Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 октября 2021 г. N 09АП-55572/21 по делу N А40-70750/2021

г. Москва

12 октября 2021 г.

Дело N А40-70750/21

Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 октября 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кочешковой М.В.,

судей:	Марковой Т.Т., Суминой О.С.,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Казнаевым А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 09.07.2021 г. по делу N А40-70750/21,

по заявлению Департамента городского имущества города Москвы

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

третье лицо: ПАО "Мобильные телесистемы"

об отказе в государственной регистрации,

при участии:

от заявителя:	Акшонова Ю.Н. по доверенности от 12.07.2021;
от заинтересованного лица:	Фокина Н.С. по доверенности от 11.01.2021;
от третьего лица:	Фоменкова В.Е. по доверенности от 13.01.2020;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества г. Москвы (далее - Заявитель, ДГИ, Департамент) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Москве) о признании незаконным уведомления Управления Росреестра по Москве от 11.01.2021 г. N КУВД-001/2020-16348259/5, MFC-0558/2020-446235) об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 14.09.2020 г. N М-01-055708 и обязании осуществить государственную регистрацию вышеуказанного договора аренды.

К участию в деле в качестве Третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Публичное акционерное общество "Мобильные телесистемы" (ПАО "МТС").

Решением Арбитражного суда города Москвы от 09.07.2021 г. заявление ДГИ удовлетворено.

Управление Росреестра по Москве обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. По мнению Заинтересованного лица при вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Москве доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить.

Представитель ДГИ с доводами апелляционной жалобы не согласился, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Представитель ПАО "МТС" с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Рассмотрев дело в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, заслушав представителей сторон по делу, Третьего лица, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ с учетом части 1 статьи 65 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действие (бездействие).

В силу указанных норм и статьи 13 ГК РФ в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на обращение с заявлением в суд.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, применил и истолковал нормы материального права, подлежащие применению, и на их основании сделал обоснованный вывод о наличии в настоящем споре совокупности необходимых условий для удовлетворения заявленных требований.

Апелляционная коллегия поддерживает данный вывод суда первой инстанции исходя из следующего.

Судом первой инстанции установлено, что земельный участок с кадастровым номером 77:01:0006023:229 по адресу: г. Москва, ул. Марксистская, вл. 4 предоставлен ПАО "МТС" по договору аренды от 14.09.2020 г. N М-01-055708 для целей эксплуатации нежилых зданий сроком до 16.07.2069 г. (далее - договор аренды).

На данном земельном участке расположены нежилые здания, принадлежащие ПАО "МТС" на праве собственности, с кадастровым номером 77:01:0006023:1180 общей площадью 168,6 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Марксистская, д. 4, строен. 2 (запись в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) от 05.08.2008 N 77-77-12/012/2008-025), с кадастровым номером 77:01:0006023:1181 общей площадью 222,7 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Марксистская, д. 4, строен. 3 (запись в ЕГРН от 08.12.2006 N 77-77-11/110/2006-486), с кадастровым номером 77:01:0006023:1182 общей площадью 89,5 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Марксистская, д. 4, строен. 4 (запись в ЕГРН от 05.08.2008 г. N 77-77-12/012/2008-029).

Департамент обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации Договора аренды.

По итогам рассмотрения указанного заявления Управлением Росреестра по Москве в адрес Департамента направлено уведомление от 11.01.2021 г. N КУВД-001/2020-16348259/5, MFC-0558/2020-446235 об отказе в осуществлении действий по государственной регистрации Договора аренды.

Причинами отказа в государственной регистрации Договора аренды послужило:

- при анализе пространственных данных кадастра недвижимости установлено, что внешний контур наземной части объектов капитального строительства с кадастровыми номерами 77:01:0006023:1180 и 77:01:0006023:1182 выходит за границы земельного участка;

- участок расположен в зоне с особыми условиями использования территории. Договор аренды не содержит исчерпывающий перечень ограничений предмета аренды;

- отсутствие сведений о вспомогательных видах разрешенного использования для территориальной зоны с учетным номером 77.01.1.2840, а также сведений о соблюдении пункта 3.3.5 ПЗЗ при выборе вспомогательных видов разрешенного использования.

Удовлетворяя заявление Департамента, суд первой инстанции правомерно и обоснованно исходил из следующего.

Отношения, связанные с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации).

Частью 1 статьи 14 Закона о регистрации предусмотрено, что государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления за исключением установленных им случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном им порядке. В силу пункта 2 части 4 статьи 18 Закона о регистрации к заявлению должны быть приложены документы являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Такими документами являются документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено данным Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Частью 5 статьи 21 Закона о регистрации предусмотрено, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 данного закона и требованиям принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом о регистрации или иными федеральными законами.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации предусмотрено проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Пределы правовой экспертизы правоустанавливающих документов (договора) ограничены проверкой соответствия их требованиям законодательства по форме и содержанию (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации), действующим законодательством не предусмотрено право государственного регистратора проверять и оценивать условия подлежащего регистрации договора, не относящиеся к непосредственной его компетенции (государственному кадастровому учету и государственной регистрации перехода прав).

