Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 октября 2021 г. N 11АП-12820/21 по делу N А65-451/2021

г. Самара

06 октября 2021 г.

Дело N А65-451/2021

Резолютивная часть постановления оглашена 05 октября 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 октября 2021 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Коршиковой Е.В., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шишкиной К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.06.2021 по делу N А65-451/2021 (судья Спиридонова О.П.),

принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Алар"

к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани"

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки"

об оспаривании величины рыночной стоимости (цены) выкупаемого объекта недвижимого имущества,

при участии представителей:

от истца - представитель Нестеров Р.С. по доверенности от 12.01.2021,

от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом,

от третьего лица - не явились, извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

ООО "АЛАР" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета города Казани", которым просил определить условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилых помещений первого этажа в здании, расположенных по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Академика Королева, д. 43, общей площадью 71,5 кв. м, кадастровый номер 16:50:100201:395, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена объекта по настоящему договору составляет 3000000 рублей".

В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле третьим лицом без самостоятельных требований на предмет спора привлечено ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки".

Арбитражный суд Республики Татарстан решением от 28.06.2021 исковые требования удовлетворил, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена объекта составляет 3089600 рублей".

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocил отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об отказе в иске, ссылаясь на неправильное применение норм материального права.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором прocил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судом установлено, что с отзывом на апелляционную жалобу ООО "АЛАР" представило решение участника и устав общества.

Суд отказал в приобщении к материалам дела устава ООО "АЛАР", решения участника, поскольку в нарушение требований ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не обосновал невозможность их представления в суд первой инстанции.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Ответчик и третье лицо явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный пришел к вывoду об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны г. Казани N 8677-95 от 19.07.2016, по условиям которого арендодатель передал обществу в аренду за плату нежилые помещения этажа 1 N N 1-5 инвентарный N 50_м.2-617/1-I общей площадью 71,5 кв. м, кадастровый номер 16:50:100201:395, расположенные по адресу: г. Казань, ул. Академика Королёва, д. 43.

Договор был заключен на срок с 19.07.2016 по 18.07.2019.

Договором аренды N 8963-95 от 19.07.2019 указанное (спорное) недвижимое имущество сдано обществу в аренду на аналогичных условиях на срок с 19.07.2019 по 18.07.2022 г.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Истец 10 января 2020 года обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани заключил муниципальный контракт на оказание услуг по проведению оценки объектов, определена рыночная стоимость отчуждаемых объектов в размере 3582200 рублей.

Ответчик направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого имущества, согласно п. 2.1 которого цена помещения установлена равной 3582200 рублей.

Не согласившись со стоимостью помещения, указанной ответчиком в проекте договора купли-продажи арендуемого имущества, истец произвел независимую оценку выкупной стоимости арендуемых помещений.

Согласно Отчету об оценке N 722/20 от 07.12.2020 рыночной стоимости объекта недвижимости в составе: нежилые помещения 1 этажа N 1, 2, 3, 4, 5 общей площадью 71,5 кв. м, расположенные в здании находящегося по адресу: РТ, г. Казань, ул. Академика Королева, д. 43, подготовленного ООО "Арт Эксперт плюс" по заданию общества, выкупная стоимость арендуемых помещений составила 3000000 рублей.

Истец направил в Комитет земельных и имущественных отношений протокол разногласий, в котором предложил урегулировать разногласия путем определения цены выкупного имущества равной 3000000 рублей (согласно отчету, подготовленному ООО "Арт Эксперт плюс") и согласовать график платежей приобретаемого имущества.

Письмом (N 19031/КЗИО-ИСХ от 21.12.2020) ответчик сообщил о том, что заключение договора в редакции истца невозможно.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя Кузнецова К.Г. в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с п. 8 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать непосредственно достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

По ходатайству истца определением Арбитражного суда РТ от 08 апреля 2021 года по делу была назначена судебная экспертиза.

На разрешение эксперта был поставлен вопрос:

- определить рыночную стоимость нежилых помещений первого этажа в здании, расположенном по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Академика Королёва, д. 43, общей площадью 71,5 кв. м, кадастровый номер 16:50:100201:395 на дату получения заявления преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - 10.01.2020.

Экспертное учреждение, которому было поручено производство экспертизы - ООО "Центр независимой оценки "Эксперт", представило в суд заключение эксперта N 31-С/21 от 12.05.2021.

По результатам проведенных исследований экспертом Носовой И.П., предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, сделан вывод, что рыночная стоимость нежилых помещений первого этажа в здании, расположенном по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Академика Королёва, д. 43, общей площадью 71,5 кв. м, кадастровый номер 16:50:100201:395 на дату получения заявления преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - 10.01.2020, составляет 3089600 рублей.

Оценив приведенные в апелляционной жалобе доводы заявителя, суд апелляционной инстанции нашел их необоснованными.

Основываясь на результатах судебной экспертизы, суд первой инстанции удовлетворил требования истца об урегулировании разногласий относительно цены объекта, возникших между Муниципальным казенным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" и обществом при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, установив стоимость выкупаемого объекта согласно выводам заключения эксперта.

В силу статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Кроме того, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В рассматриваемом случае судом дана оценка представленным в дело результатам оценки имущества, и в основу принятого решения положено заключение судебной экспертизы, которое соответствует требованиям статей 82-86 АПК РФ, является мотивированным, подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, эксперт, проводивший экспертизу предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет соответствующую квалификацию и стаж экспертной работы, при экспертном исследовании использованы специальные методики.

Возражений относительно результатов судебной экспертизы ответчиком не заявлено.

Суд апелляционной инстанции отмечает необоснованность ссылок ответчика на обязательность выводов привлеченного им оценщика, поскольку принятие судом результатов оценки, проведенной по заданию одной из сторон, фактически свидетельствовало бы о не разрешении судом возникшего спора, и не соответствовало бы целям обращения стороны договора в суд для урегулирования возникших разногласий при заключении договора.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, они не опровергают законность и обоснованность принятого судебного акта и правильности выводов суда, а свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными судом обстоятельствами и оценкой доказательств, и по существу направлены на их переоценку.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и основания для его отмены отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы возлагаются на заявителя.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.06.2021 по делу N А65-451/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.Л. Ястремский

Судьи

Е.В. Коршикова С.Ш. Романенко