Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2021 г. N 07АП-8737/21 по делу N А67-5557/2021

город Томск

25 октября 2021 г.

Дело N А67-5557/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 октября 2021 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Стасюк Т.Е.,

судей Афанасьевой Е.В.,

Фертикова М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Смолиной Т.Д., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Халатяна Мараза Мироевича (N 07АП-8737/21 (2)) на решение от 13.08.2021 Арбитражного суда Томской области по делу N А67-5557/2021 по иску индивидуального предпринимателя Халатяна Мараза Мироевича, г. Томск (ОГРНИП: 304701426500012, ИНН 701400068325) к индивидуальному предпринимателю Амоян Гевас Джамаловне, г. Томск (ОГРНИП: 314701731600100, ИНН 701746046614) о признании права собственности.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) общество с ограниченной ответственностью "Шинас", г. Томск (ИНН 7017188219), 2) муниципальное образование "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска, г. Томск (ИНН 7017002351).

СУД УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Халатян Мараз Мироевич (далее - ИП Халатян М.М.) обратился в Арбитражный суд Томской области с иском к индивидуальному предпринимателю Амоян Гевас Джамаловне (далее - ИП Амоян Г.Д.) с требованием о признании права собственности на объект: нежилое здание площадью 58,4 кв.м., расположенное по адресу г. Томск, ул. Алтайская 169а, кадастровый номер 70:21:0200007:1245. Также просил указать в решении суда, что оно является основанием для внесения в ЕГРН сведений о прекращении записи о праве собственности ответчика в отношении указанного объекта.

Определением суда от 09.07.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечены общество с ограниченной ответственностью "Шинас" и муниципальное образование "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска.

Решением от 12.08.2021 Арбитражного суда Томской области в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование к отмене решения арбитражного суда апеллянт указывает на то, что в настоящем споре подлежало установить, что спорный объект не мог быть отчужден Халатяном М.М. к Амоян Г.Д., а, следовательно, титул права на данный объект подлежит закреплению за истцом. Вопрос самовольности размещения спорного объекта истцом ни в настоящем споре, ни в споре по делу N А67-7461/2020 не разрешался, претензий к истцу со стороны органов местного самоуправления о незаконном размещении данного объекта не имеется, признаки самовольности объекта ни одним из судебных актов не установлены.

От лиц, участвующих в деле, в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Стороны и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением Мэра г. Томска от 20.08.1999 N 1961- з истцу предоставлен в аренду сроком на три года (в том числе на шесть месяцев на период строительства) земельный участок площадью 28,00 кв.м. по ул. Алтайская, 169 в границах, согласно прилагаемой выкопировке для размещения торгового павильона и последующей его эксплуатации (п. 1).

Пунктом 2.9 постановления предусмотрено, что арендатор обязан после истечения срока аренды освободить земельный участок, привести в пригодное для использования состояние и передать по акту администрации города или продлить право пользования участком в установленном порядке.

Постановлением Мэра г. Томска от 02.07.2001 N 1955-з признано утратившим силу постановление Мэра г. Томска от 20.08.1999 N 1961-з. Истцу предоставлен в аренду сроком на три года (в том числе на один год на период реконструкции-строительства) земельный участок площадью 69,35 кв.м. по ул. Алтайская, 169 в границах, согласно прилагаемой выкопировке для реконструкции-строительства торгового павильона и последующей его эксплуатации. Пунктом 5 постановления предусмотрена аналогичная обязанность арендатора после истечения срока аренды освободить земельный участок, привести в пригодное для использования состояние и передать по акту администрации города или продлить срок аренды в установленном порядке.

02.07.2001 между Департаментом недвижимости от имени Администрации г. Томска (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N ТО-21- 12880, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает земельный участок в г. Томске, под кадастровым номером 70:21:030353:05, по адресу: ул. Алтайская, 169 в границах, указанных на прилагаемом плане земельного участка, который является неотъемлемой частью договора, общей площадью 69,35 кв.м., в том числе облагаемой арендной платой 69,35 кв.м., зона градостроительной ценности восьмая (пункт 1.1 договора).

Участок предоставляется для реконструкции-строительства торгового павильона и последующей его эксплуатации (пункт 1.2).

Ставка арендной платы за землю определяется соответствующей зоной градостроительства и категорией землепользования и за один кв.м. площади составляет: 1 год - 15,0 руб., далее 100 руб./кв.м. (пункт 2.1 договора).

Арендатор обязан после окончания срока действия договора освободить участок и привести его в первоначальное состояние и качество (пункт 4.2.5 договора).

