Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20 октября 2021 г. N 07АП-8556/21 по делу N А45-3006/2021

город Томск

20 октября 2021 г.

Дело N А45-3006/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 октября 2021 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Стасюк Т.Е.,

судей Афанасьевой Е.В.,

Фертикова М.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бабенковой А.В., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Мэрии города Новосибирска (N 07АП-8556/2021) на решение от 13.07.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-3006/2021 по исковому заявлению Мэрии города Новосибирска (ОГРН: 1045402490100, ИНН 5406285846, г. Новосибирск) к обществу с ограниченной ответственностью "Формула недвижимости-1" (ОГРН: 1175476087324, ИНН:5410069943, г. Новосибирск) о взыскании арендных платежей в размере 652 168 рублей 84 копеек, в том числе основной долг за период с сентября 2018 по август 2019 в размере 540 734 рублей 57 копеек, пени в размере 54 443 рублей 13 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 39 805 рублей 06 копеек.

В судебном заседании приняли участие:

от ответчика: Бикунова В.В. по доверенности от 21.04.2020, паспорт,

СУД УСТАНОВИЛ:

Мэрия города Новосибирска (далее по тексту - мэрия) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Формула недвижимости-1" (далее по тексту - ООО "Формула недвижимости-1") о взыскании арендных платежей в размере 652 168 рублей 84 копеек, в том числе основной долг за период с сентября 2018 по август 2019 в размере 540 734 рублей 57 копеек, пени в размере 54 443 рублей 13 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 39 805 рублей 06 копеек.

Требования истца мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка N 110940р от 28.08.2012.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 13.07.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что в ходе исполнения договора, границы и площадь земельного участка претерпевали изменения, вместе с тем, указанные обстоятельства были учтены истцом при расчете задолженности ответчика по арендной плате, таким образом, расчет требований произведен с учетом факта образования из земельного участка земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:051151:10668 и 54:35:051151:10674. При этом до расторжения договора ответчик не освобожден от обязанности по уплате арендных платежей за пользование земельным участком в уточненной площади.

От ответчика в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просит оставить решение без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение оставить без изменения.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя ответчика, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Согласно материалам дела между Мэрией города Новосибирска и обществом с ограниченной ответственностью "Дома Сибири" (далее по тексту - ООО "Дома Сибири") был заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 110940р от 28.08.2012, согласно условиям которого в аренду предан земельный участок с кадастровым номером 54:35:051151:1041, площадью 11 872 кв.м, расположенный в пределах Кировского района города Новосибирска, разрешенное использование: для строительства автостоянки по ул. Петухова (в редакции дополнительных соглашений).

18.08.2017 между ООО "Дома Сибири" и ООО "Формула недвижимости-1" заключен договор уступки прав и обязанностей, по условиям которого последним приняты права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 110940р от 28.08.2012.

Размер арендной платы определен пунктом 2 дополнительного соглашения N 3 от 09.10.2015 и составляет 2 554 471 рубль 50 копеек.

Согласно пункту 2.3.2 договора арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

Согласно пункту 1.4 договора аренды срок действия договора с 28.08.2012 по 28.08.2015.

Срок договора продлен до 28.08.2018 дополнительным соглашением N 3 от 09.10.2015.

31.08.2018 по итогам рассмотрения обращения арендатора договор был возобновлен на неопределенный срок.

19.08.2019 ответчик обратился с требованием о расторжении договора N 110940р от 28.08.2012 по соглашению сторон и перерасчете арендных платежей.

20.08.2019 договор был расторгнут по соглашению сторон.

Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендным платежам за аренду земельный участок за период с сентября 2018 по август 2019 в размере 540 734 рублей 57 копеек, а также обязанность арендатора согласно пункту 2.3.3 договора уплатить неустойку в размере 0,05% от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки платежа, которая за период с 22.06.2019 по 14.01.2020 составила 54 443 рублей 13 копеек, истец направил ответчику претензию с требованием оплатить задолженность. Неисполнение которой в добровольном порядке повлекло обращение в арбитражный суд с настоящим иском.

За период с 13.01.2021 по 03.03.2021 истец в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации начислил ответчику проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 39 805 рублей 06 копеек за период с 20.08.2019 по 16.12.2020.

Суд первой инстанции, отказывая в иске, исходил из того, что предоставленный в аренду земельный участок отнесен к землям общего пользования, что исключает возможность аренды данного земельного участка, как и достижения цели, для которой он предоставлялся арендатору - строительства автостоянки.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

По смыслу статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование, в свою очередь арендатор за фактическое пользование объектом аренды обязан вносить плату на условиях, в порядке и сроки, установленные договором аренды.

Пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что данный Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются, в том числе на принципе платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Подписав договор аренды, стороны приняли на себя обязанность по исполнению его условий.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество, переданное в рамках договора аренды, должно быть пригодно для использования исходя из его фактического назначения.

Судом первой инстанции установлено и истцом не опровергнуто, что после предоставления земельного участка в аренду обществу мэрией города Новосибирска было принято Постановление N 2465 от 06.07.2018 "О проекте межевания территории квартала 332.02.03.03 в границах проекта планировки территории, ограниченной улицами Бородина, Петухова, Советским шоссе и границей города Новосибирска, в Кировском районе".

