Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 сентября 2021 г. N 18АП-12900/21 по делу N А07-28581/2020

г. Челябинск

28 сентября 2021 г.

Дело N А07-28581/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 сентября 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Аникина И.А.,

судей Колясниковой Ю.С., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дана" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.07.2021 по делу N А07-28581/2020.

Общество с ограниченной ответственностью "Дана" (далее - ООО "Дана", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Агроторг" (далее - ООО "Агроторг", ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 15.02.2017 N П-6/336 и обязании освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Вокзальная, д. 23, пом. 1 (с учетом объединения в одно производство дел N А07-28581/2020 и N А07-21155/2020 и уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 3, л.д. 11-15).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.07.2021 (резолютивная часть объявлена 07.07.2021) в удовлетворении исковых требований отказано (т. 3, л.д. 21-32).

С принятым решением не согласилось ООО "Дана" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ее податель просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Податель апелляционной жалобы считает ошибочным вывод суда первой инстанции о передаче ответчику по договору аренды спорного имущества в перепланированном состоянии. Указывает, что перепланировка произведена действиями ответчика, о чем свидетельствует изменение площади и конфигурации помещения по сравнению с планом помещения, содержащимся в техническом паспорте от 21.07.2009. Перепланировка помещения с уполномоченными государственными органами ответчиком не согласована.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание явку своих представителей не направили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

От ООО "Дана" 30.08.2021 посредством информационного ресурса "Мой Арбитр" во исполнение определения суда апелляционной инстанции от 27.08.2021 поступила почтовая квитанция в качестве доказательства направления ООО "Агроторг" копии апелляционной жалобы и документов, которые у него отсутствуют.

Документы приобщены к материалам дела.

От истца посредством системы "МойАрбитр" поступило письменное ходатайство о приобщении к материалам дела ответа на запрос от государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" от 17.08.2021 исх. N 787 (вх. N 47435 от 30.08.2021).

Согласно части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

В соответствии с пунктом 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.

Из материалов дела следует, что представленный документ датирован после вынесения оспариваемого судебного акта, что объективно исключало его оценку судом первой инстанции, в связи с чем суд апелляционной инстанции, проверяющий обоснованность выводов суда первой инстанции, не усматривает оснований для приобщения к материалам дела нового доказательства.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между сторонами 15.02.2017 заключен договор аренды N П-6/336 нежилого помещения, по условиям которого арендодатель (истец) обязуется передать, а арендатор (ответчик) принять во временное возмездное владение и пользование свободное от обязательств перед третьими лицами недвижимое имущество - нежилое помещение, этаж 1, номера помещений на поэтажном плане: 1-23, кадастровый номер 02-04-17/062/2012-151, площадью 617,9 кв. м, находящееся по адресу: Россия, республика Башкортостан, г. Стрелитамак, ул. Вокзальная д. 23, пом. 1 (т. 1, л.д. 7-15). Срок аренды определен сторонами - 10 лет.

Помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 26.08.2013, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.08.2013 сделана запись регистрации N 02-04- 17/056/2013-078.

Согласно позиции истца в соответствии с пунктом 2.4.2 договора арендатор имеет право производить за свой счет перепланировку помещения в соответствии с приложением N 3 к договору, а именно выполнить проем в несущей стене.

В соответствии с частью 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Соответственно, необходим протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 23 по ул.Вокзальная, г. Стерлитамак с положительным решением всех собственников.

Согласно пункту 2.2.6 договора после завершения работ по перепланировке и переоборудованию помещения, арендатор обязан в течение 45 календарных дней с даты завершения указанных выше работ предоставить арендодателю оригиналы проектной и исполнительной документации, согласованной с уполномоченными органами/организациями. В случае если арендатору на совершение указанных действий понадобится доверенность на право представления арендатором интересов арендодателя в государственных и/или муниципальных органах, арендодатель обязуется предоставить такую доверенность арендатору в срок не позднее пяти рабочих дней с момента получения от арендатора письменного требования с указанием в нем данных лица, на которого арендодатель обязан выдать доверенность. В случае если арендодатель не предоставит арендатору доверенность в указанные сроки, обязанность по согласованию с уполномоченными органами/организациями проектной и исполнительной документации по произведенным работам арендатора, возлагается на арендодателя.

