Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 апреля 2024 г. N 15АП-19801/23 по делу N А32-43129/2022

город Ростов-на-Дону

16 апреля 2024 г.

дело N А32-43129/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 апреля 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Новик В.Л.,

судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Боровковой Е.С.,

при участии:

от истца - представитель не явился, извещен (до и после перерыва);

от акционерного общества "Совхоз "Восход" посредством использования системы "Картотека арбитражных дел (веб-конференция)" - представитель Гордиенко И.В. по доверенности от 10.10.2023 (до перерыва); представитель Ледовская Р.Р. по доверенности от 18.11.2022 (после перерыва);

от ИП Мирошниченко А.Г. посредством использования системы "Картотека арбитражных дел (веб-конференция)" - представитель Шалькевич В.В. по доверенности N 23АВ1999986 от 07.09.2022 (до и после перерыва);

от Прокуратуры Краснодарского Края - представитель не явился, извещен (до и после перерыва),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2023 по делу N А32-43129/2022

по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ОГРН 1102308008330 ИНН 2308171570)

к индивидуальному предпринимателю Мирошниченко Артему Геннадьевичу (ОГРНИП 321237500342430 ИНН 231708318439); акционерному обществу "Совхоз "Восход" (ОГРН 1122367001448 ИНН 2317062641),

при участии: Прокуратуры Краснодарского края,

о взыскании ущерба,

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - истец, МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Мирошниченко Артему Геннадьевичу (далее - ответчик, ИП Мирошниченко А.Г., предприниматель) с требованиями:

- признать недействительным (ничтожным) договор аренды от 24.03.2020 N 23-09/5290 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407005:2845 (далее - спорный земельный участок);

- признать недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение от 14.05.2020 N 1 к договору аренды от 24.03.2020 N 23-09/5290;

- признать недействительным (ничтожным) договор от 01.03.2021 N 2845 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка по договору от 24.03.2020 N 23-09/5290;

- обязать ИП Мирошниченко А.Г. вернуть земельный участок МТУ Росимущества в освобожденном виде по акту приема-передачи в течение 10 дней со дня вступления в силу решения суда в законную силу;

- считать решение по настоящему делу основанием для погашения в ЕГРН записи о праве аренды N 23:49:0407005:2845-23/238/2021-5 и дополнительного соглашения в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407005:2845;

- восстановить в ЕГРН сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407005:2845 "для сельскохозяйственного использования".

13.02.2023 определением суда к участию в деле в качестве соответчика привлечено акционерное общество "Совхоз "Восход" (далее - общество, АО "Совхоз "Восход").

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2023 в иске отказано. Принятые определением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.09.2022 обеспечительные меры в виде запрета Управлению Росреестра по Краснодарскому краю осуществлять регистрационные действия по регистрации права аренды, перехода права аренды, по внесению сведений в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407005:2845, отменены.

Не согласившись с указанным судебным актом, МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что сделки заключены истцом под влиянием заблуждения, направлены на обход конкурентных процедур, установленных законодательством для предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности, следовательно, все заключенные сделки являются ничтожными, что оставлено судом без внимания. Судом не дана оценка фактам неиспользования участка в сельскохозяйственных целях. Кроме того, законодательством установлен запрет на изменение видов разрешенного использования государственных земель под коммерческую застройку, вразрез с императивно установленной публичной процедуры, что явилось основанием для отмены истцом в рамках самоконтроля распоряжения МТУ Росимущества.

Определением апелляционного суда от 19.02.2024 судом удовлетворено ходатайство Прокуратуры Краснодарского края о вступлении в дело N А32-43129/2022 прокурора.

В судебное заседание истец, представитель Прокуратуры Краснодарского Края надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ИП Мирошниченко А.Г. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель акционерного общества "Совхоз "Восход" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 01.04.2024 объявлялся перерыв до 08.04.2024, о чем сделано публичное извещение в информационно - телекоммуникационной сети интернет "Картотека арбитражный дел".

После окончания перерыва судебное заседание продолжено. Судом заслушаны дополнительные пояснения лиц, участвующих в деле.

