Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 октября 2021 г. N 12АП-7996/21 по делу N А57-18162/2020

г. Саратов

07 октября 2021 г.

Дело N А57-18162/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 октября 2021 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Комнатной Ю.А.,

судей Землянниковой В.В., Пузиной Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Артемовой К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Садор"

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 13 августа 2021 года по делу N А57-18162/2020

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Садор" (ОГРН 1026401984707, ИНН 6449033235, 413105, Саратовская область, г. Энгельс, пр. Крупской, д. 71 А),

заинтересованные лица: Комитет по земельным ресурсам Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области (413100, Саратовская обл., г. Энгельс, ул. Театральная, д. 1 А), Администрация Энгельсского муниципального района (Саратовская обл., г. Энгельс, пл. Ленина, д. 30), Комитет по управлению имуществом Администрации Энгельсского муниципального района (413100, Саратовская обл., г. Энгельс, ул. Коммунистическая, д. 55),

о признании незаконным распоряжения от 04.09.2020 N 849-р, обязании направить договор купли-продажи земельного участка,

при участии в судебном заседании:

представителя Общества с ограниченной ответственностью "Садор" - Оноприенко И.А., действующего на основании доверенности от 11.01.2021 N 7, представлен диплом о высшем юридическом образовании,

представителя Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области - Шигаевой Т.В., действующей на основании доверенности от 11.01.2021 N 1, представлен диплом о высшем юридическом образовании,

остальные участники процесса в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "Садор" (далее - ООО "Садор", общество, заявитель) с заявлением о признании незаконным распоряжения Комитета по земельным ресурсам Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области (далее - Комитет) от 04.09.2020 N 849-р об отказе в предоставлении ООО "Садор" в собственность земельного участка с кадастровым номером 64:50:021803:80, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Промышленная, уч. 11, обязании Комитета в течение 30 дней с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу подготовить и направить ООО "Садор" договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:50:021803:80, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Промышленная, уч. 11.

Решением суда первой инстанции от 13 августа 2021 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

ООО "Садор" не согласилось с принятым судебным актом и обратилось в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, принять по делу новый судебный акт.

Комитет представил письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Участники процесса, не явившиеся в судебное заседание, извещены о времени и месте его проведения надлежащим образом, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (kad.arbitr.ru) 04.09.2021, что подтверждено отчетом о публикации судебных актов на сайте.

Согласно пункту 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае неявки в судебное заседание лица, участвующего в деле, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела, суд рассматривает дело в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и возражений, выслушав представителей участников процесса, проверив правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 10.07.2009 между Комитетом (арендодатель) и ООО "Торгово-строительное управление Энгельсстрой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 9027/1, согласно пункту 1.1 которого ООО "Торгово-строительное управление Энгельсстрой" предоставлен в аренду земельный участок площадью 16 984 кв.м с кадастровым номером 64:50:021803:80 на срок с 23.04.2009 по 23.04.2058.

Согласно пункту 1.5 договора аренды от 10.07.2009 N 9027/1 на земельном участке расположены объекты недвижимости площадью 202 кв.м, 17 кв.м, 54 кв.м, 25 кв.м.

11 мая 2010 года между ООО "Торгово-строительное управление Энгельсстрой" и ООО "Завод строительных изделий и конструкций "Энгельсстрой" заключен договор замены стороны арендатора по договору аренды от 10.07.2009 N 9027/1.

08 ноября 2017 года между ООО "Завод строительных изделий и конструкций "Энгельсстрой" (продавец) и ООО "Садор" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого ООО "Садор" приобрело объекты недвижимости, расположенные по адресу: Саратовская обл., г. Энгельс, ул. Промышленная, д. 11: нежилое одноэтажное здание (литер А) площадью 152,7 кв.м; нежилое одноэтажное здание (литер Б) площадью 9,1 кв.м; нежилое одноэтажное здание (литер В) площадью 45,6 кв.м; нежилое сооружение - асфальтовая установка, объёмом 1187 куб. м.