Как указал истец, в настоящее время ответчик не предоставил истцу оригиналы проектной и исполнительной документации, согласованной с уполномоченными органами/организациями, по произведенной перепланировке и переоборудованию помещения.

Пакет проектной и исполнительной технической документации ответчик после завершения работ по перепланировке данного помещения не передал истцу.

Поступившие документы из Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии свидетельствуют о государственной регистрации дополнительного соглашения N 1 от 29.03.2017, а не узаконения произведенной перепланировки помещения согласно части 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктам 2.2.6, 2.2.7 договора аренды.

Согласно поступившим документам дополнительное соглашение N 1 от 29.03.2017 получил Хакимов И.А. 24.04.2017. В настоящее время дополнительное соглашение N 1 от 29.03.2017 не передано арендатору (арендодателю).

У истца к договору от 15.02.2017 N П-6/336 имеется дополнительное соглашение от 17.09.2018 N 1, которым стороны внесли изменения в пункт 3 договора относительно величины ежемесячной арендной платы. Дополнительное соглашение от 29.03.2017 N1 в редакции, представленной Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии, у истца отсутствует. В соответствии с выпиской из ЕГРН N 99/2021/382119438 от 19.03.2021 площадь спорного помещения составляет 617,90 кв. м, в связи с чем истец пришел к выводу, что согласование и узаконение произведенной перепланировки и переоборудование помещения не произведено.

Кроме того, истец указал, что несет убытки, поскольку оплачивает капитальный ремонт, содержание и текущий ремонт, исходя из площади помещения в размере 617,90 кв. м.

В связи с нарушением ответчиком условий договора, арендодатель направил в адрес арендатора претензию от 25.02.2020 с требованием в течение 30 календарных дней устранить замечания, а именно передать пакет проектной и исполнительной технической документации по проведенному ремонту согласно пунктам 2.2.6, 2.2.7 договора, узаконить произведенную перепланировку помещения согласно указанным пунктам договора и части 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Требования, изложенные в претензии, ответчиком не исполнены.

Учитывая изложенное, принимая во внимание использование арендованного имущества с существенным нарушений условий договора (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), истцом в адрес ООО "Агроторг" 08.09.2020 было направлено уведомление о расторжении договора и освобождении занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Вокзальная, д. 23, пом. 1.

Уведомление получено ответчиком 10.09.2020, ответа не последовало, что послужило основанием для подачи настоящего иска.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что из имеющихся в материалах дела доказательств не следует, что ответчик использует арендуемые нежилые помещения с нарушением.

Выводы суда первой инстанции являются верными.

Оценивая условия договора аренды от 15.02.2017 N П-6/336, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Признаков недействительности (ничтожности) договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Из материалов дела усматривается, что помещения переданы арендодателем и приняты арендатором в удовлетворительном состоянии (т.1, л.д. 28).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пункте 5.1 договора стороны определили срок действия договора - 10 лет с даты государственной регистрации договора.

В соответствии с пунктом 5.1 договор соответствующим образом зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 20.03.2017, о чем свидетельствует соответствующая отметка регистрирующего органа (т. 1, л.д. 30).

Платежи и расчеты определены в разделе 3 договора, предусматривающего ежемесячную арендную плату в размере 300 000 руб. за все помещение, оплата производится не позднее 15 числа текущего месяца аренды (пункты 3.2 - 3.4 договора).

