Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 октября 2021 г. N 09АП-57244/21 по делу N А40-64011/2021

г. Москва

11 октября 2021 г.

Дело N А40-64011/21

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 октября 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Т.Б.Красновой

судей:	Л.А.Москвиной, И.А. Чеботаревой
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Н.А. Третяком

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 15 апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве

на решение Арбитражного суда города Москвы от 26.07.2021. по делу N А40-64011/21

по заявлению 1) ООО "МИРА", 2) ООО "РОО АПАРТАМЕТ" (правопреемник: ООО "Специализированный застройщик Часовая")

к Управлению Росреестра по Москве

третье лицо - Департамент городского имущества г. Москвы

о признании незаконным отказа,

при участии:

от заявителей:	1) Власова Н.Г. по дов. от 19.03.2021; 2) Власова Н.Г. по дов. от 12.07.2021;
от ответчика:	Макеева Ю.Д. по дов. от 02.02.2021;
от третьего лица:	не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

ООО "МИРА" и ООО "РОО АПАРТАМЕТ" (далее - заявители) обратились в Арбитражный суд города Москвы с заявлением об оспаривании решения Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление, ответчик) от 11.01.2021 г. N КУВД-001/2020-17327107/3 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности и обязании Управления Росреестра по г. Москве произвести государственную регистрацию права собственности ООО "РОО АПАРТАМЕНТ" на объекты недвижимости (нежилые помещения) с кадастровыми номерами 77:09:0004003:3967, площадью 4614,8 кв.м по адресу: г. Москва, ул. Часовая, д. 28, стр. 54; 77:09:0004003:3966, площадью 16 741,4 кв.м по адресу: г.Москва, ул. Часовая, д. 28, стр. 53.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.07.2021 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, вынести по делу новый судебный акт.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель заявителей возражал по доводам апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился.

При таких обстоятельствах, с учетом своевременного размещения информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения АПК РФ в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в АПК РФ", рассмотрел дело в отсутствие третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

От ООО "Специализированный застройщик Часовая" поступило ходатайство о процессуальном правопреемстве с ООО "РОО АПАРТАМЕНТ" на ООО "Специализированный застройщик Часовая".

Суд считает, что оно подлежит удовлетворению, поскольку согласно пункту 1 статьи 48 АПК РФ в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношения (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, пришел к следующим выводам.

Как следует из обстоятельств дела, решением Арбитражного суда города Москвы от 19.08.2016 по делу N А40-23625/16 ООО "МИРА" признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре ликвидируемого должника и в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 07.03.2018 по делу N А40-23625/16 конкурсным управляющим назначен Демкин Дмитрий Игоревич.

30.09.2020 Конкурсным управляющим ООО "МИРА" поданы заявления MFC-0558/2020-484541-1,2 с целью осуществления регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 77:09:0004003:3967, площадь 4614,8 кв.м, адрес: г. Москва, ул. Часовая, д.28, стр.54 и 77:09:0004003:3966, площадь 16 741,4 кв.м, адрес: г. Москва, ул. Часовая, д.28, стр.53.

09.10.2020 Управление направило заявителю уведомление о приостановлении государственной регистрации права собственности в отношении данных объектов недвижимости на срок до 3-х месяцев (до 09.01.2021).

Из текста уведомления следует, что приостановление государственной регистрации обусловлено следующим:

1) В нарушение ст. 12 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) к заявлению не приложены документы:

- протокол собрания кредиторов;

- реестр требований кредиторов на дату проведения собрания кредиторов;

- бюллетени для голосования;

- документы, подтверждающие полномочия участников собрания;

- документы, являющиеся доказательствами, свидетельствующими о надлежащем уведомлении конкурсных кредиторов и уполномоченных органов о дате и месте проведения собрания кредиторов;

2) В договоре купли-продажи N 0003425 от 11.06.2020 стороны не согласовали условие о предмете, следовательно, договор считается незаключенным.

В целях осуществления государственной регистрации права собственности 30.12.2020 конкурсный управляющий направил в адрес Управления сопроводительное письмо к уведомлению о приостановлении государственной регистрации права собственности N MFC-0558/2020-484541-1,2 от 09.10.2020, в котором указал на несостоятельность доводов Управления, на основании которых приостановлена государственная регистрации права собственности.

11.01.2021 Управление Росреестра по Москве отказало в государственной регистрации прав с указанием тех же самых оснований, которые были основанием для приостановления государственной регистрации.