Истцом и ИП Мирошниченко А.Г. заявлены ходатайства о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения Адлерского районного суда г. Сочи от 19.02.2024 по делу N 2-2412/2024.

Рассмотрев ходатайства о приостановлении производства по делу, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отклонению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Для приостановления производства по делу по основанию, предусмотренному в указанной норме права, необходимо установить, что рассматриваемое дело связано с другим делом, которое рассматривается Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом арбитражный суд. Связь между двумя делами должна носить правовой характер. Обязательным условием приостановления производства является объективная невозможность рассмотрения и разрешения дела арбитражным судом до разрешения иного судебного дела. Такая невозможность означает, что, если производство по делу не будет приостановлено, разрешение дела может привести к незаконности судебного решения, неправильным выводам суда или вынесению противоречащих судебных актов.

Данная норма направлена на устранение конкуренции между судебными актами по делам с пересекающимся предметом доказывания. Указанная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.06.2008 N 18167/07.

Рассмотрение одного дела до разрешения другого следует признать невозможным, если обстоятельства, исследуемые в другом деле, либо результат рассмотрения другого дела имеют значение для данного дела, то есть могут повлиять на результат его рассмотрения по существу. Следовательно, невозможность рассмотрения спора обусловлена тем, что существенные для дела обстоятельства подлежат установлению при разрешении другого дела в арбитражном суде. Возможность рассмотрения спора по существу предопределена необходимостью установления обстоятельств, имеющих значение для дела и входящих в предмет доказывания, которые определяются арбитражным судом исходя из характера спорного правоотношения и норм законодательства, подлежащих применению.

В настоящем случае, территориальным управлением оспариваются и одновременно исполняются арендные сделки как стороной договора (арендодателем), что накладывает необходимость применения принципа эстоппель. В рамках дела в суде общей юрисдикции истцом выступает прокуратура, которая непосредственно не является стороной сделки, правовые выводы судов о действительности (недействительности) сделок не могут относиться к преюдициальным, напрямую не препятствуют рассмотрению настоящего дела с конкретным составом его участников, с учетом того, что оспаривание сделок производится именно стороной сделки, с конкретным предметом спора и приведенными основаниями иска.

С учетом изложенного, в рассматриваемой ситуации суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для приостановления производства по настоящей апелляционной жалобе.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с приказом N 29 Сочинского треста совхоза "Главкурортторга" Министерства торговли РСФСР от 14.02.1961 на базе имущественного комплекса Адлерского плодоовощного совхоза N 11 был образован совхоз "Восход", который на основании приказа Плодопрома РФСР от 05.03.1974 N 46 переименован в Овощеводческий совхоз "Восход".

На основании указанных приказов Овощеводческий совхоз "Восход" реорганизован в форме преобразования.

ФГУП "Совхоз "Восход" приватизирован путем преобразования в АО "Совхоз "Восход" на основании распоряжений ТУ Росимущества N 1379-р от 31.12.2010 и 644-р от 10.11.2011 с последующим разделом первоначального земельного участка на 24 самостоятельных объектов, на которые в последующем без проведения торгов в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования АО "Совхоз "Восход" заключены договоры аренды.

На основании обращений АО "Восход" МТУ Росимущества было вынесено распоряжение от 11.03.2020 N 23-199-р о предоставлении АО "Совхоз "Восход" на праве аренды земельных участков, в том числе 23:49:0407005:2845 из земель населенных пунктов, площадью 25 240 кв.м, с видом разрешенного использования - "Для сельскохозяйственного использования".

На основании указанного распоряжения был заключен договор аренды N 23-09/5290 от 24.03.2020.

