Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 октября 2021 г. N 15АП-16496/21 по делу N А53-17548/2021

город Ростов-на-Дону

14 октября 2021 г.

дело N А53-17548/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 октября 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Глазуновой И.Н., Илюшина Р.Р.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Варавиной Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ИП Лопата Владимира Ильича

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 23.07.2021 по делу N А53-17548/2021 по заявлению ИП Лопата Владимира Ильича к администрации Октябрьского района Ростовской области;

к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района Ростовской области при участии третьего лица - ООО "Девелоп Юг" о признании отказа незаконным, об обязании заключить договор, об оспаривании действий по выставлению земельного участка на аукцион

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Лопата Владимир Ильич обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к администрации Октябрьского района Ростовской области, в котором просил (с учетом изменения предмета требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации):

- признать действия по выставлению на аукцион права аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадью 397405 кв. м, с кадастровым номером 61:28:0600009:1236, лот N 3 незаконными;

- признать отказ Администрации Октябрьского района Ростовской области заключить с индивидуальным предпринимателем Лопата Владимиром Ильичом договор купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадью 397 405 кв. м, с кадастровым номером 61:28:0600009:1236 без проведения торгов незаконным;

- обязать Администрацию Октябрьского района Ростовской области заключить с индивидуальным предпринимателем Лопата Владимиром Ильичом договор купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадью 397405 кв. м, с кадастровым номером 61:28:0600009:1236 без проведения торгов.

Определением суда от 29.06.2021 к участию в деле в качестве в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ДевелопЮг" - арендатор спорного земельного участка.

В связи с тем, что оспариваемый отказ в заключении договора купли-продажи вынесен Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Октябрьского района указанный орган привлечен судом к участию в деле в качестве заинтересованного лица с согласия заявителя протокольным определением суда от 22.06.2021.

Решением от 23.07.2021 принят отказ индивидуального предпринимателя Лопаты Владимира Ильича от требований в части обязания администрации Октябрьского района Ростовской области принять решение об отказе в проведении аукциона, производство по делу в указанной части прекращено. В иске отказано.

Истец обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, иск удовлетворить.

Жалоба мотивирована следующим.

Арендодатель не обращался с заявлением либо уведомлением об отказе от исполнения договора аренды земельного участка по каким-либо основаниям, земельный участок у арендатора не изымался. Реализация предусмотренного подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса права не зависит от способа заключения первоначального договора аренды (на торгах или без их проведения), а также от наличия условий, перечисленных в пункте 4 названной статьи. Подпунктом 1 пункта 3 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, установлен запрет на прекращение аренды земельного участка в период полевых сельскохозяйственных работ, на спорном земельном участке на момент вынесения решения находился несобранный урожай.

В отзыве Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Октябрьского района Ростовской области указал на несостоятельность доводов жалобы.

Лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены о процессе, апелляционная жалоба рассматривалась в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, по результатам торгов между администрации Октябрьского района Ростовской области (арендодатель) и предпринимателем Лопата Владимиром Ильичом (арендатор) 24.04.2013 заключен договор аренды N 49 земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600009:1236.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 61:28:0600009:1236, местоположение: Ростовская область, Октябрьский район, вблизи х. Маркин в границах указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору.

Срок договора аренды с 24.04.2013 по 23.04.2018 (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 4.3.3 арендатор по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами вправе заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 месяца до истечения срока действия договора.

Письмом 17.06.2020 N 89/446-11 Комитет уведомил предпринимателя об истечении срока действия указанного договора, направив соглашение о расторжении договора, подписанное со стороны арендодателя.

В апреле - мае 2021 года проведены конкурсные процедуры по продаже права аренды на земельный участок с кадастровым номером 61:28:0600009:1236. Победителем торгов признано общество с ограниченной ответственностью "ДевелопЮг", которое в настоящее время является арендатором спорного земельного участка на основании договора N 68 от 07.06.2021.

Предприниматель 07.04.2021 обратился в администрацию Октябрьского района Ростовской области с письмом о заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600009:1236 на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Письмом Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Октябрьского района от 30.04.3021 N 89/350-11 предпринимателю отказано в заключении договора купли-продажи земельного участка. Отказ в предоставлении земельного участка мотивирован тем, что срок действия договора аренды земельного участка от 24.04.2013 N 49 истек, предприниматель до истечения срока действия договора в установленном порядке за заключением договора купли-продажи земельного участка не обращался.

