Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11 октября 2021 г. N 08АП-10274/21 по делу N А75-4159/2021

город Омск

11 октября 2021 г.

Дело N А75-4159/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 октября 2021 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Краецкой Е.Б.,

судей Воронова Т.А., Грязниковой А.С.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Зинченко Ю.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10274/2021) общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Строй сити" на решение от 23.07.2021 и дополнительное решение от 04.08.2021 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по делу N А75-4159/2021 (судья Заболотин А.Н.), по иску Администрации городского поселения Малиновский к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Строй сити" (ОГРН 1138622000505, ИНН 8622024210) о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании 165 001 руб. 19 коп.,

судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского поселения Малиновский Советского района Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (далее - Администрация, истец) обратилась в Советский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Строй сити" (далее - ООО "СК "Строй сити", общество, ответчик) о взыскании 153 008 руб. 19 коп. задолженности, 10 993 руб. неустойки по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 08.07.2019 N 7 (далее - договора), о расторжении договора.

Определением от 26.02.2021 Советского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры дело передано в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры для рассмотрения по подсудности.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец уточнил исковые требования в части взыскания денежных средств: просил взыскать с ответчика 178 898 руб. 60 коп. основного долга, 12 587 руб. 42 коп. неустойки.

Решением от 23.07.2021 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по делу N А75-4159/2021 (с учетом дополнительного решения от 04.08.2021) исковые требования удовлетворены: договор между сторонами расторгнут, на общество возложена обязанность в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу передать Администрации городского поселения Малиновский по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 86:09:0401003:1177, общей площадью 1022 м. кв., расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Советский район, п. Юбилейный, ул. Советская 8А. С ответчика в пользу истца взыскано 178 898 руб. 60 коп. основного долга по договору за период с 24.06.2019 по 20.04.2021, 12 587 руб. 21 коп. неустойки за период с 24.07.2019 по 20.04.2021, также с общества в доход федерального бюджета взыскано 12 045 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда перовой инстанции отменить в полном объеме, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы ее податель указал, что судом первой инстанции при принятии решения не учтен ряд существенных обстоятельств, в частности: договор между сторонами подписан без оформления акта приема-передачи; общество неоднократно обращалось в Администрацию для разрешения вопроса об устранении с участка остатков фундамента и строительного мусора и указывало на невозможность использования земельного участка. На основании данных обстоятельств ответчик полагает, что использование участка было невозможно, а со стороны истца имеет место злоупотребление своими правами, в связи с чем у него отсутствует обязанность по внесению в пользу Администрации арендной платы.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу просила решение и дополнительное решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, указывая на необоснованность приведенных ответчиком доводов.

До рассмотрения жалобы по существу от Администрации поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, ходатайства об отложении судебного заседания не заявили.

На основании статей 156, 266 АПК РФ жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон.

Изучив материалы дела, рассмотрев апелляционную жалобу, отзыв на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 08.07.2019 по результату аукциона по продаже права аренды между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор, в соответствии с пунктами 1.1, 2.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1 022 кв.м, с кадастровым номером 86:09:0401003:1177, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Советский район, п. Юбилейный, ул. Советская, 8А, с видом разрешенного использования: культурное развитие, на срок с 24.06.2019 по 23.06.2020 (на 3 года) однократно.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.1.2, 3.1.3 договора ежегодный размер арендной платы составляет 105 000 руб. Сумма задатка в размере 6 500 руб. перечисленная арендатором в соответствии с условиями участия в аукционе, засчитывается в счет ежегодной арендной платы. Арендная плата за первый год подлежит уплате единовременно при заключении договора. За второй и все последующие годы арендная плата вносится равными частями ежеквартально до 10 числа месяца, следующего за истекшим кварталом. За четвертый квартал - до 10 декабря текущего года.

За нарушение срока внесения арендной платы арендатор обязан уплатить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату платежа, за каждый день просрочки (пункт 5.1 договора).

Письмом от 14.12.2020 N 2298, направленным Администрацией в адрес общества, арендодатель указал, что строительство библиотеки на арендованном участке не реализовано, арендная плата (за исключением суммы задатка) не поступала, в связи с чем направил соглашение о расторжении договора.

Указав, что ответ на письмо не получен, истец обратился в суд с настоящим иском о расторжении договора, взыскании основного долга по арендной плате, а также неустойки, начисленной в порядке пункта 5.1 договора.

