Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2021 г. N 10АП-17674/21 по делу N А41-35855/2021

г. Москва

25 октября 2021 г.

Дело N А41-35855/21

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 октября 2021 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Иевлева П.А.,

судей Панкратьевой Н.А., Хомякова Э.Г.,

при ведении протокола судебного заседания Бабаян Э.К.,

при участии в заседании представителей:

от заявителя по делу - ООО СЗ "ИВЕСТСТРОЙ" - Андреев С. В., по доверенности от 31.12.2020 (до перерыва);

от заинтересованного лица по делу - Управления Росреестра по Московской области - Алишейхов И. С., по доверенности от 12.11.2020 (до перерыва);

от третьих лиц по делу - Задорожный Ю.И., Володарская А.В., представители не явились, извещены.

рассматривает в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 16.07.2021 по делу N А41-35855/21 по заявлению ООО СЗ "ИВЕСТСТРОЙ" к Управлению Росреестра по Московской области о признании незаконным, третьи лица: Задорожный Ю.И., Володарская А.В.,

УСТАНОВИЛ:

ООО СЗ "ИВЕСТСТРОЙ" (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области к Управлению Росреестра по Московской (далее - ответчик) о признании решения Управления Росреестра по Московской области, выраженное в уведомлении от 12.04.2021 N КУВД-001/2020-30761918/4 незаконным, обязании Управления Росреестра по Московской области осуществить государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 112ИСБ/СВ/3-2020, заключенного между ООО СЗ "Ивестстрой" и Ю.И. Задорожным, А.В. Володарской.

Решением Арбитражного суда Московской области от 16.07.2021 заявленные требования удовлетворены.

Управления Росреестра по Московской области не согласилось с выводами суда, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, по мотивам, изложенным в жалобе.

Представитель Управления Росреестра по Московской области в своем выступлении поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ООО СЗ "ИВЕСТСТРОЙ" возражал против доводов апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в письменных пояснениях, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

После перерыва, объявленного в судебном заседании, судебное заседание проведено в соответствии с нормами статей 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствии представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации в картотеке арбитражных дел на сайте (www.//kad.arbitr.ru) в соответствии с положениями ч. 6 ст. 121 АПК РФ.

Законность и обоснованность принятого решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.

Из материалов дела следует, что ООО СЗ "Ивестстрой" (застройщик) осуществляет строительство многоквартирного дома по адресу: Московская область, г. Звенигород, район Восточный, мкр. N 2, корп. 3 (Многоквартирный дом).

Строительство ведется на основании разрешения от 24.04.2014 N RU 50332000-030, выданного администрацией городского округа Звенигорода.

Договор участия в долевом строительстве между Застройщиком и первым участником долевого строительства в отношении Многоквартирного дома заключен 10.07.2014, договор зарегистрирован 24.10.2014.

Между Застройщиком и Ю.И. Задорожным, А.В. Володарской (далее - Участники долевого строительства) в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве), заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 112ИСБ/СВ/3-2020 (далее - Договор).

В соответствии с п. 3.1 договора, застройщик принял на себя обязательства в предусмотренный Договором срок построить Многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать Участникам долевого строительства объект долевого строительства, а Участники долевого строительства обязались уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Согласно п. 3.2 договора, объектом долевого строительства является квартира N 112, расположенная на 4-ом этаже Многоквартирного дома, в секции 3, номер на площадке 4, проектной общей площадью 61, 5 кв. м, состоящая из 2-х комнат.

На основании ч. 3 ст. 4 Закона о долевом строительстве договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Застройщик и Участники долевого строительства обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее -Заинтересованное лицо, Управление Росреестра по МО) с заявлением о регистрации Договора.

Уведомлением Управления Росреестра по МО о приостановлении государственной регистрации прав от 12.01.2021 N КУВД-001/2020-30761917/2 (далее - Уведомление о приостановлении) осуществление действие по регистрации Договора приостановлено.

Из Уведомления о приостановлении следует, что государственная регистрация Договора приостановлена в связи с тем, что в Управление Росреестра по МО от публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" (далее - Фонд) поступило уведомление о том, что в отношении Застройщика выявлен факт неисполнения обязанности по передаче участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве в течение шести месяцев со дня наступления такой обязанности в соответствии с договором.

Уведомлением Управления Росреестра по МО об отказе государственной регистрации прав от 12.04.2021 N КУВД-001/2020-30761918/4 (далее - Уведомление об отказе) Заявителю отказано в осуществлении государственной регистрации прав в связи с неустранением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления регистрации.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными.

Рассмотрев материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта, исходя из следующего.

Согласно статье 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом. Таким образом, в силу прямого указания положений действующего законодательства договор участия в долевом строительства подлежит государственной регистрации. Более того, с фактом государственной регистрации договора связан момент признания данного договора заключенным и порождающим предусмотренные этим договором правовые последствия.

Порядок осуществления на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируется положениями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации). В соответствии с положениями статьи 27 Закона о регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона. При этом основания для приостановления государственной регистрации, перечисленные в статье 26 Закона о регистрации, являются исчерпывающими.

Согласно статье 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. То есть, предметом договора участия в долевом строительстве являются не только действия застройщика по созданию объекта недвижимости, но целый комплекс действий, связанных с получением разрешения на строительство, вводом дома в эксплуатацию и передачей объекта долевого строительства заказчику. Указанной обязанности застройщика соответствует право дольщика требовать передачи в предусмотренный договором срок объекта строительства. Также и у дольщика имеются специфические обязанности, характерные именно для этого вида договора: оплатить объект долевого строительства, принять его при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, не проводить каких-либо действий в отношении объекта до момента подписания акта приема-передачи объекта, и иные. Договор участия в долевом строительстве действует до полного исполнения сторонами всех, предусмотренных договором обязанностей. Это означает, что исполнение одной или части обязательств по договору, не свидетельствует об исполнении договора в целом.

