Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 сентября 2021 г. N 09АП-49251/21 по делу N А40-319620/2019

город Москва

27 сентября 2021 г.

Дело N А40-319620/19

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 сентября 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бондарева А.В., судей Савенкова О.В., Панкратовой Н.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Гапоновым М.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

Департамента городского имущества г. Москвы, ООО "Камея Стайл"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 18 июня 2021 года

по делу N А40-319620/19,

по иску ООО "Камея Стайл"

к Департаменту городского имущества г. Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Володский А.В. по доверенности от 28.10.2019 г.,

диплом Е N 507686 от 30.06.2010 г.;

от ответчика: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

ООО "Камея Стайл" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласия, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 140,10 кв.м. (1 этаж, ном. XVIII, комн. 1-5, 5а, 6-10), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Большая Академическая, д. 75, корн. 2, кадастровый номер: 77:09:0003019:3688, установив спорные условия договора в следующей редакции: - пункт 3.1 договора: "Цена Объекта составляет 8 975 000 руб. 00 коп. в соответствии с экспертным заключением, выполненным ООО "Лаборатория независимой оценки "Болари", с учетом стоимости вычета неотделимых улучшений на сумму 4 746 000 руб. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется". - пункт 3.4 договора: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 25 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 149 583 руб. 33 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта".

Решением суда от 18.06.2021 г. постановлено урегулировать разногласия, возникшие между ООО "Камея Стайл" и Департаментом городского имущества города при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 140,10 кв.м. (1 этаж, пом. XVIII, комн. 1-5, 5а, 6-10), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Большая Академическая, д. 75, корп. 2, с кадастровым номером 77:09:0003019:3688, изложив спорные пункты договора в следующей редакции: п. 3.1. "Цена объекта составляет 13 721 000 (тринадцать миллионов семьсот двадцать одна тысяча) рублей в соответствии с результатом судебной экспертизы, проведенной ООО "Лаборатория независимой оценки "Болари". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется". п. 3.4. "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 25 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 228 683 (двести двадцать восемь тысяч шестьсот восемьдесят три) рубля 33 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта". Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, в иске отказать.

Не согласившись с принятым по делу судебный актом, истец и ответчик обратились с апелляционными жалобами.

Истец просит обжалуемое решение суда изменить, полагает, что стоимость имущества подлежит уменьшению в размере стоимости неотделимых улучшений.

Ответчик не согласен с размером выкупной стоимости, определенной на основании судебной оценки.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал по основаниям, в ней изложенным.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен. Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствии указанного лица.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения представителя истца, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

При этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, правоотношения сторон возникли из договора аренды от 12.07.2017 N 00-00291/17, предметом которого является нежилое помещение общей площадью 140,10 кв.м. (1 этаж, ном. XVIII, комн. 1-5, 5а, 6-10), расположенное по адресу: г. Москва, ул. Большая Академическая, д. 75, корп. 2, кадастровый номер: 77:09:0003019:3688.

24.07.2019 истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы за предоставлением государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении нежилого помещения, общей площадью 140,10 кв.м. (1 этаж, ном. XVIII, комн. 1-5, 5а, 6-10), расположенное по адресу: г. Москва, ул. Большая Академическая, д. 75, корп. 2, кадастровый номер: 77:09:0003019:3688.

Ответчиком в адрес истца было направлено письмо N 33-5-83789/19-(0)-4 от 17.09.2019 г. с приложением проекта договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), общей площадью 140,10 кв.м. (1 этаж, ном. XVIII, комн. 1-5, 5а, 6-10), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Большая Академическая, д. 75, корп. 2, кадастровый номер: 77:09:0003019:3688 по цене 17 460 000 руб.

Истец 28.10.2019 направил в адрес ответчика экземпляры договора купли-продажи, подписанные с протоколом разногласий, протокол разногласий и копию Отчета об оценке с сопроводительным письмом.

Согласно Отчету об оценке N 112/2019-0 от 21.10.2019 г., выполненного ООО КГ "ПраймАудит", рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 7 819 190 рублей без учета НДС.

Кроме того, как указывает истец, арендатором были произведены неотделимые улучшения на общую сумму 4 515 822 руб. 06 коп., что подтверждается договорами подряда и платежными документами, представленными в материалы дела.

Согласно расчету истца, цена объекта составляет 3 303 367 руб. 94 коп. Ответчик письмом от 08.11.2019 исх. N 33-5-83789/19-(0)-6 отказался от подписания договора купли-продажи на условиях, изложенных в Протоколе разногласий, в связи с чем истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

В соответствии с совокупностью ст. ст. 125, 215 ГК РФ, Положения "О Департаменте городского имущества города Москвы" утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 N 99-ПП, ответчик является органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представляет имущественные интересы города Москвы.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со ст. 3 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона N 209-ФЗ от 24.07.2007 "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Согласно п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Из п. п. 1, 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" следует, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение недвижимого имущества в льготном порядке только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества.

