Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 октября 2021 г. N 10АП-15170/19 по делу N А41-13935/2019

г. Москва

20 октября 2021 г.

Дело N А41-13935/19

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 октября 2021 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Марченковой Н.В., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Решетниковой Е.А.,

при участии в заседании:

от АО "НИИЭМ": Азенова Е.С., по доверенности от 11.01.2021;

от АО "ПСО-13": Кудрявцева А.Е., по доверенности от 09.01.2020,

рассмотрев в судебном заседании апелляционным жалобам АО "НИИЭМ" и АО "ПСО-13" на решение Арбитражного суда Московской области от 24 июня 2019 года по делу N А41-13935/19 по исковому заявлению АО "НИИЭМ" к АО "ПСО-13" о взыскании,,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Научно-исследовательский институт электромеханики" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Акционерному обществу "Проектно-строительное объединение N 13" с требованием о взыскании с Акционерного общества "Проектно-строительное объединение N13" в пользу Акционерного общества "Научно - исследовательский институт электромеханики":

1) задолженности по Договору аренды в размере - 3 067 704 (Три миллиона шестьдесят семь тысяч семьсот четыре) рублей 24 копейки;

2) процентов за несвоевременное исполнение денежного обязательства начисленные по ст.395 ГК РФ в размере - 379 360 (Триста семьдесят девять тысяч триста шестьдесят) рублей 01 копейка;

3) расходов по оплате госпошлины в размере - 40 235 руб.00 коп.

Решением Арбитражного суда Московской области от 24 июня 2019 года по делу N А41-13935/19 исковые требования АО "НИИЭМ" удовлетворены в части.

Не согласившись с указанным решением, АО "НИИЭМ" и АО "ПСО-13" обжаловали его в апелляционном порядке.

Стороны направили в судебное заседание своих представителей, которые поддержали доводы апелляционных жалоб.

Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционных жалоб, суд апелляционный суд полагает обжалуемое решение подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, между Акционерным обществом "Научно-исследовательский институт электромеханики" и Акционерным обществом "Проектно-строительное объединение N 13" был заключен договор аренды земельных участков N 1/12Ар от 27.02.2012.

C учетом заключенных между сторонами дополнительных соглашений от 18.07.2021, 03.03.2014, 02.06.2016, 27.12.2016 предметом договора аренды в спорный период являлись земельные участки: с кадастровыми номерами: N 50:08:010203:0088, N 50:08:010203:0055, N 50:08:010203:0085, N 50:08:010203:0060.

Согласно п. 3.3 договора, уплата Арендатором арендной платы производится ежемесячно. Размер ежемесячной арендной платы установлен:

- в месяц 63 779,00 рублей в период с 01.01.2015 по 31.12.2015.

- в месяц 95 931, 51 рублей в период с 01.01.2016 по 31.12.2017.

04.12.2018 за исх. N 74юр-5092 Истцом была направлена претензия за период с января 2015 года по декабрь 2017 года на сумму задолженности 3 067 704, 24 рублей.

В связи с тем, что ответчик не оплатил задолженность по договору, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что с 27.10.2015, то есть с даты государственной регистрации права собственности на первую квартиру участника долевого строительства, договорные отношения между сторонами прекратились. Соответственно, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что взысканию подлежит задолженность по договору аренды за период с 01.01.2015 по 27.10.2015.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2019 года по делу N А41-13935/19 была назначена экспертиза. Её проведение поручено эксперту ООО "Геокадастрэксперт" Анохину Александру Васильевичу.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы (с учетом определения об исправлении опечаток от 05 декабря 2019 года):

1.Установить площадь и границы земельных участков, необходимых для эксплуатации:

- многоэтажного жилого дома (I очередь строительства), расположенного по адресу: 143500, МО, г.Истра, 25 лет Октября, д.4.;

- многоэтажного жилого дома (II очередь строительства), расположенного по адресу: 143500, МО, г.Истра, 25 лет Октября, д.4.;

- подземной автостоянки, расположенной по адресу: 143500, МО, г.Истра, 25 лет Октября, д.4.;

- трансформаторной подстанции, расположенной по адресу: 143500, МО, г.Истра, 25 лет Октября, д.4.

2.Установить площадь каждого из земельных участков с кадастровыми номерами 50:08:0010203:60, 50:08:0010203:88, 50:08:0010203:55, 50:08:0010203:85, 50:08:0010203:593. 50:08:0010203:684, 50:08:0010203:582, 50:08:0010203:597, 50:08:0010203:600 за вычетом площади наложения земельных участков, необходимых для эксплуатации:

- многоэтажного жилого дома первой очереди, расположенного по адресу: 143500, МО, г.Истра, 25 лет Октября, д.4.;

- многоэтажного жилого дома второй очереди, расположенного по адресу: 143500, МО, г.Истра, 25 лет Октября, д.4.;

- подземной автостоянки, расположенной по адресу: 143500, МО, г.Истра, 25 лет Октября, д.4.;

- трансформаторной подстанции, расположенной по адресу: 143500, МО, г.Истра, 25 лет Октября, д.4.