Согласно пункту 2 договора от 08.11.2017 приобретенные объекты недвижимости располагаются на земельных участках с кадастровыми номерами 64:50:021803:80, 64:50:021803:181.

14 ноября 2017 года между ООО "Завод строительных изделий и конструкций "Энгельсстрой" и ООО "Садор" заключен договор замены стороны в обязательстве, по условиям которого к ООО "Садор" перешли права и обязанности по договору аренды от 10.07.2009 N 9027/1.

07 августа 2020 года ООО "Садор" обратилось к Главе Энгельсского муниципального района с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 64:50:021803:80 на основании пункта 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, цель использования - под здания и сооружения асфальтобетонного завода.

К заявлению обществом приложено, в том числе, сообщение о перечне всех зданий и сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке.

Распоряжением Комитета от 04.09.2020 N 849-р ООО "Садор" отказано в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 64:50:021803:80 на основании пункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации ввиду обращения с заявлением о предоставлении земельного участка лица, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (земельный участок несоразмерен площади расположенных на нем объектов недвижимости).

ООО "Садор", полагая, что распоряжение Комитета от 04.09.2020 N 849-р является незаконным, нарушает его права и охраняемые законом интересы, обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, основывался на том, что заявителем документально не обоснована необходимость приобретения испрашиваемого земельного участка с существующей площадью с целью эксплуатации располагающихся на нем объектов недвижимости.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции в силу следующего.

Согласно положениям статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

В пункте 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации установлены основания продажи земельных участков без проведения торгов.

Одним из оснований является продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

Собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, содержащейся в определении от 23.04.2020 N 935-О, закрепленный в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017 отражено, что предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

При данной категории спора необходимо учитывать, что обоснование испрашиваемой площади участка как объективно необходимой для обслуживания расположенного на нем объекта недвижимости, в соответствии с его условным назначением отнесено к процессуальной обязанности заявителя (статья 65 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, заявитель просит представить в собственность без проведения торгов земельный участок под объектами недвижимости с кадастровым номером 64:50:021803:80 площадью 16 985 кв.м. (т.1, л.д. 93).

К заявлению приложено сообщение о перечне зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, согласно которому на земельном участке расположены следующие объекты:

- нежилое здание, кадастровый номер: 64:50:000000:4873, адрес: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Промышленная, д. 11;

- трансформаторная подстанция, кадастровый номер: 64:50:000000:4936, адрес: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Промышленная, д. 11;

- нежилое здание, кадастровый номер: 64:50:000000:4925, адрес: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Промышленная, д. 11;

- асфальтовая установка, кадастровый номер: 64:50:021802:140, адрес: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Промышленная, д. 11.

В ходе судебного разбирательства по настоящему делу по ходатайству заявителя судом была назначена судебная экспертиза.

Согласно экспертному заключению ООО "Геопункт" (ответ на вопрос 2) в границах земельного участка с кадастровым номером 64:50:021803:80 расположены объекты с кадастровыми номерами:

1) нежилое здание, кадастровый номер: 64:50:000000:4873 площадью 152,7 кв.м.;

2) тепловой пункт, кадастровый номер: 64:50:000000:4925 площадью 9,1 кв.м.;

3) сооружение - асфальтная установка, кадастровый номер: 64:50:021802:140 объемом 1187 куб.м.

Трансформаторная подстанция с кадастровым номером 64:50:000000:4936 расположена в границах земельного участка с кадастровым номером 64:50:021803:181, что также подтверждается выпиской из ЕГРН.

Таким образом, сообщение о перечне зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, представленное Обществом с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность в уполномоченный орган не соответствует действительности.