При этом имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) пользовании такого субъекта в течение двух или более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды, а не на иных условиях.

Согласно ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 указанного Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно п. 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектами малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

При таких обстоятельствах на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все условия, предусмотренные положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ были соблюдены истцом.

В силу ч. 4 ст. 9 Закона N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 г. N 199-ПП утвержден Административный регламент предоставления государственной услуги города Москвы "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы".

Данным регламентом установлен порядок предоставления государственной услуги.

Заявитель, соответствующий установленным ст. 3 Закона N 159-ФЗ требованиям, направил надлежаще оформленную заявку на выкуп недвижимого имущества с приложением необходимых документов, определенных положениями Административного регламента.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, а также условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Указанное заключение соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не содержит противоречий, отсутствуют основания для признания представленной оценки недостоверной.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 16.06.2020 назначена судебная экспертиза.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы: 1) Какова рыночная стоимость нежилого помещения, по адресу: г. Москва, ул. Большая Академическая, д. 75, корп. 2, общей площадью 140,10 кв. м. по состоянию на 24.07.2019 года? 2) Какие из выполненных работ по ремонту объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Большая Академическая, д. 75, корп. 2, отраженные в представленных документах, являются неотделимыми улучшениями? 3) Какова рыночная стоимость, установленных при ответе на вопрос неотделимых улучшений, произведенных на объекте недвижимости, с учетом амортизации по состоянию на 24.07.2019 года?

Согласно экспертному заключению ООО "Лаборатория независимой оценки "Болари" N А40-319620/19-61-2405 от 20.01.2021 г. рыночная стоимость нежилого помещения, по адресу: г. Москва, ул. Большая Академическая, д. 75, корп. 2, общей площадью 140,10 кв. м. по состоянию на 24.07.2019 года составляет 13 721 000 рублей. Анализ работ, произведенных в нежилом помещении общей площадью 140,10 кв. м. (этаж 1, XVIII, комн. 1-5, 5а, 6-10), расположенном по адресу: г. Москва, ул. Большая Академическая, 175, корп. 2, информация о которых приведена в материалах дела и подтверждена платежными поручениями, позволяет сделать вывод о том, что по своему характеру и совокупности они относятся к неотделимым улучшениям. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных на объекте недвижимости, с учетом амортизации на 24.07.2019 года составляет (округленно): 3 955 000 рублей без учета НДС, 4 746 000 руб. с учетом НДС.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, заявленные исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В силу пункта 3.1. ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Пунктом 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В нормах ст. 445 ГК РФ определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон.

В соответствии со ст. 131 АПК РФ ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований.

При таких обстоятельствах, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

Вместе с тем реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Согласно ст. 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

При таких обстоятельствах, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям ВАС РФ, изложенным в п. 2 Информационного письма от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями ст. ст. 82 - 87 АПК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

На основании ч. 2 ст. 64, ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

При оценке заключения эксперта судом учитывалось, что для расчетов экспертом исследовались местоположение объекта, его количественные и качественные характеристики, проводился анализ рынка, к которому относится объект исследования.

Доводы Департамента о несогласии с ценой, а также с методикой расчетов, использованных экспертом, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, не представлено, в выводах эксперта суд противоречий не усмотрел.

Доводы Общества рассмотрены судебной инстанцией, признаются несостоятельными.

Согласно пункту 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В соответствии с п. 2.5.12 данного положения, согласие Департамента городского имущества города Москвы на производство неотделимых улучшений подлежит оформлению дополнительным соглашением к соответствующему договору о передаче объекта нежилого фонда пользователю или решением собственника в отношении объектов, переданных государственным унитарным предприятиям и учреждениям города Москвы.

Суд апелляционной инстанции полагает необходимым отметить, что требование о получении согласия на проведение переустройства помещения арендодателя было предусмотрено не только договором аренды, но и пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Указанное согласие не было получено истцом в установленном законом порядке.

Исходя из буквального толкования письма Департамента (л.д. 41 т.1) суд не усматривает согласия арендодателя на производство переоборудования помещения, а лишь указывает осуществление работ в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП.

Данное письмо ответчика не может быть расценено как юридическое согласие арендодателя на создание неотделимых улучшений.

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что заявители не доказали обоснованность доводов апелляционной жалобы.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законный и обоснованный судебный акт. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции допущено не было.

Анализируя вышеизложенное в совокупности, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта суда первой инстанции.

По правилам ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 июня 2021 года по делу N А40-319620/19 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Бондарев А.В.

Судьи

Савенков О.В. Панкратова Н.И.