01.04.2020 и 16.04.2020 в МТУ Росимущества поступили обращения АО "Совхоз "Восход" о необходимости изменения вида разрешенного использования на земельный участок 23:49:0407005:2845 с указанием следующих видов разрешенного использования: "Индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью), жилой дом, состоящий из нескольких блоков (сблокированный жилой дом); Гостиница, Мотель, Хотел, Отель; Экскурсионное бюро; Магазин, Объекты мелкорозничной торговли, рассчитанные на малый поток посетителей: киоски, павильоны, палатки; Ресторан, Кафе, Столовая; Детское дошкольное учреждение, Общеобразовательная школа, Лицей, Гимназия, Клуб, Библиотека, Архив; Физкультурно-оздоровительный комплекс, Фитнескомплекс, Бассейн; Спортивная площадка, Теннисный корт, Парк, сквер; Больница, Амбулатория, Поликлиника; Дом быта, Ателье, Химчистка, Нотариальная контора, Юридическая Консультация; Личное подсобное хозяйство (в пределах населенного пункта), Садоводство; Автозаправочная станция, Автомобильные мойки".

В обоснование изменения вида разрешенного использования общество сослалось на их несоответствие Правилам землепользования и застройки г. Сочи.

Распоряжением от 30.04.2020 N 23-331-р МТУ Росимущества выбрало вид разрешенного использования на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407005:2845, площадью 25 240 кв. м.: "Индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью), жилой дом, состоящий из нескольких блоков (сблокированный жилой дом); Гостиница, Мотель, Хотел, Отель; Экскурсионное бюро; Магазин, Объекты мелкорозничной торговли, рассчитанные на малый поток посетителей: киоски, павильоны, палатки; Ресторан, Кафе, Столовая; Детское дошкольное учреждение, Общеобразовательная школа, Лицей, Гимназия, Клуб, Библиотека, Архив; Физкультурно-оздоровительный комплекс, Фитнес-комплекс, Бассейн; Спортивная площадка, Теннисный корт, Парк, сквер; Больница, Амбулатория, Поликлиника; Дом быта, Ателье, Химчистка, Нотариальная контора, Юридическая Консультация; Личное подсобное хозяйство (в пределах населенного пункта), Садоводство; Автозаправочная станция, Автомобильные мойки".

14.05.2020 между Росимуществом и общество было заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка от 24.03.2020 N 23-09/5290.

В последующем между обществом и предпринимателем был заключен договор от 01.03.2021 N 2845 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 24.03.2020 N23-09/5290.

Указанные изменения были внесены в ЕГРН, что подтверждается выпиской от 17.08.2022.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 24.03.2020 N 23-09/5290 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407005:2845 и договора от 01.03.2021 N 2845 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка по договору от 24.03.2020 N 23-09/5290, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с приказом N 29 Сочинского треста совхоза "Главкурортторга" Министерства торговли РСФСР от 14.02.1961 на базе имущественного комплекса Адлерского плодоовощного совхоза N 11 был образован совхоз "Восход", который на основании приказа Плодопрома РФСР от 05.03.1974 N 46 переименован в Овощеводческий совхоз "Восход".

На основании указанных приказов Овощеводческий совхоз "Восход" реорганизован в форме преобразования, его правопреемником является АО "Совхоз "Восход".

Согласно п. 2 ст. 113 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 12.08.1996 N 111-ФЗ) имущество государственного или муниципального унитарного предприятия находится соответственно в государственной или муниципальной собственности и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления; имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с настоящим Кодексом (статьи 294, 296) (п. 4 ст. 214 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 268 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование.

В соответствии с п. п. 9, 12 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставленное землепользователям до введения в действие Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) право бессрочного (постоянного) пользования земельными участками соответствует предусмотренному ЗК РФ праву постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 3 ст. 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие названного Кодекса, сохраняется. Таким образом, ранее возникшие права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки в ЗК РФ признаны, причем каких-либо ограничений срока указанного права не установлено.

Постановлением администрации г. Сочи от 09.01.1997 N 5/1 "Об утверждении материалов землеустройства и выдаче Государственных актов на право постоянного (бессрочного) пользования землей сельскохозяйственными предприятиями города" Совхоз "Восход" в пределах полномочий, установленных нормами, действовавшими в указанный период времени Земельного кодекса РСФСР и положениями Указа Президента Российской Федерации от 24.12.1993 N2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации", были закреплены за совхозом "Восход" на праве постоянного (бессрочного) пользования земельные участки, общей площадью 210,16 гектар.