В обоснование испрашиваемой площади участка - 16 985 кв.м. как объективно необходимой для обслуживания расположенных на нем объектов недвижимости площадью 161,8 кв.м. и объекта объемом 1187 куб.м. заявитель в апелляционной жалобе ссылается на заключение судебной экспертизы, согласно ответу на вопрос 6 которого площадь земельного участка с кадастровым номером 64:50:021803:80 является необходимой и достаточной для эксплуатации расположенных на нем объектов по их общему совокупному эксплуатационному назначению - здания и сооружения асфальтобетонного завода.

Однако суд первой инстанции обоснованно указал, что обществу на праве собственности принадлежат отдельные объекты недвижимости, квалифицируемые заявителем в качестве зданий и сооружений асфальтобетонного завода.

В соответствии с пунктом 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс.

Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты).

При этом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Объекты, принадлежащие Обществу и расположенные на испрашиваемом земельном участке, не зарегистрированы как единый недвижимый комплекс и не отвечают критериям объекта недвижимого имущества, установленным в статье 130 ГК РФ.

При этом, как указывает суд и следует из экспертного заключения, у ряда объектов недвижимости - нежилое здание, кадастровый номер: 64:50:000000:4873, трансформаторная подстанция, кадастровый номер: 64:50:000000:4936 имеется возможность самостоятельной эксплуатации.

В свою очередь доказательств того, какая площадь необходима для обслуживания расположенных на нем объектов недвижимости даже с учетом доводов о том, что объекты недвижимости соответствуют общему совокупному эксплуатационному назначению - здания и сооружения асфальтобетонного завода, заявителем не представлено.

Заключение судебной экспертизы так же не содержит ни одного расчета, ссылок на нормативные акты, расчетов и обоснования того, на основании чего эксперт пришел к выводу о том, что площадь земельного участка с кадастровым номером 64:50:021803:80 размером 16985 кв.м. является необходимой и достаточной для эксплуатации расположенных на нем объектов по их общему совокупному эксплуатационному назначению - здания и сооружения асфальтобетонного завода (ответ на вопрос суд аN 6 заключения эксперта).

На чем основаны такие выводы, экспертное заключение сведений не содержит.

Указание на тот, что действующими нормами градорегулирования не установлены ограничения в размере земельного участка, не заменяет обоснования экспертом выводов о том, что для эксплуатации расположенных на земельном участке объектов необходим земельный участок указанной площади.

При этом заключение имеет приложение 5 - демонстрационный план земельного участка по состоянию на 16.04.2021, согласно которому значительная часть земельного участка занята зелеными насаждениями (т. 8, л.д. 96).

Каким образом данная часть участка необходима для обслуживания расположенных на нем объектов недвижимости, экспертное заключение так же сведений не содержит.

При этом на вопрос суда о возможности раздела земельного участка, эксперт делает выводы об отсутствии целесообразности такого раздела.

Между тем в соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

В силу положений статьи 16 указанного Закона, эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

В заключении должны быть отражены объекты исследований, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов (части 6, 7 статьи 86 АПК РФ), оценка результатов исследований, выводы и их обоснование (часть 8 статьи 86 АПК РФ).

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о несоответствии экспертного заключения в части ответа на вопрос суда N 6 требованиям статьи 86 АПК РФ.

Ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы участниками дела в суде первой и апелляционной инстанций не заявлено.

На основании изложенного, поскольку заявитель предоставил уполномоченному органу недостоверные сведения относительно расположенных на земельном участке объектов недвижимости и не представил надлежащего обоснования испрашиваемой площади участка как объективно необходимой для обслуживания расположенных на нем объектов недвижимости, Комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области распоряжением от 04.09.2020 N 849-р правомерно отказал в предоставлении ООО "Садор" в собственность земельного участка с кадастровым номером 64:50:021803:80.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно отказал Обществу в удовлетворении заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции считает решение, принятое судом первой инстанции, законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения не имеется.

Апелляционная жалоба ООО "Садор" удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 13 августа 2021 года по делу N А57-18162/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа путём подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции, принявший решение, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий судья

Ю.А. Комнатная

Судьи

В.В. Землянникова Е.В. Пузина