Указанные расчеты произвести отдельно по каждому объекту недвижимости.

3.Отобразить полученные результаты на картографической основе. Представить каталог координатных точек земельного участка, необходимых для эксплуатации объектов, приходящихся отдельно на каждый из земельных участков с кадастровыми номерами 50:08:0010203:60, 50:08:0010203:88, 50:08:0010203:55, 50:08:0010203:85, 50:08:0010203:593. 50:08:0010203:684, 50:08:0010203:582, 50:08:0010203:597, 50:08:0010203:600.

В материалы дела поступило экспертное заключение, согласно которому эксперт пришел к следующим выводам:

По первому вопросу: нормируемая площадь для эксплуатации многоэтажного жилого дома составляет для первой очереди строительства - 0,65 га, для второй очереди строительства - 0,72 га, для подземной автостоянки - 0,31 га, для трансформаторной подстанции - 0,007 га.

При этом, фактическая площадь придомовой территории в целом многоквартирного жилого дома с учетом применяемых градостроительных нормативов включает все земельные участки и составляет 0,98 га.

По втором вопросу: площадь каждого из вышеперечисленных участков за вычетом площади наложения земельных участков, необходимых для эксплуатации многоэтажного жилого дома равна нулевому значению (излишняя площадь отсутствует), то есть все земельные участки с указанными кадастровыми номерами должны быть отнесены к площади придомовой территории многоквартирного жилого дома.

Определением от 03 июня 2021 года Десятый арбитражный апелляционный суд по делу N А41-13935/19 назначил дополнительную экспертизу, проведение которой поручено эксперту ООО "Геокадастрэксперт" Анохину Александру Васильевичу.

Перед экспертом был поставлен следующий вопрос:

Определить процент застройки каждого из земельных участков с кадастровыми номерами 50:08:0010203:55, 50:08:0010203:85, 50:08:0010203:593. 50:08:0010203:684, 50:08:0010203:582, 50:08:0010203:597 отдельно:

- многоэтажным жилым домом (I очередь строительства), расположенного по адресу: 143500, МО, г.Истра, 25 лет Октября, д.4.;

- многоэтажным жилым домом (II очередь строительства), расположенного по адресу: 143500, МО, г.Истра, 25 лет Октября, д.4.;

- подземной автостоянкой, расположенной по адресу: 143500, МО, г.Истра, 25 лет Октября, д.4.

Указанные расчеты произвести отдельно по каждому объекту недвижимости.

В материалы дела поступило экспертное заключение, согласно которому эксперт пришел к следующим выводам:

По земельному участку с кадастровым номером 50:08:00102003:55 застроено:

- многоэтажным жилым домом (I очередь строительства) расположенного по адресу: 143500, МО, г. Истра, 25 лет Октября, д.4: наложение 361 кв.м.

- подземной автостоянкой, расположенной по адресу: 143500, МО, г. Истра, 25 лет Октября, д.4: наложение 160 кв.м.

Всего застроено 361 + 160 = 521 кв.м земельного участка. Коэффициент застройки 521 : 1342 = 0.39.

По земельному участку с кадастровым номером 50:08:00102003:85 застроено:

- многоэтажным жилым домом (I очередь строительства) расположенного по адресу: 143500, МО, г. Истра, 25 лет Октября, д.4: наложение 586 кв.м.

- многоэтажным жилым домом (II очередь строительства) расположенного по адресу: 143500, МО, г. Истра, 25 лет Октября, д.4: наложение 167 кв.м.

- подземной автостоянкой, расположенной по адресу: 143500, МО, г. Истра, 25 лет Октября, д.4: наложение 22 кв.м.

Всего застроено 586 + 167 + 22 = 775 кв.м земельного участка. Коэффициент застройки 775 : 1601 = 0.48.

По земельному участку с кадастровым номером 50:08:00102003:597 застроено:

- многоэтажным жилым домом (II очередь строительства) расположенного по адресу: 143500, МО, г. Истра, 25 лет Октября, д.4: наложение 365 кв.м.

Всего застроено 365 кв.м земельного участка. Коэффициент застройки 365 : 1339 = 0.27.

По земельному участку с кадастровым номером 50:08:00102003:582 застроено:

- многоэтажным жилым домом (II очередь строительства) расположенного по адресу: 143500, МО, г. Истра, 25 лет Октября, д 4 - наложение 279 кв.м.

- подземной автостоянкой, расположенной по адресу: 143500, МО, г. Истра, 25 лет Октября, д.4: наложение 381 кв.м.

Всего застроено 279 + 381 = 660 кв.м земельного участка. Коэффициент застройки 660 : 1090 = 0.60.

По земельному участку с кадастровым номером 50:08:00102003:684 застроено:

- подземной автостоянкой, расположенной по адресу: 143500, МО, г. Истра, 25 лет Октября, д.4: наложение 618 кв.м.

