Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2024 г. N 15АП-20247/23 по делу N А32-23440/2023

город Ростов-на-Дону

13 февраля 2024 г.

дело N А32-23440/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 февраля 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сулименко О.А.,

судей Илюшина Р.Р., Нарышкиной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Петросьян Н.В.,

при участии (путем использования системы веб-конференции):

от истца: представитель Солодовникова А.А. по доверенности от 11.01.2024;

от ответчика: представитель Корпачева Н.В. по доверенности от 12.12.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.10.2023 по делу N А32-23440/2023

по иску Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ОГРН: 1022300518118, ИНН: 2301006401)

к ответчику акционерному обществу "Уральская большегрузная техника - Уралвагонзавод" (ОГРН: 1026601370267, ИНН: 6623009965)

об обязании, о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - истец; управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском акционерному обществу "Уральская большегрузная техника - Уралвагонзавод" (далее - ответчик; общество) со следующими требованиями:

- обязать в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок площадью 120 кв.м., с кадастровым номером 23:37:0203002:24, с видом разрешенного использования "строительство и дальнейшая эксплуатация кафе-закусочной", расположенного по адресу: Краснодарский край, ст. Благовещенская, с приведением в первоначальное состояние, путем демонтажа некапитального объекта коммерческого назначения (кафе), размером (ориентировочно) 7,0 м х 7,0 м, пристройки некапитального сооружения навеса, размером (ориентировочно) 3,30 х 4,25, некапитального металлического сооружения, блоков ФСБ с деревянным настилом, некапитального сооружение - спасательной будки,

- обязать в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу освободить самовольно занимаемую территорию земельного участка с кадастровым номером 23:37:0203002:14, площадью (ориентировочно) 33 кв.м, с приведением земельного участка в первоначальное состояние.

- расторгнуть договор аренды от 20.12.2004 N 3700001803 в отношении земельного участка площадью 120 кв.м., с кадастровым номером 23:37:0203002:24, с видом разрешенного использования "строительство и дальнейшая эксплуатация кафе-закусочной", расположенного по адресу: Краснодарский край, ст. Благовещенская,

- указать в решении суда, что оно для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости об обременении права в виде аренды в отношении земельного участка площадью 120 кв.м., с кадастровым номером 23:37:0203002:24, с видом разрешенного использования "строительство и дальнейшая эксплуатация кафе-закусочной", расположенного по адресу: Краснодарский край, ст. Благовещенская.

- в случае неисполнения решения суда в установленный срок взыскать с АО "Уральская большегрузная техника - Уралвагонзавод" администрации муниципального образования город-курорт Анапа 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей судебной неустойки ежедневно до полного исполнения решения суда.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчиком допущено существенное нарушение условий договора в части использования земельного участка не по целевому назначению, имеется самовольное занятие территории смежного земельного участка, а также захламление территории смежного участка (пункты 4.3.6, 4.3.9 договора аренды).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.10.2023 в сике отказано.

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.10.2023 отменить, принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы управление приводит доводы в обоснование позиции о том, что ответчиком допущено существенное нарушение условий, установленное пунктами 4.2.1., 4.2.2., 4.2.4, 4.2.5, 4.2.6, 4.2.7, 4.2.10, 4.2.13 договора аренды, представлены фотоматериалы. В связи с не устранением нарушений договора аренды в 30-дневный срок со дня получения уведомления от 16.08.2022 N 27-05-5983/22, истцом в адрес ответчика направлено повторное уведомление от 28.12.2022 N 27-05-9827/22 с приложением соглашения о расторжении договора аренды. Ответчиком совершены все соответствующие пункту 3.1.4 договора нарушения неоднократно. Истец указал, что с момента выявления нарушения, а также в период рассмотрения дела ответчиком не были устранены нарушения добровольно в разумный срок, однако после окончания летнего сезона и перед крайним судебным заседанием ответчиком намеренно освобожден земельный участок от объектов, расположенных в его границах, и имеющих сезонное назначение и функционирующих в период летнего сезона, что говорит о недобросовестном поведении стороны судебного процесса.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик возражал на доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора. Представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ответчику на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 20.12.2004 N 3700001803, на основании Распоряжения администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 11.02.2014 N94-РЛ "О возложении обязанностей на П.А. Шмакова", принадлежит право аренды в отношении земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 120 кв.м., с кадастровым номером 23:37:0203002:24, с видом разрешенного использования "строительство и дальнейшая эксплуатация кафе-закусочной", расположенный по адресу: Краснодарский край, ст. Благовещенская, район базы отдыха "Малахит" сроком до 23.11.2029.

Данный земельный участок является муниципальной собственностью, о чем в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) сделана соответствующая запись от 23.07.2009 N 23-23-26/084/2009-494.

Договор аренды, в соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, о чем в ЕГРН сделана соответствующая запись от 25.02.2005 N 23-01/26-44/2004-216. Соглашением о внесении изменений в договор аренды от 15.11.2012 внесены изменения в договор аренды и акта приема-передачи, а именно пункт 1.1. договора аренды слова "для размещения автостоянки" заменены словами "для благоустройства", изменена ставка арендной платы в год и общая сумма ежегодной платы за арендуемый участок.

