Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 11 октября 2021 г. N 21АП-2861/21 по делу N А83-21343/2019

11 октября 2021 г.

Дело N А83-21343/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 05.10.2021.

Постановление изготовлено в полном объеме 11.10.2021.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Колупаевой Ю.В., судей Евдокимова И.В., Остаповой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи секретарем судебного заседания: Кучиной А.В.,

при участии в судебном заседании:

- индивидуального предпринимателя Поддубного Александра Анатольевича, согласно выписке из ЕГРИП от 17.06.2020 и его представителя Филонова А.И., по доверенности от 04.12.2019 N 82/64-н/82-2019-3-603,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Судака Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 29.06.2021 по делу N А83-21343/2019 (судья Евдокимова Е.А.)

по иску индивидуального предпринимателя Поддубного Александра Анатольевича

к Администрации города Судака Республики Крым

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Государственного комитета по государственный регистрации и кадастру Республики Крым,

об урегулировании разногласий,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Поддубный Александр Анатольевич (далее - истец, Предприниматель, ИП Поддубный А.А.) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Администрации города Судака Республики Крым (далее - ответчик, Администрация), в котором просит суд:

1. Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка N 810 от 12 сентября 2019 года площадью 960 кв.м., с кадастровым номером 90:23:010123:213 из земель, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Судак Республики Крым, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - коммерческая деятельность код 4.0., расположенный по адресу: Республика Крым, город Судак, улица Гагарина дом 4, между Индивидуальным предпринимателем Поддубным Александром Анатольевичем и Администрацией города Судака Республики Крым изложив пункт 4.1. Договора в следующей редакции:

"Арендная плата за земельный участок устанавливается в денежной форме в размере 234 631, 22 руб. (двести тридцать четыре тысячи шестьсот тридцать один руб. 22 коп.) в год. Расчет размера арендной платы определен в приложении 1 к настоящему договору, являющемся его неотъемлемой частью. Арендная плата должна составлять 3 процента от нормативной стоимости земельного участка определенной до 21 марта 2014 года, в соответствии с пунктом 3.4 приложения к Постановлению Совета министров Республики Крым от 12 ноября 2014 года N 450, согласно которого плата, установленная в договорах аренды земельного участка, заключенных до 21 марта 2014 год, признается равной платежам, установленных прежними договорами пересчитывается в рубли с учетом коэффициента 3,8 при заключении договора."

2. Изложить спорный пункт расчета приложенного к договору аренды, в следующей редакции: "пункт 7 - Ставка арендной платы: 3 %. Размер арендной платы: 7 821 040,92 рублей х 3% = 234 631, 22 (двести тридцать четыре тысячи шестьсот тридцать один руб. 22 коп.)".

3. Изложить пункт 1.1 Договора в следующей редакции:

"Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование для обслуживания торгового комплекса "Лаванда" земельный участок площадью 960 кв.м., из земель находящихся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Судак Республика Крым, категория земель-земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - коммерческая деятельность, код 4.0, кадастровый номер 90:23:010123:213, расположенный по адресу: Республика Крым, город Судак, улица Гагарина, дом 4 (далее - земельный участок), в границах, указанных в кадастровой выписке о земельном участке (далее - КВЗУ), прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью."

4. Пункты 2.1., 7.3., 7.4. Договора - исключить.

5. Дополнить пункт 5.1 Договора в следующей редакции:

"Не использовать санитарную зону данного участка в коммерческих целях и иных действия, препятствующих получению прибыли Арендатором."

6. Изложить пункт 5.3. Договора в следующей редакции:

"Возводить в установленном законодательством порядке, производственные здания и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных уполномоченным органом правил-нормативов."

