Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 сентября 2021 г. N 10АП-18246/21 по делу N А41-30567/2021

г. Москва

29 сентября 2021 г.

Дело N А41-30567/21

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 сентября 2021 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Марченковой Н.В.

судей Пивоваровой Л.В., Погонцева М.И.

при ведении протокола судебного заседания Колтан А.В.,

при участии в заседании:

от Администрации городского округа Химки Московской области - Кичула В.В. по доверенности от 30.12.2020 года;

от ООО "Визави" - Маляренко Д.А. по доверенности от 22.01.2021 года;

от Министерство имущественных отношений Московской области - не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Химки Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 30 июля 2021 года по делу N А41-30567/21,

по иску Администрации городского округа Химки Московской области к ООО "Визави" о расторжении договора аренды земельного участка,

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в суд с заявлением к ООО "Визави" со следующими требованиями:

1. Расторгнуть Договор аренды от 13.04.2009 N ЮА-49, заключенный с ООО "ВИЗАВИ" в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020802:11.

2. Обязать ООО "ВИЗАВИ" вернуть Администрации городского округа Химки Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020802:11, площадью 54 525 кв.м, по адресу: Московская область, Химки, микрорайон Клязьма-Старбеево, квартал Клязьма в соответствии со статьей 622 ГК РФ в том состоянии, в котором он его получил.

Решением Арбитражного суда Московской области от 20 июля 2021 года по делу N А41-30567/21 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статье 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт.

Представитель ООО "Визави" возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя Министерства имущественных отношений Московской области, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалы дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка N ЮА-49 от 13.04.2009 г. Предмет договора - земельный участок с кадастровым номером 50:10:020802:11, площадью 54 525 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства и эксплуатации многофункционального административно- офисного центра и апартаментов, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, микрорайон Клязьма-Старбеево, в районе квартала Клязьма.

Согласно п. 4.4.2 договора аренды арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

В целях проверки использования спорного земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, администрацией произведен акт осмотра земельного участка от 21.01.2021 г., из которого следует, что территория земельного участка не огорожена, доступ не ограничен. На земельном участке расположено одноэтажное здание, не обладающее признаками капительного строительства, трансформаторная станция, опора линии электропередач. Большая часть участка покрыта древесно-кустарниковой растительностью.

В соответствии с п. 6.3 договора аренды земельного участка настоящий договор может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ по основаниям, указанным в п. 4.1.1. договора путем направления арендатору соответствующего уведомления заказным письмом с уведомлением о вручении.

Полагая, что по истечении 12 лет с момента заключения договора аренды ответчик не только не завершил, но и не приступал к освоению арендуемого земельного участка в соответствии с его целевым назначением, что является существенным нарушением условий договора аренды, а также в соответствии с условиями договора основанием для его досрочного расторжения, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно исходил из нижеследующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Правоотношения сторон регулируются главой 34 ГК РФ,

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

На основании пунктов 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Как верно установлено судом первой инстанции, спорный земельный участок предоставлен в аренду ответчику для строительства и эксплуатации многофункционального делового центра и апартаментов.

Также согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, среди прочего, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

В силу пункта 1 статьи 46 названного Кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 указанной статьи наряду с названными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Кодекса.

Так, в силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 названного Кодекса право пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 N 18-КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020802:11 предоставлен в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Химки Московской области от 27.12.2017 (далее - "ПЗЗ Химок") земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020802:11 расположен в территориальной зоне комплексного устойчивого развития территории КУРТ-34.

Для целей комплексного развития территории и определения условий использования земельного участка, предоставленного ответчику на основании Договора аренды, в ноябре 2015 года по инициативе ответчика в целях реализации инвестиционного проекта по строительству на арендуемых ответчиком двух земельных участках жилого комплекса с сопутствующей инфраструктурой и обеспечения участия ответчика в решении социально-значимых и экономических задач городского округа Химки было заключено Соглашение о реализации инвестиционного проекта от 26.11.2015 (внесено в Реестр соглашений Министерства строительного комплекса Московской области под учетным N 70с/10-16 от 19.10.2016, Приложение N 10), действующее в редакции Дополнительного соглашения N1 от 26.09.2016 (далее - "Дополнительное соглашение N1", Приложение N11) и Дополнительного соглашения N2 от 09.10.2018 (Приложение N12) (далее - "Инвестиционное соглашение").

Инвестиционным соглашением по инициативе истца с учетом требований земельного и градостроительного законодательства и законодательства об инвестиционной деятельности были определены и конкретизированы условия использования ответчиком земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020802:11, в том числе уточнены этапы, сроки и иные обязательные условия для осуществления капитального строительства при использовании участка, а также установлены обязательства ответчика, как инвестора, обеспечить передачу истцу, как арендодателю, определенной доли общей площади помещений во вновь построенных на земельных участках объектах.

Таким образом, с учетом регулирования, предусмотренного статьями 4, 6-8 и 10.1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", условия Договоров аренды должны применяться с учетом положений Инвестиционного соглашения.

