Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30 сентября 2021 г. N 10АП-16615/21 по делу N А41-139/2021

г. Москва

30 сентября 2021 г.

Дело N А41-139/21

Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 сентября 2021 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,

судей Боровиковой С.В., Погонцева М.И.,

при ведении протокола судебного заседания Исаченковой А.А.,

при участии в заседании:

от ООО "МД Техника": Ильчаков Д.А., представитель по доверенности от 24.09.2021;

от Администрации городского округа Люберцы Московской области: Слободянская Н.И., представитель по доверенности от 23.07.2021;

от Министерства жилищной политики Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Министерства имущественных отношений Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Люберцы Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 25.06.2021 по делу N А41-139/21, по исковому заявлению ООО "МД Техника" (ИНН 7718866487, ОГРН 1117746905165) к Администрации городского округа Люберцы Московской области, третье лицо: Министерство жилищной политики Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, о внесении изменений в договор от 23.09.2013 N 268/5 о развитии застроенной территории,

УСТАНОВИЛ:

ООО "МД Техника" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Люберцы Московской области (далее - ответчик) с требованиями с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ, о внесении изменения в пункты 3.4.2., 3.4.3, 3.4.4., 3.4.5., 4.1. Договора от 23.09.2013 N 268/5 о развитии застроенной территории квартала смешанной жилой застройки по адресу: Московская область, Люберецкий район, пос. Красково, ул. Карла Маркса, д.д. 117/1- 117/5,117/10, изложив их в следующей редакции:

"3.4.2. Создать либо приобрести, а также передать в собственность Администрации городского округа Люберцы Московской области благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии. Максимальные сроки выполнения указанного обязательства - 31.12.2026",

"3.4.3. Уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 3.4.2. настоящего Договора. Максимальные сроки выполнения указанного обязательства - 31.12.2026",

"3.4.4. Осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, в том числе в соответствии с этапами строительства. Срок выполнения указанного обязательства - 31.12.2026",

"3.4.5. Осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории. Максимальные сроки выполнения указанного обязательства - 31.12.2026".

Определением Арбитражного суда Московской области от 24.02.2021 в порядке ст. 48 АПК РФ проведена замена Министерства строительного комплекса Российской Федерации на его правопреемника Министерство жилищной политики Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 25 июня 2021 года заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, Администрация городского округа Люберцы Московской области обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение Арбитражного суда Московской области, принять по делу новый судебный акт.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству размещена на официальном сайте в общедоступной автоматизированной информационной системе "Картотека арбитражных дел" в сети интернет - http://kad.arbitr.ru/ в режиме ограниченного доступа

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Московской области проверены Десятым арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 258, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. 153 АПК РФ или ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

До начала судебного разбирательства заявлений и ходатайств не заявлено.

Выслушав представителей сторон и повторно исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не нашел оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 22.08.2012 г. Советом депутатов городского поселения Красково принято Решение N 133/34 "Об утверждении муниципальной адресной программы "По сносу жилищного фонда и переселению в целях развития застроенной территории городского поселения Красково". Администрацией городского поселения Красково издано Постановление от 12.08.2013 г. N 474 "О развитии застроенной территории квартала смешанной жилой застройки по адресу: Московская область, Люберецкий район, пос. Красково, ул. Карла Маркса, д.д. 117/1-117/5, 117/10".

Главой городского поселения Красково издано Постановление от 13.08.2013 г. N 481 "О проведении открытого аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории квартала смешанной жилой застройки по адресу: Московская область, Люберецкий район, пос. Красково, ул. Карла Маркса, д.д. 117/1-117/5, 117/10", во исполнение которого такой открытый аукцион проведен.

В связи с тем, что на участие в аукционе подана единственная заявка - от ООО "МД Техника", в соответствии с ч.27 ст.46.3 ГрК РФ Договор о развитии застроенной территории заключен с единственным участником аукциона.

