Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2021 г. N 02АП-7621/21 по делу N А82-5766/2019

г. Киров

28 октября 2021 г.

Дело N А82-5766/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 октября 2021 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Горева Л.Н.,

судей Овечкиной Е.А., Савельева А.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Пестовой К.М.,

при участии в судебном заседании (в формате онлайн-заседания):

представителя истца - Тимофеевой Т.В. по доверенности от 19.12.2021,

представителя ответчика - Кашина М.Ю. по доверенности от 01.10.2021,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Петренковой Елены Алексеевны и публичного акционерного общества "Сбербанк России"

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 19.07.2021 по делу N А82-5766/2019

по иску индивидуального предпринимателя Петренковой Елены Алексеевны (ОГРНИП 318762700059506; ИНН 761603124510)

к публичному акционерному обществу "Сбербанк России" (ОГРН 1027700132195; ИНН 7707083893)

о взыскании денежных средств,

третьи лица: Старов Юрий Александрович, общество с ограниченной ответственностью "Стройкоммунэнерго" (ОГРН 1047601403190; ИНН 7616007006), общество с ограниченной ответственностью "Стройсервис" (ОГРН 1147604002281; ИНН 7604256897), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ОГРН 1047600432219; ИНН 7604071920), акционерное общество "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации" (ОГРН 5167746159785; ИНН 9729030514), федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ОГРН 1027700485757; ИНН 7705401340),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Петренкова Елена Алексеевна (далее - ИП Петренкова Е.А., Предприниматель, Петренкова Е.А., истец, заявитель1) обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с иском к публичному акционерному обществу "Сбербанк России" в лице Ярославского отделения N 17 (далее - ПАО "Сбербанк России", Общество, Банк, ответчик, заявитель2) о взыскании с учетом уточнения 795 700 руб. убытков (в виде разницы между уплаченной суммой ответчику 2 874 300 руб. и рыночной стоимостью объекта 2 078 600 руб.), 338 268 руб. убытков по выполнению работ по приведению помещения в первоначальное состояние, 80 000 руб. убытков на судебные расходы в суде общей юрисдикции, 212 000 руб. судебных издержек при рассмотрении настоящего спора.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Старов Юрий Александрович, общество с ограниченной ответственностью "Стройкоммунэнерго", общество с ограниченной ответственностью "Стройсервис", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, акционерное общество "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации", федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - третьи лица).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 19.07.2021 с ПАО "Сбербанк России" в пользу ИП Петренковой Е.А. взыскано 301 000 руб. долга, 52 564 руб. 82 коп. судебных издержек. С ПАО "Сбербанк России" в доход федерального бюджета взыскано 6 233 руб. 40 коп. государственной пошлины. С ИП Петренковой Е.А. в доход федерального бюджета взыскано 18 906 руб. 60 коп. государственной пошлины.

