Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 сентября 2021 г. N 09АП-49328/21 по делу N А40-251806/2020

город Москва

22 сентября 2021 г.

Дело N А40-251806/20

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 сентября 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: Александровой Г.С.

судей: Проценко А.И., Левченко Н.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Гапоновым М.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Скай-Экспресс" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18 июня 2021 года по делу N А40-251806/20, принятое судьей Коршиковой Е.В.,

по иску ООО "Скай-Экспресс" (ОГРН 1137746608867)

к ООО "Парк развлечений" (ИНН 7708813020, ОГРН 1147746503750)

о признании договора аренды расторгнутым, обязании вернуть имущество, взыскании,

и по встречному иску ООО "Парк развлечений"

к ООО "Скай-Экспресс"

о взыскании задолженности, неустойки,

при участии в судебном заседании:

от истца: Федотова А.М. по доверенности от 12.03.2021, диплом ВСА 0299598 от 15.06.2007;

от ответчика: Ванюшкин Д.А. по доверенности от 20.04.2021, диплом КГ N 20065 от 10.07.2012;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Скай-Экспресс" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Парк Развлечений" (далее - ответчик) о признании предварительного договора аренды расторгнутым по соглашению сторон 17.07.2020 г., об обязании возвратить удерживаемое имущество (согласно перечня) на сумму 1.037.335 руб. 40 коп., взыскании суммы обеспечительного платежа в размере 2.424.664 руб., маркетингового платежа в размере 2.424.664 руб., неиспользованного авансового платежа в размере 1.232.880 руб., неосновательного обогащения в виде полученных денежных средств на оплату по заливке стяжки пола в размере 104.781 руб. 35 коп., денежных средств на оплату работы по установке витрин в размере 980.428 руб. 80 коп., стоимости капитального ремонта в размере 4.120.051 руб. 49 коп.

К совместному рассмотрению с первоначально заявленными требованиями принято встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Парк Развлечений" к Обществу с ограниченной ответственностью "Скай-Экспресс" о взыскании задолженности в размере 448.930 руб. 57 коп., неустойки в размере 35.507 руб. 04 коп. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 июня 2021 года, в удовлетворении первоначального искового заявления отказано, встречный иск удовлетворен в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска, отказе в удовлетворении встречного искового заявления.

Представитель заявителя апелляционной жалобы в судебном заседании доводы жалобы поддержал.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу в порядке ст. 262 АПК РФ, его представитель в суде апелляционной инстанции против доводов жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 22.05.2018 г. был заключен предварительный договор N 1д-18/18, в редакции дополнительного соглашения N1 от 22.05.2018 г., предметом которого является заключение в будущем договора аренды нежилого помещения N 1д-18, обозначенного в приложении N 1 к условиям основного договора, расположенного на 1 этаже Парка развлечений, строительство которого будет осуществлено на земельном участке с кадастровым номером 77:05:0002008:1075, расположенном по адресу: г. Москва, Нагатинская пойма, участок N 1.

Предмет, а также все иные существенные условия основного договора определяются приложением N 1 к предварительному договору. Указанное приложение является неотъемлемой частью предварительного договора.

Согласно п. 3.1 договора, предварительный договор считается заключенным с момента его подписания надлежаще уполномоченными представителями арендодателя и арендатора. Обязательства Сторон по Предварительному договору, связанные с заключением Основного договора и пользованием Арендатором Помещением, действуют до истечения 3 лет с даты подписания Предварительного договора или до даты подписания Сторонами Основного договора, в зависимости от того, что наступит раньше.

По условиям п. 2.5 договора, арендодатель передает арендатору помещение в пользование по акту приема-передачи помещения (приложение N 3 к договору) и обеспечивает ему допуск в помещение для производства подготовительных работ (работ по внутренней отделке помещения, оборудованию помещения внутренними витринами, внутренними инженерными системами, монтажу оборудования арендатора) не позднее чем за 45 календарных дней до даты официального открытия здания, а арендатор принимает помещение в пользование, производит подготовительные работы и обязуется начать осуществление в помещении коммерческой деятельности с даты официального открытия здания, о которой арендодатель уведомляет арендатора письменного не позднее чем за 1 месяц.

14.10.2019 г. помещения переданы арендатору по акту приема-передачи для производства подготовительных работ.

В соответствии со ст.4 стороны согласовали платежи по предварительному договору.

Как указывает истец, в рамках предварительного договора арендатором арендодателю перечислены денежные средства в размере 7.276.696 руб. 15 коп., в том числе в счет оплаты обеспечительного платежа в размере 2.424.664 руб. по платежному поручению N 193 от 25.05.2018 г.; маркетингового платежа в размере 2.424.664 руб. по платежному поручению N 243 от 06.07.2018 г.; оплату работ по заливке стяжки пола в размере 104.781 руб. 35 коп. по платежному поручению N 192 от 25.05.2018 г., N 96 от 06.11.2019 г.; авансового платежа в размере 1.232.880 руб. по платежному поручению N 27 от 25.02.2020 г.; платы за работу по установке витрин в размере 980.428 руб. 80 коп. по платежному поручению NN 194 от 25.05.2018 г., 26 от 21.02.2020 г.; платы за пропуск в помещение для производства подготовительных работ 109.278 руб. по платежному поручению N191 от 25.05.2018 г., N 97 от 06.11.2019 г. Также арендатором выполнены работы по капитальному ремонту (работы по монтажу кабеля, водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования) на общую сумму 4.120.051 руб. 49 коп.

