникаций.

Не согласившись с принятием помещений при наличии недостатков и оставшегося имущества арендатора, представители арендодателя приступили к составлению акта осмотра помещения, после чего Павлов С.А., отказавшись присутствовать при осмотре и подписывать акт, покинул помещение.

Ответчик считает, что право ООО "Комплексстрой" не принимать помещение также предусмотрено условиями договора, в соответствии с которыми арендатор вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, уведомив при этом арендодателя о досрочном расторжении не менее, чем за 90 (девяносто) календарных дней до расторжения, с оплатой за это время всех предусмотренных договором платежей (в том числе, но не ограничиваясь, платежи за аренду помещения, за хранение имущества арендатора, охрана объекта).

При этом, арендатор обязан сдать помещение в удовлетворительном состоянии, то есть в состоянии, в котором он его принял при заключении договора аренды (с учетом естественного износа) (пункт 7.5 договора).

В нарушение указанного условия договора арендатор уведомил о расторжении договора датой до истечения срока в 90 календарных дней. В этом случае принятие помещения по акту является не обязанностью, а правом арендодателя.

Составленный акт осмотра помещений от 29.09.2020 г. был направлен в адрес истца с сопроводительным письмом, в котором арендатору предлагалось демонтировать и вывезти принадлежащее ему оборудование, устранить недостатки помещения.

Ответчик считает, что расчет, предоставленный арендатором не может быть основанием для уменьшения арендной платы.

Действительно ответчиком был предоставлен расчет расходов арендодателя на содержание недвижимого имущества, предоставленного в аренду истцу, который также был предоставлен в рамках рассмотрения Арбитражным судом города Москвы дела N 40-196758/20 по иску ООО "Комплексстрой" к ООО "ОБЛАКО" о взыскании задолженности по арендной плате.

В рамках рассмотрения указанного дела с ООО "Облако" в пользу ООО "Комплексстрой" взыскано 6 966 910 руб. долга по арендной плате, 348 345 руб.50 коп. пени. ООО "Облако" предоставлена рассрочка исполнения решения на 12 месяцев по оплате арендной платы с момента вступления решения суда в законную силу с ежемесячными платежами не менее 580 575 руб. 83 коп. То есть в спорный период истцу была предоставлена рассрочка.

В рамках настоящего спора истец просит суд дополнительно уменьшить размер арендной платы.

Однако, представленный расчет относится к внутренней деятельности арендатора и не может являться основанием для снижения арендной платы.

Затраты на содержания помещения (налоги, заработная плата и др.) не могут учитываться в качестве основания для снижения ( рассрочки) размера арендной платы.

Действующее законодательство не освобождает арендатора от обязанности оплачивать арендную плату.

Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы повторяют утверждения, которые являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции, получили соответствующую правовую оценку и обоснованно были отклонены.

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение принято судом на основании полного исследования фактических обстоятельств дела и правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его отмены не имеется.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 01 июля 2021 года по делу N А12-11943/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

С.В. Никольский

Судьи

Т.С. Борисова О.А. Дубровина