Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 5 октября 2021 г. N 05АП-5264/21 по делу N А51-15251/2020

г. Владивосток

05 октября 2021 г.

Дело N А51-15251/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 октября 2021 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Д.А. Глебова, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Ундольской,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агентство "Риэлти",

апелляционное производство N 05АП-5264/2021

на решение от 29.06.2021

судьи Е.А. Левченко

по делу N А51-15251/2020 Арбитражного суда Приморского края

по иску Администрации Славянского городского поселения Хасанского муниципального района Приморского края (ИНН 2531007110, ОГРН 1052502757251)

к обществу с ограниченной ответственностью "Агентство "Риэлти" (ИНН 2531009485, ОГРН 1032501194604)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Агентство "Риэлти"

к Администрации Славянского городского поселения Хасанского муниципального района Приморского края

о расторжении договора аренды земельного участка N 747 от 10.10.2012, об освобождении от уплаты аренды за весь период действия договора аренды N 747 от 10.10.2012

при участии: от Администрации Славянского городского поселения Хасанского муниципального района Приморского края: представитель Чайковская М.Е. по доверенности от 28.12.2020 сроком действия на 1 год, диплом о высшем юридическом образовании от 28.06.2001, паспорт,

от ООО "Агентство "Риэлти": представитель не явился;

УСТАНОВИЛ:

Администрация Славянского городского поселения Хасанского муниципального района Приморского края (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Агентство "Риэлти" (далее - общество) о взыскании задолженности по договору N 747 от 10.10.2012 аренды земельного участка, включая 248 067 руб. 37 коп. основного долга по арендным платежам за период с октября 2017 года по май 2021 года и 155 954 руб. 59 коп. пени за период с 02.11.2017 по 16.05.2021 (с учетом принятых в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений).

В свою очередь, общество, также неоднократно уточнив исковые требования, обратилось со встречным исковым заявлением к администрации о расторжении договора аренды земельного участка N 747 от 10.10.2012, об освобождении от уплаты аренды за весь период действия договора аренды N747 от 10.10.2012, в связи с невозможностью использования земельного участка в целях его предназначения.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 29.06.2021 исковые требования удовлетворены частично, суд взыскал с ООО "Агентство "Риэлти" в пользу администрации 248 067 рублей 37 копеек основного долга, 54 537 рублей 45 копеек пени. В остальной части первоначально заявленных исковых требований отказано, в удовлетворении встречного иска также отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Агентство "Риэлти" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 29.06.2021 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что возможность использования земельного участка по установленному в договоре аренды назначению отсутствует, вывод о фактическом использовании земельного участка в определении Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 11.05.2021 отсутствует, данный вопрос судом общей юрисдикции не исследовался, представленное в дело соглашение о расторжении договора аренды с протоколом разногласий подтверждает намерение общества прекратить арендные отношения, в действиях общества отсутствует злоупотребление правом.

В дополнениях к жалобе апеллянт указывает на то, что администрация злоупотребляет правом, изменяя ставку арендной платы и требуя внесения арендной платы при осведомленности о невозможности использования участка. Также от ООО "Агентство "Риэлти" поступило ходатайство о приобщении к материалам дела решения Хасанского районного суда от 14.10.2020, апелляционного определения от 16.12.2020, которое удовлетворено в соответствии с частью 2 статьи 268 АПК РФ в отсутствие возражений администрации.

В связи с заменой состава суда рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала на основании пункта 2 части 2 статьи 18 АПК РФ.

В судебном заседании представитель администрации по доводам апелляционной жалобы возразил, обжалуемое решение считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, жалобу - без удовлетворения.

ООО "Агентство "Риэлти", извещенное надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя общества.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Согласно материалов дела, на основании Постановления Администрации Хасанского муниципального района Приморского края от 05.07.2012 г. N 1299 "О предоставлении земельного участка в аренду Попову Р.А. под строительство базы отдыха" администрация Хасанского муниципального района (арендодатель) и Попов Роман Александрович (арендатор, Попов Р. А.) заключили договор аренды от 10.10.2012 N 747 (далее - договор) на земельный участок из земель особо охраняемых территорий и объектов (земли рекреационного назначения "Мыс Брюса - Мыс Нерпа"), общей площадью 17 620,00 кв.м. с кадастровым номером 25:20:050101:3054, местоположение которого установлено примерно в 730 метрах по направлению на юго-восток от ориентира дом, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, Хасанский район, пгт. Славянка, ул. Рыбаков, дом 2 - под строительство базы отдыха, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, сроком с 05.07.2012 по 05.07.2022.