7. Изложив абзацы 1, 8, 9, 4 пункта 5.4. Договора в следующей редакции:

"- в течении 30 (тридцати) рабочих дней от даты получения соответствующего Дополнительного соглашения уведомить Арендодателя о своем согласии или несогласии на изменение условий договора любым способом связи и доставки, фиксирующий факт получения Арендодателем такого уведомления;

- в случае отчуждения недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, или передачи прав на земельный участок другому лицу, или передачи земельного участка в субаренду, в 30-дневный срок направить Арендодателю письменное уведомление об этом с указанием наименование и индивидуализирующих реквизитов лица, к которому перешли права, даты их перехода, а также оригиналы, либо нотариально заверенные копии документов, подтверждающих такой переход или передачу прав, передачу в субаренду;

- в случае изменения места нахождения (или иных реквизитов, в 30-дневный срок направить Арендодателю письменное уведомление об этом (в случае неисполнения данной обязанности Арендатором, корреспонденция, направленная Арендодателем по реквизитам, указанным в разделе 10 настоящего договора, считается полученной);

- при прекращении настоящего договора, в течение 30 рабочих дней вернуть Арендодателю земельный участок по акту о передачи земельного участка в надлежащем состоянии, т.е. не хуже того, в котором он находился в момент передачи."

8. Изложив пункт 8.2. Договора в следующей редакции:

"Сторона, для которой создалась невозможность выполнения обязательств по настоящему договору, извещает другую сторону (в течение 30 (тридцати) дней) о наступлении и прекращении вышеуказанных обстоятельств. Не уведомление или несвоевременное извещение об этих обстоятельствах лишает соответствующую Сторону права ссылаться на них в будущем."

9. Изложив пункт 8.4. Договора в следующей редакции:

"Если обстоятельства и их последствия будут длиться более 1 (одного) месяца, то все споры и разногласия, которые могут возникнуть в ходе исполнения настоящего договора будут разрешаться путем переговоров с соблюдением досудебного порядка урегулирования споров, с заключением дополнительного соглашения. Если урегулирование споров путем переговоров невозможно, споры и разногласия будут рассматриваться компетентным судом Республики Крым в порядке, установленном законодательством Российской Федерации."

10. Изложив пункт 9.5. Договора в следующей редакции:

"Все споры и разногласия, которые могут возникнуть в ходе исполнения настоящего договора будут разрешаться путем переговоров с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора. Если урегулирование споров путем переговоров будет невозможно, споры и разногласия будут рассматриваться компетентным судом Республики Крым в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, по месту нахождения земельного участка. Ответ на любую претензию Стороны, связанную с неисполнением или ненадлежащим исполнением настоящего договора должен быть дан другой Стороной по настоящему договору в течении 30 (тридцати) рабочих дней с даты ее получения."

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 29.06.2021 исковые требования удовлетворены частично, урегулированы разногласия, возникшие при заключении Договора аренды земельного участка N 810 от 12.09.2019 г. площадью 960 кв.м., с кадастровым номером 90:23:010123:213 между индивидуальным предпринимателем Поддубным Александром Анатольевичем и Администрацией города Судака Республики Крым, а именно:

- пункт 1.1 Договора аренды земельного участка N 810 от 12.09.2019 г. изложен в следующей редакции:

"Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование для обслуживания торгового комплекса "Лаванда" земельный участок площадью 960 кв.м., из земель находящихся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Судак Республика Крым, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - коммерческая деятельность, код 4.0, кадастровый номер 90:23:010123:213, расположенный по адресу: Республика Крым, город Судак, улица Гагарина, дом 4 (далее - земельный участок), в границах, указанных в кадастровой выписке о земельном участке (далее - КВЗУ), прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью.".

- пункт 4.1 Договора аренды земельного участка N 810 от 12.09.2019 г. изложен в следующей редакции:

"Арендная плата за земельный участок устанавливается в денежной форме в размере 234 631, 23 руб. (двести тридцать четыре тысячи шестьсот тридцать один руб. 23 коп.) в год. Расчет размера арендной платы определен в приложении 1 к настоящему договору, являющемся его неотъемлемой частью.".

- пункт 7 расчета, приложенного к договору аренды, изложен в следующей редакции:

"Ставка арендной платы: 3 %.

Размер арендной платы: 7 821 040,92 рублей х 3% = 234 631, 23 руб. (двести тридцать четыре тысячи шестьсот тридцать один руб. 23 коп.)".

В удовлетворении другой части искового заявления судом первой инстанции отказано. Кроме того, с Администрации в пользу Предпринимателя взысканы судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 6 000,00 рублей.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, Администрация обратилась в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда Республики Крым от 29.06.2021 в части удовлетворения исковых требований отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объёме.

