Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 октября 2021 г. N 09АП-57288/21 по делу N А40-137059/2020

г. Москва

22 октября 2021 г.

Дело N А40-137059/20

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 октября 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Савенкова О.В.

судей Валюшкиной В.В., Александровой Г.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "ЭНЕРГИЯ"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 07.07.2021 по делу N А40-137059/20, принятое судьей Китовой А.Г.(97-961),

по иску ООО "ЭНЕРГИЯ" (ИНН 7713416318, ОГРН 1167746523141 )

к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

об урегулировании разногласий сторон, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения

при участии в судебном заседании:

от истца: Володский А.В. по доверенности от 24.07.2020 г.; диплом номер НК 38610481 от 30.06.2010,

от ответчика: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЭНЕРГИЯ" (далее - истец, ООО "ЭНЕРГИЯ") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском (с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ) к Департаменту городского имущества города Москвы (далее также ответчик) об урегулировании разногласий сторон, возникших между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 84,60 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, пер. Головин Большой, д. 11, изложив спорные условия в следующей редакции: Пункт 3.1 договора "Цена объекта составляет 4376702 руб. в соответствии с заключением эксперта от 08 апреля 2021 г., подготовленным экспертом ООО "ЭКСОН" Давыдовой А.Р. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется." Пункт 3.4. договора: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 25 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 72945 руб. 04 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.".

Решением Арбитражного суда города Москвы 07.07.2021 по делу N А40-137059/20 требования иска удовлетворены, за исключением установления цены объекта, которая установлена судом в размере 8767899 руб. в соответствии с заключением эксперта от 08 апреля 2021 г., подготовленным экспертом ООО "ЭКСОН" Давыдовой А.Р.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит изменить решение суда первой инстанции и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителя ответчика.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Головин Большой, д. 11, общей площадью 84,60 кв.м. (1 этаж, пом. 24, ком. 1-10) (далее - Помещение), что подтверждается договором аренды нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) N 00-00462/17 от 20.10.2017 г. (далее - Договор аренды).

Истец является субъектом малого предпринимательства и внесен в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы, что подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

04.02.2020 г. истец в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (далее - Закон N 159-ФЗ) обратился в Департамент с заявлением о предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении Помещения.

Согласно ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ Департамент направил истцу проект договора купли-продажи нежилого помещения.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 20.02.2020 г. N М409-20, выполненным ООО "Оценка и Консалтинг" и экспертным заключением от 05.03.2020 N 485/946-19, подготовленным Ассоциацией "Межрегиональный союз оценщиков", цена Помещения составила 20.001.000 руб.

Посчитав, что цена Помещения необоснованно завышена, истец обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости объекта недвижимости. В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта оценки от 23.06.2020 г. N 38/2020-О, выполненным ООО КГ "ПРАЙМАУДИТ", цена Помещения составляет 7286000 руб.

В связи с этим истец направил Департаменту протокол разногласий к договору купли-продажи, изложив п. 3.1 в редакции с установлением цены объекта в размере 7286000 руб.

Департамент письмом от 08.07.2020 г. N 33-5-12616/20-(0)-7 отклонил протокол разногласий и отказал в предоставлении государственной услуги, в связи с чем истец обратился в суд.

Суд первой инстанции принял во внимание, что согласно ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - ЗаконN 135-ФЗ).

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 ст. 4 настоящего Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

То есть, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, а также условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

Согласно ст. 3 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

На основании п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Как указано в п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Определением суда первой инстанции от 08.02.2021 г. назначено проведение оценочной экспертизы, проведение которой поручено ООО "ЭКСОН".

Согласно экспертному заключению ООО "ЭКСОН" N 2/Э от 08.04.2021 г. рыночная стоимость Помещения по состоянию на 04.02.2020 г. составила 8767899 руб. без учета НДС. Рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных Помещении по состоянию на 04.02.2020 г. на основании договора подряда N 1/04-П от 09.04.2018 г., составляет 4391196 руб. 48 коп., в том числе НДС 20 % 731866 руб. 48 коп.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении требований иска по цене, указанной в экспертном заключении ООО "ЭКСОН", в размере 8767899 руб.

Отклоняя доводы истца о необходимости учета стоимости неотделимых улучшений, суд первой инстанции принял во внимание, что в соответствии с ч. 6 ст. 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Согласно Положению об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы (пункты 2.5.11-2.5.13), утвержденным постановлением Правительства Москвы от 29.06.2010 N 540-ПП, пользователи объектов нежилого фонда вправе с согласия Департамента производить за свой счет неотделимые улучшения объектов нежилого фонда, если иное не установлено правовыми актами Правительства Москвы.

Согласие на производство неотделимых улучшений подлежит оформлению дополнительным соглашением к соответствующему договору о передаче объекта нежилого фонда пользователю или решением собственника в отношении объектов, переданных государственным унитарным предприятиям и учреждениям города Москвы.

Стоимость произведенных с согласия Департамента неотделимых улучшений возмещается пользователю объекта в порядке, предусмотренном правовым актом Правительства Москвы, при этом соответствующее положение должно содержаться в договоре, заключаемом с пользователем.

Суд первой инстанции посчитал, что Департаментом не предоставлял истцу согласие на производство неотделимых улучшений, соответствующее дополнительное соглашение к Договору аренды не заключалось, а также не проводилось согласование проектно-сметной документации и финансовых документов, подтверждающих фактические затраты.

Кроме того, суд первой инстанции принял во внимание, что согласно п. 3.4. Договора аренды неотделимые улучшения, произведенные арендатором, возмещению не подлежат.

Ссылка истца на письмо Департамента от 28.03.2018 г. N ДГИ-1-17952/18-1 как на согласие на проведение неотделимых улучшений не принята судом первой инстанции, так как в нем прямо указано, что Департамент не возражает против проведения внутренних ремонтных работ в габаритах арендуемого помещения без изменения планировки и технических характеристик, за счет средств истца, без возмещения затрат на проводимые работы.

Арбитражный суд города Москвы также отметил, что перед экспертом не ставился вопрос относятся ли выполненные истцом работы к неотделимым улучшением используемого имущества, или нет, перед экспертом ставился вопрос о рыночной стоимости данных работ, которые истец относит к неотделимым улучшениям.

В силу ч.2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Суд первой инстанции учел, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда город Москвы от 26.08.2019 г. по делу N А40-8551/19, установлено, что истец произвел незаконную (несогласованную с ответчиком) перепланировку, в связи с чем с него была взыскана неустойка (с учетом применения ст. 333 ГК РФ).

Поскольку в период арендных отношений истцом производилась перепланировка, то она должна была быть согласована с Департаментом путем подписания дополнительного соглашения. В то время как письмо Департамента от 28.03.2018 г. N ДГИ-1-17952/18-1 давало истцу предварительное согласие на перепланировку, и истец в дальнейшем должен был выполнить исходя из положений действующего законодательства определенные действия для окончательного закрепления согласия ответчика.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для установления стоимости Помещения при урегулировании разногласий по договору купли-продажи с учетом неотделимых улучшений.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Представленные истцом вместе с апелляционной жалобой документы не опровергают выводов суда первой инстанции о том, что перепланировка Помещения не согласована с Департаментом путем подписания дополнительного соглашения к Договору аренды, как не согласована с Департаментом стоимость этих улучшений.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 07.07.2021 по делу N А40-137059/20 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

В.В. Валюшкина Г. С. Александрова