Суд первой инстанции при разрешении спора руководствовался статьями 301, 307, 309, 310, 330, 452, 606, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), условиями договора и исходил из того, что материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по своевременному внесению арендной платы, в связи с чем исковые требования предъявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

Повторно рассмотрев дело с учетом доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены обжалуемого решения.

Проанализировав отношения сторон, материалы дела, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что сложившиеся между сторонами гражданско-правовые отношения возникли на основании договора аренды недвижимого имущества, подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 ГК РФ (общие положения об аренде), разделом 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), а также условиями заключенного договора.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определены договором.

Поскольку материалами дела подтверждено заключение между сторонами договора аренды и передача во временное владение общества земельного участка, на последнем в силу приведенных норм лежит обязанность по уплате в пользу арендодателя платежей на условиях договора (пункты 3.1, 3.1.2, 3.1.3).

Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства своевременного внесения ООО "СК "Строй сити" арендной платы в пользу Администрации, как и доказательства возврата земельного участка.

Отклоняя доводы жалобы об отсутствии акта приема-передачи участка, невозможности использования арендованного имущества, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Договор между сторонами заключен по итогам проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (извещение от 23.05.2019). Согласно аукционной документации, на участке допустимо размещение объектов культурного развития (музеи, дома культуры, библиотеки и т.д.). Отмечено, что доступ на участок свободен, осмотр может быть проведен в любое удобное для претендента время.

Согласно итоговому протоколу от 24.06.2019 ООО "СК "Строй сити" являлось не единственным участником в аукционе на право заключения договора, победило в аукционе ввиду предложения наибольшей цены.

Письмом от 31.10.2019 ООО "СК "Строй сити" сообщило Администрации о том, что планируемые сроки строительства библиотеки апрель-ноябрь 2020 года, планируемая площадь объекта 150-200 кв.м, ориентировочная стоимость объекта 10-15 млн. руб.

При этом в период 2019 года общество к арендодателю с требованием о предоставлении участка, подписании акта приема-передачи не обращалось.

О недостатках переданного имущества, невозможности проведения строительства, в том числе по причине наличия на участке разрушенного здания, не сообщало.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что на стадии участия в аукционе, заключения договора, и непосредственно после его заключения ООО "СК "Строй сити" действуя в своих интересах разумно и добросовестно (пункт 2 статьи 1, пункта 1 статьи 2 ГК РФ) могло и должно было предвидеть наличие каких-либо недостатков, не отраженных в документации и договоре на стадии переговоров. Однако, не предприняло каких-либо мер по конкретизации препятствующих использованию объектом аренды обстоятельств, вступило в договорные правоотношения с Администрацией, добровольно приняло на себя обязательства по внесению арендной платы, что дало истцу основания полагаться на действительность сделки.

Письмом от 10.04.2020 ООО "СК "Строй сити" просило Администрацию произвести снос строений и очистку до 11.05.2020 на земельном участке с кадастровым номером 86:09:040:1003:1177, расположенном в п. Юбилейный по ул. Советская, 8А. Уведомило, что в противном случае ООО "СК "Строй сити" будет вынуждено произвести снос собственными силами с выставлением счета на оплату за выполненные работы к Администрации.

Из обстоятельств дела (в частности, фотоматериалов от 15.07.2021) следует, что очистка участка не была произведена как Администрацией, так и ООО "СК "Строй сити", на участке расположены остатки строительных конструкций (предположительно, остатки фундамента), строительный мусор.

В письме в адрес Администрации (вх. от 17.02.2021) ООО "СК "Строй сити" указывает на невозможность ведения строительства ввиду наличия на участке остатков строения и строительного мусора, а также того, что Администрацией не исполнены обязанность по очистке участка.

Между тем, наличие обязательств Администрации по очистке участка материалами дела не подтверждается. Невозможности очистки собственными силами обществом не мотивировано. Более того, указанное письмо направлено спустя два года после заключения договора.

Непосредственно после заключения договора аренды и при наступлении обязательств ООО "СК "Строй сити" по оплате пользования участка общество, тем не менее, от договора не отказывалось, не требовало внесения в него изменений, не произвело очистку участка собственными силами.