Частью 1 статьи 51 Закона о регистрации предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных норм права заявитель обязан представить на государственную регистрацию договора аренды только те документы, которые необходимы для государственной регистрации обременения того объекта недвижимости, в отношении которого установлены обременения, и который указан в заявлении о государственной регистрации; правовая экспертиза проводится регистрирующим органом только в отношении тех документов, которые представлены для осуществления регистрации обременений в отношении указанных заявителем объектов недвижимости.

Заявитель обратился за государственной регистрацией ограничения в виде аренды, предоставив в качестве документов - оснований Договор аренды, предметом которого является передача в аренду земельного участка, обусловленного условиями настоящего договора.

Земельный участок с кадастровым номером 77:01:0006023:229 площадью 1529 кв. м. сформирован и в установленном порядке поставлен на государственный кадастровый учет.

Сведения о границах вышеуказанного земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости Управлением Росреестра по Москве на основании межевых планов, подготовленных аттестованным кадастровым инженером в результате специальных геодезических работ с учетом требований Закона о регистрации и Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 24.11.2008 г. N 412 "Об утверждении формы межевого плана и требованиям к его подготовке". Земельный участок поставлен на кадастровый учет с проведением необходимых кадастровых работ; границы земельного участка определены с нормативной точностью, действовавшей на момент проведения межевания; границы установлены на местности и сведения о них содержатся в государственном кадастре недвижимости.

Пересечение границ земельного участка с кадастровым номером 77:01:0006023:229 с границами объектов капитального строительства с кадастровыми номерами 77:01:0006023:1180 и 77:01:0006023:1182, отсутствует.

Наличие возможных погрешностей при определении местоположения контуров зданий не может являться препятствием для регистрации договора аренды.

Кроме того, ранее земельный участок с кадастровым номером 77:01:0006023:229 был предоставлен ПАО "Мобильные телесистемы" по договору аренды от 31.03.1995 г. N М-01-001946 (в редакции дополнительных соглашений от 18.08.2008 г., 25.02.2019 г., 21.10.2019 г.). Договор и дополнительные соглашения были зарегистрированы в установленном порядке без замечаний. Договор аренды от 31.03.1995 г. N М-01-001946 расторгнут 13.09.2020 г.

В силу статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным данным Кодексом, федеральными законами; помимо прочего могут устанавливаться ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) к зонам с особыми условиями использования территорий относятся - охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

К градостроительным отношениям применяется земельное, лесное, водное законодательство, законодательство об особо охраняемых природных территориях, об охране окружающей среды, об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, иное законодательство Российской Федерации, если данные отношения не урегулированы законодательством о градостроительной деятельности (часть 3 статьи 4 ГрК рФ).

По данным информационных ресурсов Департамента земельный участок с кадастровым номером 77:01:0006023:229 расположен в зонах с особыми условиями территорий: зоны охраняемого культурного слоя, зоны регулирования застройки, зоны строгого регулирования застройки, тех. зоны.

В связи с этим, в разделе 4 "Особые условия договора", разделе 5 "Права и обязанности арендатора" Договора аренды указаны необходимые ограничения по использованию земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ, земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

В части 1 статьи 37 ГрК РФ сказано, что разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Согласно части 4 статьи 37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

В соответствии со статьями 1, 30 ГрК РФ документом градостроительного зонирования являются Правила землепользования и застройки, которые в Москве утверждены Постановлением Правительства Москвы от 28 марта 2017 года N 120-ПП (далее - ПЗЗ).

Согласно ПЗЗ земельный участок с кадастровым номером 77:01:0006023:229 расположен в границах территориальной зоны сохраняемого (фактического) землепользования (зона "Ф").

Во всех территориальных зонах сохраняемого землепользования (фактическое использование - индекс "Ф") в качестве основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются виды разрешенного использования упомянутых земельных участков и объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с пунктом 5.1.1 Договора аренды "Арендатор имеет право использовать Участок под вспомогательные виды разрешенного использования при условии соблюдения условий и критериев, установленных правиламизастройки, утвержденными постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 N 120-ПП "Об утверждении правил землепользования и застройки Москвы".

Отказывая в регистрации Договора аренды, Управление Росреестра по Москве указало на отсутствие сведений о вспомогательных видах разрешенного использования для территориальной зоны с учетным номером 77.01.1.2840, а также сведений о соблюдении пункта 3.3.5 ПЗЗ при выборе вспомогательных видов разрешенного использования.