При этом уведомление об отказе в государственной регистрации от 11.01.2021 г. N КУВД-001/2020-17327107/3 содержало новое основание, которое отсутствовало в уведомлении о приостановлении от 09.10.2020, а именно: объект включен в перечень объектов, в отношении которых Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы в порядке Постановления Правительства Москвы от 11.12.2013 N 819-ПП составлены акты о подтверждении факта наличия незаконно размещенного объекта недвижимости либо незаконного (нецелевого) использования земельного участка.

Полагая, что решение Управления нарушает законные права и интересы заявителей, последние обратились в арбитражный суд с указанными выше требованиями.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что оспариваемое решение Управления является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителей.

Апелляционная коллегия соглашается с выводами суда и не усматривает оснований для их переоценки.

Согласно части l статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном этим Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 указанного Кодекса).

В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания указанных обстоятельств, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Отношения, связанные с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Частью 1 статьи 14 указанного Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления за исключением установленных им случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном им порядке.

В силу пункта 2 части 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению должны быть приложены документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Такими документами являются документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости (часть 2 статьи 14).

В соответствии с п. 1 ст. 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно части 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

В силу части 2 статьи 1 Закона N 218-ФЗ ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с указанным Законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Законом сведений.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Как следует из материалов дела, Определением Арбитражного суда города Москвы от 16.03.2020 по делу N А40-23625/16 за ООО "РОО АПАРТАМЕНТ" признан статус залогового кредитора в части требований в размере 145 000 000,00 руб.

Согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном п.п. 4, 5, 8 - 19 ст. 110, п. 3 ст.111 Закона о банкротстве.

В соответствии с абз. 2 пункта 4 статьи 138 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

Положение о порядке и условиях проведения торгов по реализации имущества ООО "МИРА" (Далее - Положение) было утверждено залоговым кредитором ООО "РОО АПАРТАМЕНТ" и опубликовано на ЕФРСБ 30.03.2020. Утвержденное залоговым кредитором Положение было приложено заявителем к заявлению от 30.09.2020 вх. N MFC-05.58/2020-484541- l,2.

В дальнейшем во исполнение требований Закона о банкротстве конкурсным управляющим и организатором торгов проведены торги в форме аукциона по продаже недвижимого имущества, заложенного в пользу ООО "РОО АПАРТАМЕНТ".

Первые торги по продаже имущества ООО "МИРА", назначенные на 02.06.2020 (газета "Коммерсантъ" N 71 от 18.04.2020 г. на стр. 36, сообщение N 30010023515) признаны несостоявшимися: к участию в торгах допущен только один заявитель (ООО "РОО АПАРТАМЕНТ").

11.06.2020 с ООО "РОО АПАРТАМЕНТ", единственным участником первых торгов по продаже недвижимого имущества ООО "МИРА" (Недвижимое имущество, находящееся в залоге у ООО "РОО АПАРТАМЕНТ": (1) Нежилое помещение, к.н. 77:09:0004003:3967, этаж: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, выход на кровлю (надстроенный этаж), 1, 2, 3, плщадью 4614,8 кв.м. (по данным, полученным из ЕГРН). Адрес (местоположение): г. Москва, ул. Часовая, д 28, строен. 54; (2) Нежилое помещение, к.н. 77:09:0004003:3966, этаж: подвал, 1, антресоль 1-го этажа, 2, 3, 4, 5, 6, антресоль 6-го этажа, 7, выход на кровлю (надстроенный этаж), площадью 16 741,4 кв. м. (по данным, полученным из ЕГРН). Адрес (местоположение): г. Москва, ул. Часовая, д 28, стр. 53.) был заключен договор купли-продажи.

Закон о банкротстве не предусматривает проведение собрания кредиторов с целью утверждения Положения о порядке и условиях проведения торгов по реализации залогового имущества. Следовательно, положения статьи 12 Закона о банкротстве в данном случае применению не подлежат.

Судом установлено, что заявителем представлен полный пакет документов, необходимый для осуществления государственной регистрации права собственности.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии с п.п. 1.1. - 1.1.2. стороны договорились, что ООО "МИРА" (Продавец) обязуется передать в собственность ООО "РОО АПАРТАМЕНТ" (Покупатель):

- нежилое помещение, к.н. 77:09:0004003:3967, этаж: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, выход на кровлю (надстроенный этаж), 1, 2, 3, площадью 4614,8 кв.м. (по данным, полученным из ЕГРН). Адрес (местоположение): г. Москва, ул. Часовая, д 28, строен. 54;

- нежилое помещение, к.н. 77:09:0004003 :3966, этаж: подвал, 1, антресоль 1-ro этажа, 2, 3, 4, 5, 6, антресоль 6-го этажа, 7, выход на кровлю (надстроенный этаж), площадью 16 741, 4 кв. м. (по данным, полученным из ЕГРН). Адрес (местоположение): г. Москва, ул. Часовая, д. 28, стр. 53.

