Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2021 г. N 09АП-56135/21 по делу N А40-250775/2020

г. Москва

25 октября 2021 г.

Дело N А40-250775/20

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 октября 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Савенкова О.В.

судей Алексеевой Е.Б., Александровой Г.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "МОНОЛИТ-88"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 07.07.2021 по делу N А40-250775/20, принятое судьей Васильевой И.А. (50-1601),

по иску ООО "МОНОЛИТ-88"(ИНН 7732066436, ОГРН 1027739813914)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

о признании договора аренды N 08-142/03 от 13.05.2003 г. расторгнутым,

при участии в судебном заседании:

от истца: Горченкова А.В. генеральный директор на основании протокола N 1 от 01.09.2020,

от ответчика: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Монолит-88" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) с требованиями о признании договора аренды от 13.05.2003 г. N 08-142/03 расторгнутым с 11.07.2018 г., путем односторонней сделки, оформленной претензионными письмами от 11.04.2018 г. N 33-6-79429/18-(0)-1 и N 33-6-79429/18-(0)-2, а обязательства сторон по договору аренды от 13.05.2003 г. N 08-142/03 прекращенными с 11.07.2018.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 07.07.2021 по делу N А40-250775/20 в удовлетворении заявленных исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы, заявленные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, вынести новый судебный акт, котором удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителя ответчика.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном ст.ст. 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов, 13.05.2003 между Департаментом имущества города Москвы (правопредшественником Департамента, арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен Договор аренды нежилого помещения от N 08-00142/03 и дополнительные соглашения к договору от 18.12.2006 и от 20.10.2011, согласно которым Обществу предоставлены в аренду нежилые помещения общей площадью 86,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Попутная, д.2. (1 этаж, пом.3-4, комн.1- 8).

Поскольку ни одна из сторон не отказалась от Договора по окончании срока его действия, Договор возобновлён на неопределённый срок в силу п.2 ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Департамент 11.04.2018 посредством претензионных писем N 33-6-79429/18-(0)-1 и N 33-6-79429/18-(0)-2 уведомил ООО "Монолит-88" о наличии у него задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 г. по 31.03.2018 в размере 96704,61 руб., а также по уплате пеней, начисленных за нарушение сроков внесения арендной платы, одновременно указав на то, что в случае, если в течение месяца со дня направления претензии Общество не оплатит имеющуюся задолженность, договор аренды будет считаться расторгнутым через три месяца с даты направления данной претензии.

Департамент городского имущества города Москвы 11.04.2018 г. посредством претензионных писем N 33-6-79429/18-(0)-1 и N 33-6-79429/18-(0)-2 сообщил ООО "Монолит-88" о том, что срок договора аренды N 08-142/03 от 13.05.2003 г. истек 01.07.2015 г., о необходимости в течение месяца со дня отправки настоящей претензии оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате и пени по договору аренды, проинформировал истца о том, что в случае неоплаты имеющейся задолженности по арендной плате и пени, договор аренды считается расторгнутым через три месяца со дня отправки настоящей претензии.

Согласно п. 8.3 Договора он может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, в том числе в случае использования объекта аренды не по целевому назначению, указанному в п. 1.3 Договора, невнесения арендной платы более двух сроков оплаты подряд либо систематической недоплаты арендной платы, повлёкшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты.

Поскольку вышеуказанные претензии уведомление направлены с целью прекращения прав и обязанностей по договору аренды, истец полагает, что вышеуказанные претензии являются односторонней сделкой, применительно к ст. 153 ГК РФ.

Таким образом, по мнению истца, с 11.07.2018 г. путем односторонней сделки, оформленной претензионными письмами от 11.04.2018 г. N 33-6-79429/18- (0)-1 и N 33-6-79429/18-(0)-2 Департамент расторг Договор.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в Арбитражный суд г. Москвы с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных Обществом требований, Арбитражный суд г. Москвы указал, что Департамент городского имущества города Москвы является правопреемником Департамента земельных ресурсов города Москвы, тогда как решением Арбитражного суд города Москвы по делу N А40-103980/16 и решением Арбитражного суда г.Москвы по делу от 25.11.2019 по делу N А40-287403/18 спорный договор признан действующим в спорный период, ввиду чего требования о взыскании Департаментом городского имущества города Москвы 444174,19 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2018 по 21.05.2019 признаны подлежащими удовлетворению как обоснованные, оснований полагать, что договор в спорный период являлся прекращенным, а ответчик не пользовался спорным помещением, не имеется, поскольку соответствующих доказательств представлено не было.

Кроме того, на основании решения по делу N А40-103980/16 между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) N 59-6148 от 16.08.2019, о чем 08.10.2019 внесена запись в ЕГРН N 77:07:0015002:7076-77/007/2019-1, следовательно, до даты вступления в законную силу решения по делу N А40-103980/16, Договор аренды являлся действующим.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ, статьей 11 ГК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Выбор способа защиты права и формулирование предмета иска является правом истца, который в соответствии с пунктами 4, 5 части 2 статьи 125 АПК РФ формулирует в исковом заявлении исковое требование, вытекающее из спорного материального правоотношения (предмет иска), и фактическое обоснование заявленного требования (обстоятельства, с которыми истец связывает свои требования, то есть основание иска).