В обоснование апелляционной жалобы апеллянт ссылается на неполно установленные судом первой инстанции обстоятельства дела. В частности апеллянт указал, что судом принято во внимание дополнительное соглашение к договору, не прошедшее государственную регистрацию, не учтено, что после утверждение кадастровой оценки земли должна применяться кадастровая стоимость земельного участка и соответствующее нормативное регулирование, а также неправильно определён вид разрешённого использования земельного участка.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2021 апелляционная жалоба принята к производству.

В судебном заседании Предприниматель и его представитель просили оставить решение Арбитражного суда Республики Крым без изменения, а апелляционную жалобу Администрации - без удовлетворения.

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд на основании статей 121, 123, 156, 266 АПК РФ считает возможным рассмотрение апелляционных жалоб в отсутствие представителей иных лиц, участвующие в деле.

Согласно части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку из содержания апелляционной жалобы следует, что заявителем обжалуется решение только в части удовлетворения исковых требований, от остальных участников процесса возражений не поступало, суд апелляционной инстанции пересматривает решение суда только в обжалуемой части.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующее.

10 июля 2003 года между Судакским городским советом и субъектом предпринимательской деятельности Поддубным А.А. заключён договор аренды земли N 14, государственная регистрация, которого осуществлена Судакским городским советом Автономной Республики Крым 23.07.2003 за N 000038-СУД года (далее - Договор). Согласно предмету Договора, земельный участок общей площадью 0,0960 га по адресу г. Судак, ул. Гагарина, 4, передан в аренду УКЦИЗ - 1.11.6 - другая коммерческая деятельность (обслуживание кафе "Лаванда"). Срок аренды 50 лет.

30.06.2006 года Договор изложен в новой редакции.

В силу пункта 2.2.1 указанного Договора, арендная плата устанавливается в размере 1,25% от денежной оценки земельного участка до 30.04.2006 по решению 2 сессии 4 созыва Судакского городского совета N 16/2 от 16.05.2002 "Об арендной плате за землю" и не может быть меньше налога на землю.

12.07.2010 между сторонами Договора заключено дополнительное соглашение, которым стороны внесли изменения в п.п. 2.2.1 и 2.2.2 договора. В частности, годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с законом Украины "Об аренде земли" и решением 26-й сессии 5-го созыва Судакского городского совета от 30.01.2008 N 1327/26 в троекратном размере земельного налога, который устанавливается Законом Украины "О плате за землю". Арендная плата за земельный участок общей площадью 0,0960 га вносится на расчетный счет местного бюджета г. Судака согласно действующему законодательству Украины, в троекратном размере земельного налога начиная с 01.01.2008 согласно расчету арендной платы.

С целью переоформления права на земельный участок истец обратился в Администрацию города Судака о заключении договора аренды.

Администрацией в адрес ответчика был направлен проект договора аренды земельного участка от 12.09.2019 N 810.

Не согласившись с пунктами 1.1, 4.1, 2.1, 7.3, 7.4, 5.1, 5.3, абз. 1, 8, 9, 4 п. 5.4, п. 8.2, п.8.4, п.9.5, истец подготовил и представил на рассмотрение ответчика протокол разногласий к договору аренды земельного участка от 12.09.2019, в котором предложил свою редакцию указанных пунктов и расчета арендной платы.

Однако, администрация в письме от 30.10.2019 N П-9/2458/2 указала, что не согласна с протоколом разногласий и не согласовывает его, пункты, предложенные истцом противоречат типовой форме договора аренды земельного участка, утвержденного постановлением Администрации г. Судака.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, не урегулировав спор в досудебном порядке, истец обратился в суд с данным исковым заявлением.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что размер арендной платы, рассчитанный истцом исходя из нормативной денежной оценки земельного участка, действовавшей до 21.03.2014 года и соответствующих ставок арендной платы, является верным, кроме того, ответчиком неправомерно установлен вид разрешенного использования в проекте Договора от 12.09.2019 - 4.6 - общественное питание.

Судебная коллегия полагает, что указанные выводы не в полной мере соответствуют нормам материального права и установленным по делу фактическим обстоятельствам.

21 марта 2014 года принят Федеральный конституционный закон N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N 6-ФКЗ).

