Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 октября 2021 г. N 17АП-12508/21 по делу N А60-12312/2021

г. Пермь

19 октября 2021 г.

Дело N А60-12312/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 октября 2021 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дружининой О.Г.,

судей Крымджановой Д.И., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харисовой А.И.,

при участии:

от истца: Долгополова Н.А., паспорт, доверенность от 28.08.2019;

от ответчика: Павлова С.Е., паспорт, доверенность от 17.08.2020;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, индивидуального предпринимателя Сенниковой Алевтины Леонидовны,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 28 июля 2021 года

по делу N А60-12312/2021

по иску индивидуального предпринимателя Сенниковой Алевтины Леонидовны (ИНН 663303935998, ОГРНИП 320665800085291)

к Администрации городского округа Сухой Лог (ИНН 6633002711, ОГРН 1036602081230)

о внесении изменений в договор купли-продажи имущества,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Сенникова Алевтина Леонидовна (далее - истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Сухой Лог (далее - ответчик, Администрация) о внесении изменений в договор купли-продажи муниципального имущества N 45 от 24.06.2015 нежилого помещения.

Решением суда первой инстанции от 28.07.2021 в удовлетворении иска отказано.

Решение суда от 28.07.2021 обжаловано предпринимателем в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе истец приводит доводы о необоснованном отказе суда в удовлетворении требования о внесении изменений в договор купли-продажи N 45 от 24.06.2015 в части площади приобретенного объекта недвижимого имущества. В обоснование указывает, что при заключении указанного договора купли-продажи, зарегистрированного специально уполномоченным органом в установленном действующим законодательством порядке без каких-либо препятствий, приостановлений регистрации либо иных замечаний и дополнений, он не мог знать о несоответствии площади помещения N 75, указанной в договоре. Указывает, что заключением специалиста N 9/369 и-18 от 24.12.2018 установлено, что перепланировка, о которой у истца отсутствовали сведения, была произведена до заключения договора купли-продажи N 45 от 24.06.2015. Ссылается на неприменение судом первой инстанции положений п. 4 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Истец, при заключении договора купли-продажи N45 от 24.06.2015, равно как и при заключении договора аренды, поскольку являлась не первым лицом, использующим помещение N 75 на основании договора с муниципальным органом власти, не знала и не могла знать о недостоверности сведений, содержащихся в договоре относительно площади приобретаемого объекта недвижимости. Сведениями о недостоверности площади помещения, стала располагать только после неудачной попытки поставить на кадастровый учет новый технический план помещения N 75. Разница площади помещений, определенная в экспертных заключениях от 2015 и 2020 годов одного и того объекта недвижимости, является существенной. Истец просит решение суда отменить, иск удовлетворить в полном объеме.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу выразила возражения против ее удовлетворения.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, предприниматель на основании договоров аренды от 12.07.2011 N 21, 25.07.2011 N 23 являлась арендатором недвижимого имущества, находящегося в собственности городского округа Сухой Лог, а именно нежилого помещения N 75 по ул. Победы, д. 25 в городе Сухой Лог Свердловской области, общей площадью 415,8 кв.м., этаж 1.

Предприниматель, пользуясь преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), приобрела в собственность у Администрации на основании договора купли-продажи муниципального имущества N 45 от 24.06.2015 нежилое помещение N 75, общей площадью 415,8 кв.м., расположенное по адресу: Свердловская область, г. Сухой Лог, ул. Победы, д. 25, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимость сделана запись регистрации N 66-66/014-66/014/300/2015-1699/5 от 30.07.2015, что также подтверждается Свидетельством о праве собственности от 30.07.2015.

Стоимость выкупаемых нежилого помещения и земельного участка под ним была определена в соответствии с отчетом ООО "Эксперт" N 0303-15 от 09.06.2015, согласно которому на дату оценки 29.05.2015 составила 12 804 000 руб., без НДС, из них стоимость помещения площадью 415,8 кв.м. - 11 945 000 руб., стоимость земельного участка площадью 630 кв.м. - 859 000 руб.