В соответствии с условиями договора размер годовой арендной платы определен в размере 24 125 рублей 30 копеек за использование земельного участка общей площадью 17 620 кв.м., с кадастровым номером 25:20:050101:3054.

На основании пункта 3.2 договора арендная плата за участок вносится арендатором ежемесячно, равными долями, до первого числа месяца, следующего за расчетным и начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи участка.

В дальнейшем Попов Р.А. 05.10.2017 заключил соглашение о передаче прав и обязанностей по договору с ООО "Агентство "Риэлти", в котором являлся единственным учредителем и директором.

Неисполнение обществом обязанности по внесению арендной платы послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд.

Со своей стороны, арендатор объясняет неисполнение обязательств по внесению арендных платежей невозможностью использовать земельный участок в предназначенных для строительства целях, в связи с изменением в 2012 и 2015 года правил землепользования, отнесением спорного земельного участка к территориальной зоне "Места отдыха общего пользования" и "Спорт (устройства площадок для занятия спортом и физкультурой)", исключающих возможность использования земельного участка по согласованному в договоре основанию - строительство базы отдыха, что послужило основанием для обращения со встречным иском.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия приходит к следующему.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ, а также общие положения ГК об обязательствах.

Судом первой инстанции обоснованно учтены положения статьи 606, 614 ГК РФ, пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) размер арендной платы определяется договором аренды.

Размер арендных платежей согласован сторонами в договоре.

Также стороны в пункте 3.6. договора согласовали возможность пересмотра арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы, периодичность такого пересмотра (не чаще одного раза в год), условия (при изменении кадастровой стоимости).

Возражения относительно факта заключения договора аренды земельного участка, доказательств эффективного оспаривания договора и (или) его отдельных условий от сторон в материалы дела не поступало.

Судом первой инстанции обоснованно принято во внимание, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, при этом в соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Таким образом, при определении даты изменения размера арендной платы судам следует руководствоваться положениями соответствующих нормативных правовых актов.

На территории Приморского края действует нормативный правовой акт, регулирующий порядок определения арендной платы, которым установлен порядок изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки арендная плата за спорный земельный участок подлежит изменению с указанной в нем даты.

Как установлено судом, в соответствии с требованиями Постановления администрации Приморского края от 11.03.2015 N 75-па "О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов" с 01.01.2017 изменен порядок расчета арендной платы.

В соответствии с Постановлениями Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14.12.20.15 N 5-п, от 05.09.2016 N 3-п, от 05.07.2016 N 2-п, от 07.12.2015 N 4-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель разных категорий Приморского края" установлена новая кадастровая стоимость земельных участков.

Таким образом, с 01.01.2017 арендная плата по земельному участку с кадастровым номером 25:20:050101:3054 составила: 2 285 314 *3% = 68 559,42 рубля в год или 5 713,30 рублей в месяц).

Ставка аренды в размере 3% применена в соответствии с пунктом 4 абзаца 7 Постановления администрации Приморского края от 11.03.2015 N 75-па "О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов" - как двухкратный размер земельного налога, в связи с отсутствием на земельном участке зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства.

При этом, согласно материалов дела, 20.07.2017 арендатору направлено уведомление, в котором в расчете указана ставка аренды в размере 10%.

Вместе с тем, 27.09.2017 ответчику направлено новое уведомление об изменении арендной платы, с корректным расчетом суммы арендных платежей, предыдущее уведомление признано не применимым для расчета арендной платы.

Таким образом, судом первой инстанции установлено, что в спорный период по земельному участку с кадастровым номером 25:20:050101:3054, учитывая изменения правил землепользования, ежемесячный размер арендной платы составлял 5 713,30 руб., что соответствует расчету истца по уточненным требованиям.