Согласно частям 1 и 2 статьи 23 Закона N 6-ФКЗ законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

Судом первой инстанции правомерно отмечено, что принимая во внимание, что возникновение арендных отношений между сторонами при заключении спорного договора аренды земли имели место на территории Республики Крым до ее присоединения к Российской Федерации на основании Закона N 6-ФКЗ, давая правовую квалификацию обстоятельствам спора, материалам дела и доводам сторон, относительно правоотношений в части заключения данного договора аренды земли, судом применяются нормы материального права Украины, действующие по состоянию на момент возникновения указанных правоотношений (10.07.2003), с момента присоединения Республики Крым к Российской Федерации на основании Закона N 6-ФКЗ, относительно урегулирования разногласий по договору аренды земельного участка от 10.07.2003 N 14, суд полагает необходимым применить нормы действующего законодательства Российской Федерации.

Пунктом 1.1 части 1 статьи 12.1 Закона N 6-ФКЗ предусмотрено, что до 1 января 2023 года на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных и земельных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.

Особенности регулирования земельных и имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Крым установлены в Законе Республики Крым от 31.07.2014 N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" (далее - Закон N 38-ЗРК).

Право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации (пункт 9 статьи 3 Закона N 38-ЗРК).

Как следует из материалов дела 10.07.2003 года между Судакским городским советом и субъектом предпринимательской деятельности Поддубным А.А. заключён Договор, согласно которому в аренду передан земельный участок общей площадью 0,0960 га по адресу г. Судак, ул. Гагарина, 4, передан в аренду УКЦИЗ - 1.11.6 - другая коммерческая деятельность (обслуживание кафе "Лаванда"). Срок аренды 50 лет.

30.06.2006 года Договор изложен в новой редакции.

В силу пункта 2.2.1 Договора, арендная плата устанавливается в размере 1,25% от денежной оценки земельного участка до 30.04.2006 по решению 2 сессии 4 созыва Судакского городского совета N 16/2 от 16.05.2002 "Об арендной плате за землю" и не может быть меньше налога на землю.

12.07.2010 между сторонами договора заключено дополнительное соглашение, которым стороны внесли изменения в пункты 2.2.1 и 2.2.2 Договора. В частности, годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с законом Украины "Об аренде земли" и решением 26-й сессии 5-го созыва Судакского городского совета от 30.01.2008 N 1327/26 в троекратном размере земельного налога, который устанавливается Законом Украины "О плате за землю".

Предприниматель обратился в Администрацию за переоформлением указанного Договора в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В пункте 4 статьи 445 ГК РФ закреплено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно пункту 14 статьи 3 Закона N 38-ЗРК, в случае если земельный участок, в отношении которого до вступления в силу Федерального конституционного закона заключен и зарегистрирован в действовавшем на момент его заключения порядке договор аренды, договор об установлении сервитута, находится в государственной или муниципальной собственности, орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение таким земельным участком, обязан по заявлению лица, с которым заключен соответствующий договор, заключить с таким лицом соответственно договор аренды, договор об установлении сервитута в отношении соответствующего земельного участка.

Изложенный выше пункт Закона N 38-ЗРК содержит прямое обязательство органов государственной власти и органов местного самоуправления на заключение договоров аренды в случае обращения с заявлением лиц, с которыми, в период действия на территории Республики Крым законодательства Украины, были заключены соответствующие договора аренды земли, и срок действия которых не истек на момент обращения.

С учетом изложенного, спор об урегулировании разногласий по данному договору подлежит рассмотрению судом.

Основанием иска в данной ситуации (в оспариваемой части) являлось несогласие истца с результатами проведения ответчиком расчета арендной платы и установления вида разрешенного использования.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (пункты 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Статьей 11 Закона N 38-ЗРК определено, что нормативная денежная оценка земель, установленная на территории Республики Крым до вступления в силу Федерального конституционного закона, до 1 января года, следующего за годом утверждения, в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, считается нормативной ценой земли и является основой для определения нормативной цены земли в отношении таких земельных участков. Данной же нормой установлено, что порядок определения размера арендной платы, платы за сервитут, платы за проведение перераспределения земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, устанавливается Советом министров Республики Крым.

Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ, статья 12 Закона Республики Крым от 24.12.2014 N 66-ЗРК/2015 "О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и некоторых вопросах земельных отношений" (далее - Закон N 66-ЗРК/2015), статья 11 Закона N 38-ЗРК).