Дополнительным соглашением от 29.03.2017 N 1 (т. 1, л.д. 94) стороны внесли изменения в пункт 1.1 договора аренды нежилого имущества от 15.02.2017 N П-6/336 и изложили его в следующей редакции:

"1.1. В порядке и на условиях, определяемых настоящим договором, Арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное возмездное владение и пользование свободное от обязательств перед третьими лицами недвижимое имущество, которое согласно техническому паспорту на помещение (листы 1-5), выданному обществом с ограниченной ответственностью "ИнтегроСтрой" 14 марта 2017 года, копия которого является приложением N 1 к настоящему договору, состоит из:

нежилое помещение, назначение: нежилое, этаж: 1, номера помещений на поэтажном плане: 1- 16, кадастровый номер: 02-04-17/062/2012-151, площадью 600,2 (Шестьсот целых две десятых) квадратных метров, находящееся по адресу: Российская Федерация, Республика Башкортостан, город Стерлитамак, улица Вокзальная, д. 23, пом. I, которое является частью нежилого помещения, назначение: нежилое, этаж 1, кадастровый номер: 02-04-17/062/2012-151, площадью 617,9 (шестьсот семнадцать целых девять десятых) квадратных метров, находящихся по адресу: Российская Федерация, Республика Башкортостан, город Стерлитамак, улица Вокзальная, д. 23, пом. I (далее - "Помещение").

Помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (бланк: 04 АД N 575958), выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 26.08.2013, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.08.2013 сделана запись регистрации N 02-04-17/056/2013-078".

Также изменения были внесены в пункт 7.4 договора аренды, который изложен в следующей редакции:

"7.4. К настоящему договору прилагаются и являются его неотъемлемой частью следующие приложения:

1) Приложение N 1 - копия технического паспорта на помещение (листы 1-5), выданного обществом с ограниченной ответственностью "ИнтегроСтрой" 14 марта 2017 года;

2) Приложение N 2 - размещение наружных вывесок, баннеров и рекламных щитов;

3) Приложение N 3 - планировка помещения после перепланировки;

4) Приложение N 4 - состояние помещения на момент его передачи от арендодателя арендатору;

5) Приложение N 5 - схема уборки прилегающей территории".

При этом с даты подписания соглашения стороны признали утратившим силу приложение N 1 к договору аренды - технического паспорта на нежилое помещение N 1 (на 1-м этаже 9-ти этажного жилого здания) (листы 1-12), выданного Стерлитамакским городским филиалом государственного унитарного предприятия "Бюро технической инвентаризации Республики Башкортостан" 21.07.2009, Приложением N 1 к договору аренды определил копию технического паспорта на помещение (листы 1-5), выданного обществом с ограниченной ответственностью "ИнтегроСтрой" 14.03.2017 (пункт 2 соглашения).

В пункте 3 дополнительного соглашения стороны указали, что во всем остальном, что не предусмотрено соглашением, стороны руководствуются условиями договора аренды, которые остаются без изменения и по которым стороны подтверждают свои обязательства.

В судебном заседании суда первой инстанции 05.04.2021 директор ООО "Дана" Пчелин Е.В. выразил сомнения относительно подписи, содержащейся в названном дополнительном соглашении N 1 от 29.03.2017 к договору аренды (т. 1, л.д. 94) и совершенной от его имени как директора общества.

С учетом позиции истца суд первой инстанции истребовал из филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан" оригинал дополнительного соглашения от 29.03.2017 N 1 к договору аренды нежилого имущества от 15.02.2017 N П-6/336.

В ответ на определение суда из филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан" поступило дело правоустанавливающих документов N 02:56:030301:2175 в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: Россия, Республика Башкортостан, г. Стрелитамак, ул. Вокзальная д. 23, пом. 1, содержащее в том числе оригинал спорного дополнительного соглашения N 1 от 29.03.2017, подписанного сторонами по делу.

Судом установлено, что дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан 19.04.2017 за номером 02:56:030301:2175-02/117/2017-3.

О фальсификации подписи, совершенной от имени Пчелина Е.В. в дополнительном соглашении N 1 от 29.03.2017, истцом заявлено не было.

В дальнейшем истец уточнил свою позицию в рамках рассматриваемого спора и пояснил, что дополнительное соглашение N 1 от 29.03.2017 действительно было подписано директором ООО "Дана" Пчелиным Е.В.

