Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 сентября 2021 г. N 15АП-15418/21 по делу N А32-29378/2020

город Ростов-на-Дону

30 сентября 2021 г.

дело N А32-29378/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 сентября 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Галова В.В.,

судей Абраменко Р.А., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Романовым А.А.,

при участии:

от истца: представитель Яремчук И.И. по доверенности от 26 августа 2021 года (онлайн-участие),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

администрации города Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26 июля 2021 года по делу N А32-29378/2020 по иску общества с ограниченной ответственностью "Южбурстрой" (ИНН 2320081161) к Администрации города Сочи (ИНН 2320037148) при участии третьих лиц: Департамента имущественных отношений администрации города Сочи, общества с ограниченной ответственностью "ЮАГрупп" об обязании заключить дополнительное соглашение,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Южбурстрой" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации города Сочи (далее - ответчик) об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к договору от 27.12.2017 N 4900010594 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301013:110, общей площадью 5 000 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Водораздельная, категория земель: "Земли населенных пунктов", вид разрешенного использования: "Строительная промышленность", изложив пункт 3.2. договора в следующей редакции:

"3.2 Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка и составляет 132 300 рублей в год. Размер годовой арендной платы применяется к правоотношениям, возникшим с 20.12.2017" (с учетом уточнений).

Исковые требования мотивированы тем, что методология расчета размера арендной платы по договору от 27.12.2017 N 4900010594 не соответствует действующему законодательству, кроме того Отчет об оценке от 22.12.2017 N 110/177 является недостоверным.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.07.2021 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что при предоставлении спорного участка истец согласился со всеми существенными условиями вышеуказанного договора, в том числе и с арендной платой.

Истцом в материалы дела представлен отзыв на жалобу, из содержания которого следует, что истец находит решение суда законным и обоснованным, а доводы жалобы - несостоятельными.

В судебном заседании представитель истца просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ответчик и третьи лица в судебное заседание явки не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

При названных обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть жалобу по существу в отсутствие неявившихся лиц в соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 27.12.2017 между администрацией муниципального образования город-курорт Сочи (арендодатель) и ООО "Южбурстрой" (арендатор) заключен договор N 4900010594 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301013:110, общей площадью 5000 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Водораздельная, категория земель: "Земли населенных пунктов", вид разрешенного использования: "Строительная промышленность", срок действия до 20.12.2066 (49 лет).

Согласно пункту 3.2. договора размер арендной платы составляет 1 596 975 рублей и устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.12.2017 N 110/17 (далее Отчет об оценке от 22.12.2017 N 110/17), выполненного оценщиком ООО "ЮАГрупп" Никитенко А.К.

Согласно пункту 3.5 договора размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2, ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Размер арендной платы на основании указанного пункта изменяется без согласия с арендатором и без внесения соответствующих изменений в настоящий договор.

Согласно выводам, приведенными в Отчете об оценке от 22.12.2017 N 110/17, рыночная стоимость указанного земельного участка составляет 106 465 000 рублей по состоянию на 2017 год.

При этом кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 2017 год составляла 38 533 250 рублей.

Учитывая данное обстоятельство, по заказу истца подготовлен Отчет об оценке рыночной стоимости рассматриваемого земельного участка от 05.03.2020 N 030520.03-НИ, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 22.12.2017 года составила 24 718 000 рублей.

В целях досудебного урегулирования спора 10.03.2020 истец обратился в администрацию города Сочи с заявлением о приведении положений договора, в том числе п. 3.2 договора в соответствие с положениями законодательства, которое оставлено ответчиком без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения истца в суд за защитой нарушенного права.

При принятии настоящего судебного акта суд апелляционной инстанции полагает законным и обоснованным исходить из следующего.

Спорные правоотношения возникли из договора аренды, в силу чего подпадают под правовое регулирование общих норм обязательственного права, содержащихся в части первой гражданского кодекса Российской Федерации, а также подлежат специальному регулированию нормами Земельного кодекса Российской Федерации и главы 34 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление Правительства N 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Постановление Правительства N 582 в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 (вопрос N 7)). Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке. При этом принцип запрета необоснованных предпочтений (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа.

Таким образом, арендная плата за находящиеся в публичной собственности земельные участки является регулируемой ценой.

В соответствии с пунктом 19 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.02.2015 N 306- ЭС15-208 указано, что, если стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, то независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В период с 02.08.2016 размер арендной платы за земельные участки города - курорта Сочи, определялся в соответствии с постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов" (далее постановление от 18.07.2016 N 1699).

Согласно пункту 2 постановления от 18.07.2016 N 1699 размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 7 постановления от 18.07.2016 N 1699 установлено, что арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка.

Пункт 10 постановления от 18.07.2016 N 1699 устанавливает, что арендная плата ежегодно, но не ранее, чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.11.2020 по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301013:110. Проведение экспертизы поручено ООО "Р-ГРУПП", эксперту Надгериеву Р.В.

Согласно экспертному заключению N 040221-01-О от 04.02.2021 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301013:110 по состоянию на 22.12.2017 составляет 26 460 000 рублей.

Выводимый из смысла части 2 статьи 7 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений обусловливает самостоятельность эксперта в выборе методов проведения экспертного исследования; при этом свобода эксперта в выборе методов экспертного исследования ограничена требованием законности, а избранные им методы должны отвечать требованию допустимости судебных доказательств.

Исследовав и оценив заключение эксперта апелляционный суд пришел к выводу о том, что в выводах эксперта не имеется противоречий либо неясности, заключение составлено со ссылками на примененные методы исследования, соответствуют требованиям научности, объективности, обоснованности, достоверности и проверяемости, ответы даны по тем вопросам, которые поставлены судом; выводы эксперта носят категоричный, а не вероятностный характер; исследование проведено квалифицированным специалистам, обладающим специальными знаниями, экспертом дана подписка об ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Доказательств иного не представлено, достоверность выводов надлежащим образом не опровергнута, доказательства какой-либо заинтересованности экспертов не выявлено. Заключение эксперта составлено в результате объективного и полноценного исследования представленных в материалы дела доказательств.

Ходатайств о назначении повторной экспертизы ответчиком не заявлено.

Исходя из изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки вывода суда первой инстанции об определении размера годовой арендной платы в размере 26 460 000 рублей и стоимости годовой арендной платы в размере 132 300 рублей.

Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств и с толкованием судом первой инстанции норм материального права, подлежащих применению в деле, не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется.

Суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26 июля 2021 года по делу А32-29378/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

Р.А. Абраменко А.А. Попов