Предприниматель с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ярославской области от 19.07.2021 по делу N А82-5766/2019 изменить, удовлетворить исковые требования ИП Петренковой Е.А. к ПАО "Сбербанк России" в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы заявитель1 указывает на то, что с решением суда первой инстанции не согласен в части определения размера убытков, в оспариваемой части считает решение незаконным и необоснованным. Размер убытков, причиненных истцу в результате изъятия помещений, судом определен неверно. В случае, если бы ПАО "Сбербанк России" продало ИП Петренковой Е.А. самостоятельные изолированные помещения без необходимости обеспечения прохода третьих лиц, то ИП Петренкова Е.А. в настоящее время правомерно пользовалась бы всем находящимся в ее собственности помещением. Таким образом, для определения убытков ИП Петренковой Е.А. необходимо установить, насколько изменилась рыночная стоимость помещения в результате изъятия части помещения в общедолевую собственность на основании судебного акта. В соответствии с заключением эксперта N 0105\20-СЭ от 30.09.2020 года, выполненным экспертом ООО СБК "Партнер" С.А. Бобушкиным по делу N А82-5766/2019, рыночная стоимость помещении III, общей площадью 186 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане N 32-39,41-44, N 53 составляет 2 078 600 рублей исходя из стоимости 1 кв.м. 11 175 рублей. Эксперт определил рыночную стоимость только нежилых помещений общей площадью 186 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане N 32-39,41-44, N 53, в сумме 2 078 600 рублей. В отношении 66/100 доли в праве общей долевой собственности на помещения площадью 77,3 кв.м. эксперт указывает, что рыночная стоимость данных помещений им не рассчитывалась, стоимость 1 кв.м. данных помещений принимается равной стоимости за 1 кв.м. помещений III и составляет 540 600 рублей. Суд смешивает понятие вспомогательных помещений, которые находятся в объекте недвижимости (кладовки, санузлы, лестницы, коридоры) и общих помещений, изъятых в общедолевую собственность, которые ИП Петренкова Е.А. не имеет возможности использовать как свою собственность. В судебном заседании 08.06.2021 специалист-оценщик Канцырев Р.А. дал аналогичные пояснения о том, что в рассматриваемом споре стоимость изъятых общих помещений также не должна увеличивать рыночную стоимость объекта недвижимости, оставшегося в собственности ИП Петренковой Е.А. после изъятия. Истец заключил с ответчиком спорный договор на приобретение нежилых помещений площадью 259,3 кв.м, после изъятия в общедолевую собственность нежилых помещений 77,3 кв.м., в собственности истца остались нежилые помещения площадью 186 кв.м. Таким образом, убытки истца составляют разницу между рыночной стоимостью приобретенных истцом нежилых помещений (площадью 186 кв.м. (2 078 600 рублей) и уплаченной истцом суммы ответчику (2 874 300) рублей, то есть 795 700 рублей. Истец полагает, что эксперт Бобушкин С.А. в полном объеме ответил на поставленные судом вопросы, подтвердил правильность довод истца о необходимости определения рыночной стоимости спорных помещений в размере 2 078 600 рублей. Суд необоснованно принял во внимание экспертное заключение и позицию эксперта Григорьева А.В. по рассматриваемому вопросу. Истец полагает, что к методике оценки и выводам в судебном заключении эксперта ООО "Ярэксперт" Григорьева А.В. следует отнестись критически. В соответствии с заключением ООО "Ярэкпсерт" стоимость объекта оценки не может превышать 2 225 000 рублей, соответственно если суд будет принимать во внимание заключение ООО "Ярэкперт", убытки истца составят: 2 874 300 - 2 225 000= 649 300 рублей. Кроме того, в соответствии с заключением ООО "ЯрЭксперт" стоимость определена 2 639 000 рублей, истец приобрел спорные помещения за 2 874 3000, исходя из позиции суда и ответчика, расчет убытков должен был составить: 2 874 300 - 2 639 000= 236 300 рублей. Суд взыскал 221 000 рублей, немотивированно исходя из цены объекта 2 860 000 рублей. Кроме того, истец не согласен с отказом суда во взыскании убытков в виде стоимости работ, необходимых для ремонта нежилых помещений в соответствии с решением Гаврилов-Ямского районного суда. Доводы суда о том, что истец должен был согласовывать внутренние перепланировки принадлежавших ему нежилых помещений с администрацией либо с ООО "Стройкоммунэнерго" не основаны на нормах действующего законодательства и не соответствуют фактическим обстоятельствам. В настоящее время на уровне федерального законодательства порядок перепланировки нежилых помещений не урегулирован. Таким образом, истец при производстве внутренних перепланировок действовал правомерно и законно, оснований для освобождения ответчика от полного возмещения убытков не имеется, суд необоснованно отказал в удовлетворении данного требования. Подробнее доводы заявителя1 изложены в тексте апелляционной жалобы Предпринимателя.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу истца доводы последнего отклонил, просит оставить апелляционную жалобу Предпринимателя без удовлетворения.