Вместе с тем, между сторонами существует спор, касающийся фактической возможности использования земельного участка по назначению, влиянию данного обстоятельства на наличие либо отсутствии обязанностей арендатора по оплате принятого в пользование земельного участка.

В соответствии с условиями договора аренды N 722 от 20.09.2012, земельный участок с кадастровым номером 25:20:050101:2898 предоставлен под строительство базы отдыха.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, с момента заключения спорного договора и в соответствии с Правилами землепользования и застройки Славянского городского поселения земельный участок с кадастровым номером 25:20:050101:2898 входит в зону мест общего пользования (Р31), территориальная зона мест отдыха общего пользования, что не включает в себя такой вид разрешенного использования как строительство базы отдыха.

Попов Р.А. заключил соглашение от 05.10.2017 о передаче прав и обязанностей по спорному договору с ООО "Агентство "Риэлти" в соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ в рамках действия договора аренды земельного участка 10.10.2012 N 747. В соответствии со сведениями, содержащимися в выписке из ЕГРЮЛ, является директором ООО "Агентство "Риэлти".

Судом первой инстанции указано, что в материалы дела представлены акт осмотра от 22.04.2021, акт осмотра кадастровым инженером от 10.03.2021, заключение кадастрового инженера от 28.02.2021, письма общества в администрацию с приложением заключения кадастрового инженера от 28.01.2021 входящий номер от 05.02.2021 из содержания которых, усматривается возможность фактического использования земельного участка в соответствии с измененными правилами ПЗЗ, а именно зона мест общего пользования, в том числе сдача участка в субаренду в летнее время для отдыхающих.

С учетом позиции ответчика, письмом от 11.11.2020 N 4134 администрация направила в адрес общества соглашение о расторжении спорного договора, подписанное со своей стороны, просила рассмотреть проект соглашения, подписать и представить арендодателю.

Однако, ответчик направил в адрес администрации подписанное соглашение с приложением протокола разногласий, содержащим условие об освобождении от внесения арендной платы по договору за весь период его действия, в связи с невозможностью строительства.

Суд первой инстанции счел, что обществу в лице директора Попова Р.А. было известно о невозможности строительства базы отдыха на спорном земельном участке при заключении соглашения о передаче прав и обязанностей, однако заблаговременно мер к расторжению договора аренды ответчиком предпринято не было. Данное обстоятельство послужило основанием для вывода суда о наличии в действиях ответчика злоупотребления правом (пункт 5 статьи 10 ГК РФ).

Основанием для данного вывода суд первой инстанции указаны выводы, отраженные в определении Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 11.05.2021 по делу по иску администрации Славянского городского поселения Хасанского муниципального района Приморского края к Попову Роману Александровичу о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка из земель особо охраняемых территорий и объектов с кадастровым номером 25:20:050101:3054, представленного в материалы дела в качестве доказательства, кассационным судом установлено фактическое использование земельного участка.

Апелляционной коллегией принимается во внимание позиция апеллянта о том, что в рамках указанного дела, рассмотренного в суде общей юрисдикции, не было установлено фактическое использование земельного участка, при этом непосредственно из содержания определения от 11.05.2021 следует, что основанием для вывода о возможности использования послужило отсутствие в материалах дела доказательств обратного, в то время как в настоящее дело апеллянтом такие доказательства представлены.

Вместе с тем данное, обстоятельство не влияет на правомерность выводов суда о наличии критериев злоупотребления правом со стороны общества в силу следующего.

Как указано выше, обществу в лице директора Попова Р.А. на момент заключения соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды спорного земельного участка, принятия такого участка было известно о невозможности строительства базы отдыха на спорном земельном участкес учетом действия правил землепользования и застройки.

При этом Попову Р.А. как правопредшественнику общества, было известно о необходимости изменения вида разрешенного использования земельного участка до заключения соглашения о передаче прав и обязанностей, что подтверждается представленной в дело перепиской Попова Р.А. и администрации по вопросу изменения вида разрешенного использования земельного участка, в ходе которой в ответ на заявление Попова Р.А. от 28.07.2017 администрацией в письме от 11.08.2017 было предложено предварительно погасить задолженность по арендной плате.