Между Администрацией муниципального образования городское поселение Красково Люберецкого муниципального района Московской области и обществом с ограниченной ответственностью "МД Техника" заключен Договор от 23.09.2013 N 268/5 от 23.09.2013 о развитии застроенной территории квартала смешанной жилой застройки по адресу: Московская область, Люберецкий район, пос. Красково, ул. Карла Маркса, д.д. 117/1-117/5, 117/10, в соответствии с условиями которого общество обязуется в установленный Договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц реализовать проект по развитию застроенной территории квартала смешанной жилой застройки по адресу: Московская область, Люберецкий район, пос. Красково, ул. Карла Маркса, д.д. 117/1-117/5, 117/10 в соответствии с Генеральным планом муниципального образования городского поселения Красково, документацией по планировке территории в составе проекта планировки данной территории и проекта межевания территории, разработанной в соответствии с градостроительным регламентом и расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры, а также выполнить иные обязательства, установленные настоящим Договором и ст. 46.2 ГрК РФ, а Администрация обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств по настоящему Договору в соответствии со ст. 46.2 ГрК РФ.

Дополнительным соглашением от 17.11.2014 N 1 в территорию развития включен также земельный участок под зданием МУК "Гармония".

Дополнительным соглашением от 03.07.2017 N 2 повторно внесены изменения в условия Договора N268/5 от 23.09.2013.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 13.07.2017 по делу N А41-28768/17 внесены изменения в Договор от 23.09.2013 N 268/5 в части продления срока развития территории до 31.12.2021.

В связи с наличием обстоятельств, которые существенно влияют на сроки реализации договора N 268/5, направил в адрес ответчика письмо от 26.10.2020 N МДТ26/10-69 с приложением проекта дополнительного соглашения, в котором просил рассмотреть и подписать дополнительное соглашение к договору об изменении сроков, предусмотренных пунктами 3.4.2, 3.4.3, 3.4.4, 3.4.5, 4.1 договора

Поскольку инициированный и реализованный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, истец обратился с настоящим иском в суд.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из правомерности и обоснованности исковых требований в полном объеме.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Из положений статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) следует, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу статьи 153 и пункта 1 статьи 160 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий" в случае принятия органами местного самоуправления до дня вступления в силу настоящего Федерального закона решений, предусмотренных пунктами 6 и 10 части 1, пунктами 7 и 11 части 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), к правоотношениям, связанным с исполнением таких решений, внесением изменений в такие решения и признанием таких решений утратившими силу (отменой таких решений), применяются положения Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) с учетом особенностей, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.

В силу пунктом 10 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) (в редакции, действовавшей на момент возникновения отношений сторон) срок договора о развитии застроенной территории является существенным условием такого договора.

Из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014).

Таким образом, решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и по последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

В соответствие с пунктом 3.2.3 Администрация обязана после выполнения организацией обязательств, предусмотренных п. 3.4.1 и получения соответствующего заявления и документов от организации оказать содействие в предоставлении, а в установленном законом случае предоставить ей без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах территории земельные участки, в максимально короткие сроки.

Однако в нарушение положений пункта 3.2.3 договора Администрацией обязательства по образованию земельного участка не выполнены.

Распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области от 09.10.2015 N П14/1967 была утверждена документация по проекту планировки территории и ее межевания под жилую застройку по адресу: Люберецкий район, гпт. Красково, д.д. 117/1 - 117/5, 117/10, в составе проекта планировки и проекта межевания территории.

На проектируемой территории предусмотрено размещение 2-х земельных участков для объектов недвижимого имущества, а также земельный участок под N IX в проекте межевания 13675 кв.м под строительство многоквартирных жилых домов.

Иные земельные участки, расположенные на территории проектируемого квартала, отсутствовали.

В нарушение границ территории застройки на кадастровый учет были поставлен земельные участки с кадастровыми номерами 50:22:0060703:11980, 50:22:0060703:12034, 50:22:0060703:12467, 50:22:0060703:12460, 50:22:0060703:12545, которые имеют наложения на границы участка, выделенного для строительства второй очереди.

