Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 сентября 2021 г. N 09АП-51104/21 по делу N А40-55998/2021

г. Москва

23 сентября 2021 г.

Дело N А40-55998/21

Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 сентября 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи И.В.Бекетовой,

судей:	С.Л.Захарова, В.А.Свиридова,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Б.В.Хмельницким,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по г. Москве

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 24.06.2021 по делу N А40-55998/21

по заявлению ООО "Ниверс" (ОГРН: 1197746676555)

к Управлению Росреестра по г.Москве (ОГРН 1097746680822)

о признании незаконным и отмене решения,

при участии:

от заявителя:	Шилина М.С. по дов. от 14.07.2021;
от заинтересованного лица:	Мацота Н.Э. по дов. от 11.01.2021;

УСТАНОВИЛ:

ООО "Ниверс" (далее также - общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по г.Москве (далее также - Управление) о признании незаконными и отмене решений от 03.03.2021 N КУВД-001/2020-25574228/2 и N КУВД-001/2020-25574396/2.

Решением суда от 24.06.2021 заявление общества удовлетворено.

С таким решением суда не согласилось Управление и обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой.

В отзыве на апелляционную жалобу общество с доводами апелляционной жалобы не согласилось, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Управления поддержал доводы жалобы, представитель общества поддержал обжалуемое решение суда.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены апелляционной инстанцией в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Срок обжалования, установленный частью 4 ст. 198 АПК РФ, обществом не пропущен.

Апелляционный суд, выслушав представителей сторон, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, полагает, что обжалуемое решение подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "Ниверс" является собственником следующих объектов недвижимости:

-помещение, 9397,9 кв.м., кадастровый номер 77:09:0005004:9138, расположенное по адресу: г Москва, пр-кт Ленинградский, д 47, строение 2;

-здание, 9749,2 кв.м., кадастровый номер 77:09:0005004:1094, расположенное по адресу: Москва, пр-кт Ленинградский, д 47, строен 3 (далее - "Объекты недвижимости"),

а также ООО "Ниверс" арендует следующие земельные участки, на которых расположены Объекты недвижимости:

-земельный участок, 5 308 кв.м., кадастровый номер 77:09:0005004:89, расположенный по адресу: г Москва, пр-кт Ленинградский, д 47, строение 2;

-земельный участок, 4 102 кв.м., кадастровый номер 77:09:0005004:78, расположенный по адресу: г Москва, пр-кт Ленинградский, д 47, строение 3 (далее - "Земельные участки").

11.09.2020 ООО "Ниверс" заключило с АО "Альфа-Банк" договор об ипотеке N 02FN6Z002, в соответствии с условиями которого объекты недвижимости и права аренды Земельных участков передаются в залог АО "Альфа-Банк".

25.09.2020 ООО "Ниверс" совместно с АО "Альфа-Банк" подали заявления о регистрации ограничений прав на объект недвижимости и обременении объекта недвижимости N MFC-0558/2020-460562-1 и MFC-0558/2020-460078-1 в целях регистрации ипотеки на Объекты недвижимости (далее - "Основное регистрационное дело").

24.11.2020 ООО "Ниверс" совместно с АО "Альфа-Банк" подали заявления о регистрации ограничений прав на объект недвижимости и обременении объекта недвижимости в целях регистрации ипотеки на права аренды земельных участков (далее - "Заявления на регистрацию ипотеки прав аренды"). При подаче Заявлений на регистрацию ипотеки прав аренды заявителями была сделана ссылка на Основное регистрационное дело, поскольку именно в Основное регистрационное дело были сданы оригиналы договоров ипотеки, иные документы.

03.12.2020 Управление Росреестра по Москве приостановило регистрационные действия по заявлениям на регистрацию ипотеки прав аренды на срок до 03.03.2021, о чем направило в адрес ООО "Ниверс" уведомления о приостановлении государственной регистрации прав N КУВД-001/2020-25574228/1 и N КУВД-001/2020-25574396/1.

03.03.2021 Управление Росреестра по Москве отказало в государственной регистрации прав.

Основанием для отказа явилось то, что в представленном в Управление Росреестра по Москве Договоре об ипотеке N 02FN6Z002 от 11.09.2020 имеются подписи не оговоренных лиц (без указания соответствующих полномочий данных лиц, а также реквизитов документов, подтверждающих такие полномочия, которые в свою очередь, в Управление не представлены, а также не представлено уведомление Департамента городского имущества города Москвы (представителя города Москвы, собственника заявленных земельных участков), подтверждающее исполнение залогодателем требований Закона об ипотеке и Земельного кодекса РФ.

Не согласившись с вышеуказанными отказами, общество обратилось с заявлением в суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Суд первой инстанции верно установил, что в договоре об ипотеке N 02FN6Z002 от 11.09.2020 отсутствуют какие-либо подписи неустановленных лиц. Подписывающие договор лица и их полномочия оговорены в преамбуле договора, они же подписали договор и место сшивки.

Также судом первой инстанции был обосновано отклонен довод Управления Росреестра по Москве о необходимости предоставления уведомления Департамента городского имущества города Москвы (представителя города Москвы, собственника заявленных земельных участков), подтверждающего исполнение залогодателем требований Закона об ипотеке и Земельного кодекса РФ:

Согласно п.9.ст.22 ЗК РФ: при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Согласно п.1.1 ст.62 Закона об ипотеке если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Суд указал, что залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Как указано в п.16. Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п.1,2 ст.10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Таким образом, ООО "Ниверс" обязано уведомить арендатора о заключении договора ипотеки после его государственной регистрации, поскольку до государственной регистрации договор не считается заключенным, а сделка совершенной.

Исходя из вышеизложенного, а также учитывая разъяснения, изложенные в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" положения главы XI Закона об ипотеке, включая положения указанного пункта, определяют особенности ипотеки земельных участков в отличие от главы XII Закона, устанавливающей особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений. Поэтому установленное в пункте 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Поскольку в данном случае ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, пункт 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке к такому договору не применяется.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к венному выводу, что отсутствие уведомления залогодателем собственника земельного участка, переданного в долгосрочною аренду и не являющегося самостоятельным предметом ипотеки, не может являться основанием для отказа в регистрационных действиях.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что требования общества подлежат удовлетворению ввиду наличия оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 201 АПК РФ.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, связанные с иной оценкой доказательств и иным толкованием норм материального права, не опровергают правильные выводы суда.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы уже были предметом судебного разбирательства в суде первой инстанции, им была дана соответствующая правовая оценка, и оснований для переоценки выводов суда не имеется.

Учитывая изложенное, арбитражный апелляционный суд считает обжалуемое решение суда первой инстанции законным и обоснованным, принятым по представленному и рассмотренному заявлению, с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену судебного акта, судебной коллегией не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 24.06.2021 по делу N А40-55998/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

И.В. Бекетова

Судьи

С.Л. Захаров В.А. Свиридов