Советом министров Республики Крым 12.11.2014 принято постановление N 450 "О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым" (далее - постановления N 450), которым в том числе утверждена нормативная цена земельных участков. Данное постановление действовало на территории Республики Крым до 01.01.2020 года.

В соответствии с пунктом 1 постановления N 450 установлено, что нормативная цена земельных участков, установленная по состоянию на 2014 год, пересчитывается в рубли с 1 ноября 2014 года с коэффициентом 3,8.

Статьей 12 Закона N 66-ЗРК/2015 определено, что порядок определения размера арендной платы, цены продажи, платы за сервитут, платы за проведение перераспределения земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, устанавливается органом местного самоуправления.

Исходя из указанной нормы и статьи 18 Закона N 66-ЗРК/2015 с 01.01.2017 года порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности устанавливается органом местного самоуправления.

26.01.2017 за N 580 было принято решение Судакского горсовета Республики Крым от "Об утверждении Положения о порядке определения нормативной цены, размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Судак Республики Крым" (далее - Решение N 580). Решение действовало до 01.01.2020 года.

Согласно решению N 580 утверждено Положения о порядке определения нормативной цены, размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Судак Республики Крым (далее - Положение N 580).

Положением N 580 определен порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования.

В соответствии с абзацем 4 пункта 3.4. Положения N 580 плата, установленная в договорах права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), права застройки земельного участка (суперфиций), аренды земельного участка, заключенных до 21 марта 2014 года, признается равной платежам, установленным прежними договорами, и при заключении договора аренды земельного участка по основаниям, предусмотренным частями 6 и 13 статьи 3 Закона Республики Крым от 31 июля 2014 года N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым", пересчитывается в рубли с учетом коэффициента 3,8 и, если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка, с учетом коэффициентов инфляции, установленных приложением 3 к настоящему решению. В том случае, если плата в договоре аренды земельного участка была установлена до 1 января 2012 года от стоимости одного гектара пашни или от ставки земельного налога с одного гектара пашни, при ее пересчете учитывается также коэффициент 1,756.

С учётом изложенного, на момент обращения в суд первой инстанции Предприниматель правомерно требовал установления арендной платы в новом договоре, исходя из условий ранее действовавшего договора аренды земельного участка с учётом заключённого дополнительного соглашения.

Выводы суда в данной части, в том числе об обоснованности требований истца об урегулировании разногласий в данной части соответствуют установленным по делу обстоятельствам и действовавшим на момент обращения истца в суд нормам права.

Суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание довод Администрации о незаключённости между сторонами дополнительного соглашения к договору от 10.07.2003, вследствие чего договор не соответствовал законодательству, действующему до 21.03.2014, и при его оформлении необходимо устанавливать арендную плату применительно к п.п. 3.2, 3.3 Положения, утверждённого постановлением N 450.

Как правильно указал суд первой инстанции, исходя из совокупного анализа норм ч.ч. 14.1.147 и 14.1 ст. 14, 288, п.288.1 и 288.5 Налогового кодекса Украины нормативная денежная оценка земель является основой для определения размера арендной платы, а изменение нормативной денежной оценки земель является основанием для пересмотра размера арендной платы, при этом, годовой размер арендной платы не может быть меньше 3% нормативной денежной оценки земли.

Как следует из материалов дела, согласно решению 26 сессии 5 созыва Судакского городского Совета Автономной Республики Крым от 30.01.2008 года, с 01.01.2008 года установлена годовая арендная плата для земель несельскохозяйственного назначения в троекратном размере земельного налога, который устанавливается Законом Украины "О плате за землю".

Между сторонами 12.07.2010 подписано дополнительное соглашение к Договору от 10.07.2003, в частности, о том, что арендная плата за земельный участок вносится в троекратном размере земельного налога.

Поскольку ставки арендной платы за пользование земельными участками являются регулируемыми, стороны обязаны руководствоваться этими ставками при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы (в том числе путем заключения дополнительного соглашения) новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Аналогичная правовая позиция изложена и в постановлениях Арбитражного суда Центрального округа от 15.09.2015 по делу N А83-2070/2014, от 19.11.2018 по делу N А83- 3912/2017, от 30.08.2018 N А83-13164/2017.

Учитывая вышеизложенное, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, является нормативно установленной как по законодательству Украины, так и по законодательству Российской Федерации.

