Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2021 г. N 05АП-6227/21 по делу N А51-19266/2020

г. Владивосток

25 октября 2021 г.

Дело N А51-19266/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 октября 2021 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Ю. Еремеевой,

судей Н.Н. Анисимовой, С.В. Понуровской,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.Е. Филипповой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фермерское хозяйство "Восток",

апелляционное производство N 05АП-6227/2021

на решение от 18.08.2021

судьи Н.Н. Куприяновой

по делу N А51-19266/2020 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Фермерское хозяйство "Восток" (ИНН 2508025746, ОГРН 1032500696194)

к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН 2540108490, ОГРН 1042504382931)

третье лицо: Администрация Находкинского городского округа

о признании незаконным уведомления об отказе в государственной регистрации от 17.02.2021 N КУВД-001/2020-21742967/2 и обязании ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Приморскому краю произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка от 10.09.2001 N 2149, заключенный между Администрацией Находкинского городского округа и ООО "Фермерское хозяйство Восток",

при участии: лица, участвующие в деле, не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Фермерское хозяйство "Восток" (далее - заявитель, общество, ООО "Фермерское хозяйство "Восток") обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее - управление, Росреестр) о признании незаконным уведомления об отказе в государственной регистрации от 17.02.2021 N КУВД-001/2020-21742967/2 и обязании ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Приморскому краю произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка от 10.09.2001 N 2149, заключенный между администрацией Находкинского городского округа и ООО "Фермерское хозяйство Восток" (с учетом принятых судом уточнений).

Определением Арбитражного суда Приморского края от 20.04.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Находкинского городского округа (далее - третье лицо, администрация).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 18.08.2021 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением суда, общество обратилось с апелляционной жалобой, просит решение суда отменить, удовлетворить заявленные требования.

В обоснование доводов жалобы указывает, что договора аренды земельного участка N 2149 от 10.09.2001 заключен на срок более года и к нему применяются требования об обязательной государственной регистрации. Кроме того, решением по делу N А51-3982/2020 установлено, что указанный договор аренды после истечения срока действия возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, ввиду чего заявитель предполагает его обязательную государственную регистрацию.

Стороны, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, заявлений, ходатайств не представили, в связи с чем судебная коллегия на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрела апелляционную жалобу в их отсутствие.

Из материалов дела судом апелляционной инстанции установлено следующее.

Постановлением мэра города Находки от 10.09.2001 N 1394 "О передаче земельных участков в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Проектно-строительная компания "Дом" и ООО "Фермерское хозяйство "Восток" принято решение о передаче заявителю из состава земельной городской застройки с 01.07.2001 в аренду сроком на 2 (два) года земельного участка площадью 0,1934 га под завершение строительства торгового комплекса и благоустройство прилегающей территории в 35 метрах к юго-востоку от жилого дома по ул.Малиновского, 21 в городе Находке в границах, согласно прилагаемому плану (пункт 2 постановления).

Пунктом 4 постановления обществу предписано в течение месяца со дня выхода постановления заключить с администрацией г.Находки договор аренды земельного участка, выполнить межевание земельного участка, осуществить его государственный кадастровый учет, а также государственную регистрацию права на земельный участок в филиале N 18 учреждения юстиции "Приморский краевой регистрационный центр" по городу Находке.

Между администрацией города Находки (арендодатель) и ООО "Фермерское хозяйство "Восток" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 2149 от 10.09.2021 (далее - договор аренды), в соответствии с условиями которого арендатор принял в аренду от арендодателя земельный участок площадью 1934 кв.м., расположенный в экономической зоне 4 по адресу: в 35 метрах к юго-востоку от жилого дома по ул.Малиновского д.21 в г.Находка (пункт 1.1. договора аренды).

В соответствии с пунктом 1.2. договора аренды участок предоставлен под завершение строительства торгового комплекса и благоустройство прилегающей территории.

Договор аренды заключен на 24 месяца - с 01.07.2001 по 01.07.2003 (пункт 1.3. договора аренды).

Пунктом 1.4. договора аренды предусмотрена возможность продления договора аренды по окончании срока его действия, при условии предоставления арендатором не позднее 1 месяца до истечения срока пакета документов, необходимых для продления договора и отсутствия задолженности по арендной плате.

В соответствии с подпунктом "а" пункта 4.2. договора аренды арендатор обязан в течение месяца зарегистрировать договор в центре регистрации прав на недвижимое имущество, незарегистрированный договор является недействительным.

Как следует из материалов дела, арендатором условие пункта 4.2. договора аренды исполнено не было.

Постановлением мэра города Находки от 21.08.2003 N 1662 "О продлении срока действия договора аренды земельного участка от 10.09.2001 N 2149" срок действия договора аренды продлен на 5 лет (пункт 1 постановления).

ООО "Фермерское хозяйство "Восток" предписано в течение месяца с даты регистрации данного постановления заключить с администрацией города Находки соглашение об изменении договора аренды земельного участка от 10.09.2001 N 2149, осуществить государственную регистрацию соглашения об изменении договора аренды земельного участка от 10.09.2001 N 2149 в филиале учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Приморского края по городу Находке.

Соглашение об изменении договора аренды земельного участка N 2149 от 10.09.2001 заключено арендодателем и арендатором 07.02.2005. Указанным соглашением срок аренды установлен с 01.07.2003 по 30.06.2008.