Приложением 2 к проекту межевания территории квартала 332.02.03.03 в границах проекта планировки территории, ограниченной ул. Бородина, ул. Петухова, Советским шоссе и границей г. Новосибирска, в Кировском районе является чертеж межевания территории посредством образования следующих земельных участков: ЗУ 1 - будущий земельный участок с кадастровым номером 54:35:051151:10668; ЗУ 2 - будущий земельный участок с кадастровым номером 54:35:051151:10669 (территория общего пользования); ЗУ 3 - будущий земельный участок с кадастровым номером 54:35:051151:10674; ЗУ 4 - земли, государственная собственность на которые не разграничена. Будущие кадастровые номера земельных участков видны при сопоставлении чертежа межевания территории с открытыми данными публичной кадастровой карты (ссылка сайта в сети "Интернет" - https://pkk.rosreestr.ru).

Так согласно сведениям публичной кадастровой карты видно, что границы земельного участка с кадастровым номером 54:35:051151:1041 совпадают с границами поставленного 26.07.2018 на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 54:35:051151:10669, расположенного по адресу: Новосибирская область, г Новосибирск, ул Виктора Уса, 116 и видом разрешенного использования "для общего пользования (уличная сеть)", по документу: "земельные участки (территории) общего пользования".

Таким образом, в настоящее время указанная красная линия на земельном участке кадастровым номером 54:35:051151:1041 является действующей и утверждена Постановлением N 2465 от 06.07.2018 "О проекте межевания территории квартала 332.02.03.03 в границах проекта планировки территории, ограниченной улицами Бородина, Петухова, Советским шоссе и границей города Новосибирска, в Кировском районе".

Таким образом, вывод суда первой инстанции об отнесении земельного участка с кадастровым номером 54:35:051151:1041 к территории общего пользования, вопреки доводам апелляционной жалобы, подтвержден документально и напрямую следует из Постановления N 2465 от 06.07.2018 "О проекте межевания территории квартала 332.02.03.03 в границах проекта планировки территории, ограниченной улицами Бородина, Петухова, Советским шоссе и границей города Новосибирска, в Кировском районе" (в настоящее время красная линия также является действующей, что подтверждается Постановлением мэрии N3276 от 30.08.2019 "О проекте планировки и проектах межевания территории, ограниченной улицами Бородина, Петухова, Советским шоссе и границей города Новосибирска, в Кировском районе", территория общего пользования расположена в прежних границах).

В соответствии с пунктом 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации красные линии - это линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории. Одним из видов документации по планировке территории является проект межевания территории (части 4 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 части 6 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации красные линии отображаются на чертежах проекта межевания территорий.

В соответствии с частью 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

На земельные участки общего пользования не распространяется действие градостроительных регламентов (пункт 2 части 4, часть 7 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть предоставлен в аренду конкретному лицу. При этом формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда

Проанализировав обстоятельства дела, суд полагает, что арендная плата не подлежит взысканию за земельный участок с кадастровым номером 54:35:051151:1041.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, приведенной в Обзоре судебной практики N 3 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации (Определение от 22.11.2016 N 89-КГ16-7), по смыслу статьи 615, пункта 3 статьи 405, пункту 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не может нести ответственность за не исполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано действиями кредитора, а арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Также в соответствии с позицией, изложенной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", с того дня, когда в результате действий арендодателя арендатор утратил возможность владеть и пользоваться арендованным имуществом, факт сохранения между сторонами договорных отношений не является основанием для возникновения у арендодателя права требовать внесения арендных платежей

В силу приведенных норм и разъяснений арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора.

Поэтому имеется возможность взыскания с арендатора арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора.

Довод апеллянта о том, что земельный участок претерпевал изменения постепенно, площадь уменьшалась поэтапно, суд полагает несостоятельным, при этом исходит из того, что целью использования земельного участка являлось строительство объекта, достижение данной цели, с учетом последующих действий по отнесению земельного участка к землям общего пользования, невозможно в принципе. При таких обстоятельствах взимание арендной платы за периоды, предшествующие расторжению договора, противоречит цели предоставления земельного участка в аренду и существу отношений сторон. По сути, истец ведет речь об обязанности арендатора оплачивать аренду земельного участка, предоставленного для строительства, при том, что строительство стало невозможным.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии надлежащего встречного предоставления со стороны арендодателя, применительно статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исполнение сторонами договора невозможно.

С учетом изложенного, по мнению апелляционного суда, установив что спорное имущество утрачено, действие договора прекращается с момента выявления факта утраты предмета аренды.

Аналогичная правовая позиция высказана в определении Верховного Суда РФ от 08.05.2020 N 309-ЭС20-7145, в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 06.02.2020 по делу N А60-55723/2018.

Границы земельного участка, предоставленного в аренду обществу, были установлены в соответствии с договором аренды земельного участка N 110940р от 28.08.2012.

Рассчитывая на площадь предоставленного в аренду земельного участка, ответчиком планировалось строительство автостоянки по ул. Петухова, на территории земельного участка, отделенного в настоящий момент красной линией.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу о том, что отнесение земельного участка к территориям общего пользования исключало возможность его использования по целевому назначению (для строительства), что является основанием для освобождения ответчика от оплаты арендных платежей.

Так как основания для взыскания задолженности отсутствуют, оснований для удовлетворения требований о взыскании неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами также не имеется.

Поскольку, приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового обоснования и документального подтверждения, они не могут являться основанием к отмене судебного акта.

В соответствии с изложенным суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы материалы дела, дана надлежащая правовая оценка всем доказательствам, правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы права, подлежащие применению.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения арбитражного суда в обжалуемой части, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на самого подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 13.07.2021 по делу N А45-3006/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

Т.Е. Стасюк

Судьи

Е.В. Афанасьева М.А. Фертиков