При данных обстоятельствах без исполнения Администрацией обязанности по принятию решения о расселении и сносе многоквартирных домов, а также об образовании земельных участков под такими домами ООО "МД Техника" лишено возможности безвозмездно передать квартиры в собственность муниципального образования до начала строительства объекты (пункт 3.5.3 договора о развитии застроенной территории). Кроме того, принятие администрацией указанных распорядительных актов не означает того, что до сноса домов не подлежит разрешению вопрос о предоставлении жителям домов альтернативных жилых помещений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Письмами от 27.06.2017 N 116Исх-5263, от 20.07.2017 N 116Исх-5952 Администрация городского округа Королев Московской области отказала ООО "РУСИНВЕСТ" в продлении срока договора от 23.07.2009 N 5-РТ о развитии застроенной территории, поскольку срок договора определен в соответствии с извещением о проведении аукциона на право заключения данного договора и продлен в соответствии с дополнительным соглашением от 01.02.2014 N 7 до 4 квартала 2018 года, приложением к дополнительному соглашению N 7 продлены сроки расселения граждан вплоть до 30.06.2018. В данном письме Администрация также отметила нарушение ООО "РУСИНВЕСТ" сроков исполнения договора.

В силу п. 10 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации срок договора о развитии застроенной территории является существенным условием такого договора.

В соответствии с утвержденным календарным графиком от 04.02.2020 по переселению граждан из ветхого жилья по договору N 268/5 от 23.09.2013 переселение граждан из домов второй очереди (д. 117/2, 117/1, 117/10) должно быть завершено во втором квартале 2021 года. Вместе с тем, Администрацией не выполнены обязательства по расселению граждан из подлежащих сносу жилых домов, что препятствует застройщику приступить ко второй очереди строительства. Доказательств обратного ответчиком не представлено. Кроме того, согласно ответу Среднерусского Банка ПАО Сбербанк от 13.12.2020 N 07-10/1044 для рассмотрения заявки на проектное финансирование необходимо представить, в том числе оформленную в установленном порядке договорную документация на аренду/собственность земельного участка для проектирования и строительства объекта строительства/недвижимости; проект планировки территории и проект межевания территории.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о наличии объективных препятствий для исполнения истцом своих обязательств в предусмотренный законом срок.

Договор содержит условия о сроках исполнения отдельных обязательств Администрации городского округа Короле Московской области и общества.

Возможность исполнения обществом обязательств по сносу ветхого и аварийного жилья, строительству жилых помещений и объектов инфраструктуры, передаче таких объектов в собственность переселяемых жителей и муниципалитета, исключается до принятия Администрацией постановлений об изъятии жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, об изъятии земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома и переселению граждан.

Исходя из положений статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

Сторонами не оспаривается, что решения, предусмотренные пунктами 3.2.3 договора, Администрацией не приняты, жители домов и жилых помещений, подлежащих сносу не переселены.

В соответствии со статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (пункт 1).

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3).

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий несовершения им соответствующих процессуальных действий.

В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

На основании изложенного, суд первой инстанции обосновано удовлетворил требования истца.

Довод о недобросовестном поведении истца, в связи с неисполнением обязательств при условии увеличения сроков, отклоняется апелляционным судом.

В соответствии с утвержденным календарным графиком от 04.02.2020 по переселению граждан из ветхого жилья по договору N 268/5 от 23.09.2013 переселение граждан из домов второй очереди (д. 117/2, 117/1, 117/10) должно быть завершено во втором квартале 2021 года

Вместе с тем, до настоящего момента Администрацией не выполнены обязательства по расселению граждан из подлежащих сносу жилых домов, что препятствует застройщику приступить ко второй очереди строительства. Доказательств обратного ответчиком не представлено.

Также после вступления в силу Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" изменился порядок финансирования строительства многоквартирных домов исключительно посредством эскроу-счетов с депонированием на них всех средств дольщиков до окончания строительства.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о наличии объективных препятствий для исполнения истцом своих обязательств в предусмотренный законом срок.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 25.06.2021 по делу N А41- 139/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.Н. Виткалова

Судьи

С.В. Боровикова М.И. Погонцев