Пунктом 3.2.1. соглашения предусмотрена обязанность арендатора оплатить арендодателю в течение недели с момента заключения договора его государственную регистрацию либо зарегистрировать договор самостоятельно за счет собственных средств в течение месяца со дня его заключения.

Государственная регистрация договора аренды земельного участка N 2149 от 10.09.2001 и соглашения об изменении договора не осуществлялась.

Срок действия договора аренды от 10.09.2001 N 2149 продлен на 1 год постановлением главы Находкинского городского округа от 17.07.2008 N 1300.

Соглашение о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка N 2149 от 10.09.2001 заключено 23.07.2008.

Срок аренды соглашением продлен до 30.06.2009 (пункт 1 соглашения).

Пункт 1.1 договора аренды земельного участка N 2149 от 10.09.2001 изменен с изложением его в следующей редакции: "Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок площадью 1933, 16 кв.м, с кадастровым N 25:31:010401:0093, расположенный по адресу: примерно в 35 метрах по направлению на юго-восток от жилого дома N 21 по ул. Малиновского в г.Находке, в экономической зоне N 5, в границах в соответствии с выпиской из кадастрового плана, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (приложение N1) (пункт 2 соглашения).

Обязанность арендатора по осуществлению государственной регистрации соглашения в Находкинском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю в течение месяца с момента его заключения (пункт 7 соглашения) арендодателем не исполнена.

Письмом от 16.12.2019 N 1-31-5323 администрация Находкинского городского округа известила общество о прекращении действия договора аренды земельного участка от 10.09.2001 N 2149.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 06.10.2020 по делу N А51-3982/2020 признано незаконным требование администрации от 16.12.2019 N 1-31-5323, констатирован факт возобновления действия договора на неопределенный срок.

29.10.2020 общество обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации права аренды земельного участка с кадастровым номером 25:31:010401:93 площадью 1934 кв.м.

Уведомлением управления от 18.11.2020 N КУВД-001/2020-21742967/1 регистрация приостановлена в связи с тем, что форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, на основании положений статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закона N 218-ФЗ), а именно договор аренды земельного участка N 2149 от 10.09.2001, заключенный сроком - с 01.07.2001 года по 01.07.2003 года, ранее не зарегистрирован не был. Поскольку договор аренды не был зарегистрирован до окончания срока его действия, он является незаключенным и не подлежит государственной регистрации.

Уведомлением об отказе в государственной регистрации от 17.02.2021 N КУВИ-001/2020-21742967/2 обществу отказано в государственной регистрации в связи с истечением 17.02.2021 срока приостановления и не устранением приведенных в данном уведомлении причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав. Управление указало, что договор аренды не был зарегистрирован, является незаконным и не подлежит государственной регистрации.

Не согласившись с отказом в государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, заявитель обратился в арбитражный суд с заявлением, который отказал в удовлетворении заявленных требований.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции в связи со следующим.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона Российской Федерации от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном порядке.

По правилам пункта 2 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно пункту 7 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В соответствии со статьи 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона.

Из материалов дела установлено, что основанием приостановления государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости, а в последующем и для отказа, явилось то, что срок действия договора аренды от 10.09.2001 N 2149 истек до обращения за его регистрацией.

Из информации, размещенной в свободном доступе в "Картотеке арбитражных дел" коллегией усматривается, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 06.10.2020 по делу N А51-3982/2020, установлено, что договор аренды N2149 от 10.09.2001 с момента истечения срока, предусмотренного пунктом 1.3, является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при условии, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ), указанное положение носит императивный характер и не может быть изменено соглашением сторон.

Согласно пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливает, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 11 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года. В рассматриваемой ситуации положение пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации имеет аналогичное значение применительно к возобновлению на неопределенный срок договоров аренды земельных участков.

Поскольку рассматриваемый договор аренды судебным актом признан возобновленным на неопределенный срок, он соответственно не подлежит государственной регистрации.

Утверждение апеллянта об обратном основано на ошибочном толковании норм права.

Довод апелляционной жалобы о том, что отсутствие государственной регистрации спорного договора порождает неопределенность в части законности договора в отношениях с третьими лицами, коллегией отклоняется, поскольку обязанность государственной регистрации такого договора действующим гражданским законодательством не предусмотрена.

В силу изложенного, на основании части 3 статьи 201 АПК РФ суд правомерно отказал заявителю в удовлетворении требований.

Таким образом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не нашли своего подтверждения при ее рассмотрении, по существу сводятся к переоценке законных и обоснованных, по мнению суда апелляционной инстанции, выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не влекущими отмену либо изменение обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, апелляционным судом не установлено.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы, исходя из отсутствия оснований для ее удовлетворения, судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1 500 рублей, понесенные обществом при подаче апелляционной жалобы, на основании статьи 110 АПК РФ относятся коллегией на заявителя.

В остальной части государственная пошлина, излишне уплаченная при подаче апелляционной жалобы, подлежит возврату из федерального бюджета в порядке статьи 333.40 Налогового кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 18.08.2021 по делу N А51-19266/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Фермерское хозяйство "Восток" из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1500 (одна тысяча пятьсот) рублей, излишне уплаченную при подаче апелляционной жалобы в Пятый арбитражный апелляционный суд по платежному поручению N 231 от 03.09.2021.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

О.Ю. Еремеева

Судьи

Н.Н. Анисимова С.В. Понуровская