Отказ администрации не оспаривался, не признавался незаконным в установленном порядке, при этом 05.10.2017 Поповым Р.А. оформлено соглашение, послужившее основанием для перехода прав арендатора к обществу.

Действуя добросовестно при принятии на себя прав и обязанностей по договору аренды, правопреемник арендатора должен проверить возможность использования принимаемого имущества по назначению. В рассматриваемом случае, поскольку первоначальный арендатор Попов Р.А. как физическое лицо является также действующим руководителем и единственным участником общества, ему было безусловно известно об обстоятельствах, существенно влияющих на ограничение возможности использования участка.

Пояснений о хозяйственном смысле заключения сделки перевода прав аренды обществом в приведенных обстоятельствах не представлено.

Таким образом, заявление общества о невозможности использования арендуемого земельного участка при том, что обществу было известно о данном обстоятельстве до возникновения у него права аренды на земельный участок, с учетом длительности продолжения арендных отношений и нахождения участка в фактическом владении общества, признается злоупотреблением правом.

В силу пунктов 1, 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках, однако арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В свою очередь, на момент первоначального заключения договора аренды спорного земельного участка Попов Р.А. как заинтересованный арендатор, был не лишен возможности ознакомления с особенностями правового режима арендуемой территории, учитывая активный период осуществления местного законотворчества по определению правил землепользования и застройки.

При этом, ООО "Агентство Риэлти", вступая в договорные отношения, и будучи коммерческим юридическим лицом, несущим соответствующие риски предпринимательской деятельности, к моменту приобретения прав и обязанностей по договору аренды безусловно обладало совокупностью сведений об особенностях правового режима спорного земельного участка, влияющих на его использования согласно условий договора, что не повлияло на вступление в договор аренды в качестве арендатора и принятие участка.

Данное поведение по существу отвечает признакам освобождения арендодателя от ответственности за недостатки сданного в аренду имущества согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ.

Приняв спорный земельный участок в 2017 году, и явив тем самым заинтересованность в обладании правами на него, неразрывно связанными с несением соответствующих обязанностей, общество не реализовало возможностей, связанных как с оперативным расторжением, так и с не исключенным изменением условий договора, вплоть до осуществления в надлежащем порядке условно разрешенных видов использования земельного участка в зоне мест отдыха общего пользования, сохраняя все указанное время за собой статус обладателя права аренды, зарегистрированного в ЕГРП, исключающего как допуск иных лиц к владению и пользованию участком, так и распоряжение данным участком со стороны органа местного самоуправления.

В свою очередь, администрация как арендодатель вправе рассчитывать на получение арендной платы от арендатора, фактически владеющего земельным участком с учетом действующего договора аренды, на зарегистрированном праве, в отсутствие возможностей распоряжения данным участком иным образом для целей наполнения муниципального бюджета.

Со стороны общества мер для оперативного прекращения договора аренды изменения вида разрешенного использования земельного участка не предпринято, вплоть до обращения администрации с первоначальным иском, в связи с чем довод апеллянта о злоупотреблении правом именно со стороны администрации отклоняется, не соответствующий установленным обстоятельствам дела.

При таких обстоятельствах, с учетом действия положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ, ссылки апеллянта на невозможность использования земельного участка в конкретных обстоятельствах настоящего спора не являются безусловным основанием для отказа во взыскании арендной платы.

Оценивая позиции сторон относительно расторжения спорного договора аренды, судебная коллегия приходит к выводу о фактическом отсутствии спора в данной части, с учетом действий администрации по направлению проекта соглашения о расторжении договора, при этом позиция ответчика применительно к условиям достижения соглашения о расторжении договора сводится к утверждению о недопустимости взыскания с него арендной платы за весь период участия в договоре, что является следствием неверного толкования положений законодательства согласно изложенному выше.

Таким образом, в удовлетворении встречных исковых требований судом первой инстанции отказано обоснованно.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 29.06.2021 по делу N А51-15251/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов С.М. Синицына