В связи с заключением Инвестиционного соглашения, ответчиком были предприняты необходимые меры в целях разработки Проекта планировки для последующего получения разрешений на строительство.

Вопросы выдачи ответчику разрешения на строительство жилого комплекса с объектами инфраструктуры на арендуемых Земельных участках были рассмотрены 24.05.2016 на заседании Градостроительного совета Московской области и приняты к реализации, что подтверждается Выпиской из Протокола N 17 заседания Градостроительного совета Московской области от 24.05.2016.

По инициативе ответчика Распоряжением Минстроя Московской области от 15.06.2016 N П63/1774 "О подготовке проекта планировки территории по адресу Московская область, г.о. Химки, мкр. Клязьма-Старбеево, квартал Клязьма" в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - "ГрК РФ") в целях обеспечения устойчивого развития территорий ответчику было разрешено подготовить проект планировки территории в соответствии с показателями, ранее утвержденными решением Градостроительного совета Московской области.

В период 2016-2018 г.г. ответчик обеспечил проведение необходимых подготовительных и проектных работ, разработку документации по планировке территории, включающей арендуемые Земельные участки, был подготовлен Проект планировки территории "Жилого комплекса с нежилыми помещениями, пристроенным дошкольным учреждением на земельных участках с кадастровыми номерами 50:10:0020802:8, 50:10:0020802:11 по адресу: Московская область, г.о. Химки, мкр. Клязьма-Старбеево, квартал Клязьма".

В отношении разработанного Проекта планировки в марте 2017 года были проведены публичные слушания и подготовлено Заключение о результатах публичных слушаний, утвержденное Заместителем Главы Администрации городского округа Химки Московской области.

Ответчик неоднократно обращался в уполномоченные органы государственной власти Московской области в целях согласования и утверждения Проекта планировки (письмо в Министерство строительного комплекса Московской области исх. N 3 - 17/09.18 от 17.09.2018, письмо в Министерство жилищной политики Московской области Федотовой И.А исх. N17-01/01.19 от 17.01.2019). Кроме того, ответчик неоднократно подавал заявления об утверждении документации по планировке территории, в установленном порядке осуществлял доработку и внесение в Проект планировки изменений и дополнений.

26.03.2020 общество обратилось в Министерство жилищной политики Московской области с заявлением N Р00303-20ВХ/УППТ о принятии решения об утверждении Проекта планировки.

Решением от 22.05.2020 N 0341-20ИСХ/УППТ Министерство жилищной политики Московской области отклонило Проект планировки и отправило его на доработку. Как следует из Решения от 22.05.2020, отклонение Проекта планировки обусловлено причинами, за которые ответчик не отвечает, включая ненадлежащее исполнение истцом как органом местного самоуправления обязательств, вытекающих из Инвестиционного соглашения.

18.06.2020 истец направил ответчику на согласование предложение о заключении дополнительного соглашения к Инвестиционному соглашению с проектом Дополнительного соглашения N 3.

Ответчик, начиная с 2013 года, вел работы по освоению арендуемого Земельного участка, обеспечивал очистку территории от мусора. По заказу ответчика проведены инженерные изыскания для подготовки проектной документации, получены технические условия на присоединение к сетям инженерного обеспечения, выполнены работы по очистке территории, отдельные работы по технологическому присоединению и проложены кабельные линии, разработана проектная документация для строительства жилого комплекса. В отношении проектной документации получены положительное заключение экспертизы N 50-1-4-0140-15 от 23.03.2015 и положительное заключение экспертизы N 50-1-1-2-0184-16 от 11.03.2016.

Фактические обстоятельства, связанные с деятельностью ответчика по освоению, в том числе, Участка-11 в соответствии с Инвестиционным соглашением и Договором аренды N ЮА-49, уже были предметом изучения и получили правовую оценку в рамках судебного разбирательства по делу N А41 -42424/2020.

В рамках дела N А41-42424/2020 судом было установлено, что отсутствуют доказательства выполнения самим истцом мероприятий, предусмотренных Инвестиционным соглашением и нормами ГрК РФ, в части градостроительного зонирования, предоставления необходимых согласований, которые бы сделали возможным утверждение разработанного ответчиком Проекта планировки. В результате ответчик оказался лишен возможности получить в установленном порядке разрешение на строительство и обеспечить дальнейшую реализацию Инвестиционного соглашения, приступив к проведению строительных работ на арендуемых Земельных участках.

Как верно установлено судом первой инстанции, данные обстоятельства являются доказательствами принятия со стороны арендатора мер по освоению земельного участка для дальнейшего его использования по целевому назначению.

Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что со стороны ответчика отсутствуют существенные нарушения условий договора, задолженности по арендной плате арендатор не имеет. Доказательств того, что ответчик своими действиями ухудшает качество переданного в аренду земельного участка истцом в материалы дела также не представлено. Ответчиком предпринимаются действия по освоению земельного участка и он заинтересован в сохранении арендных отношений, соответственно, отсутствуют существенные нарушения условий договора со стороны ответчика.