В качестве правоудостоверяющего документа, подтверждающего предоставление Совхозу "Восход" земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, выдан государственный акт серии КК-2, номер 426001767, зарегистрированный в книге записи государственных актов, выданного по форме в порядке регламента, установленного Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 N 493 "Об утверждении форм государственного акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей".

Согласно Приказу Минсельхозпрод России N 429 от 16.10.1997 Совхоз "Восход" преобразовался в ФГУП "Совхоз "Восход", и данное преобразование зарегистрировано на основании Приказа Министерства сельского хозяйства РФ от 26.11.1997 N 1254 (свидетельство N 1530, серия АДГ).

В соответствии с Распоряжением ТУ Росимущества в Краснодарском крае N 644-р от 10.11.2011 "О внесении изменений в распоряжение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае от 31.12.2010 N 1379-р "Об условиях приватизации федерального государственного унитарного предприятия "Совхоз "Восход" была произведена реорганизация путем преобразования ФГУП "Совхоз "Восход" в ОАО "Совхоз "Восход", о чем в ЕГРЮЛ внесена запись от 23.03.2012.

В соответствии с вышеуказанным Распоряжением от 10.11.2011 N 644-р, не только все земельные участки, закрепленные на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании Государственного акта на землю от 09.01.1997 серии КК-2 N 426001767 за "Совхоз "Восход" перешли в порядке правопреемства от ФГУП "Совхоз "Восход" к АО "Совхоз "Восход", но и объекты недвижимого имущества, расположенные на данном земельном участке.

Таким образом, АО "Совхоз "Восход" является правопреемником ФГУП "Совхоз "Восход".

16.12.2005 в ЕГРН внесена регистрационная запись N 23-23-22/034/2005-479 о праве собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407005:2845.

Распоряжением Росимущества от 11.03.2020 N 23-199-р принято решение в порядке переоформления путем прекращения права постоянного (бессрочного) пользования АО "Совхоз "Восход" на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407005:2845 площадью 25 240 кв.м. из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования", на право аренды сроком на 49 лет.

Как указано выше, во исполнение указанного распоряжения между истцом и обществом заключен договор аренды от 24.03.2020 N 23-09/5290, зарегистрированный в установленном порядке.

Вопрос легитимной принадлежности обществу земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования также неоднократно был установлен и подтвержден судебными актами (в том числе дела N N А32-16345/2012, А32-3928/2012, А32-155/2012).

В деле отсутствуют доказательства того, что имелись основания для прекращения или признания недействительным (ничтожным) права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предусмотренных в ст. 45 ЗК РФ, с момента выдачи Государственного акта от 09.01.1997 до настоящего времени.

Оснований для признания недействительной сделкой оспариваемого в настоящем деле договора аренды не имеется, поскольку данный договор заключен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, во исполнение установленной законом обязанности по переоформлению права постоянного пользования на право аренды, на основании распоряжения от 11.03.2020 N 23-199-6, из содержания которого следует прекращение права постоянного (бессрочного) пользования АО "Совхоз "Восход", подтвержденного государственным актом от 09.01.1997 серия КК-2 N426001767.

Истцом не доказано наличие нарушений земельного или гражданского законодательства при заключении договора аренды между Росиуществом и обществом в порядке переоформления обществом права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Принадлежность обществу права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в период до заключения договора аренды не оспаривается истцом и бесспорно подтверждается материалами дела.

Доводы Росиущества о том, что спорный договор аренды следует оценивать в совокупности с дополнительным соглашением об изменении вида разрешенного использования, заключенным с истцом во исполнение принятого им же распоряжения, как единую сделку, носящую мнимый характер, направленную на передачу земельного участка для целей строительства, суд оценивает критически.