Из представленных истцом доказательств, следует, что с момента заключения договора аренды истец оплачивал арендную плату исходя из размера, установленного вышеуказанным нормативным актом, задолженности по оплате за аренду земельного участка не имеет, и доказательств обратного Администрация суду не предоставила.

Суд первой инстанции правомерно отклонил доводы ответчика относительно незаключенности между сторонами дополнительного соглашения, поскольку, как указано выше, заключение дополнительного соглашения в части изменения ставок арендной платы при издании соответствующего нормативного правового акта, не являлось обязательным в силу законодательного урегулирования вопроса размера арендной платы.

Вместе с тем судом первой инстанции при принятии решения не учтено следующее.

Пунктом 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с пунктом 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - Постановление Пленума N 49) при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Исходя из положений указанных нормы права и разъяснений, преддоговорной спор должен разрешаться с учётом законодательства, которое действует на момент принятия решения по делу, а заключаемый договор соответствовать актуальным нормам права.

Распоряжением Совета министров Республики Крым от 21.11.2019 N 1492-р "О внесении изменений в распоряжение Совета министров Республики Крым от 29 ноября 2016 года N 1498-р и применении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым" внесены в распоряжение Совета министров Республики Крым от 29 ноября 2016 года N 1498-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым" изменения, приложения 1 - 11 к нему изложены в новой редакции.

Пунктом 2 указанного Распоряжения установлено применять результаты государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, утвержденные распоряжением Совета министров Республики Крым от 29 ноября 2016 года N 1498-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым", с учетом изменений, внесенных настоящим распоряжением.

Судакским горсоветом Республики Крым от 19.12.2019 принято решение N 53 "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Судак Республики Крым", которым признано утратившим силу решение 44 сессии 1 созыва Судакского городского совета от 26.01.2017 N 580, а также утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Судак Республики Крым (далее - Положение N 53). Решение вступило в силу с 1 января 2020 года.

Пунктом 1.2. Положения N 53 определенно, что кадастровая стоимость земельного участка используется для целей определения размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городской округ Судак Республики Крым, и в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и Республики Крым.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости и данных Публичной кадастровой карты, кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 4619203,20 рублей.

С учётом изложенного при определении размера арендной платы в данном споре должна применяться кадастровая стоимость и нормы, установленные в Положении N 53.

Таким образом, на момент принятия решения судом первой инстанции, редакции, как истца, так и ответчика, пункта 4.1. заключаемого договора, а также Расчёта размера годовой арендной платы (Приложения N 1 к договору аренды земельного участка N 810 от 12.09.2019 г.) не соответствовали нормам права.

Как разъяснено в пункте 39 Постановления Пленума N 49 суд, учитывая, в частности, мнения сторон, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Пунктом 2.1. Положения N 53 установлено, что размер арендной платы земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования городской округ Судак Республики Крым, определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости земель населенного пункта муниципального образования городской округ Судак Республики Крым в соответствии с видом разрешенного использования по формуле:

АП = КС x С,

где:

АП - размер арендной платы земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования городской округ Судак Республики Крым, руб.;

КС - кадастровая стоимость земельного участка, руб.;

С - ставка арендной платы, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка согласно Приложению 1 к настоящему Положению.

При этом, в Приложение 1 установлены ставки арендной платы в зависимости от вида разрешённого использования земельного участка.

Как следует из материалов, дела между сторонами также возник спор об установлении вида разрешённого использования земельного участка.

Так, истцом заявлено требование об изложении пункта 1.1 Договора в следующей редакции:

"Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование для обслуживания торгового комплекса "Лаванда" земельный участок площадью 960 кв.м., из земель находящихся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Судак Республика Крым, категория земель-земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - коммерческая деятельность, код 4.0, кадастровый номер 90:23:010123:213, расположенный по адресу: Республика Крым, город Судак, улица Гагарина, дом 4 (далее - земельный участок), в границах, указанных в кадастровой выписке о земельном участке (далее-КВЗУ), прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью."

Данная редакция принята судом первой инстанции со ссылкой на то, что Договором аренды земли от 10.07.2003 закреплено (п. 2.1), что земельный участок, расположенный на территории Судакского городского совета, по ул. Гагарина дом N 4, в г. Судаке. УКЦИЗ-1.11.6. - другая коммерческая деятельность. Экономико-планировочная зона - Ж2-23. Кадастровый номер - 0111700000;01;023;0052, который соответствует виду разрешенного использования с кодом 4 согласно Приказу от 1 сентября 2014 г. N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений), который предусматривает размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования, предусмотренных кодами 4.1 - 4.10.

