Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 октября 2021 г. N 09АП-60643/21 по делу N А40-29599/2021

г. Москва

05 октября 2021 г.

Дело N А40-29599/21

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 октября 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева,

судей Е.А. Птанской, Д.В. Пирожкова

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.О. Портновой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19 августа 2021 года по делу N А40-29599/21, принятое судьёй Кантор К.А., по иску ООО "ОСТОЖЕНКА - 35" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Иванов Д.В. по доверенности от 10.02.2021

от ответчика: Мерненко Э.С. по доверенности от 08.12.2020

УСТАНОВИЛ:

ООО "ОСТОЖЕНКА - 35" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших между ООО "ОСТОЖЕНКА-35" и Департаментом городского имущества города Москвы, при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, д.11, пом. XIII, с кадастровым номером 77:01:0001051:2102, общей площадью 365 кв.м.:

-изложив первый абзац п. 3.1. Договора в следующей редакции: "Цена Объекта составляет 125 666 458 33 коп. (сто двадцать пять миллионов шестьсот шестьдесят шесть тысяч четыреста пятьдесят восемь рублей тридцать три копейки) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 08.02.2021 г. N 05/02-2021 (далее -Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью "АМГ ЭСТЕЙТ", является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.".

- изложив третий абзац п. 3.4. Договора в редакции: "Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 6 283 322 руб. 92 коп. (шесть миллионов двести восемьдесят три тысячи триста двадцать два руб. девяносто две коп.) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала.".

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 19 августа 2021 год исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении требований Департамента - урегулировать разногласия, возникшие между ООО "Остоженка-35" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи на нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0001051:2102, общей площадью 365 кв.м, по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, д. 11, пом. XIII, по цене, установленной Департаментом городского имущества города Москвы.

Заявитель доводы апелляционной жалобы поддержал, считает, что решение суда первой инстанции незаконно и необоснованно.

Истец возражал против доводов апелляционной жалобы, считает решение суда законным и обоснованным, представил отзыв.

Исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Между Общество с ограниченной ответственностью "ОСТОЖЕНКА-35" (далее -Истец, Покупатель) и Департаментом имущества города Москвы (далее - Ответчик) был заключен договор аренды N 00-00111/17 от 23.03.2017 г. нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, д. 11, пом. XIII, с кадастровым номером 77:01:0001051:2102, общей площадью 365 кв.м. (Далее Помещение) с учетом дополнительного соглашения от 17.09.2018 г., от 26.02.2019 г., от 21.08.2020 г.

Являясь субъектом малого предпринимательства, выполнив все условия, желая реализовать преимущественное право о выкупе, вышеуказанного Помещения, предоставленное Федеральным законом N 159-ФЗ, в декабре 2020 года Истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с соответствующим заявлением (вх. N 33-5-11548720-(0)-0 от 01.12.2020).

Ответчик, рассмотрев обращение истца, письмом N 33-5-115487/20-(0)-4 от 15.01.2021 направил истцу проект договора купли-продажи арендуемых помещений.

В соответствии с проектом Договора купли-продажи недвижимости Продавец (Департамент городского имущества города Москвы) обязуется передать в собственность Покупателя (ООО "ОСТОЖЕНКА-35") объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, д.П, пом. XIII, с кадастровым номером 77:01:0001051:2102, общей площадью 365 кв.м., а Покупатель принять и оплатить это имущество по цене равной 292 422 000 руб.00 коп. (двести девяносто два миллиона четыреста двадцать две тысячи рублей ноль копеек) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 10.12.2020 N М634-20 (далее - Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Оценка и Консалтинг", и экспертным заключением от 18.12.2020 N 483/794-20, подготовленным Ассоциацией "Межрегиональный союз оценщиков".

Как указал истец, выкупная цена помещения существенно завышена.

Истцом была заказана независимая оценка рыночной стоимости объекта недвижимости у ООО ""АМГ ЭСТЕЙТ"".

Согласно отчету N 05/02-2021 от 08.02.2021 г., составленному в соответствии со ст. 12 Закона от 29.07.1998 г. N 135 - ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и подписанному при помощи ЭЦП, величина рыночной стоимости Помещения составляет 125 666 458 руб. 33 коп. (сто двадцать пять миллионов шестьсот шестьдесят шесть тысяч четыреста пятьдесят восемь рублей тридцать три копейки) и является достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки по купле-продаже.

Поскольку Истец с предлагаемой в проекте договора ценой выкупа не согласен, 08.02.2021 г. Ответчику был направлен протокол разногласий к проекту Договора купли-продажи. 10.02.2021 Ответчик письмом N 33-5-115487/20-(0)-6 отказал в подписании протокола разногласий.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца и при наличии документов подтверждающих перечисление указанным лицом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, Определением назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного нежилого здания, проведение которой было поручено ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛЛ-КОНСАЛТ".

Согласно заключению эксперта ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛЛ-КОНСАЛТ", предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость нежилых помещений, составила 145 398 000 руб. (без учета НДС).

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Заявлений о проведении повторной экспертизы истцом не представлено.

Учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключении эксперта, суд полагает, что цена выкупаемых помещений составляет 145 398 000 руб. (без учета НДС).

Довод ответчика, что цену выкупаемого объекта, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, определяет именно собственник спорного имущества, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ. По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В силу части 5 статьи 10 Закона N 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Закона N 135-ФЗ и Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

В соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств в их совокупности, апелляционным судом признается законным и обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы 19 августа 2021 года по делу N А40-29599/21 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.Р. Валиев

Судьи

Е.А. Птанская Д.В. Пирожков