Оснований считать договор аренды земельного участка, заключенный в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования с сохранением в договоре аренды исходного вида разрешенного использования земельного участка - для сельскохозяйственного использования, частью схемы по выводу земельного участка сельскохозяйственного назначения под застройку - суд не находит, поскольку для такого вывода явно недостаточно утверждений о незаконности изменения вида разрешенного использования земельного участка по принятому истцом же распоряжению.

Последовавшая после заключения договора аренды сделка по изменению вида разрешенного использования земельного участка, заключенная тем же истцом во исполнение принятого им же распоряжения, не порочит сам договор аренды, заключенный Росимущество во исполнение принятого им распоряжения от 11.03.2020 N 23-199-р о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования общества, действительность которого истцом не оспаривается.

В соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Учитывая, что предметом иска по настоящему делу являются требования о признании договора аренды от 24.03.2020 N 23-09/5290, договора от 01.03.2021 N 2845 о передаче прав и обязанностей и дополнительного соглашения к нему от 14.05.2020 недействительными по основанию их ничтожности, предполагается, что истец должен указать в исковом заявлении, какой закон или иной правовой акт нарушен оспариваемыми сделками.

Истец ссылается на нормы подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ и п. 2 ст. 7 ЗК РФ, содержащие принципы деления земель по целевому назначению на категории и требование об их использовании в соответствии с установленным видом разрешенного использования, без указания на то, каким образом данные принципы и требования были нарушены заключением оспариваемых сделок.

Несостоятелен довод истца о том, что сделка по передаче оспариваемого земельного участка в аренду является мнимой.

В силу ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Положения п. 1 ст. 170 ГК РФ подлежат применению в том случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать ее исполнения.

В подтверждение мнимости сделки заинтересованной стороне необходимо представить суду доказательства, которые бы подтверждали отсутствие направленности подлинной воли сторон при совершении оспариваемой сделки на создание правовых последствий, присущих данному виду сделки.

Мнение истца о мнимом характере оспариваемого договора аренды основано лишь на том, что у арендатора отсутствовало намерение исполнять этот договор. Отсутствие намерения исполнять сделку лишь у одной из ее сторон само по себе не свидетельствует о мнимом характере такой сделки.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 07.02.2017 N 4-КГ16-69.

По своей правовой природе договор аренды земельного участка является обязывающим для сторон договора, на стороне публичного образования (арендодателя) лежит обязанность по передаче имущества во временное пользование, а на стороне арендатора - обязанность по внесению оплаты за пользование переданным имуществом.

Обязательства, возникшие из спорного договора аренды от 24.03.2020 N 23-09/5290, сторонами фактически исполняются в полном объеме, без каких-либо нарушений законодательства, что подтверждает акт осмотра участка от 18.08.2022. Сторонами определены существенные условия договора аренды, за пользование указанным участком арендатор оплачивает установленную договором арендную плату.

Таким образом, оспариваемая сделка исполнена сторонами в полном объеме, то есть правовые последствия, предусмотренные договором аренды, наступили, указанный договор реально исполнен.

Согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в постановлении Президиума от 01.11.2005 N 2521/05, реально исполненный договор не может являться мнимой или притворной сделкой.

Истец также ссылается на то, что общество, заключая договор аренды, заведомо не преследовало цели исполнения его условий и использования земельного участка по назначению, сельскохозяйственную деятельность не вело и возможности для этого не имело.

Однако какие-либо доказательства в обоснование данного довода в дело не представлены.

С учетом изложенного, в удовлетворении требования о признании недействительным (ничтожными) договора аренды от 24.03.2020 N 23-09/5290 судом обоснованно отказано.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Таким образом, договор от 01.03.2021 N 2845 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка по договору от 24.03.2020 N 23-09/5290, совершен сторонами в пределах полномочий, предоставленных арендатору на основании пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, вследствие чего оснований для признания указанного договора о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды недействительным (ничтожным) и применении последствий его недействительности у суда не имеется.

Договор от 01.03.2021 N 2845 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка по договору от 24.03.2020 N 23-09/5290 заключен по истечении значительного времени после заключения договора аренды от 24.03.2020 и дополнительного соглашения к нему от 14.05.2020, вследствие чего считать их единой сделкой оснований не усматривается.