Как указывает истец, в 2018 году с целью реализации прав собственника на распоряжение принадлежащим имуществом, с целью получения кредитных средств под залог недвижимого имущества, предпринимателю необходимо было предоставить в кредитную организацию ряд документов в отношении передаваемого в залог объекта недвижимости. Так как кадастровый паспорт на помещение был выполнен по данным БТИ, истец обратился к кадастровому инженеру для составления технического плана в соответствии с действующим законодательством.

Результат выполненных работ был направлен в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

Уведомлением от 02.11.2018 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области истцу было сообщено о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета изменений по причине того, что сведения о планировке помещения, содержащиеся в графической части технического плана, не соответствуют сведениям Технического паспорта, на основании которого готовилась графическая часть технического плана. В состав технического плана не включен проект перепланировки помещения.

Как указывает истец, она использовала приобретенное помещение по его назначению, действий по перепланировке, переоборудованию и/или реконструкции помещения не производила. В связи с этим истец направила в Администрацию обращение о предоставлении имеющихся у органа местного самоуправления документов, подтверждающих перепланировку приобретенного объекта недвижимости.

В ответе от 07.12.2018 N 4191 на обращение Администрация сообщила, что до выкупа объекта недвижимости по адресу Свердловская область, г. Сухой Лог, ул. Победы, д. 25, Администрацией перепланировка не производилась. Документов не предоставлено. В связи с чем, и в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области истец не предоставила документы, позволяющие осуществить регистрацию изменений, что в свою очередь привело к отказу в учете изменений объекта недвижимости от 01.02.2019.

Истец ссылается на то, что решением Сухоложского городского суда Свердловской области по делу N 2-605/2019, вступившим в законную силу, было установлено, что площадь принадлежащего предпринимателю нежилого помещения на момент его приобретения была меньше, чем указано в договоре купли-продажи N 45 от 24.06.2015, и составляла 410,7 кв.м. Данные изменения площади произошли из-за изменения технических характеристик помещения.

Истец обратилась к ответчику с просьбой заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи N 45 от 24.06.2015 и определить стоимость приобретенного истцом нежилого помещения, исходя из измененной площади нежилого помещения.

К заявлению были приложены проект дополнительного соглашения и заключение специалиста ООО "Независимая экспертиза" N 2/29и-20 от 05.10.2020, с определением рыночной стоимости помещения, площадью 410,7 кв.м., по состоянию на 03.03.2020. Стоимость приобретенного помещения площадью 410,7 кв.м., согласно заключению N 2/29и-20 от 05.10.2020 по состоянию на 03.03.2020 составила 6 314 000 руб.

28.12.2020 ответчик направил письмо, в котором сообщил об отказе в заключении дополнительного соглашения к договору купли-продажи N 45 от 24.06.2015 об изменении стоимости приобретенного истцом нежилого помещения, ссылаясь на ранее сделанный отчет, который был сделан на иную, большую площадь.

Указанные обстоятельства послужили основанием обращения истца в арбитражный суд с иском о внесении изменений в договор купли-продажи имущества N 45 от 24.06.2015, следующего содержания: в пункте 2.1 договора слова "12 804 00 руб." заменить словами "7 173 000 рублей"; в пункте 2.1 приложения N 1 к договору слова "11 945 000 руб." заменить словами "6 314 000 рублей"; об обязании Администрации сумму уплаченных покупателем денежных средств принять к расчету исполнения договора купли-продажи N 45 от 24.06.2015, оставшуюся сумму разбить на равные части на срок исполнения договора; об обязании ответчика обеспечить проведение государственной регистрации в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в течение 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу.

В связи с отсутствием оснований для изменения условий договора, суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований истца в полном объеме.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены (изменения) оспариваемого судебного акта.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Заключение договора купли-продажи N 45 от 24.06.2015 обусловлено признанием за предпринимателем преимущественного права на приватизацию арендуемого объекта в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Закона N 159-ФЗ.