Пунктом договора 4.3.6 установлена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с условиями и целями его предоставления. Участок надлежит использовать строго по целевому назначению, указанному в пункте 1.1 договора аренды.

Пунктом 4.3.9 установлена обязанность не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик вышеуказанного земельного участка.

05.12.2022 управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город-курорт Анапа проведен осмотр земельного участка, расположенного по адресу: ст. Благовещенская, с кадастровым номером 23:37:0203002:24.

В ходе осмотра с территории общего пользования установлено, что в границах земельного участка по адресу: ст. Благовещенская, с кадастровым номером 23:37:0203002:24 расположены следующие объекты:

- блоки ФБС с деревянным настилом (ранее являющихся основанием для торговых павильонов), которые, согласно данным интернет-ресурса "Геоинформационная система. Анапа" частично занимают территорию смежного земельного участка, с кадастровым номером 23:37:0204000:14, площадью (ориентировочно) - 27 кв.м;

- некапитальный объект коммерческого назначения (кафе), размером (ориентировочно) 7,0 м х 7,0 м, к указанному объекту осуществлена пристройка некапитального сооружения навеса, размером (ориентировочно) - 3.30 \ 4.25. на расстоянии менее 1 метра от границы земельного участка.

- некапитальное металлическое сооружение, определить назначение, которого не представляется возможным, расположенное на расстоянии (ориентировочно) менее 1 метра от границы земельного участка.

- некапитальное сооружение - спасательная будка, расположенная на смежном земельном участке, с кадастровым номером 23:37:0204000:14.

Объекты, расположенные на земельном участке, имеют сезонное назначение и функционируют в период летнего сезона, таким образом, в связи с завершением летнего сезона на момент проведения осмотра указанные объекты не функционировали.

Также, на части земельного участка и территории смежного земельного участка с кадастровым номером 23:37:0204000:14 (являющимся земельным участком сельскохозяйственного назначения) усматривается наличие строительных отходов.

По результатам проведенного осмотра, истцом в адрес ответчика направлено уведомление от 16.08.2022 N 27-05-5983/22 о необходимости устранения в 30-дневный срок с момента получения уведомления, нарушений договорных обязательств и представить в адрес управления имущественных отношений администрации подтверждение устранения нарушений.

В связи с не устранением нарушений договора аренды в 30-дневный срок со дня получения уведомления от 16.08.2022 N 27-05-5983/22, истцом в адрес ответчика направлено повторное уведомление от 28.12.2022 N 27-05-9827/22, с приложением проекта соглашения о расторжении договора аренды.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с соответствующим иском.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату и пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (статьи 606, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор должен использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, соблюдать при их использовании требования градостроительных регламентов (статьи 40, 41, 42 Земельного кодекса РФ).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 N 1756/13 сформулировал правовой подход, согласно которому арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности, вправе его использовать только по указанному в договоре назначению.

Договор может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества (статьи 450, 619 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержится разъяснение о том, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка предполагают доказанность факта существенного нарушения договора аренды арендатором.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение о расторжении договора. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При этом, в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее.

Право арендодателя по такому договору заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) всех обстоятельств конкретного дела. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Учитывая, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту, в случае, когда договор аренды земельного участка заключен на длительный срок, подлежат исследованию вопросы, связанные с наличием у ответчика разумного срока для устранения допущенных нарушений, а также соразмерности такого требования арендодателя допущенным контрагентом нарушениям, в целях установления баланса интересов сторон.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, на момент судебного разбирательства по настоящему делу нарушения условий договора аренды от 20.12.2004 N 3700001803, вменяемые обществу, устранены последним самостоятельно: объекты демонтированы.

Указанное подтверждается, в том числе, письмом управления муниципального контроля администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 04.10.2023 N 42-07-4345/23, согласно которому объекты коммерческого назначения на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0203002:24 демонтированы, в подтверждение представлены фотоматериалы.

Обращаясь с апелляционной жалобой, управление настаивает на существенности допущенных обществом нарушений, в том числе недобросовестности ответчика, не устранении нарушений договора аренды в 30-дневный срок со дня получения уведомления.

Вместе с тем, повторно оценив обстоятельства спора, представленные в материалы дела доказательства, с учетом приведенных выше норм действующего законодательства в части регулирования настоящего спора, суд апелляционной инстанции полагает, что расторжение заключенного на более чем пять лет договора аренды земельного участка как крайняя мера не могло быть применено к обществу. Управление не представило достаточных доказательств существенности допущенного обществом нарушения, которое впоследствии было устранено, а также обременительности сохранения обязательственных отношений ввиду допущенного нарушения, в том числе исчерпания средств и мер воздействия на арендатора. Расторжение договора аренды в условиях устранения допущенных нарушений в рассматриваемом случае несоразмерно степени существенности допущенных обществом нарушений.

Расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. В данном случае избранная истцом мера ответственности (расторжение долгосрочного договора аренды) является несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон. С учетом установленных судом первой инстанции обстоятельств в удовлетворении иска отказано правомерно.

При названных обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы, в удовлетворении заявленных исковых требований отказано правомерно и обоснованно.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств и с толкованием судом первой инстанции норм материального права, подлежащих применению в деле, не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.10.2023 по делу N А32-23440/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.А. Сулименко

Судьи

Р.Р. Илюшин Н.В. Нарышкина