Срок действия договора аренды установлен с 02.07.2001 по 02.07.2004 (п. 9.1).

Постановлением Мэра г. Томска от 05.11.2001 N 3449-в утвержден акт приемочной комиссии от 23.10.2001 о вводе в эксплуатацию торгового павильона по ул. Алтайской 169а, общей площадью 58,4 кв.м., в том числе торговой площадью 42,8 кв.м.

Соглашением N 1 от 09.07.2004 срок действия договора аренды N ТО-21-12880 продлен на неопределенный срок.

Дополнительным соглашением N 2 от 16.05.2018 к договору аренды установили следующие размеры арендной платы по договору:

- за период по 03.04.2018 в соответствии с решением Думы города Томска от 19.08.2008 N 965 "О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования "Город Томск", решением Думы города Томска от 01.04.2008 N 828 "Об утверждении Положения "О порядке взимания арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования "Город Томск" и составляет на 2018 год 4000 руб./кв.м. в год;

- за период с 04.04.2018 в соответствии с решением Думы города Томска от 05.07.2011 N 172 "Об утверждении Положения "О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования "Город Томск", от кадастровой стоимости земельных участков", решением Думы города Томска от 05.07.2011 N 171 "О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования "Город Томск", в случаях ее расчета от кадастровой стоимости земельного участка" и составляет: ставка арендной платы - 4% кадастровой стоимости участка, коэффициент к ставке арендной платы - 7.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права 70-АВ 356088 от 03.12.2012, за ответчиком было зарегистрировано право собственности на нежилое здание (магазин) общей площадью 58,4 кв.м., лит. А, адрес: Томская область, г. Томск, ул. Алтайская, д. 169а, кадастровый номер 70:21:0200007:1245.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в иске, принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

Материалами дела подтверждается и установлено судом первой инстанции, что спорный объект недвижимого имущества создан на земельном участке, не отведенным в установленном порядке для его строительства и без получения на это необходимых разрешений, в связи с чем, произведенная реконструкция правомерно признана судом первой инстанции самовольной.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства (часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Как разъяснено в пункте 2 раздела I Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество являются самовольной постройкой, в частности, если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведены:

1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

2) без получения на это необходимых разрешений;

3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Согласно позиции Верховного суда РФ, выраженной в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством", утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего-Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Согласно пункту 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. К заявлению о выдаче этого разрешения должны быть приложены все документы, необходимые в силу градостроительного законодательства (в частности, правоустанавливающие документы на землю, градостроительный план земельного участка, положительное заключение государственной экспертизы и пр.). Только в этом случае дальнейшие действия заявителя по строительству объекта без разрешения на строительство могут быть расценены судом как добросовестные при рассмотрении вопроса о признании постройки самовольной.

Таким образом, нежилое здание, расположенное по адресу г. Томск, ул. Алтайская, 169а, кадастровый номер 70:21:0200007:1245 считается самовольной постройкой и подлежит сносу, о чем также свидетельствует мировое соглашение, утвержденное определением Арбитражного суда Томской области от 13.01.2021 по делу N А67-7461/2020.

Как установлено судом, определением от 13.01.2021 по делу N А67-7461/2020 утверждено мировое соглашение между муниципальным образованием "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска (истец), Амоян Гевас Джамаловной (ответчик) и Халатяном Маразом Мироевичем (третье лицо) на следующих условиях:

1. Ответчик признает исковые требования о сносе самовольной постройки, расположенной по адресу г. Томск, ул. Алтайская, 169а (кадастровый номер N 70:21:0200007:1245).

2. Ответчик обязуется совершить действия, указанные в пункте 1 настоящего соглашения, в течение 6 месяцев со дня утверждения мирового соглашения собственными силами и за свой счет.

3. В случае неисполнения Ответчиком обязательств по сносу самовольной постройки, расположенной по адресу г. Томск, ул. Алтайская, 169а (кадастровый номер N 70:21:0200007:1245), Истец вправе осуществить снос самовольной постройки за счет собственных средств с отнесением расходов на Ответчика.

4. В случае неисполнения Третьим лицом обязанности по внесению арендной платы в порядке и на условиях, определенных договором аренды N ТО-21-12880 от 02.07.2001 (в редакции дополнительных соглашений), мировое соглашение прекращает свое действие на следующий день после истечения соответствующего периода внесения арендной платы. В этом случае Ответчик обязуется совершить действия, указанные в пункте 1 настоящего соглашения, в течение 14 дней с момента прекращения мирового соглашения.