Согласно ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Пунктом 3 ст. 4, п. 1 ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки и, исходя из требований ст. 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При этом суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Из обстоятельств дела следует, что договор купли-продажи N 45 подписан сторонами 24.06.2015. В соответствии с актом приема-передачи от 24.06.2015 объект недвижимости, в том числе нежилое помещение N 75 общей площадью 415,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Сухой Лог, ул. Победы, д.25, был принят покупателем без претензий.

Требования об урегулировании разногласий при заключении договора в 2015 году предпринимателем не заявлялись.

Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной на основании отчета ООО "Эксперт" N 0303-15 от 09.06.2015, в установленном законом порядке предпринимателем не оспаривалась.

30.07.2015 на основании договора регистрирующим органом произведен переход права собственности на нежилое помещение N 75, имеющего общую площадь 415,8 кв.м.

Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Как верно отмечено судом первой инстанции, в период с 06.07.2011 до заключения договора купли-продажи 24.06.2015 истец являлась пользователем нежилого помещения N 75 по договору аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности городского округа Сухой Лог N 21 от 12.07.2011 и договору аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности городского округа Сухой Лог N 23 от 25.07.2011 (с учетом дополнительного соглашения N 03 от 31.10.2013).

Являясь пользователем нежилого помещения N 75 длительное время истец об изменениях в конфигурацию нежилого помещения N 75 не могла не знать, следовательно, могла разумно предвидеть вероятность изменения площади помещения N 75 в целом.

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требованиях.

Ссылка истца на обстоятельства гражданского дела N 2-1/2020, в рамках которого истец обратилась в Сухоложский городской суд Свердловской области с иском о сохранении нежилого помещения N 75 в перепланированном состоянии, обоснованно не принята судом первой инстанции.

Основанием для сохранения нежилого помещения N 75, расположенного по адресу: г. Сухой Лог, ул. Победы, д. 25, с кадастровым номером 66:63:0101046:689, в перепланированном состоянии, указанном в техническом плане помещения, выполненном кадастровым инженером Поповым А.В. 14.01.2020, явилось установленное судом отсутствие нарушения такой перепланировкой прав, законных интересов граждан, отсутствие угрозы их жизни или здоровью.

Дата осуществления изменений в нежилом помещении N 75, расположенном во встроенно-пристроенной части жилого дома по адресу: Свердловская область, г. Сухой Лог, ул. Победы, д.25, не отраженных в данных кадастрового учета, Сухоложским городским судом Свердловской области при рассмотрении исковых требований о сохранении нежилого помещения в перепланированном виде, не определялась. Также как и не устанавливалась площадь спорного помещения.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что стоимость нежилого помещения, определена в отчете ООО "Эксперт" N 0303-15 от 09.06.2015 не исходя из стоимости 1 кв.м. помещения, а сравнительным подходом, то есть исходя из стоимости аналогичных объектов недвижимого имущества. При определении стоимости нежилого помещения учитывалась его одновременное отчуждение с земельным участком площадью 630 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объектами торговли.

Кроме того, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 отмечено, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Между тем, согласно заключению специалиста N 2/293и-20 от 05.10.2020, подготовленного ООО "Независимая экспертиза" по заданию истца, рыночная стоимость нежилого помещения определена в размере 6 314 000 руб. по состоянию на 03.03.2020, в связи с чем не может подтверждать достоверную величину рыночной стоимости выкупаемого объекта.

В силу пунктов 3, 4 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Таким образом, возложение обязанности совершить действия, влекущие внесение изменений в договор за прошлое время, в силу вышеприведенных положений закона, не допускается.

Основания для отмены или изменения судебного акта суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Каких-либо нарушений требований статьи 71 АПК РФ при оценке доказательств судом не допущено. Изложенные в обжалуемом решении выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на положениях действующего законодательства.

Нарушений судом первой инстанции норм материального или процессуального права, которые согласно статье 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Решение суда от 28.07.2021 является законным, обоснованным и отмене не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 28 июля 2021 года по делу N А60-12312/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

О.Г. Дружинина

Судьи

Д.И. Крымджанова М.А. Полякова