Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2021 г. N 09АП-58180/21 по делу N А40-171061/2020

г. Москва

27 октября 2021 г.

Дело N А40-171061/20

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 октября 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Савенкова О.В.

судей Валюшкиной В.В., Александровой Г.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е. рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

ООО "МАГИСТРАЛЬ" и ООО "Глазной Центр "ВОСТОК-ПРОЗРЕНИЕ" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 26.07.2021 по делу N А40-171061/20, принятое судьей Березовой О.А. (41-1315), по иску ООО "МАГИСТРАЛЬ" (ИНН 9721019283, ОГРН 5167746232396 ) к ООО "Глазной Центр "ВОСТОК-ПРОЗРЕНИЕ" (ИНН 7716108262, ОГРН 1027739392944 ) о взыскании задолженности по арендной плате и признании Договора прекратившим действие,

при участии в судебном заседании:

от истца: Махин В.Н. по доверенности от 20.09.2021 г.; диплом номер ВСВ 1632342 от 10.06.2006,

от ответчика: Ватаманюк В.О. по доверенности от 03.02.2021 г.; диплом номер 106618 0351840 от 25.06.2018,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "МАГИСТРАЛЬ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Глазной Центр "ВОСТОК-ПРОЗРЕНИЕ" (далее - ответчик) о взыскании 3.380.308 руб. 69 коп. задолженности по арендной плате по долгосрочному Договору аренды от 07.06.2006 N 245-06, начисленной за период с 01.06.2019 по 14.11.2019, 2.172.865 руб. 67 коп. неустойки, начисленной по состоянию на 14.11.2019 за нарушение сроков уплаты арендной платы за период с февраля 2019 года по 14.11.2019, признании указанного Договора прекратившим свое действие с 14.11.2019.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 26.07.2021 по делу N А40-171061/20 заявленные исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 618.349 руб. 15 коп. арендной платы и 1.154.444 руб. 61 коп. неустойки. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец и ответчик обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

В своей апелляционной жалобе ответчик просит отменить решение суда первой инстанции в части удовлетворенных исковых требований, и принять по делу новый судебный акт, котором в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Обращаясь в суд апелляционной инстанции с жалобой, истец также просит отменить обжалуемое решение и вынести по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы, заявленные в своей апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме, в связи с изложенными в жалобе обстоятельствами. Возражал против доводов, заявленных в апелляционной жалобе ответчика, и просил оставить ее без удовлетворения.

Представитель ответчика возражал против требований апелляционной жалобы истца, просил решение суда первой инстанции отменить по доводам, заявленным в его жалобе и отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном ст.ст. 266,268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 07.06.2006 между ОАО "Распорядительная дирекция по печати" (правопредшественником истца, арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен долгосрочный Договор N 245-06 (далее- Договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые Помещения площадью 473, 8 кв.м. в здании по адресу: г. Москва, Б. Тишинский пер., д. 38 (далее - Помещение).

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются Договором аренды.

Согласно разделу 3 Договора ежемесячная арендная плата устанавливается в размере 16.385, 57 у.е.; арендная плата по Договору уплачивается арендатором до 5-го числа оплачиваемого месяца.

В соответствии с п. 4.1 Договора срок аренды составляет 5 лет с момента государственной регистрации Договора.

П. 5.3 Договора предусмотрено, что арендодатель обязуется передать арендатору Помещение по акту приема-передачи в состоянии, соответствующем условиям Договора; обеспечить нормальное функционирование и техническое состояние инженерно-технических коммуникаций; содержать здание в полной исправности, надлежащем санитарном состоянии; обеспечивать снабжение Помещения тепловой и электрической энергией, холодным и горячим водоснабжением и канализацией, тепловой энергией; производить капитальный ремонт Помещения, связанный с капитальным ремонтом здания; немедленно информировать арендатора о ставших известных арендодателю любых повреждениях или разрушениях здания, могущих оказать непосредственное воздействие на ведение арендатором деятельности в арендованных Помещениях; в случае аварий немедленно принимать все необходимые меры по устранению их последствий.

В соответствии с п. 5.4.3 Договора арендатор обязан своевременно перечислять арендную плату.

По акту приема-передачи 14.11.2006, подписанному сторонами и заверенному оттисками их печатей, Помещение передано ответчику.

Дополнительным соглашением от 01.11.2014 N 1 арендную плату стороны установили в размере 608.043 руб. 33 коп. в месяц (с учетом НДС в размере 18 %); дополнительным соглашением от 26.10.2016 N 3 стороны согласовали, что срок действия Договора исчисляется с момента его государственной регистрации и действует до 14.11.2019.

