Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22 октября 2021 г. N 08АП-11199/21 по делу N А75-3624/2021

город Омск

22 октября 2021 г.

Дело N А75-3624/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 октября 2021 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Воронова Т.А.,

судей Веревкина А.В., Краецкой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зайцевой И.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11199/2021) индивидуального предпринимателя Мартыненко Светланы Викторовны на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 04.08.2021 по делу N А75-3624/2021 (судья Неугодников И.С.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Мартыненко Светланы Викторовны (ОГРНИП 311860518200010, ИНН 890600828099) к автономной некоммерческой организации "ИНСТИТУТ РАЗВИТИЯ ГОРОДА МЕГИОНА" (ОГРН 1178600000590, ИНН 8605029391) о признании неправомерным отказа в заключении договора, об обязании заключить договор купли-продажи,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации города Мегиона, акционерного общества "ДОРОЖНОСТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "АВТОБАН",

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Мартыненко Светлана Викторовна (далее - истец, ИП Мартыненко С.В., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к автономной некоммерческой организации "ИНСТИТУТ РАЗВИТИЯ ГОРОДА МЕГИОНА" (далее - ответчик, АНО "Институт развития города Мегиона") с требованиями:

- о признании неправомерным отказа в заключении договора купли-продажи нежилого помещения N 4, расположенного на 1 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: город Мегион, ул. Свободы, дом 2, кадастровый номер 86:19:0010411:558,

- о признании неправомерными уведомления о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.07.2020 N ПО-04-1-16 в одностороннем порядке и требования освободить арендуемое помещение N 4, расположенное на 1 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: город Мегион, ул. Свободы, дом 2, в срок до 19.03.2021;

- об обязании АНО "Институт развития города Мегиона" заключить договор купли-продажи с истцом по отчуждению арендуемого до 31.05.2021 нежилого помещения с первоначальным взносом в размере 7 % от стоимости нежилого помещения (на основании отчета об оценке объекта недвижимого имущества) и с предоставлением рассрочки платежа на оставшуюся сумму на срок до 7 лет, с учетом арендных платежей, по цене 65 000 руб. 00 коп., за один кв.м.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Мегиона, акционерное общество "ДОРОЖНОСТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "АВТОБАН" (далее - Администрация, АО "ДСК "Автобан", третьи лица).

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 04.08.2021 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Мартыненко С.В. обратилась с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 04.08.2021 отменить, рассмотреть дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, принять новый судебный акт. Производство по делу о расторжении договора аренды прекратить, поскольку аналогичные требования рассматриваются в деле N А75-5095/2021. Отказать в требовании о признании неправомерным отказа в заключении договора купли-продажи, поскольку у АНО "Институт развития города Мегиона" отсутствует согласие залогодержателя АО "ДСК "Автобан". Оставить без рассмотрения требование об обязании ответчика заключить договор купли-продажи с истцом по отчуждению арендуемого помещения на предложенных истцом условиях, поскольку отсутствует согласие залогодержателя АНО "Институт развития города Мегиона" на заключение договора купли-продажи.

В обоснование апелляционной жалобы истец полагает, что решение о создании АНО "Институт развития города Мегиона" подписано неуполномоченным лицом, учредительные документы ответчика не были предметом исследования, спорное помещение не принадлежит ответчику, а является муниципальным. Судом первой инстанции не установлено наличие у ответчика права на распоряжение помещением, стоимости помещения. Правоотношения сторон подпадают под регулирование Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Полагает, что договор аренды продлен на неопределенный срок на основании положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Администрация города Мегиона в отзыве на иск просила оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Стороны, третьи лица, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы, явку своих представителей не обеспечили, в связи с чем заседание суда проведено в их отсутствие на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, АНО "Институт развития города Мегиона" с 16.05.2018 на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером 86:19:0010411:558, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Мегион, ул. Свободы, д. 2, помещ. 04. На указанное помещение зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу АО "ДСК "Автобан" (выписка из Единого государственного реестра недвижимости т. 2 л.д. 11-14).

Между АНО "Институт развития города Мегиона" (арендодатель) и ИП Мартыненко С.В. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.07.2020 N ПО-04-1-16 (далее - договор) (т. 1 л.д. 56-68), согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату объект недвижимого имущества - нежилое помещение, расположенное на 1 (первом) этаже 8 (восьми) - этажного многоквартирного жилого дома по адресу: Россия, Ханты-Мансийский округ - Югра, город Мегион, улица Свободы дом 2, помещение 04, кадастровый номер 86:19:0010411:558 (далее - помещение).

Договор заключен на срок с 01.07.2020 по 31.05.2021 (пункт 4.1. договора).