Избранный истцом способ защиты права не должен нарушать права и законные интересы иных лиц, при этом если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения только определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд за защитой своего права, вправе применить лишь этот способ.

В обоснование доводов жалобы истец указывает, что суд первой инстанции не чел, что Департамент городского имущества города Москвы 11.04.2018 г. посредством претензионных писем N 33-6-79429/18-(0)-1 и N 33-6-79429/18-(0)-2 сообщил ООО "Монолит-88" о том, что срок договора аренды N 08-142/03 от 13.05.2003 г. истек 01.07.2015 г., о необходимости в течение месяца со дня отправки настоящей претензии оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате и пени по договору аренды, проинформировал истца о том, что в случае неоплаты имеющейся задолженности по арендной плате и пени, договор аренды считается расторгнутым через три месяца со дня отправки настоящей претензии.

Следовательно, Договор расторгнут Департаментом в одностороннем порядке.

Данный довод рассмотрен судебной коллегий и последний признан несостоятельным в силу следующих причин.

В соответствии с п.1 ст. 450.1. Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п. 2. ст. 450.1. ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.04.2019 N А40-103980/16-35-790 урегулированы разногласия, возникшие между ООО "Монолит-88" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения расположенного по адресу: г. Москва, ул. Попутная, д. 2, (1 этаж, пом. 3-4, комн. 1-8) общей площадью 86,6 кв.м., изложив пункты 3.1, 3.2, 3.4.

В рамках вышеуказанного дела судом было установлено, что 09.12.2015 Общество обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендованного субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы", в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Попутная, д.2. (1 этаж, пом.3-4, комн.1-8). Департамент городского имущества города Москвы рассмотрел запрос от 09.12.2015 N Б/Н (вх. от 09.12.2015 N 33-5-114282/15- (0)-0) по вопросу предоставления государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Попутная, д.2. (1 этаж, пом.3-4, комн.1-8).

03.02.2016 Департаментом городского имущества города Москвы (исх. N 33- 5- 114282/15-/310) в адрес ООО "Монолит-88" (ИНН/КПП 7732066436/772901001) был направлен для согласования проект договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 86,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Попутная, д.2. (1 этаж, пом.3-4, комн.1-8).

ООО "Монолит-88" проект договора купли-продажи указанного нежилого помещения согласовало с протоколом разногласий в части уменьшения цены выкупаемого объекта недвижимости на стоимость неотделимых улучшений. ООО "Монолит-88" направило в адрес Департамента подписанный проект договора (Исх. N 32 от 04.03.2016 (зарегистрирован за Вхд.N 33-5-14282/15-(4)) купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Попутная, д.2 с кадастровым номером 77:07:0015002:7076, общей площадью 86,6 кв.м. (1 этаж, пом.3-4,комн. 1-8) и протокол разногласий к указанному проекту договора.

В связи с возникновением разногласий Общество обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском.

Вступившим в законную силу (30.07.2019) решением 22.04.2019 N А40-103980/16-35-790, являющимся в силу части 2 статьи 69 АПК РФ преюдициальным для рассматриваемого спора, урегулированы разногласия между Обществом и Департаментом, возникшие при заключении договора купли-продажи указанной недвижимости.

В ходе рассмотрения названного дела судом не было установлено, что Департамент каким-либо образом незаконно препятствовал заключению договора купли-продажи; спор касался только цены выкупаемого имущества.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу названной нормы, договор купли-продажи нежилого помещения по указанному адресу считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-103980/16-35-790.

Учитывая, что Общество обратилось к Департаменту 09.12.2015, а задолженность по Договору возникла в 2018 году, то есть в период рассмотрения судом разногласий при заключении договора купли-продажи арендованного имущества, то в данный период арендодатель не мог уклоняться от заключения договора.

Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В п. 4 ст. 445 ГК РФ закреплено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Соответствующие разъяснения по определению момента заключения договора в случае заключения договора либо урегулирования разногласий в судебном порядке также даны в п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора".

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 5, п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" обязательства по внесению арендной платы прекращаются на будущее время в случае заключения договора купли-продажи арендуемого имущества между арендодателем и арендатором, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок), при этом в случае осуществления выкупа имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" не допускается включение в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Учитывая, что реализация права на преимущественное приобретение имущества, находящегося в муниципальной собственности невозможна, а договор купли продажи в отношении переданного в аренду помещения заключен 30.07.2019 на основании вступившего в законную силу решения суда, то договорные отношения между сторонами не могли быть прекращены ранее вышеуказанной даты.

Более того, в рамках рассмотрения дела N А40-287403/18 Департамент не заявлял требований о расторжении Договора, и признавал договор аренды действующим.

Таким образом, оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 07.07.2021 по делу N А40-250775/20 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Е.Б. Алексеева Г.С. Александрова