Учитывая, что наличие на участке остатков строения подтверждено документально, суд апелляционной инстанции отмечает, что недостатки сданного в аренду имущества, которые полностью или частично препятствуют пользованию им, предоставляет арендатору право выбора предъявления требований к арендодателю в рамках статьи 612 ГК РФ.

Пункт 1 статьи 612 ГК РФ предусматривает, что при обнаружении недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

В настоящем же случае ООО "СК "Строй сити" расторжение договора в ходе его действия не требовало, предупредило Администрацию о возможности возложения на нее затрат за очистку участка, однако очистку участка самостоятельно не произвело.

В судебном порядке с требованием об обязании истца осуществить действия ответчик не обращался.

В то же время, земельный участок не обременен какими-либо капитальными конструкциями, зарегистрированными в установленном законом порядке и внесенными в единый государственный реестр недвижимости, не обременен правами третьих лиц. Оснований для иного вывода у суда апелляционной инстанции не имеется. Также в деле не имеется доказательств того, что строительство объектов недвижимости на участке невозможно, поскольку одним из первоначальных этапов строительства является планировка участка, его очистка, снятие плодородного слоя почвы - земляные работы (часть 1 статьи 69 АПК РФ).

Таким образом, арендованный ООО "СК "Строй сити" участок мог быть использован в соответствии с назначением по договору, в случае реальной необходимости участок мог быть освобожден силами самого общества при проведении земляных работ либо путем возложения на Администрацию как арендодателя соответствующих обязательств. Между тем, общество, не смотря на договорные правоотношения, каких-либо действий не предприняло.

При этом из положений статей 606, 607, 611, 614, 622 ГК РФ следует, что обязанность по внесению арендных платежей в соответствии с определенной договором платой не связана с обстоятельствами фактического пользования принятым в аренду имуществом, поскольку фактическое неиспользование имущества по причинам, не связанным с недобросовестными действиями арендодателя, при условии наличия действующего договора аренды, не освобождает арендатора от договорных обязательств по внесению арендной платы и не влечет изменений возникших между сторонами договорных отношений.

При таком поведении указание ООО "СК "Строй сити" на невозможность использования арендованного имущества по формальным основаниям свидетельствует на принятие обществом действий на намеренный уход от своих обязательств, что не отвечает критериям добросовестного поведения и является основанием для отказа в судебной защите (пункт 5 статьи 10 ГК РФ).

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что наличие на участке остатков строения, строительного мусора не является основанием для освобождения общества от обязательств по внесению арендной платы, которая надлежащим образом не исполнена.

Соответственно, в отсутствие доказательств несения арендной платы, вывод суда первой инстанции о взыскании основного долга в размере 178 898 руб. 60 коп. является обоснованным.

В соответствии со статьями 329, 330, 331 ГК РФ исполнение обязательств может быть обеспечено неустойкой (штрафом, пеней), которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, если соглашение о неустойки совершено сторонами в письменной форме.

Поскольку судом установлено ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств, пунктом 5.1 договора предусмотрено начисление неустойки, требование о ее взыскании также предъявлено истцом правомерно.

Оснований для снижения неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ не имеется.

В силу пункта 2 пункта 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Из приведенных положений, а также разъяснений пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", так как судом установлено неисполнение ООО "СК "Строй сити" обязательств по оплате аренды, Администрация имеет право на расторжение договора, а земельный участок подлежит возврату (статья 622 ГК РФ).

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Исходя из смысла приведенной нормы и разъяснений пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее условия причинения вреда. При этом в добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Соответственно, бремя доказывания злоупотребления правом истцом в соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ лежит на ответчике, который в нарушение приведенной нормы таких доказательств не представил.

Наличие исключительного намерения истца причинить ответчику вред, действие в обход закона или иное недобросовестное поведение представленными в дело доказательствами не подтверждается, в связи с чем из материалов дела апелляционный суд не усматривает злоупотребления правами со стороны истца.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что удовлетворив исковые требования, суд первой инстанции принял законное и обоснованно решение.

Подателем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы апелляционной жалобы не основаны на доказательственной базе или нормах права, не влияют на обоснованность и законность судебного акта, не опровергают выводы суда первой инстанции, в связи с чем подлежат отклонению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 23.07.2021 и дополнительное решение от 04.08.2021 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по делу N А75-4159/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Б. Краецкая

Судьи

Т.А. Воронов А.С. Грязникова