Всего застроено 618 кв.м земельного участка. Коэффициент застройки 618 : 805 = 0.77.

По земельному участку с кадастровым номером 50:08:00102003:593 застроено:

- подземной автостоянкой, расположенной по адресу: 143500, МО, г. Истра, 25 лет Октября, д.4: наложение 1285 кв.м.

Всего застроено 1285 кв.м земельного участка. Коэффициент застройки 618 : 1480 = 0.87.

По земельному участку с кадастровым номером 50:08:00102003:600 застроено:

- многоэтажным жилым домом (I очередь строительства), расположенного по адресу: 143500, МО, г. Истра, 25 лет Октября, д.4: наложение 1 кв.м.

- подземной автостоянкой, расположенной по адресу: 143500, МО, г. Истра, 25 лет Октября, д.4: наложение 607 кв.м.

Всего застроено 1 + 607 = 608 кв.м земельного участка. Коэффициент застройки 608 : 1167 = 0.52.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 03 декабря 2018 года по делу N А41-73692/18 удовлетворены требования Администрации Истринского муниципального района Московской области, признано незаконным решение Управления Росреестра по Московской области о государственной регистрации права муниципальной собственности городского округа Истра Московской области на земельный участок с кадастровым номером 50:08:0010203:593 (также входит в придомовую территорию). Обязать Управление Росреестра по Московской области исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права муниципальной собственности городского округа Истра Московской области на земельный участок с кадастровым номером 50:08:0010203:593.

Судом первой инстанции по указанному делу установлено, что государственная регистрация муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:08:0010203:593 не соответствует требованиям ст. 36 ЖК РФ, нарушает права собственников помещений многоквартирного жилого дома, поскольку весь земельный участок перешел в собственность жильцов, так как является общим имуществом.

Десятый арбитражный апелляционный суд, оставив решение суда первой инстанции без изменения, исходил из иных доводов: объект (многоэтажный жилой дом с подземной автостоянкой) является по сути и по сведениям ЕГРН тремя разными самостоятельными объектами капитального строительства: многоэтажный жилой дом (1 очередь строительства) с кадастровым номером 50:08:0010203:701; многоэтажный жилой дом (II очередь строительства) с кадастровым номером 50:08:0010203:751; подземная автостоянка с кадастровым номером 50:08:0010203:919.

Рассматривая кассационную жалобу на судебные акты по делу N А41-73692/18, Арбитражный суд Московского округа процитировав позиции судов, оставил их без изменения.

При этом, в рамках дела N А41-73692/18 экспертиза, осмотр, расчет площади, необходимой для эксплуатации дома, не проводилась.

Как указывалось выше, экспертным заключением по настоящему делу установлено, что все земельные участки с указанными кадастровыми номерами должны быть отнесены к площади придомовой территории многоквартирного жилого дома. Разделить единую придомовую территорию на отдельные земельные участки для домов первой и второй очередей строительства возможно только формально, что не будет соответствовать размещенным на ней объектам.

В материалы настоящего дела стороны представили выписки из ЕГРН, в соответствии с которыми первое право собственности в находящемся на спорных земельных участках многоквартирном доме было зарегистрировано 15.12.2014, то есть ранее периода, за который взыскивается спорная задолженность (с 01.01.2015 по 27.10.2015).

Апелляционный суд отмечает, что все находящиеся на спорных земельных участках объекты:

- многоэтажный жилой дом (I очередь строительства);

- многоэтажный жилой дом (II очередь строительства).;

- подземная автостоянка;

- трансформаторная подстанция

были введены в эксплуатацию в разное время.

Однако, как указывалось выше, в ходе проведения по настоящему делу экспертизы установлено, что площадь каждого из вышеперечисленных участков за вычетом площади наложения земельных участков, необходимых для эксплуатации многоэтажного жилого дома равна нулевому значению (излишняя площадь отсутствует), то есть все земельные участки с указанными кадастровыми номерами должны быть отнесены к площади придомовой территории многоквартирного жилого дома.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном дом.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (ч. 2 ст. 16 "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"). В силу чч. 2 и 5 ст. 16 "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Таким образом, с 15.12.2014, то есть с даты государственной регистрации права собственности на первую квартиру участника долевого строительства, договорные отношения между сторонами прекратились.

С учетом вышеприведенных выводов, в спорный период договорные отношения между сторонами прекратились, соответственно, обязанность по оплате арендных платежей у ответчика отсутствовала, требование о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворению не подлежит, равно как и связанное с ним требование о взыскании неустойки.

При этом, апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что требование о взыскании спорной задолженности предъявлено в пределах срока исковой давности, так как ответчиком задолженность признана 31.10.2017 подписанием Акта сверки взаимных расчетов. Таким образом, течение срока исковой давности было прервано 31.10.2017.

Исходя из изложенного, обжалуемое решение подлежит отмене, а исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 24 июня 2019 года по делу N А41-13935/19 отменить.

В удовлетворении исковых требований АО "НИИЭМ" отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

Н.В. Марченкова В.Н. Семушкина