При этом кадастровые номера зданий, в которых находятся проданные нежилые помещения, известны Управлению, сведения об этих зданиях внесены в ЕГРН.

Поскольку в договоре указаны кадастровые номера продаваемых объектов недвижимости, предмет договора купли-продажи точно и недвусмысленно определен, все существенные условия сторонами согласованы.

Таким образом, суд первой инстанции сделал правильный вывод, что стороны согласовали условие о предмете. Договор купли-продажи N 0003425 от 11.06.2020 считается заключённым.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, уведомление об отказе в государственной регистрации от 11.01.2021 N КУВД-001/2020-17327107/3 содержало новое основание, которое отсутствовало в уведомлении о приостановлении от 09.10.2020 - здание по адресу: г. Москва, ул. Часовая, д. 28, стр. 54 включено в перечень объектов в отношении которых Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы в порядке Постановления Правительства Москвы от 11.12.2013 N 819-ПП составлены акты о подтверждении факта наличия незаконно размещенного объекта недвижимости либо незаконного (нецелевого) использования земельного участка.

Согласно части 5.1 статьи 29 закона N 218-ФЗ при рассмотрении дополнительно представленных в орган регистрации прав документов, направленных в целях устранения причин, послуживших основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, направление уведомления о невозможности возобновления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав допускается в случае, если в этих документах не устранены ранее выявленные причины такого приостановления или если при рассмотрении этих документов выявлены иные причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. В этом случае уведомление о невозможности возобновления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать указанные неустраненные основания приостановления, иные причины приостановления, связанные с такими дополнительно представленными документами. Уведомление о невозможности возобновления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав не может содержать иных оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, связанных с такими дополнительно представленными документами.

Следовательно, включение в решение об отказе нового основания, не указанного в уведомлении о приостановлении государственной регистрации, является неправомерным.

Кроме того, апелляционный суд отмечает, что статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1). Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (пункт 2).

Управлением Росреестра по Москве при вынесении оспариваемого отказа не было учтено, что в силу статьи 222 ГК РФ, а также разъяснений, содержащихся в пункте 22 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", признание объекта недвижимости самовольной постройкой может осуществляться только в порядке искового производства (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2015 N 308-ЭС15-8731).

Иной подход приводил бы к умалению принципа неприкосновенности собственности, что является недопустимым (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ").

В исковом порядке спорные объекты самовольной постройкой не признаны.

В силу вышесказанного является несостоятельной и ссылка Управления Росреестра по Москве в оспариваемом уведомлении, что указанные объекты недвижимости включены в Перечень объектов самовольного строительства.

Так, из преамбулы и пункта 2.2 Постановления N 819-ПП, которым был утвержден соответствующий перечень, следует, что оно принято в целях защиты прав города Москвы при реализации правомочий собственника в отношении земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков, находящихся на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена. Департамент городского имущества города Москвы в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в перечне, заявляет в суд требования о предоставлении истцу права сноса самовольной постройки.

Соответственно, включение объекта в указанный перечень не является основанием для вывода о том, что он является самовольной постройкой.

Таким образом, ссылка ответчика в оспариваемом отказе на то, что указанное здание включено в Перечень объектов самовольного строительства является необоснованной, поскольку доводы ответчика противоречат действующему законодательству.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что решение Управления 11.01.2021 N КУВД-001/2020-17327107/3 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности не имеет под собой правового основания.

Совокупность условий, необходимых для удовлетворения заявленных требований, в данном случае установлена.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании норм права, свидетельствуют о несогласии с выводами суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд признает обжалуемое решение суда по настоящему делу законным и обоснованным, принятым с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Произвести процессуальную замену истца - ООО "РОО АПАРТАМЕТ" (ИНН: 9705119266 ОГРН:1187746561089) на его правопреемника - ООО "Специализированный застройщик Часовая" (ИНН:9709044935, ОГРН: 1197746127215)

решение Арбитражного суда города Москвы от 26.07.2021. по делу N А40-64011/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Б.Краснова

Судьи

Л.А.Москвина И.А.Чеботарева