Вместе с тем действующим законодательством не предусмотрено внесение вспомогательных видов разрешенного использования в ЕГРН, если суммарная доля общей площади объекта капитального строительства вспомогательных видов разрешенного использования в пределах земельного участка составляет не более 25% от суммарной общей площади всех объектов капитального строительства в пределах земельного участка. Внесение в Единый государственный реестр недвижимости вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков является правом, а не обязанностью правообладателя.

В соответствии с пунктом 3.3.4. ПЗЗ вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка устанавливаются для всех территориальных зон, за исключением территориальных зон, указанных в пункте 3.3.6. настоящих Правил (территориальные зоны, для которых предусмотрен основной вид разрешенного использования с кодами 5.1.3, 5.2, 9.0, 9.1, 9.2, 11.1, 12.0.2, 1.1, 1.2, 1.3, 1.4, 1.5, 1.6, 1.16, 1.7, 1.8, 1.9, 1.10, 1.11, 1.12, 1.13, 1.15, 1.17, 1.18. 2.1, 2.2, 13.2).

Учитывая, что согласно ПЗЗ земельный участок с кадастровым номером 77:01:0006023:229 расположен в границах территориальной зоны сохраняемого (фактического) землепользования (зона "Ф").

Таким образом, спорный земельный участок не отнесен к территориальным зонам, указанным в пункте 3.3.6 Правил N 120-ПП.

Нормами пункта 3.3.5 ПЗЗ определены условия и критерии, при соблюдении которых допускается применение вспомогательных видов разрешенного использования: 1) вспомогательные виды разрешенного использования должны быть выбраны из числа видов, не установленных в качестве основных или условно-разрешенных для территориальной зоны, в которой находится земельный участок; 2) вспомогательный вид разрешенного использования не может реализоваться без реализации основного вида разрешенного использования 3) в случае, если выбранный вид разрешенного использования предусматривает размещение объектов капитального строительства, то их строительство может опережать во времени реализацию основных, условно-разрешенных видов разрешенного использования (но не может быть единственным фактическим использованием земельного участка или объектов капитального строительства; 4) суммарная доля общей площади всех объектов капитального строительства вспомогательных видов разрешенного использования в пределах земельного участка должна составлять не более 25% от суммарной общей площади всех объектов капитального строительства, включая площадь подземных частей зданий, сооружений, возможных к размещению (сохранению, реконструкции, строительству) в пределах земельного участка.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 77:01:0006023:229 может быть использован с учетом вспомогательных видов разрешенного использования при условии соблюдения критериев, определенных постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 N 120-ПП.

Данные изменения внесены в шаблоны пpaвoyдocтoверяющих докумeнтoв согласно приказу Департамента от 12.08.2019 г. N 179 "О несении изменений в приказ Департамента земельных ресурсов города Москвы от 09.06.2012 г. N 115".

В силу действующего законодательства, решение правообладателя о выборе вспомогательного вида разрешенного использования не требует дополнительных разрешений и согласований.

Таким образом, Общество вправе само выбрать те вспомогательные виды разрешенного использования, которые предусмотрены Правилами N 120-ПП.

При этом Договор аренды не устанавливает вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка 77:01:0006023:229, а содержит условие о возможности их применения при соблюдении определенных критериев.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (статья 432 ГК РФ).

Договор аренды подписан без замечаний и разногласий, а значит между сторонами достигнуто соглашения по все существенным условиям.

При этом действующим законодательством регистрирующему органу не предоставлено право вмешиваться в договорные отношения сторон по сделке и давать оценку условиям договора, а также давать оценку предшествующим заключению договора аренды документам.

В соответствии со статьей 209 ГК РФ права по владению, пользованию и распоряжению имуществом принадлежат собственнику такого имущества.

Департамент осуществляет управление и распоряжение земельными участками города Москвы.

Согласно статье 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Условия Договора аренды не противоречат требованиям действующего законодательства и не нарушают права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оспариваемый отказ не соответствует закону и нарушает права и законные интересы Заявителя.

В качестве способа восстановления нарушенного права заявителя в силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ исходя из заявленных обществом требований суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве осуществить государственную регистрацию вышеуказанного договора аренды в десятидневный срок с даты вступления решения в законную силу.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришёл к верному выводу об удовлетворении заявления Департамента.

Судом апелляционной инстанции рассмотрены все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм процессуального права, которые привели к принятию неправильного решения, судом первой инстанции не допущено. Основания для отмены решения суда отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 09.07.2021 по делу N А40-70750/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

М.В. Кочешкова

Судьи

Т.Т. Маркова О.С. Сумина