При этом, суд первой инстанции посчитал, что ответчиком неправомерно установлен вид разрешенного использования в проекте Договора от 12.09.2019 - 4.6 - общественное питание.

Апелляционный суд, полагает, что данный вывод является ошибочным исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1.1. Договора аренды земли от 10.07.2003 спорный земельный участок был предоставлен для обслуживания кафе "Лаванда".

Постановлением Совета министров Республики Крым от 15.10.2014 N 378 было утверждено Положение об особенностях отнесения к определенной категории земель и установления вида разрешенного использования земельных участков.

В соответствии с пунктом 3 указанного Положения устанавливаемые ранее учтенным земельным участкам виды разрешенного использования должны соответствовать классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года N 540 (далее - Классификатор), а также Таблице соотнесения видов разрешенного использования земельных участков и категорий земель, утвержденной Советом министров Республики Крым (далее - Таблица), в редакции, действующей на момент внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

Пунктом 5 Положения определено, что отнесение ранее учтенных земельных участков к определенной категории земель и (или) установление вида разрешенного использования таких участков осуществляется в соответствии с функциональным использованием (целевым назначением, разрешенным использованием) земельных участков, указанным в документах, подтверждающих наличие ранее возникших прав на объекты недвижимого имущества и необходимых для государственной регистрации, перечень которых утвержден постановлением Совета министров Республики Крым от 11 августа 2014 года N 264 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих наличие ранее возникших прав на объекты недвижимого имущества и необходимых для государственной регистрации".

Отнесение ранее учтенных земельных участков к определенной категории земель и (или) установление вида разрешенного использования таких участков осуществляется в соответствии с Таблицей (пункт 8 Положения).

Вид функционального использование "для строительства и обслуживания учреждений общественного питания" в соответствии с таблицей соответствует виду разрешённого использование 4.6. - "общественное питание - размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары)".

Данные о виде разрешённого использование спорного земельного участка - 4.6. (общественное питание) содержатся в ЕГРН.

При этом, апелляционный суд отмечает, что вид функционального использование земельного участка (до 2014 года), равно как и вид разрешённого использования земельного участка (после 2014 года), а также функциональное назначение объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке (кафе), Предпринимателем в установленном законом порядке не изменялись.

Доказательств обратного суду не представлено.

Ссылка представителя истца на то, что в Договоре аренды земли от 10.07.2003 содержится указание на УКЦИЗ - 1.11.6. - другая коммерческая деятельность, как на основание для определения вида разрешённого использования - коммерческая деятельность, код 4.0, является ошибочной.

Украинский классификатор целевого использования земли (УКЦВЗ), был утверждён письмом Госкомзема Украины от 24 апреля 1998 N 14-1-7/1205.

Подраздел 11 Раздела 1 указанного классификатора, включал в себя земли населённых пунктов для коммерческого использования, а именно: 1.11.1. автотехобслуживание; 1.11.2. оптовая торговля и складское хозяйство; 1.11.3. розничная торговля и коммерческие услуги; 1.11.4. рыночная инфраструктура; 1.11.5. исследования и разработки; 1.11.6. другая коммерческая деятельность.

Таким образом, функциональное назначение земельного участка "для обслуживания кафе" соответствовало целевому использованию земли "1.11.6. другая коммерческая деятельность", так как в УКЦВЗ "общественное питание" в качестве отдельного вида целевого назначения земельного участка не выделялось (в отличие от вида разрешённого использования земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации).

С учётом изложенного, пункт 1.1. подлежит включению в спорный договор в редакции ответчика, а именно:

"Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование для обслуживания кафе "Лаванда" земельный участок площадью 960 кв.м., из земель находящихся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Судак Республика Крым, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - общественное питание, код 4.6, кадастровый номер 90:23:010123:213, расположенный по адресу: Республика Крым, город Судак, улица Гагарина, дом 4 (далее - земельный участок), в границах, указанных в кадастровой выписке о земельном участке (далее - КВЗУ), прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью".