Ранее данное помещение также предоставлялось ответчиком истцу по договорам аренды нежилого помещения: от 20.09.2018 N ПО-04-1-4 (т. 1 л.д. 32-39) на срок с 01.10.2018 по 30.08.2019, от 31.08.2019 N ПО-04-1-11 (т. 1 л.д. 40-54) на срок с 31.08.2019 по 30.06.2020.

В каждом из вышеперечисленных договоров в пункте 8.4. договора имеется указание на нахождение помещений в залоге у АО "ДСК "Автобан".

АНО "Институт развития города Мегиона" в адресованном предпринимателю письме от 25.01.2021 N 25 (т. 1 л.д. 122) предложила приобрести арендуемое помещение по цене 5 947 500 руб., с обязательным условием внесения первоначального взноса не менее 50 % от продажной стоимости.

ИП Мартыненко С.В. 08.02.2021 направила почтовой связью (т. 1 л.д. 128) ответ на предложение о покупке нежилого помещения (т. 1 л.д. 123-127), где частично не приняла предложенные ей условия, в том числе по стоимости помещения.

АНО "Институт развития города Мегиона" письмами от 18.02.2021 исх. N 56, от 19.02.2021 исх. N 57 (т. 1 л.д. 129, 130) уведомила о расторжении в одностороннем порядке договора аренды нежилого помещения от 01.07.2020 N ПО-04-1-16 по причине неоднократного нарушений условий договора в части внесения арендной платы и просила освободить помещение. О получении предпринимателем письма свидетельствует рукописная запись на нем, а так же факт его предоставления в материалы дела вместе с иском ИП Мартыненко С.В.

Поскольку соглашение между сторонами относительно условий выкупа достигнуто не было, к тому же предприниматель Мартыненко С.В. не согласилась с расторжением договора, она обратилась в арбитражный суд с иском.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

То есть, обратиться с иском о понуждении заключить договор можно в случае, если заключение договора для другой стороны является обязательным.

В качестве основания обязательности заключения договора ИП Мартыненко С.В. ссылалась на положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Однако, как верно указано судом первой инстанции, положения данного закона не подлежат применению к рассматриваемой ситуации, поскольку спорное помещение не находится в муниципальной собственности или собственности субъекта. Согласно сведениям ЕГРН 16.05.2018 на помещение зарегистрировано право собственности АНО "Институт развития города Мегиона". Данное право не оспорено, не признано отсутствующим.

Доводы ИП Мартыненко С.В. относительно нарушения порядка создания АНО "Институт развития города Мегиона" и наделения ее имуществом подлежат отклонению, поскольку не относятся к предмету рассматриваемого спора. Решение о создании ответчика не оспорено, не признано недействительным, АНО "Институт развития города Мегиона" является действующим юридическим лицом; в рамках настоящего дела соответствующих требований не заявлено.

При обращении с иском ИП Мартыненко С.В. самостоятельно указала АНО "Институт развития города Мегиона" в качестве надлежащего ответчика, поддерживала исковые требования к данному ответчику.

Иного нормативного обоснования обязанности ответчика заключить договор купли-продажи ИП Мартыненко С.В. при рассмотрении дела судом первой инстанции не привела.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что материалы дела не содержат доказательств добровольного принятия на себя ответчиком обязательства по заключению сделки; ни в одном из подписанных сторонами договоров аренды не содержится условий об обязанности заключить сделку по отчуждению переданного в аренду имущества с предпринимателем.

Представленное в материалы дела письмо ответчика от 25.01.2021 N 25 (т. 1 л.д. 122), содержит предложение о заключении договора купли-продажи нежилого помещения и по правилам статьи 435 ГК РФ воспринимается как оферта.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 435 ГК РФ оферта должна содержать существенные условия договора. Существенным условием договора продажи недвижимости является его цена (пункт 1 статьи 555 ГК РФ).

Ответчик в письме от 25.01.2021 N 25 (т. 1 л.д. 122) предложил недвижимость к продаже за цену 5 947 500 руб., с которой не согласился истец, что следует из содержания пункта 5.1. ответа на предложение о покупке нежилого помещения (т. 1 л.д. 124).

Следовательно, с учетом положений пункта 1 статьи 433 ГК РФ, пункта 1 статьи 435 ГК РФ акцепт не был получен, стороны не считаются связанными обязательствами, изложенными ими в офертах. Выход из переговоров о заключении договора не влечет правового последствия в виде возникновения права на понуждение к заключению договора.

Также судом первой инстанции отмечено, что в силу пункта 2 статьи 346 ГК РФ собственник имущества - АНО "Институт развития города Мегиона" - вправе распорядиться им только при наличии согласия залогодержателя АО "ДСК "Автобан", залогодержатель согласия на заключение договора на условиях истца не давал, в своем отзыве возражал в удовлетворении иска.

