Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 сентября 2021 г. N 20АП-5545/21 по делу N А09-12056/2020

г. Тула

29 сентября 2021 г.

Дело N А09-12056/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 22.09.2021.

Постановление изготовлено в полном объеме 29.09.2021.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Дайнеко М.М. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Глухаревой Е.А., при участии представителей: истца - общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Брянская строительная компания" (г. Брянск, ИНН 3234047962, ОГРН 1023202744003) - Минакова В.С. (доверенность от 20.01.2020), ответчика - управления имущественных отношений Брянской области (г. Брянск, ИНН 3250059309, ОГРН 1053244057085) - Макеевой М.Ю. (доверенность от 11.01.2021 N 01-14305), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу управления имущественных отношений Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 02.07.2021 по делу N А09-12056/2020 (судья Поддубная И.С.),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Брянская строительная компания" (далее - истец, общество, ООО СЗ "БСК") обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к управлению имущественных отношений Брянской области (далее - ответчик, управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды от 24.07.2020 N 4028 земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030905:6, а именно:

- изложить пункт 4.1. договора аренды от 24.07.2020 N 4028 земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030905:6 в следующей редакции:

"4.1. Размер арендной платы за земельный участок составляет 8 (восемь) рублей 17 копеек за 1 кв.м в год. Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год по соглашению Сторон и не более чем на 3% от установленного размера арендной платы.";

- изложить Приложение N 1 к договору аренды от 24.07.2020 N 4028 земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030905:6 в следующей редакции:

"Приложение N 1

к договору аренды N 4028 от 24.07.2020

РАСЧЕТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЛЮ ЗА 2021 год

Номер и дата договора аренды: N 4028 от "24" июля 2020. Период начисления платежей: с 01.01.2021 по 31.12.2021. Количество расчетных дней: 365.

Месторасположение (адрес) земельного участка: г. Брянск, (территория бывшего аэропорта)

Кадастровый номер: 32:28:0030905:6

Цель предоставления земельного участка: для корректировки проекта планировки территории бывшего аэропорта и поэтапной застройки.

Арендатор: ООО СД "БСК"

Площадь земельного участка или доля площади (кв.м): 1842,00

Дневная арендная плата (руб.) 43,4689 I квартал 3912,20 II квартал 3955,67 III квартал 3999,14 IV квартал 3999,14

Годовая сумма арендной платы (руб.) 15 866,15

Перечисление арендной платы за землю осуществляется по месту нахождения арендуемых земельных участков на счет УФК по Брянской области 03100643000000012700 в ОТДЕЛЕНИЕ БРЯНСК БАНКА РОССИИ//УФК по Брянской области г. Брянск, БИК 011501101, Получатель - УФК МФ РФ по Брянской области (Управление имущественных отношений Брянской области) ИНН - 3250059309 КПП - 325701001

КБК - 82411105022020000120 "Арендная плата за областные земли"

КБК - 82411607090020000140 "Пеня"

ОКТМО - 15701000" (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 02.07.2021 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильное применение норм материального права. По мнению ответчика, учитывая специфику отношений по предоставлению земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства, договор аренды от 26.03.2008 N 637, заключенный по результатам аукциона от 24.03.2008, договор аренды от 09.09.2010 N 2130 и спорный договор являются взаимосвязанными, так как после образования земельных участков в границах территории первоначально предоставленных, земельный участок прекращает свое существование и заключаются новые договоры аренды в отношении образованных земельных участков. Управление указывает на то, что в соответствии с частью 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предложенная им редакция п. 4.1. проекта договора аренды от 21.07.2020 N 4028 должна соответствовать п. 4.1. договора аренды земельного участка от 26.03.2008 N 637.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, выслушав представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО СЗ "БСК" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030905:6 на основании протокола аукциона от 24.03.2008 N 01/08 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенного по адресу: г. Брянск, Советский район, территория бывшего аэропорта, договора аренды от 26.03.2008 N 637, договора аренды от 09.09.2010 N 2130.

В результате раздела земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030905:6, арендуемого ООО СЗ "БСК" на основании договора аренды от 09.09.2010 N 2130, изменились границы и площадь указанного земельного участка.

ООО СЗ "БСК" получило от управления проект договора аренды от 24.07.2020 N 4028 земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030905:6, ряд условий которого, по мнению истца, отличаются от условий договора аренды от 09.09.2010 N 2130 и договора аренды от 26.03.2008 N 637.

При этом для ООО СЗ "БСК" является существенным изменение управлением условия о размере арендной платы. Так, п. 4.1. проекта договора аренды от 24.07.2020 N 4028 устанавливает:

"4.1. Размер ежегодной арендной платы определен на основании отчета об оценке N 230/1-07/20Н от 22.07.2020, выполненного ООО "Бизнес-Фаворит" в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и составляет 449 081,00 (четыреста сорок девять тысяч восемьдесят один) рубль, 00 коп.".

При этом в договоре аренды от 09.09.2010 N 2130 п. 4.1. договора был сформулирован следующим образом:

"4.1. Размер арендной платы за земельный участок составляет 8 (восемь) рублей 17 копеек, за 1 кв.м, в год. Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год по соглашению Сторон и не более чем на 3% от установленного размера арендной платы".

В связи с указанными обстоятельствами ООО СЗ "БСК" направило в управление протокол разногласий, оформленный письмом от 15.09.2020 N 704, в котором указало следующее. В результате раздела земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030905:6, арендуемого ООО СЗ "БСК" на основании договора аренды от 09.09.2010 N 2130, изменились границы и площадь указанного земельного участка.