Вместе с тем, судом не учтено следующее.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2020 по делу N 305-ЭС19-18488 сформулирована правовая позиция, согласно которой в связи с наличием договорных отношений с собственником земельного участка изменение вида его использования (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Само по себе утверждение правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение сведений в ЕГРН о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 Гражданского кодекса. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

При этом арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13).

В данном случае земельные участки при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования предоставлены для сельскохозяйственного использования (пункт 1.1 договоров аренды). В отсутствие исключений, названных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса, утверждение правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение сведений в ЕГРН о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка означает изменение предмета ранее заключенного договора аренды, в результате чего у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса). Нарушение публичной процедуры влечет признание спорного дополнительного соглашения к договору аренды недействительной (ничтожной) сделкой с исключением соответствующих сведений из ЕГРН (пункт 1 статьи 167, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Соответствующая правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.04.2022 по делу N А32-5131/2021.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2023 N 304-ЭС22-18932 указано, что не допускается не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования публичного земельного участка (в том числе и в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом). Само по себе утверждение (изменение) правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не влечет обязанность арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 Гражданского кодекса.

Изменение указанного в договоре аренде вида разрешенного использования земельного участка недопустимо; само по себе включение земельного участка в границы населенного пункта (в результате чего на него распространяется действие градостроительного регламента конкретной территориальной зоны), не является для арендатора, получившего земельный участок в аренду с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования, достаточным основанием для выбора и установления в договоре другого вида разрешенного использования. Такие действия свидетельствуют о нарушения установленных законом правил (особенностей) предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности. При этом факт заключения сторонами договора аренды в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования значения не имеет.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 N 56-КГ13-5 также указано, что не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

При изложенных обстоятельствах дополнительное соглашение N 1 от 14.05.2020 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 24.03.2020 N 23-09/5290, изменившее вид разрешенного использования спорного земельного участка с "для сельскохозяйственного использования" на иной "для индивидуального жилищного строительства и т.д." не может быть признано соответствующим закону, исковые требования в данной части признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Так, в соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

В качестве последствий недействительности сделок (в данной части) истец просит погасить в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации дополнительного соглашения N 1 от 14.05.2020 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 24.03.2020 N 23-09/5290, восстановить в ЕГРН сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407005:2845 "для сельскохозяйственного использования".

Указанное требование, может быть рассмотрено как направленное на применение последствий недействительности сделки.

Кроме того, как указано выше, в силу положений статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации суд может применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов. В данном случае такой публичный интерес усматривается, поскольку в результате аннулирования регистрационной записи о виде разрешенного использования земельного участка будут восстановлены права его надлежащего публичного собственника - Российской Федерации.

Таким образом, суд считает возможным удовлетворить исковые требования в данной части, применив последствия недействительности (ничтожности) сделки, а именно, погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации дополнительного соглашения N 1 от 14.05.2020 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 24.03.2020 N 23-09/5290, а также восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407005:2845 - "для сельскохозяйственного использования".

На основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции является нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

С учетом изложенного, решение суда подлежит отмене с принятием нового судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе относятся на общество и предпринимателя в порядке, установленном статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, (272 - только для определений) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2023 по делу N А32-43129/2022 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Признать недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение N 1 от 14.05.2020 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 24.03.2020 N 23-09/5290.

Настоящее постановление является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации дополнительного соглашения N 1 от 14.05.2020 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 24.03.2020 N 23-09/5290.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407005:2845 - "для сельскохозяйственного использования".

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с акционерного общества "Совхоз "Восход" (ОГРН 1122367001448 ИНН 2317062641) в доход федерального бюджета 4 500 руб. государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Мирошниченко Артема Геннадьевича (ОГРНИП 321237500342430 ИНН 231708318439) в доход федерального бюджета 4 500 руб. государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.Л. Новик

Судьи

Н.В. Ковалева Б.Т. Чотчаев