Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 октября 2021 г. N 11АП-13193/21 по делу N А65-20174/2020

г. Самара

19 октября 2021 г.

Дело N А65-20174/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2021 года Постановление в полно объеме изготовлено 19 октября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 октября 2021 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Коршиковой Е.В., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шишкиной К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Краски Мира" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.07.2021 по делу N А65-20174/2020 (судья Гилялов И.Т.),

принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Краски Мира"

к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани"

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Техно", акционерное общество "Казанский Гипронииавиапром", Управление Росреестра по РТ,

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 10172 от 03.09.2004, предусматривающее замену арендатора ООО "Техно" на ООО "Краски Мира" в соответствующей части.

в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Краски Мира", г. Казань (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань (ответчик, Комитет), о признании незаконным бездействия, выраженного в нерассмотрении заявления о замене арендатора путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 10172 от 03.09.2004; об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 10172 от 03.09.2004, предусматривающее замену арендатора ООО "Техно" на ООО "Краски Мира" в соответствующей части.

К участию деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Общество с ограниченной ответственностью "Техно", г. Казань, Акционерное общество "Казанский Гипронииавиапром", г. Казань, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань.

До принятия решения судом спи принят отказ от заявленных требований в части признания незаконным бездействия, выраженного в нерассмотрении заявления о замене арендатора путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 10172 от 03.09.2004, производство по делу в указанной части прекращено.

Определением суда от 14.05.2021 принято изменение предмета исковых требований в следующей редакции: "Обязать Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 10172 от 03.09.2004 года, предусматривающее замену арендатора Общества с ограниченной ответственностью "Техно" на Общества с ограниченной ответственностью "Краски Мира" в части права аренды земельного участка общей площадью 12 674 кв.м. (6729 кв.м.+5945 кв.м.), что составляет 83,77% от общей площади участка с кадастровым номером 16:50:050211:0022".

Арбитражный суд Республики Татарстан решением от 02.07.2021 в удовлетворении исковых требований отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocил отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

В обоснование своей жалобы истец укaзал на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. Заявитель полагает, что действия ответчика содержат признаки злоупотребления правом. Кроме того, заявитель считает, что договор аренды N 10172 от 03.09.2004 является действующим, поэтому отказ в обязании ответчика подписать дополнительное соглашение к нему, по мнению заявителя, является неправомерным.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришeл к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из заявления и материалов дела, на основании постановления Главы администрации г. Казани от 01.09.2004 N 1465 между Службой земельного кадастра по г.Казани от имени Главы администрации г. Казани и ООО "Техно" заключен договор аренды N 10172 от 03.09.2004 земельного участка с кадастровым номером 16:50:050211:22 площадью 1,513 га, расположенного в г. Казани, Советский район, ул. Журналистов, 62, под складские здания и сооружения сроком на 49 лет до 01.09.2053. На данном земельной участке были расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 16:50:050211:252 (свайное поле), 16:50:050211:234 (здание установки "Вихрь"), 16:50:050211:243 (здание административно-бытового комплекса), 16:50:050211:261 (административное здание), принадлежавшие ООО "Техно" на праве собственности.

На основании заявления ООО "Техно" постановлениями Исполнительного комитета г.Казани от 09.10.2017 N 3989, от 19.06.2018 N 3569 путем разделения указанного земельного участка с кадастровым номером 16:50:050211:22 площадью 15 130 кв.м. с сохранением исходного земельного участка в измененных границах образованы земельные участки площадью 5 945 кв.м, 2 455 кв.м, 6 729 кв.м.

Согласно сведениям из ЕГРН образованные земельные участки поставлены на кадастровый учет 01.10.2018 с кадастровыми номерами, соответственно: 16:50:050211:297, 16:50:050211:298 и 16:50:050211:296, право муниципальной собственности на данные земельные участки зарегистрировано 31.10.2018.

Впоследствии ООО "Техно" реализовало принадлежавшие ему объекты недвижимости:

- по договору купли-продажи недвижимого имущества от 02.08.2018 административное здание реализовано АО "Казанский Гипронииавиапром" (третье лицо-1 по делу), переход права собственности и право собственности зарегистрированы 08.08.2018;

- по договору купли-продажи недвижимого имущества N 5 от 16.08.2018 здание установки "Вихрь" с кадастровым номером 16:50:050211:234, свайное поле с кадастровым номером 16:50:050211:252 и здание административно-бытового комплекса с кадастровым номером 16:50:050211:243 реализованы Обществу (истцу по делу); переход права собственности и право собственности зарегистрированы 22.08.2018.