Однако истец выполнение вышеуказанных работ не заказывал, их результат не принимал, результаты работ предназначались для ответчика, являющегося собственником нежилого здания, в котором находится спорное помещение

Результат работ является собственностью арендодателя, так как устанавливается в помещении, предназначенном для осуществления деятельности в торговом центре, стоимость работ в счет арендной платы не засчитывается, в связи с чем, со ссылкой на положения ст. ст. 572, 575 ГК РФ истец полагает, что п.п. 4.1.5, 4.1.6 предварительного договора аренды является недействительными (ничтожным) в силу ст. 168 ГК РФ.

Услуга по торжественному открытию здания не идентифицирована, маркетинговые мероприятия истцом не заказывались, перечень их не согласовывался.

Истец ссылается на то, что работы были выполнены истцом в период до окончания строительства и регистрации права собственности ответчика на здание, то есть ответчик приобрел право собственности на помещения уже с системами электроснабжения, водоснабжения и канализации, кондиционирования и вентиляции, с окончательной отделкой, результат соответствующих работ подлежит оплате и не является неотделимым улучшением помещений.

С 17 марта 2020 г. на основании Указа Мэра Москвы N 12-УМ" от 05.03.2020 г. (с последующими изменениями) доступ для сотрудников в здание был прекращен.

Таким образом, по причинам, не зависящим от истца, возможность осуществления коммерческой деятельности на предоставленных в рамках предварительного договора площадях, у арендатора отсутствовала.

09.07.2020 г. допуск арендатора в помещение прекращен (помещение опечатано), в связи с наличием задолженности. Деятельность до настоящего времени не возобновлена, доступ арендатора в помещение отсутствует, оборудование арендатора фактически удерживается арендодателем.

Истец направил в адрес ответчика 16.07.2020 г. уведомление об одностороннем отказе от предварительного договора со ссылкой на п. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций". Уведомление получено ответчиком 05.08.2020 г. Письмом исх. N790/20 от 11.08.2020 г. ответчик подтвердил согласие на расторжение предварительного договора, однако соглашение о расторжении заключено не было. Возражений о дате расторжения предварительного договора с 17.07.2020 г. не заявлено.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия от 06.08.2020 г., с требованием возврата оплаченных денежных средств, а также удерживаемого оборудования, оставлена без удовлетворения.

Поскольку оснований для удержания имущества арендатора, а также оплаченных денежных средств не имеется, истец обратился с настоящими требованиями в суд за защитой нарушенного права.

Возражая в удовлетворении иска, ответчик указал, что договор является заключенным, не противоречит действующему законодательству РФ, его условия согласованы сторонами. Услуги по организации проведения торжественного открытия Здания, услуги по организации допуска Арендатора в Помещение для производства подготовительных работ оказаны и приняты Ответчиком в соответствии с условиями Договора. Факт расторжения предварительного договора с 17.07.2020 года ответчиком не оспаривается.

Оценив представленные в дело доказательства, руководствуясь ст.ст. 153-154, 421, 429, 608-609 ГК РФ суд первой инстанции установил, что при заключении предварительного договора стороны выразили намерение в будущем заключить договор аренды помещения в строящемся здании, расположенном на земельном участке по адресу: г. Москва, Нагатинская пойма, участок N 1.

По условиям указанного договора, заключенного по правилам статьи 429 ГК РФ, его стороны кроме обязательств заключить основной договор в будущем предусмотрели и другие условия, в том числе обязательства по передаче, пользованию и оплате за пользование помещением.

Помещение передано арендатору 29.02.2020 г. по акту начала коммерческой деятельности, подписанному обеими сторонами, арендатор принял в пользование спорное помещение по акту до истечения срока, определенного для заключения договора аренды.

Приняв во внимание фактическое поведение сторон указанной сделки, а именно то, что своими действиями стороны приступили к исполнению договора с момента приема-передачи помещения по акту от 29.02.2020 г., т.к указанный договор подписан сторонами, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что с этой даты использование арендатором помещения осуществлялось на условиях, определенных в Приложении N 1 к Договору, то есть на условиях договора аренды.

Поскольку стороны фактически реализовали между собой арендные правоотношения, регулируемые как условиями предварительного договора, так и условиями договора аренды, суд правомерно доводы истца о том, что предварительный договор не повлек заключение основного договора, признал необоснованными.

Исходя из согласованных условий в п.6.2.2., п.6.2.3, п.6.5 договора арендатор был обязан осуществить подготовительные строительные работы для последующей коммерческой деятельности. Неотделимые улучшения и иные улучшения и изменения помещения, произведенные арендатором при расторжении Договора, остаются в собственности арендодателя.

В случае незаключения основного договора по любой причине платежи, указанные в пунктах 4.1 и 4.2 предварительного договора, возврату арендатору не подлежат, согласно п.9.5 договора.