С учётом того, что апелляционный суд пришёл к выводу о том, что надлежащим видом разрешённого использования спорного земельного участка является "общественное питание, код 4.6", ставка арендной платы согласно Приложению 1 к Положению N 53 составляет 6,5%.

Таким образом, пункты 6 и 7 Расчёта размера годовой арендной платы (Приложения N 1 к договору аренды земельного участка N 810 от 12.09.2019 г.) подлежат изложению в следующей редакции:

"6. Кадастровая стоимость земельного участка: 4 619 203,20 рублей.

7. Ставка арендной платы: 6,5 %.

Размер арендной платы: 4 619 203,20 рублей х 6,5% = 300 248,21 руб. (триста тысяч двести сорок восемь руб. 21 коп.)".

С учётом изложенного, пункт 4.1 Договора аренды земельного участка N 810 от 12.09.2019 г. подлежит включению в договор следующей редакции:

"Арендная плата за земельный участок устанавливается в денежной форме в размере 300 248,21 руб. (триста тысяч двести сорок восемь руб. 21 коп.) в год. Расчет размера арендной платы определен в приложении 1 к настоящему договору, являющемся его неотъемлемой частью.".

В соответствии с частью 2 статьи 269 АПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 270 АПК РФ нарушение или неправильное применение норм материального права являются основаниям для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Принимая во внимание нарушение норм материального права, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости изменения решения суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного, апелляционный суд считает необходимым изменить решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований, изложив спорные условия договора в указанной выше редакции.

При решении вопроса о распределении судебных расходов апелляционный суд руководствуется правилами статьи 110 АПК РФ.

Согласно статье 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны.

В соответствии с пунктом 23 постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" при частичном удовлетворении требования неимущественного характера расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

Как установлено судом апелляционной инстанции основанием для обращения Предпринимателя с соответствующими исковыми требованиями в арбитражный суд явилось уклонение ответчика от заключения договора на предусмотренных законодательством правилах (статья 111 АПК РФ).

Таким образом, по мнению суда апелляционной инстанции, судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции подлежат отнесению на ответчика, так как спор инициирован истцом, с правовой позицией которого частично согласился и суд апелляционный суд. Последующее изменение нормативного регулирования не свидетельствует о необоснованности заявленных Предпринимателем требований.

Согласно пункту 14 указанного выше Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46, если апелляционная, кассационная жалоба, заявление о пересмотре судебного акта в порядке надзора были поданы освобожденным от уплаты государственной пошлины ответчиком по делу, государственная пошлина за подачу соответствующего обращения не может быть взыскана с истца, против которого принято постановление суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, так как истец не подавал апелляционной, кассационной жалобы, заявления о пересмотре судебного акта в порядке надзора и не является ответчиком по делу. Таким образом, в этих случаях государственная пошлина не взыскивается.

Следовательно, отсутствуют правовые основания для взыскания с истца государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 29.06.2021 по делу N А83-21343/2019 изменить.

Пункт второй резолютивной части решение Арбитражного суда Республики Крым от 29.06.2021 изложить в следующей редакции:

"2. Урегулировать разногласия, возникшие при заключении Договора аренды земельного участка N 810 от 12.09.2019 г. площадью 960 кв.м., с кадастровым номером 90:23:010123:213 между индивидуальным предпринимателем Поддубным Александром Анатольевичем и Администрацией города Судака Республики Крым:

Изложить пункт 1.1 Договора аренды земельного участка N 810 от 12.09.2019 г. в следующей редакции:

Изложить пункт 4.1 Договора аренды земельного участка N 810 от 12.09.2019 г. в следующей редакции:

Изложить пункты 6 и 7 Расчёта размера годовой арендной платы (Приложения N 1 к договору аренды земельного участка N 810 от 12.09.2019 г.), в следующей редакции:

"6. Кадастровая стоимость земельного участка: 4 619 203,20 рублей.

7. Ставка арендной платы: 6,5 %.

Размер арендной платы: 4 619 203,20 рублей х 6,5% = 300 248,21 руб. (триста тысяч двести сорок восемь руб. 21 коп.)"."

В остальной части решение Арбитражного суда Республики Крым от 29.06.2021 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Ю.В. Колупаева

Судьи

И.В. Евдокимов
Е.А. Остапова

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.