Свайное поле с кадастровым номером 16:50:050211:252 расположено на земельном участке с кадастровым номером 16:50:050211:296, здание установки "Вихрь" с кадастровым номером 16:50:050211:234 и здание административно-бытового комплекса с кадастровым номером 16:50:050211:243 расположены на земельном участке с кадастровым номером 16:50:050211:297.

На земельном участке с кадастровым номером 16:50:050211:298 расположено административное здание с кадастровым номером 16:50:050211:261, принадлежащее АО "Казанский Гипронииавиапром".

Общество, полагая что в соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) к нему одновременно с передачей права собственности на объекты недвижимости перешли права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимой для её использования, 25.05.2020 обратилось в Комитет с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 10172 от 03.09.2004, предусматривающее замену арендатора ООО "Техно" в соответствующей части.

Письмом от 02.07.2020 N 8787/кзио-исх Комитет сообщил Обществу, что пунктом 2.1 постановления Исполнительного комитета г. Казани от 09.10.2017 N 3989 Обществу "Техно" было рекомендовано обратиться в Комитет для заключения соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 03.09.2004 N 10172 и заключения договоров аренды земельных участков площадью 5 945 кв.м.

В целях заключения договоров аренды земельных участков Обществу необходимо обратиться в Комитет с заявлениями о предоставлении земельных участков с приложением документов, подтверждающих право на приобретение земельных участков, перечень которых утверждён приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.01.2015.

Поскольку заявление не было удовлетворено Комитетом, Общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском об обязании Комитета заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 10172 от 03.09.2004, предусматривающее замену арендатора ООО "Техно" на ООО "Краски Мира" в соответствующей части.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ, части 1 статьи 4 АПК РФ защите в арбитражном суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.

На основании статьи 12 ГК РФ осуществление защиты гражданских прав возможно лишь способами, предусмотренными законом, при этом избранный способ защиты в случае удовлетворения исковых требований должен непосредственно привести к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав.

В силу статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Исковые требования основаны на статьях 552 ГК РФ и статьях 35, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) и мотивированы тем, что органы местного самоуправления в целях правовой определенности при смене собственника объекта недвижимости на арендуемом земельном участке обязаны по его заявлению заключить дополнительное соглашение к договору аренды, в части изменения арендатора.

В силу п. 1 статьи 35 ЗК РФ и п. 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Пунктом 14 данного постановления также разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Соответствующая правовая позиция применяется и в случае продажи объектов незавершенного строительства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 82/09).

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

С учетом изложенного доводы истца о том, что ему с момента государственной регистрации перехода права собственности на здания перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 10172 от 03.09.2004, заключенному на 49 лет, признаны судом первой инстанции обоснованными.

В то же время довод истца о том, что органы местного самоуправления в целях правовой определенности при смене собственника объекта недвижимости на арендуемом земельном участке обязаны по его заявлению заключить дополнительное соглашение к договору аренды в части изменения арендатора в отношении части земельного участка, а именно 83,77% от общей площади участка с кадастровым номером 16:50:050211:0022, признан судом первой инстанции ошибочным.

Суд апелляционной инстанции с такой оценкой соглашается.

В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п.1). Согласно п. 3 данной статьи в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных данным Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

В пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснена необходимость учитывать, что глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, в связи с чем заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

Несмотря на то, что объектом земельных отношений в силу пункта 3 части 1 статьи 6 ЗК РФ может выступать часть земельного участка, необходимо учитывать при этом положения пункта 2 части 2 статьи 22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", которые требуют проведения кадастровых работ (подготовки межевого плана) в целях кадастрового учета части участка, в целях его обособления в обязательственных отношениях аренды, что требовало определения в заявлении предмета аренды, и приложения соответствующих этому предмету документов.

