|
08 октября 2021 г.
|
Дело N А76-10965/2021
|
Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2021 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 октября 2021 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Аникина И.А., Колясниковой Ю.С.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Задворных С.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вираж" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.07.2021 по делу N А76-10965/2021.
В заседании принял участие представитель Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Наязова Алена Адамовна (доверенность от 22.09.2021, диплом).
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - истец, Комитет, КУИиЗО) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Вираж" (далее - ответчик, общество, ООО "Вираж"), в котором просил:
1) признать отсутствующим право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0213001:3545, площадью 216,1 кв.м., степенью готовности 10%, расположенный по адресу: Россия, г. Челябинск, Тракторозаводский район, по ул. Комарова;
2) обязать ответчика освободить своими силами и за свой счет земельный участок с кадастровым номером 74:36:0213001:79 путем демонтажа ограждения, установленного по периметру земельного участка и вывоза автотранспорта, припаркованного на участке в течении месяца с момента вступления в законную силу судебного акта по данному спору;
3) обязать ответчика возвратить Комитету земельный участок с кадастровым номером 74:36:0213001:79 в течении месяца с момента вступления в законную силу судебного акта по данному спору.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - третье лицо, Управление Росреестра).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 05.07.2021 (резолютивная часть оглашена 05.07.2021) заявленные требования удовлетворены. Суд признал отсутствующим право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0213001:3545, площадью 216,1 кв.м., степенью готовности 10%, расположенный по адресу: Россия, г. Челябинск, Тракторозаводский район, по ул.Комарова. Обязал общество своими силами и за свой счет освободить земельный участок с кадастровым номером 74:36:0213001:79 путем демонтажа ограждения установленного по периметру участка и вывоза автотранспорта, припаркованного на участке и возвратить его Комитету по акту приёма- передачи в течении месяца со дня вступления решения в законную силу.
С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Вираж" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Податель апелляционной жалобы ссылается на заключение с Комитетом договора аренды земельного участка для завершения строительства подземной автостоянки сроком до 12.09.2019. В связи с продолжением использования земельного участка после указанной даты в отсутствие возражений Комитета, действие договора аренды было продлено на неопределенный срок.
По мнению апеллянта, при удовлетворении исковых требований о признании отсутствующим зарегистрированного за ответчиком права, суд первой инстанции не учел отсутствие доказательств права собственности Комитета на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0213001:3545 и осуществление фактического владения им.
При этом, в основу судебного акта положены недопустимые доказательства - составленный без участия ответчика акт, в котором установлено размещение на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0213001:79 автостоянки, а также заключение специалиста Копылова С.В. об отсутствии на названном земельном участке объекта незавершенного строительства. Так как данное заключение составлено во внесудебном порядке, без предупреждения эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оно не имеет доказательственного значения.
В отсутствие надлежащего разрешения вопроса о судьбе объекта незавершенного строительства, оснований для освобождения земельного участка также не имелось.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание, за исключением представителя истца, не явились.
С учетом мнения представителя истца, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил судебный акт оставить без изменения.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 31.10.2012 между КУИиЗО (арендодатель) и ООО СК "Уралжилстрой" (арендатор) был подписан договор краткосрочной аренды УЗN 011166-К-2012 земельного участка (л.д. 23-26).
Указанный договор заключен по результатам открытого аукциона на продажу права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0213001:79 для строительства подземной автостоянки (л.д. 27 оборот).
По условиям указанного договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 4 920 кв.м., кадастровый номер 74:36:0213001:79 расположенный в г. Челябинске по ул. Комарова в Тракторозаводском районе из земель населённых пунктов для строительства подземной автостоянки.
Договор заключен сроком до 27.09.2015 (п. 1.4).
Земельный участок передан в аренду 31.10.2012, что подтверждается актом приема-передачи (л.д. 25 оборот).
Соглашением от 13.09.2016 стороны договора аренды расторгли договор УЗN 011166-К-2012 с 27.09.2015 (л.д. 27).
До указанной даты была произведена государственная регистрация права собственности общества СК "Уралжилстрой" на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0213001:3545, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0213001:79.
14.10.2015 между обществом СК "Уралжилстрой" (продавец) и обществом "Вираж" (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0213001:3545, степенью готовности 10%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0213001:79 (л.д. 28-29).
Право собственности за обществом "Вираж" на указанный объект зарегистрировано 21.10.2015 ( выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН). л.д. 50).
На основании заявления общества "Вираж" о заключении с ним договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0213001:79 для строительства подземной автопарковки (л.д. 31-32), 12.09.2016 между обществом "Вираж" (арендатор) и КУИиЗО (арендодатель) подписан договор УЗ N 014303-К-2016 краткосрочной аренды земельного участка (л.д. 33-36).
По условиям указанного договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 4 920 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0213001:79 расположенный в г. Челябинске по ул. Комарова в Тракторозаводском районе из земель населённых пунктов для завершения строительства подземной автостоянки.
Названный земельный участок поставлен на кадастровый учет 03.08.2011 с разрешенным использованием - для строительства подземной автостоянки.
Договор заключен сроком на три года с даты акта приемки, то есть до 12.09.2019 (п. 1.5).
Земельный участок передан в аренду 12.09.2016, что подтверждается актом приема-передачи (л.д. 37).
15.06.2020 в ходе осуществления мероприятий по земельному контролю Комитетом осуществлен осмотр земельного участка с кадастровым номером 74:36:0213001:79. По результатам составлен акт, из которого следует, что на земельном участке расположена автостоянка (л.д. 38). Из приложенных к акту фотографий усматривается, что автостоянка является открытой, огорожена забором (л.д. 39-40).
В соответствии с заключением ИП Копылова С.В. от 30.11.2020 (л.д. 41-46) земельный участок с кадастровым номером 74:36:0213001:79 свободен от объектов незавершенного строительства, либо иных объектов, являющихся объектами недвижимости.
Полагая, что при таких обстоятельствах за ответчиком зарегистрировано право собственности на фактически отсутствующий объект недвижимого имущества, Комитет обратился настоящим заявлением в арбитражный суд.
При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции согласился с заявленными Комитетом требованиями, признав отсутствующим зарегистрированное за ответчиком право собственности на объект незавершенного строительства. Требования о возврате земельного участка удовлетворены исходя из отсутствия у ООО "Вираж" правовых и фактических оснований для его использования.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.
В соответствии статьей 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.
Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение (пункт 53 постановления N 10/22).
По смыслу названных разъяснений признание зарегистрированного права отсутствующим является исключительным и самостоятельным способом защиты, обеспечивающим восстановление прав истца посредством исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности ответчика на объект.
В рассматриваемом случае истцом заявлены требования о признании зарегистрированного права собственности ООО Вираж" отсутствующим, мотивированные отсутствием признаков недвижимого имущества у объекта с кадастровым номером 74:36:0213001:3545.
В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).
Из разъяснений пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью независимо от осуществления кадастрового учета или государственной регистрации права собственности на нее следует устанавливать наличие у вещи признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.
Согласно пункту 10 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под объектами капитального строительства понимают здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.
В пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" также разъяснено, что если объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации права на него является правомерным.
Таким образом, критерием отнесения объекта незавершенного строительства к объекту недвижимости является выполнение работ по сооружению фундамента.
В рассматриваемом случае объект незавершенного строительс