По дополнительному соглашению от 17.01.2017 N 5 права и обязанности арендодателя перешли к истцу с 27.12.2016 в связи с приобретением истцом в собственность Помещений, переданных ответчику в аренду.

Уведомлением, направленным ответчику по почте 02.05.2020, истец потребовал возвратить Помещение, сославшись на то, что в соответствии с Договором и дополнительным соглашением к нему от 26.10.2016 N 3 Договор действовал до 14.11.2019, после указанной даты арендатор обязан вернуть арендодателю арендованные Помещения по акту приема-передачи (возврата).

В нарушение условий Договора арендатор не вносил арендные платежи в полном объеме, в связи с чем задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.06.2019 по 14.11.2019 составила 3.380.308 руб. 69 коп

Пунктом 9.5 Договора предусмотрено, что в случае просрочки внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю неустойку (пеню) в размере 0, 1% от невыплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно расчету истца размер неустойки за нарушение сроков уплаты арендной платы за период с февраля 2019 года по 14.11.2019 составил 2.172.865 руб. 67 коп.

В связи с учетом, что ответчик в порядке досудебного урегулирования спора сумму задолженности и неустойки не оплатил, истец обратился в Арбитражный суд г. Москвы с настоящим иском.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя заявленные исковые требования, исходил из того, что 01.07.2019 ответчик освободил Помещения, составил акт приема-передачи Помещений из аренды, направил его истцу.

Об отказе от Договора ответчик уведомил истца письмом от 25.02.2019, причиной отказа явилась невозможность ответчиком использовать Помещения по целевому назначению, согласованному при заключении Договора, вследствие начатого истцом капитального ремонта здания. Принимая во внимание п. 12.4.2 Договора, который допускает досрочное расторжение Договора по инициативе арендатора, п. 12.2 Договора, который устанавливает, что предложения по досрочному расторжению Договора рассматриваются сторонами в месячный срок, учитывая, что истец сам предложил ответчику досрочно расторгнуть Договор в письме от 19.02.2019 N 19-02/19, в письме от 21.06.2019 N 234 признал, что сторонами достигнуто соглашение о досрочном расторжении Договор с 15.06.2019, а ответчик в письме от 25.02.2019 N 5-02/19-М уведомил истца о досрочном расторжении Договора с 15.06.2019, суд почитал, что Договор прекратил свое действие с указанной даты.

Вместе с тем, поскольку фактически Помещения ответчик освободил только к 01.07.2019, суд пришел к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате, начисленная за июнь 2019 года, которая составляет 618.349 руб. 15 коп.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционных жалобах доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Судебная коллегия считает, что поскольку ответчик не представил доказательств оплаты имеющейся задолженности, суд первой инстанции обосновано удовлетворил требования истца.

Обращаясь в суд апелляционной инстанции с жалобой, истец указывает, что условиями Договора не предусмотрено право арендатора на расторжение Договора в одностороннем порядке не предусмотрено, в связи с чем Договор действовал до 14.11.2019.

Данный довод рассмотрен судебной коллегий и последний признан несостоятельным в силу следующих причин.

На основании ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора аренды возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или Договором.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении Договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо Договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в следующих случаях:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия в пользовании имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в Договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Частью 1 ст. 71 АПК РФ установлено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В части 4 вышеуказанной статьи также указано, что каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия Договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом Договора в целом.

В пункте 12.1 Договора установлено, что он вступает в силу с даты его государственной регистрации;

Согласно п. 12.2 Договора изменение условий Договора и его досрочное прекращение допускаются по соглашению арендодателя и арендатора или по решению суда, при этом предложения по изменению и досрочному расторжению Договора рассматриваются сторонами в месячный срок.

В соответствии с п. 12.4 Договора он может быть расторгнут до истечения срока его действия по инициативе арендатора, если Помещение имеет препятствующие пользованию им существенные недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении Договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра Помещения при его передачи по акту приемки-передачи, и если Помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не несет ответственности, окажется в состоянии, не пригодном для использования под деятельность, предусмотренную п. 2.2 Договора.

Ответчик представил в дело составленные им и иными лицами акты о протечках от 14.02.2019, от 15.02.2019 (от подписания актов истец отказался), которыми зафиксированы факты протечки кровли в Помещении диагностики, и адресованные истцу претензии от 14.02.2019 N 1-02/19-М, от 15.02.2019 N 2-02/19-М, в которых ответчик просил истца принять меры и устранить протечки, очистив кровлю здания от снега.

Актом от 28.02.2019 N 1, составленным ответчиком, зафиксировано повреждение в Помещении операционного блока фемтосекундного лазера в процессе вибрации и колебаний стен и полов в результате разрушений стен и потолка в процессе капитального ремонта здания.