Согласно части 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных данным Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

03.09.2004 между Службой земельного кадастра по г. Казани от имени Главы администрации г. Казани (арендодатель) и ООО "Техно" (арендатор) был заключен договор аренды N 10172, по условиям которого ответчику был передан в пользование земельный участок - кадастровый номер 16:50:05 02 11:0022, общей площадью 1,513 га, расположенный по адресу: г. Казань, ул. Журналистов, д. 62, под складские здания и сооружения, а арендатор принял на себя обязательства по внесению арендной платы ежемесячно в размере ? годовой суммы арендной платы, рассчитанной по ставкам, действующим в текущем году, не позднее 15 числа каждого текущего месяца. Срок аренды - 49 лет, до 01.09.2053 года.

Сстороны при рассмотрении спора не оспаривали, что земельный участок с кадастровым номером 16:50:050211:22 был разделен на земельные участки с кадастровыми номерами: 16:50:050211:296, 16:50:050211:297, 16:50:050211:298 с сохранением исходного земельного участка в измененных границах; земельные участки площадью 5 945 кв.м, 2 455 кв.м, 6 729 кв.м поставлены на кадастровый учет 01.10.2018. При этом площадь указанных земельных участков в сумме составляет 15 129 кв.м., не соответствующую площади исходного земельного участка (15 130 кв.м.). Согласно сведениям из публичной кадастровой карты исходный земельный участок с кадастровым номером 16:50:050211:22 сохранен, имеет площадь 1 кв.м.

В соответствии с п. 1 статьи 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в п.п. 4 и 6 данной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. В п. 6 данной статьи закреплено, что при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

Истец не учел, что требование об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 10172 от 03.09.2004, предусматривающее замену арендатора ООО "Техно" на истца в части права аренды земельного участка общей площадью 12 674 кв.м. (6729 кв.м.+5945 кв.м.), что составляет 83,77% от общей площади участка с кадастровым номером 16:50:050211:0022, фактически заявлено в отношении части исходного земельного участка, уже разделенного на другие земельные участки. Суд первой инстанции верно отметил, что суммарная площадь указанных земельных участков (15 129 кв.м) не соответствует площади исходного земельного участка (15 130 кв.м), при этом согласно сведениям из публичной кадастровой карты исходный земельный участок с кадастровым номером 16:50:050211:22 сохранен и имеет площадь 1 кв.м.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что заявленные истцом требования не позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды на тех же условиях, что и прежнему арендатору. Так, не представляется возможным определенно установить земельный участок (часть земельного участка), передаваемый в аренду: ни месторасположение части земельного участка, ни его границы, в отсутствие сведений о кадастровом учете земельного участка площадью 12 674 кв.м., что не отвечает требованиям статьи 607 ГК РФ о необходимости согласования предмета договора аренды.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Статья 39.20 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, не собственнику этого объекта (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11 по делу N А48-2067/2010).

На исходном земельном участке с кадастровым номером 16:50:050211:0022 были расположены объекты недвижимости, принадлежавшие ООО "Техно" и впоследствии реализованные истцу и АО "Казанский Гипронииавиапром", в связи с чем у последних возникло право на аренду указанного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Обращаясь в единоличном порядке за переоформлением договора аренды в отношении лишь части исходного земельного участка, истец, с учетом неопределенности объекта аренды, данное обстоятельство не учел, как и то, что исходный земельный участок является не только делимым, но фактически был разделен с образованием новых земельных участков, являющихся самостоятельными объектами аренды.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что истец не лишен возможности заключить истцом новый договор аренды в отношении образованных из исходного земельных участков, занятых принадлежащими истцу на праве собственности объектами недвижимости. Тем более, что истец против такого порядка урегулирования возникших между сторонами отношений не возражал.

Довод заявителя о наличии в действиях ответчика признаков злоупотребления правом суд апелляционной инстанции также признал необоснованным.

Каких-либо требований к истцу о заключении нового договора аренды земельных участков на иных условиях, отличающихся от тех, на которых был заключен договор аренды исходного земельного участка с ООО "Техно", письмо ответчика от 02.07.2020 N 8787/кзио-исх не содержит.

Довод заявителя о том, что истец настаивает на проведении торгов, надлежащим образом не обоснован.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы возлагаются на заявителя.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.07.2021 по делу N А65-20174/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.Л. Ястремский

Судьи

Е.В. Коршикова С.Ш. Романенко