Таким образом, вступившим в законную силу судебным актом установлена обязанность ответчика произвести снос спорного здания как самовольной постройки. Истец по настоящему делу принимал участие в заключении указанного мирового соглашения в качестве третьего лица.

Как следует из материалов дела N А67-6567/2020, индивидуальный предприниматель Халатян М.М. обратился в Арбитражный суд Томской области с заявлением о признании недействительным отказа муниципального образования "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска, выраженного в письме от 06.07.2020 N 7106, от договора аренды от 02.07.2001 N ТО-21-12880 земельного участка, кадастровый номер 70:21:0200007:566, расположенного по адресу: г. Томск, ул. Алтайская, 169.

06.07.2020 письмом исх. N 7106 Департамент недвижимости уведомил Халатяна М.М. об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и его расторжении по истечении трех месяцев с момента получения уведомления.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2021, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.05.2021, в удовлетворении исковых требований Халатяна М.М. отказано.

Постановлением Мэра г. Томска от 06.12.1999 N 821, действовавшим на момент возникновения спорных правоотношений, разрешена эксплуатация объектов мелкорозничной и розничной торговли временного характера (киоски, павильоны, временные строения-магазины розничной торговли и т.п.) после утверждения акта ввода объекта во временную эксплуатацию. Согласно пункту 4 указанного постановления срок временной эксплуатации объекта мелкорозничной и розничной торговли, не являющегося объектом недвижимости и введенного в эксплуатацию в соответствии с настоящим постановлением, определяется сроком предоставления земельного участка.

Администрацией г. Томска ответчику разрешение на строительство спорного объекта не выдавалось, исходно-разрешительная документация на строительство и реконструкцию спорного строения, как объекта капитального строительства, отсутствует.

С учетом изложенного, Халатян М.М. не мог возводить объект капитального строения на земельном участке, предоставленном ему в аренду для размещения и эксплуатации временного сооружения - торгового павильона.

Согласованные сторонами ставки арендной платы также свидетельствуют о том, что участок был предоставлен для размещения нестационарного объекта торговли.

Так, ставка арендной платы 100 руб./кв.м. предусмотрена постановлением Мэра г. Томска от 21.02.2001 N 90 "О ставках арендной платы за землю на территории г. Томска на 2001 год" для некапитальных сооружений.

Ставка арендной платы 4000 руб./кв.м. установлена решением Думы города Томска от 19.08.2008 N 965 "О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования "Город Томск" для деятельности, осуществляемой в некапитальных (временных) объектах.

Решением Думы города Томска от 05.07.2011 N 171 "О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования "Город Томск", в случаях ее расчета от кадастровой стоимости земельного участка" коэффициент к ставке арендной платы 7 также установлен для деятельности, осуществляемой в некапитальных (временных) объектах.

Следовательно, и при определении подлежащей применению арендной платы стороны договора аренды также исходили из того, что земельный участок предназначен для размещения на нем исключительно временных (некапитальных) объектов.

Спорный земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-1 - зоне застройки многоэтажными жилыми домами. Использование земельных участков под магазины в данной зоне допускается при получении разрешения на условно разрешенный вид использования, которое истцу не выдавалось.

Несмотря на отсутствие необходимого разрешения 24.05.2012 за Халатяном М.М. зарегистрировано право собственности на объект недвижимости - нежилое здание площадью 58,4 кв.м., расположенное по адресу: Томская область, г. Томск, ул. Алтайская, д. 169а, кадастровый номер 70:21:0200007:1245. Далее 09.11.2012 Халатян М.М. продал Амоян Г.Д. здание, расположенное по адресу: Томская область, г. Томск, ул. Алтайская, д. 169а, кадастровый номер 70:21:0200007:1245, по договору купли-продажи. При таких обстоятельствах признание за истцом права собственности по сути привело бы к его неосновательному обогащению.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Решением Арбитражного суда Томской области от 27.11.2020 установлено, что договор аренды земельного участка от 02.07.2001 N ТО-21-12880 прекращен в связи с односторонним отказом департамента недвижимости от его исполнения. Соответственно, никаких прав в отношении земельного участка Халатян М.М. не имеет. Таким образом, подтверждено, что на момент предоставления в аренду земельный участок не мог быть использован для размещения на нем объекта недвижимого имущества, а на момент рассмотрения спора договор аренды расторгнут.

Суд апелляционной инстанции считает, что в данном случае доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Томской области от 13.08.2021 по делу N А67-5557/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Председательствующий

Т.Е. Стасюк

Судьи

Е.В. Афанасьева М.А. Фертиков