Согласно условиям заключенного сторонами договора аренды арендатор обязуется в течение 45 календарных дней с даты завершения работ по перепланировке и переоборудованию помещения предоставить арендодателю оригиналы проектной и исполнительной документации, согласованной с уполномоченными органами/организациями. В случае если арендатору на совершение указанных действий понадобится доверенность на право представления интересов арендодателя в государственных и/или муниципальных органах, арендодатель обязуется предоставить такую доверенность арендатору в срок не позднее пяти рабочих дней с момента получения от арендатора письменного требования с указанием в нем данных лица, на которого арендодатель обязан выдать доверенность. В случае если арендодатель не предоставит арендатору доверенность в указанные сроки, обязанность по согласованию с уполномоченными органами/организациями проектной и исполнительной документации по произведенным работам арендатора возлагается на арендодателя (пункт 2.2.6 договора).

Право арендатора производить за свой счет перепланировку помещения в соответствии с приложением N 3 к договору закреплено в пункте 2.4.2 договора аренды.

Между тем, из условий подписанного сторонами дополнительного соглашения N 1 от 29.03.2017 (т. 1, л.д. 94) к договору аренды следует, что предметом аренды выступает нежилое помещение, назначение: нежилое, этаж: 1, номера помещений на поэтажном плане: 1- 16, кадастровый номер: 02-04-17/062/2012-151, площадью 600,2 кв. м, находящееся по адресу: Российская Федерация, Республика Башкортостан, город Стерлитамак, улица Вокзальная, д. 23, пом. I, которое является частью нежилого помещения, назначение: нежилое, этаж 1, кадастровый номер: 02-04-17/062/2012-151, площадью 617,9 кв. м (далее - помещение).

Таким образом, на основании заключенного дополнительного соглашения стороны пришли к соглашению об изменении предмета договора в части площади нежилого помещения, его планировки в соответствии с приложенным техническим паспортом от 14.03.2017.

При этом согласно условиям подписанного сторонами дополнительного соглашения к договору прилагается помимо прочих приложение N 3 - планировка помещения после перепланировки.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание запись об обременении объекта недвижимости в виде аренды от 20.03.2017, коллегия судей апелляционной инстанции соглашается с выводом суда о том, что помещение было передано истцом ответчику уже в перепланированном состоянии, что исключает вывод о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды, являющихся основанием для его расторжения и освобождения занимаемых по договору помещений.

Пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В качестве существенных нарушений условий договора аренды истец ссылается на несоблюдение ответчиком пунктов 2.2.6 и 2.2.7 договора аренды.

Исходя из буквального содержания указанных пунктов договора аренды, следует, что предусмотренные в них действия должны быть совершены арендатором для осуществления перепланировки/переустройства полученного в аренду помещения.

В соответствии с условиями заключенного сторонами дополнительного соглашения N 1 от 29.03.2017 помещение было передано истцом ответчику перепланированном состоянии.

При этом неисполнение арендатором условий договора в части передачи арендодателю пакета исполнительной документации по проведенному ремонту согласно пунктам 2.2.6, 2.2.7 договора не является основанием для досрочного расторжения договора.

Доказательств того, что истец самостоятельно предпринимал меры для получения проектной и исполнительной документации в уполномоченных органах/организациях и ему было отказано в их выдаче, истцом не представлено.

Учитывая изложенное, коллегия судей апелляционной инстанции соглашается с выводом суда об отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды нежилого помещения от 15.02.2017 N П-6/336.

Поскольку требование об освобождении помещений является производным от требования о расторжении договора аренды, то оснований для его удовлетворения также не имеется.

При рассмотрении спора судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.

При подаче апелляционной жалобы истцом уплачена государственная пошлина в сумме 3 000 руб., что подтверждается платежным поручением от 09.08.2021 N 94.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.07.2021 по делу N А07-28581/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дана" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.А. Аникин

Судьи

Ю.С. Колясникова В.А. Томилина