Из представленного ответчиком акта экспертизы ООО "Столичный центр экспертизы и оценки" следует, что арендованные ответчиком Помещения располагаются под кровлей пристройки здания, на кровле складированы строительные материалы, устроены металлические строительные леса, кровля парапета защищена кровельной сталью с нарушением норм, устроена негерметично, не устроен защитный фартук парапета, водоприемная воронка расположена выше уровня застоя воды, без понижения, места примыкания кровли к выступающим конструкциям негерметичны, имеются дефекты швов гидроизоляционного ковра, места примыкания кровли к анкерам негерметичны, кровельный ковер имеет многочисленные дефекты, разуклонка выполнена некачественно, имеются многочисленные участки с понижением и застоем, крыша ослаблена непроектным отверстием, пустотные платы (несущие конструкции) покрытия разрушены.

Актом установлено, что Помещения ответчика имеют повреждения стен, потолка, пола, оборудования, имеются следы протечек с поврежденной, дефектной кровли.

Кроме того, экспертом сделан вывод о том, что использование мягкой рулонной неэксплуатируемой кровли в качестве строительной площадки с устройством склада материалов и металлических лесов запрещено.

Неудовлетворительное состояние здания и необходимость его капитального ремонта подтвердил истец в письме от 19.02.2019 N 19-02/19, адресованном ответчику, в котором истец признал ветхость гидроизоляции кровли здания 1955 года постройки, сослался на то, что здание приобретено им в декабре 2016 года, предыдущие собственники капитальный ремонт здания не проводили, в связи с чем истец вынужден выполнить капитальный ремонт здания, указав, что необходимость ремонта подтверждена техническим заключением, составленным ООО "СВС".

В письме истец предложил ответчику рассмотреть вопрос расторжения Договора по соглашению сторон в сроки, согласованные сторонами.

В материалы дела представлено уведомление истца от 21.06.2019 N 234, адресованное ответчику, из которого следует, что в марте 2019 года сторонами проведено совместное совещание и достигнуто соглашение по вопросам досрочного расторжения Договора 15.06.2019 и уменьшения размера арендной платы, истцом подготовлено дополнительное соглашение от 01.04.2019 N 6, однако, ответчик это соглашение не подписал, в связи с чем истец отказался от ранее достигнутых Договоренностей и потребовал до 01.07.2019 уплатить арендную плату, размер которой по состоянию на 31.05.2019 составил 1.775.047 руб. 45 коп.

Таким образом, сам истец выразил согласие на расторжение Договора в одностороннем порядке с 15.06.2019.

Учитывая, что Договор расторгнут в одностороннем порядке с 15.06.2019, то оснований для признания его расторгнутым по истечению срока его действия, как на то указывает истец, не имеется.

Довод истца о том, что ответчик использовал Помещения до окончания срока действия Договора рассмотрен судебной коллегий и последний признан несостоятельным в силу следующих причин.

Как верно указано судом первой инстанции, 01.07.2019 ответчик освободил арендовавшиеся им Помещения, составил акт приема-передачи Помещений из аренды, направил его истцу.

Отсутствие же акта приема-передачи, подписанного сторонами, не может являться основанием считать неисполненной обязанность арендатора по возврату арендованного Помещения.

Так, согласно пункту 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении Договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном Договором.

Необоснованный отказ арендодателя принять имущество из аренды препятствует исполнению арендатором обязанности, установленной частью 1 ст. 622 ГК РФ, поэтому, если арендодатель необоснованно отказывается принимать имущество, он в силу п. 1 ст.406 ГК РФ считается просрочившим кредитором.

В силу п. 31 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного суда РФ от 22 июля 2020 г., акт приема-передачи имущества арендодателю не является единственным допустимым доказательством прекращения арендатором пользования арендуемой вещью.

Согласно правовому подходу, сформулированному Верховным Судом РФ в определении от 19.05.2020 N 310-ЭС19-26908, акт приема-передачи не может быть признан единственным доказательством, подтверждающим факт возврата имущества арендодателю, при наличии иных доказательств, позволяющих суду при оценке доказательств прийти к убеждению об ином.

В силу позиции Верховного Суда РФ, изложенную в определении от 05.06.2017 N 309-ЭС17-5746 по делу N А60-22251/2016, захламленность земельного участка строительным мусором, нахождение на нём временных строений и конструкций, не является основанием для отказа ответчика в принятии участка из аренды. В этом случае ответчик вправе был ставить вопрос о взыскании убытков.

Согласно п. 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по Договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Учитывая, что после 01.07.2019 ответчик не использовал арендованное имущество, то оснований для взыскная арендной платы после вышеуказанной даты не имеется.

Таким образом, оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26.07.2021 по делу N А40-171061/20 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

В.В. Валюшкина Г. С. Александрова