Договор аренды не содержит указания на срок, в течение которого должно быть произведено строительство.

С учетом длительного срока действия договора аренды (49 лет), расторжение договора по заявленным в иске основаниям не соответствует балансу интересов сторон.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что требования в данной части удовлетворению не подлежат.

Заявитель апелляционной жалобы в обоснование своих требований о расторжении Договора аренды N ЮА-49 и об обязании возвратить Участок-11 ссылается на нарушение ответчиком обязательств по Инвестиционному соглашению и на истечение предельного срока реализации инвестиционного проекта и завершения строительства на спорном Участке-11 - III квартал 2020 года.

Данные доводы подлежат отклонению с учетом обстоятельств, установленных в порядке ст. 69 АПК РФ вступившими в законную силу судебными актами по делам N А41-42424/2020 и N А41-30574/2021

Кроме того, заявитель апелляционной жалобы ссылается на получение истцом 05.08.2021 претензии ответчика "с требованием незамедлительного расторжения спорного договора аренды" (далее - "Претензия").

На основании Претензии истец "делает вывод о нежелании Общества (Ответчика) осваивать земельный участок и сохранять договорные отношения".

Вышеуказанная Претензия была направлена ответчиком истцу в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 452 ГК РФ и в соответствии с положениями статьи 4 АПК РФ в порядке досудебного урегулирования иного спора, возникшего между истцом и

ответчиком по иным основаниям, а именно в связи с существенными нарушениями Истцом своих обязательств по Инвестиционному соглашению и договорам аренды Земельных участков, повлекшими убытки ответчика.

Заявитель апелляционной жалобы указывает, что строительство на Участке-11 не ведется, разрешение на строительство не получено, что, по мнению Истца, свидетельствует о том, что Ответчик не осваивает Участок-11.

Исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

Следовательно действия, направленные на подготовку необходимой для строительства документации и получение разрешения на строительство, представляют собой действия по освоению земельного участка.

Исходя из изложенного, утверждение заявителя апелляционной жалобы о том, что факт неполучения ответчиком разрешения на строительство свидетельствует о том, что ответчик не осваивает Участок-11, не соответствует вышеуказанным положениям ЗК РФ и ГрК РФ.

В обоснование своих доводов о неосвоении ответчиком Участка-11 истец ссылается в апелляционной жалобе на то обстоятельство, что градостроительный план в отношении спорного земельного участка арендатором (Ответчиком) также не запрашивался и не получался, получение же градостроительного плана земельного участка является обязательным этапом подготовки к строительству в силу статьи 44 ГрК РФ.

Статья 44 ГрК РФ утратила силу с 01.07.2017 (Федеральный закон от 03.07.2016 N 373-ФЭ).

В настоящее время нормы о градостроительном плане земельного участка содержатся в статье 57.3 ГрК РФ, однако утверждение истца об обязательности получения ответчиком градостроительного плана земельного участка в связи с освоением Участка-11 в любом случае не основано на законе.

В соответствии с частью 4 статьи 57.3 ГрК РФ в случае, если в соответствии с ГрК РФ, иными федеральными законами размещение объекта капитального строительства не допускается при отсутствии документации по планировке территории, выдача градостроительного плана земельного участка для архитектурно-строительного проектирования, получения разрешения на строительство такого объекта капитального строительства допускается только после утверждения такой документации по планировке территории.

Принимая во внимание, что в соответствии с ПЗЗ Химок Участок-11 расположен в территориальной зоне комплексного устойчивого развития территории КУРТ- 34, для размещения объектов капитального строительства в указанной зоне подготовка документации по планировке территории (проекта планировки территории) является обязательной.

Таким образом, невозможность утверждения проекта планировки, вызванная обстоятельствами, за которые отвечает истец, также повлекла невозможность получения ответчиком градостроительного плана земельного участка, необходимого для осуществления проектирования и строительства на Участке-11.

В обоснование своего довода о том, что факт неполучения необходимой для начала строительства разрешительной документации свидетельствует о том, что ответчик не осваивает Участок-11, истец ссылается на правовую позицию, изложенную в Постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2020 по делу N А41-28411/20.

Однако фактические обстоятельства дела N А41-28411/20 существенно отличаются от обстоятельств настоящего дела, в частности, в деле N А41-28411/20 отсутствовали обстоятельства, связанные с уклонением арендодателя от исполнения встречных обязательств перед арендатором, которые препятствуют выполнению арендатором действий, необходимых для начала строительства.

Истец также просил обязать вернуть участок в надлежащем виде.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку в расторжении договора аренды земельного участка отказано, оснований в удовлетворении требований об обязании вернуть земельный участок не имеется.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда Московской области.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, так как доводы, изложенные в ней не подтверждаются материалами дела.

Руководствуясь статьями 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 30 июля 2021 года по делу N А41-30567/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Н.В. Марченкова

Судьи

Л.В. Пивоварова М.И. Погонцев