На основании п. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" истцом в адрес ответчика направлено уведомление N 1 от 16.07.2020 г. об одностороннем отказе от договора.

Поскольку письмом от 11.08.2020 г. ООО "Парк Развлечений" уведомило арендатора об отсутствии возражений о расторжении предварительного договора, что по сути, свидетельствует о достижении сторонами соглашения о его расторжении с 17.07.2020 г. суд правомерно в удовлетворении требования по первоначальному иску о признании предварительного договора аренды расторгнутым по соглашению сторон 17.07.2020 г. отказал.

Отклоняя доводы истца, суд верно указал, что истец не доказал, что сделка была совершена под влиянием неблагоприятных обстоятельств, при этом арендатор не был лишен возможности при подписании соглашения, в случае несогласия с его условиями, действовать в соответствии с положениями гражданского законодательства, предусматривающими возможность заявить о возникших разногласиях и урегулирования их в судебном порядке.

В силу п.5.1 договора установлено, что арендодатель имеет право:

- приостанавливать оказание Арендатору коммунальных, эксплуатационных и прочих услуг, предусмотренных Предварительным договором, а также ограничивать доступ в Помещение в случае просрочки внесения Арендатором любых платежей на 5 (Пять) и более рабочих дней до момента полного устранения Арендатором соответствующих нарушений;

- удерживать находящееся в Помещении после прекращения Предварительного договора имущество в обеспечение обязательства Арендатора по внесению Платы за пользование Помещением и/или иных платежей по Предварительному договору.

Подготовительные строительные работы относятся к обязательству Арендатора и были необходимы для осуществления его последующей коммерческой деятельности. Арендатор обязан своевременно вносить соответствующий платежи и не нарушать условия Договора

Доказательств, подтверждающих внесения платы по организации допуска арендатора в помещение для производства подготовительных работ, переменной и дополнительной составляющих арендной платы в спорный период в полном объеме, материалы дела не содержат.

В связи с чем, суд признал действия ООО "Парк Развлечений" по удержанию имущества в качестве обеспечения в соответствии положению п. 1 ст. 359 ГК РФ.

В соответствии с Указом Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ (ред. от 02.04.2020) "О введении режима повышенной готовности" (вместе с "Перечнем непродовольственных товаров первой необходимости", "Перечнем парков культуры и отдыха, музеев-заповедников, музеев-усадеб, иных территорий общего пользования", "Перечнем заболеваний, требующих соблюдения режима самоизоляции") деятельность Парка была остановлена.

Из представленной в дело переписке сторон следует, что арендодатель уведомлял арендатора о приостановке деятельности Парка, а также о последующем продлении режима ввиду пандемии до 11.05.2020 г.

Письмом от 10.07.2020 г. N 659/20-исх.ПР арендодатель уведомил арендатора о возобновлении деятельности ввиду снятия ограничений и необходимости осуществления со стороны арендодателя коммерческой деятельности.

При этом, арендная плата и иные предусмотренные договором платежи в период март-май 2020 г. арендатору не начислялись, в связи с чем, в действиях ответчика отсутствуют признаки недобросовестности при заключении и исполнении договора.

Учитывая установленные обстоятельства, суд правомерно в удовлетворении требований по первоначальному иску полностью отказал.

Истец по встречному иску указал, что исходя из согласованных условий в п.4.1.4, п.4.2.1, п. 4.2.1.1, п. 4.2.1.2., п.4.2.1.3, и п.4.2.1.4, ответчик в нарушение принятых обязательств оплату переменной, дополнительной составляющих арендной платы, услуг по организации допуска арендатора в помещение за период 01.06.2020 - 17.07.2020 года в полном объеме не произвел, в связи с чем за ним образовалась задолженность на сумму 448.930 руб. 57 коп.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств внесения платежей за указанный истцом период на условиях установленных договором, суд первой инстанции правомерно требование истца по встречному иску удовлетворил на основании ст.ст. 309 и 310, 614 ГК РФ.

В связи с нарушением арендатором принятых на себя обязательств сроков внесения платы за услуги по организации допуска арендатора в помещение для производства работ, истцом, в соответствии со ст. 330 ГК РФ и п. 8.8 договора, начислена неустойка в размере 1% от платы за пользование помещением в год, но не менее 10.000 руб., за каждый факт нарушения в размере 35.507 руб. 04 коп. за период с 01.03.2020 г. по 16.03.2020 г.

Удовлетворяя требование о взыскании неустойки, суд первой инстанции руководствовался условиями договора и ст. 330 ГК РФ, установив факт просрочки, проверив расчет истца по встречному иску, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика сумму неустойки в заявленном размере. Оснований для освобождения от ответственности, а также для снижения суммы неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ, суд не усмотрел.

Апелляционный суд соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, у апелляционного суда не имеется.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой судом доказательств.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, которым дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, в связи с чем, апелляционная жалоба по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 4, 9, 49, 65-66, 110, 132, 176, 266-268, п.1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый Арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 июня 2021 года по делу N А40-251806/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Александрова Г.С.

Судьи

Проценко А.И. Левченко Н.И.