Полагая, что отказ в заключении договора купли-продажи земельного участка без торгов, а также действия по выставлению права аренды спорного земельного участка на торги, являются незаконными, предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением.

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ, Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения) гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести его в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с положениями подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Как указано судом первой инстанции, исходя из буквального толкования названной нормы права в приведенной редакции данный способ предоставления в собственность земельного участка без торгов обусловлен наличием ранее заключенного договора аренды этого земельного участка; такое право законодатель предоставил арендаторам, надлежащим образом использующим земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства; заявление о заключении договора купли-продажи должно быть подано арендатором в соответствующий орган местного самоуправления до дня истечения срока действия ранее заключенного договора.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно пункту 5 которой в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Согласно пунктам 1, 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

В пункте 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком, предоставленным в установленном порядке без торгов для ведения сельскохозяйственного производства до 01.03.2015, после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. В этом случае арендатор имеет право на обращение с заявлением о заключении нового договора аренды (пункт 3 обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2020).

Земельным кодексом Российской Федерации и Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения в редакции, действовавшей до 01.03.2015, не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Статьей 10 Закона N 101-ФЗ, в редакции действовавшей на момент заключения договора аренды от 24.04.2013, было установлено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. Положения настоящего пункта не распространяются на случаи, предусмотренные пунктом 5 настоящей статьи. В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Судом первой инстанции установлено, что договор аренды от 24.04.2013 N 49 заключен по результатам состоявшегося аукциона. Из протоколов заседания комиссии о проведении аукциона от 24.04.2013 (лот N 2 по земельному участку с кадастровым номером 61:28:0600009:1236) следует, что на право заключения договора аренды спорного земельного участка претендовали иные кроме предпринимателя участники.

Отказ в заключении договора (письмо от 30.04.2018 N 89/350-11) Комитет мотивировал тем, что на момент поступления заявлений срок аренды, установленный договором от 24.04.2013, истек. Предприниматель утратил право на заключение договора купли-продажи без проведения торгов (в порядке, предусмотренном подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что действие договора аренды от 24.04.2013 прекратилось в апреле 2018 года в связи с истечением срока его действия (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса, пункт 3 статьи 425 Гражданского кодекса, пункт 2.1 договора).

Предприниматель подал в уполномоченный орган заявление о заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600009:1236 в апреле 2021 года, то есть по истечении срока действия ранее заключенного договора.

Договор аренды заключен администрацией и предпринимателем в 2013 году, когда пунктом 2 статьи 10 Закона N 101-ФЗ предусматривалась обязательность проведения торгов (аукционов) при подаче нескольких заявлений о предоставлении земельного участка сельскохозяйственного назначения в аренду.

Поскольку договор в отношении муниципального имущества заключен по итогам состоявшегося аукциона после вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды, он не может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса.

В связи с указанным соглашение о продлении спорного договора на новый срок (без проведения торгов), как и соглашения о возобновлении арендных отношений на неопределенный срок, ничтожны (статья 168 Гражданского кодекса, пункт 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Поскольку заявление о заключении договора купли-продажи спорного земельного участка подано предпринимателем в администрацию по истечении срока действия договора от 24.04.2013 N 49, а оснований для вывода о возобновлении договора аренды на неопределенный срок не имеется, суд первой инстанции обоснованно сделал вывод об отсутствии оснований для удовлетворения требований.

Судом указано, что предоставление земельного участка с использованием публичных процедур соответствует установленным Земельным кодексом принципам эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков, гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению публичных земель.

Кроме того поскольку, как установлено судом договор прекратил свое действие в апреле 2018 года, направление уведомления об одностороннем отказе от договора аренды Комитетом предпринимателю не требовалось.

Довод заявителя жалобы о том, что законодательно установлен запрет на прекращение аренды земельного участка в период полевых сельскохозяйственных работ, на спорном земельном участке на момент вынесения решения находился несобранный урожай, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Оспариваемое решение вынесено 23.07.2021, при этом спорный договор прекратил свое действие в апреле 2018 года, таким образом, договор аренды прекратил свое действие до момента совершения арендатором посевных работ, так как урожай не мог находиться на земельном участке более 3 лет.

С учетом изложенного, приведенные в апелляционной жалобе доводы не подтверждают нарушений норм материального и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, по существу, повторяют позицию ответчика по спору, не опровергают выводы суда, основаны на ином толковании положений законодательства, направлены на переоценку доказательств и установление по делу новых фактических обстоятельств, в связи с чем не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.07.2021 по делу N А53-17548/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

И.Н. Глазунова Р.Р. Илюшин