ООО СЗ "БСК" получило проект договора аренды от 24.07.2020 N 4028 земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030905:6, ряд условий которого отличаются от условий договора аренды от 09.09.2010 N 2130 и договора аренды от 26.03.2008 N 637.

ООО СЗ "БСК" в лице директора Ковалева С.Н., действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Арендатор", рассмотрев подготовленный управлением проект договора аренды N 4028 находящегося в областной собственности земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 24.07.2020, сообщило о своем намерении заключить такой договор при условии внесения в него следующих изменений:

1. Изложить пункт 4.1. договора в следующей редакции:

"4.1. Размер арендной платы за земельный участок составляет 8 (восемь) рублей 17 копеек, за 1 кв.м, в год. Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год по соглашению Сторон и не более чем на 3% от установленного размера арендной платы".

2. Приложение N 1 к договору аренды от 24.07.2020 N 4028 изложить в соответствии с предлагаемой ООО СЗ "БСК" редакцией пункта 4.1. вышеуказанного договора.

17.09.2020 управление получило протокол разногласий, однако ответа на него не представило.

Поскольку в досудебном порядке стороны не достигли соглашения по спорному пункту договора аренды от 24.07.2020 N 4028 земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030905:6, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая требования истца по существу, суд первой инстанции пришел к выводу об их удовлетворении.

Судебная коллегия согласна с данным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 2 статьи 432 ГК РФ закреплено, что договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей природной среды.

При разрешении настоящего спора, суд первой инстанции правомерно руководствовался нормами статей 445, 446 ГК РФ, которые регулируют порядок заключения договоров и порядок разрешения, возникших между сторонами, преддоговорных споров.

Так, абзацем 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

Как усматривается из материалов дела, ответчик настаивал на изложении спорного пункта договора в следующей редакции: "Размер ежегодной арендной платы за земельный участок составляет 8 (восемь) рублей 17 копеек за 1 кв. м в год. Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год по соглашению Сторон и не более чем на 3% от установленного размера арендной платы.

После проведения работ по землеустройству и государственного кадастрового учета земельных участков в границах Участка в соответствии с документацией по планировке арендная плата устанавливается в соответствии с действующим законодательством".

Таким образом, ответчик не уклоняется от заключения договора аренды от 24.07.2020 N 4028, фактически при заключении договора аренды между сторонами возникли разногласия относительно установления размера арендной платы за земельный участок, являющегося одним из условий договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Согласно подпункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, проведение торгов не требуется.

Из буквального толкования указанных правовых норм следует обязательность сохранения при заключении договора аренды в отношении вновь образованного земельного участка согласованных сторонами в ранее заключенном договоре аренды условий, в том числе и в отношении размера арендной платы.

Данное законоположение направлено на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях.

Указанная правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в определении от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301, а также в пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019.

В развитие толкования приведенного выше законоположения, Федеральным законом от 03.08.2018 N 341-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов" (далее - Закон N 341-ФЗ) в пункт 4 статьи 11.8 ЗК РФ внесены изменения, закрепившие право арендатора на сохранение права аренды в отношении образуемых и измененных земельных участков, используемых на основании договоров аренды.

Так, в соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ в редакции Закона N 341-ФЗ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Материалами дела установлено, что на момент возникновения разногласий между сторонами их арендные отношения регулировались договором аренды от 09.09.2010 N 2310.

Как отмечено выше, в договоре аренды от 09.09.2010 N 2310 стороны предусмотрели следующую редакцию: "4.1. размер арендной платы за земельный участок составляет 8 (восемь) рублей 17 копеек, за 1 кв.м, в год. Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год по соглашению Сторон и не более чем на 3% от установленного размера арендной платы".

Указанной редакцией п. 4.1. договора аренды стороны руководствовались в течение 10 лет вплоть до момента возникновения разногласий, рассматриваемых в рамках настоящего спора.

Таким образом, заключая договор аренды от 24.07.2020 N 4028 стороны, с учетом норм действующего законодательства, должны исходить из условий договора аренды, который на момент возникновения между ними разногласий, вынесенных на рассмотрение суда, регулировал их арендные отношения, а именно: договора аренды от 09.09.2010 N 2310.

Довод ответчика о том, что предложенная им редакция п. 4.1. проекта договора аренды от 21.07.2020 N 4028 должна соответствовать п. 4.1. договора аренды земельного участка от 26.03.2008 N 637 был предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно им отклонен, поскольку основан на неверном толковании норм земельного права, в том числе требований части 4 статьи 11.8 ЗК РФ.

При этом судом первой инстанции обоснованно указано на то, что ответчик, по сути, предлагает новую редакцию спорного пункта проекта договора, которая ранее между сторонами в порядке досудебного урегулирования не обсуждалась и не являлась основанием возникновения разногласий, повлекших обращение истца в суд с настоящими требованиями.

На основании изложенного, оценив совокупность имеющихся в деле доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что разногласия, возникшие при заключении договора аренды от 24.07.2020 N 4028, следует урегулировать в редакции спорного пункта, предложенной истцом.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права и не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены принятого законного и обоснованного решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 02.07.2021 по делу N А09-12056/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Н.В. Заикина

Судьи

М.М. Дайнеко Л.А. Капустина