По своей сути п. 3 ч. 2.6 ст. 3 Закона о долевом строительстве является материальной нормой, определяющей основания для ограничения права застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости, и, как следствие, предписывающей уполномоченному органу необходимость направления в орган регистрации прав сведений о таком застройщике в целях дальнейшего недопущения привлечения застройщиком денежных средств; в свою очередь, положения п. 57 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации можно отнести к производным от п. 3 ч. 2.6 ст. 3 Закона о долевом строительстве, регламентирующим порядок применения указанной материальной нормы.

Пункт 57 части 1 статьи 26 Закона о регистрации введен абзацем 5 подпункта "а" пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 175-ФЗ).

При этом на основании абзаца 5 подпункта "ж" пункта 2 статьи 1 Закона N 175-ФЗ также изменена редакция статьи 3 Закона о долевом строительстве, в том числе путем дополнения части 2.6 указанной статьи пунктом 3, обязывающим уполномоченный орган направить в орган регистрации прав уведомление о нарушении застройщиком на шесть месяцев срока передачи объекта долевого строительства.

Однако, из ч. 7 ст. 8 Закона N 175-ФЗ следует, что положения статьи 3 Закона о долевом строительстве применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о фонде) и Законом N 175-ФЗ, в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Вместе с тем, части 2.3 и 2.6 статьи 3, статьи 18 - 18.2 Закона о долевом строительстве (в редакции Закона N 175-ФЗ) не применяются в отношении указанных в настоящей части застройщиков. Таким образом, поскольку п. 3 ч. 2.6 ст. 3 Закона о долевом строительстве только введен Законом N 175-ФЗ, а разрешение на строительство получено Застройщиком 24.04.2014, указанная норма не подлежит применению к Заявителю.

Вместе с тем ч. 7 ст. 8 Закона N 175-ФЗ не исключает возможности применения к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018, положений ч. 2.6 ст. 3 Закона о долевом строительстве без учета изменений, внесенных Законом N 175-ФЗ и Законом о фонде.

Сама по себе часть 2.6 статьи 3 Закона о долевом строительстве, устанавливающая обязанность уполномоченного органа направлять в орган регистрации прав сведения о застройщиках, не соответствующих положениям Закона о долевом строительстве, введена подпунктом "б" пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее -Закон N 304-ФЗ).

Согласно ч. 2.6 ст. 3 Закона о долевом строительстве (в ред. Закона N 304-ФЗ) уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 Закона о долевом строительстве, обязан направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов с приложением решений, указанных в части 2.3 настоящей статьи, в срок не более чем один рабочий день со дня получения соответствующего решения.

Как указывалось ранее, договор участия в долевом строительстве между Застройщиком и первым участником долевого строительства в отношении Многоквартирного дома заключен 10.07.2014, договор зарегистрирован 24.10.2014.

Таким образом, поскольку в данном случае первый договор участия в долевом строительстве заключен до 01.01.2017, ч. 2.6 ст. 3 Закона о долевом строительстве даже в первоначальной редакции не подлежит применению к Застройщику.

На основании пп. "ж" п. 2 ст. 16 Закона о фонде, вступившего в силу с 30.07.2017, ч. 2.6 ст. 3 Закона о долевом строительстве изложена в новой редакции: "уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 Закона о долевом строительстве, обязан направить в федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы, осуществляющие государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов в срок не более чем один рабочий день со дня установления факта несоответствия застройщика требованиям, указанным в части 2 настоящей статьи".

Однако, как указывалось выше, на основании ч. 7 ст. 8 Закона N 175-ФЗ положения ст. 3 Закона о долевом строительстве к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018, применяются без учета изменений, внесенных Законом о фонде.

Кроме того, ч. 7 ст. 25 Закона о фонде предусмотрено, что если первый договор участия в долевом строительстве заключен до даты государственной регистрации Фонда, то к таким правоотношениям применяются положения статей 1 - 23 Закона о долевом строительстве, Закона о регистрации без учета изменений, внесенных Законом о фонде, и с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Таким образом, поскольку разрешение на строительство получено Застройщиком до 01.07.2018, а первый договор участия в долевом строительстве заключен до 20.10.2017, ограничения, установленные ч. 2.6 ст. 3 Закона о долевом строительстве, независимо от редакции закона не распространяются на Заявителя.

Соответственно, положения пункта 57 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, являющиеся производными от ч. 2.6 ст. 3 Закона о долевом строительстве, также не распространяют своего действия на Застройщика.

В соответствии с п. 4 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 г. 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" - орган регистрации прав при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и помещены в реестровое дело.

Таким образом, суд соглашается с доводами заявителя о том, что в адрес регистрирующего органа был направлен исчерпывающий перечень документов, соответствующие требованиям законодательства РФ и необходимый для проведения испрашиваемых заявителем регистрационных действий. Отказ в государственной регистрации права в этом случае является незаконным.

Поскольку отказ управления в регистрации права нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования в полном объеме.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 21.10.2021 по делу А41-2460/21.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Из доводов апелляционной жалобы, материалов дела, оснований для отмены решения суда первой инстанции не усматривается.

Руководствуясь статьями 266, 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 16.07.2021 по делу N А41-35855/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

П.А. Иевлев

Судьи

Н.А. Панкратьева Э.Г. Хомяков