С учетом изложенного, в удовлетворении исковых требований в данной части отказано правомерно.

В пункте 3 просительной части апелляционной жалобы сам истец полагает, что отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение имущества является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании неправомерным отказа в заключении договора.

При этом, вопреки мнению предпринимателя, отсутствие согласия залогодержателя не является основанием (применительно к положениям статьи 148 АПК РФ) для оставления без рассмотрения искового заявления в части требования об обязании заключить договор.

Также ИП Мартыненко С.В. было заявлено требование о признании неправомерными уведомления о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.07.2020 N ПО-04-1-16 в одностороннем порядке и требования освободить арендуемое помещение N 4, расположенное на 1 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: город Мегион, ул. Свободы, дом 2, в срок до 19.03.2021.

Суд первой инстанции, рассмотрев данное требование, пришел к выводу, что уведомление о прекращении договора ввиду одностороннего отказа арендодателя, вызванного невнесением арендной платы более двух раз подряд, является правомерным, поскольку право на односторонний отказ предоставлено ответчику договором, у истца имеется непогашенная задолженность по арендной плате, превышающая сумму оплаты за два месяца.

Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом.

Действительно, из положений статей 450, 450.1 ГК РФ следует, что настоящим Кодексом, другими законами или договором его стороне может быть предоставлено право на одностороннее изменение договора или отказ от его исполнения. В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны.

Если такое право стороне не предоставлено, расторжение договора возможно 1) по соглашению сторон либо 2) в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 6.4.1 Договора во взаимосвязи с пунктами 3.4.1, 6.7 Договора при неисполнении арендатором обязанности по своевременному внесению арендной платы по требованию арендодателя договор может быть расторгнут в судебном порядке.

Указанное согласуется и с положениями статьи 620 ГК РФ.

Пункт 6.7 Договора, в соответствии с которым арендодатель вправе расторгнуть настоящий договор досрочно, без возмещения арендатору каких-либо убытков и потерь, в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы более двух месяцев подряд, является, по оценке суда апелляционной инстанции, уточняющим пункт 6.4.1 Договора в части оснований расторжения договора (невнесение арендной платы более двух месяцев подряд) и последствий расторжения (без возмещения убытков). При этом, сам порядок расторжения договора данный пункт не изменяет, не содержит указания на то, что в таком случае договор расторгается во внесудебном, одностороннем порядке.

Вместе с тем, изложенный в решении суда первой инстанции вывод о правомерности уведомления об одностороннем отказе от договора не привел к принятию неправильного решения.

На дату вынесения решения срок действия договора (до 31.05.2021, пункт 4.1 Договора) истек, договор прекратил свое действие.

Согласно пунктам 4.2, 4.3 Договора он не подлежит автоматической пролонгации; арендатор, надлежаще исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Уведомление о расторжении договора аренды свидетельствует об отсутствии у ответчика намерения продолжать арендные отношения, заключать договор аренды на новый срок, в связи с чем ссылка истца на положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора на неопределенный срок подлежит отклонению, поскольку непременным условием такого возобновления является отсутствие возражений арендодателя.

Удовлетворение судом первой инстанции исковых требований в данной части не привело бы к восстановлению прав истца в том числе и потому, что согласно статье 622 ГК РФ обязанность по внесению платы за пользование помещением сохраняется у арендатора до момента возврата помещения, а помещение ответчику не возвращено (что не свидетельствует, при этом, о продолжении действия договора). А также в связи с тем, что положения Закона N 159-ФЗ к правоотношениям сторон не применяются, наличие или отсутствие арендных правоотношений на момент направления предложения о выкупе правового значения не имеет.

То есть, удовлетворение данного требования не обеспечивает защиту нарушенного права, как того требует статья 4 АПК РФ.

Основания для прекращения производства по делу в данной части, предусмотренные пунктом 2 части 1 статьи 150 АПК РФ (имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда), отсутствуют. В рамках дела N А75-5095/2021 рассматривалось требование о взыскании задолженности по договору от 01.07.2020 N ПО-04-1-16. В принятии требования об обязании освободить нежилое помещение судом было отказано, так как требование являлось новым к первоначально заявленному иску, не являлось уточнением в смысле статьи 49 АПК РФ. Таким образом, в деле N А75-5095/202 рассмотрено исковое заявление с иным предметом.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Основания для рассмотрения дела по правилам суда первой инстанции (часть 6.1 статьи 268 АПК РФ) отсутствуют.

Принятое по делу решение подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 04.08.2021 по делу N А75-3624/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.А. Воронов

Судьи

А.В. Веревкин Е.Б. Краецкая