Банк с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Ярославской области от 19.07.2021 по делу N А82-5766/2019, в удовлетворении иска ИП Петренковой Е.А. отказать в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы заявитель2 указывает на то, что суд не учел, что в соответствие с п. 1 ст. 460 ГК РФ Петренкова Е.А. знала о правах ООО "Стройкоммунтнерго" на коридоры и лестничную клетку, приобретаемые ей наряду с другими помещениями, и согласилась принять товар обремененный правами третьих лиц. Решение суда общей юрисдикции, вступившее в законную силу 04.06.2018, не исполнено, в настоящее время на исполнении в службе судебных приставов не находится. Затраты ИП Петренковой Е.А. на оплату юридических услуг и экспертизы в суде общей юрисдикции понесены в связи с неурегулированием ИП Петренковой Е.А. спора с ООО "Стройкоммунтнерго" в досудебном порядке, добровольно. Следовательно, ИП Петренкова Е.А. не предприняла меры к предотвращению или уменьшению возможных дополнительных расходов. Оценка ИП Канцырева рыночной стоимости помещений, приобретенных ИП Петренковой Е.А. по судебному решению на дату вступления решение суда обшей юрисдикции в законную силу, не принята арбитражным судам в качестве основания взыскания разницы в стоимости помещений, иначе бы она составила 10 000 руб. Таким образом, указанная оценка не является относимым и необходимым доказательством для рассмотрения данного дела, и ее стоимость не может являться судебными расходами. Возражения, заявленные ответчиком в суде первой инстанции не отражены в судебном решении, как впрочем и мотивы, по которым они отклонены судом. Подробнее доводы заявителя2 изложены в тексте апелляционной жалобы Общества.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу ответчика доводы последнего отклонил, просит оставить апелляционную жалобу Банка без удовлетворения.

20.09.2021 во Второй арбитражный апелляционный суд от Банка поступило ходатайство о приобщении к делу письменного доказательства - письма Гаврилов-Ямского РОСП от 07.09.2021 N 76010/21/68033.

Суд апелляционной инстанции с учетом его компетенции, установленной в статье 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отказывает в удовлетворении ходатайства ПАО "Сбербанк России" и не принимает дополнительно представленный Банком документ, в связи с чем он подлежит возврату заявителю2.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что письмо Гаврилов-Ямского РОСП от 07.09.2021 N 76010/21/68033 получено Банком уже после вынесения судом первой инстанции обжалуемого решения. Суд апелляционной инстанции пересматривает дело по имеющимся в нем доказательствам, которые объективно существовали на момент рассмотрения требований судом первой инстанции. Указанное доказательство на момент рассмотрения дела судом первой инстанции не существовало.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционных жалоб к производству вынесено 08.09.2021 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" 09.09.2021 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Протокольным определением Второго арбитражного апелляционного суда от 29.09.2021 судебное разбирательство было отложено на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 14 часов 30 минут 20.10.2021.

Определением и.о. председателя второго судебного состава от 19.10.2021 в составе суда произведена замена судьи Малых Е.Г. (по причине нахождения в отпуске) на судью Савельева А.Б. В силу положений пункта 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрение дела произведено с самого начала.

Судебное заседание апелляционной инстанции проводилось с использованием веб-конференции.

В заседании суда апелляционной инстанции стороны поддержали свои правовые позиции.

Третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, решением собственника Ярославского отделения N 17 ОАО "Сбербанк России" 11.03.2015 произведен раздел здания с кадастровым номер 76:04:010101:257, расположенным по адресу: Ярославская область, г. Гаврилов-Ям, ул. Советская, д. 22, назначение нежилое, площадь 1134,9 кв.м.: 1) с кадастровым номером 46:04:010101:3179, площадью 297,7 кв.м., 2) с кадастровым номером 76:04:010101:3180, площадью 253,5 кв.м., 3) с кадастровым номером 76:04:010101:3178, общей площадью 200,8 кв.м.

В протоколе подведения итогов аукциона N SBR014-1607270001 определена начальная цена аукциона 2 860 000 руб.

В аукционной документации в описании объекта указано: нежилое помещение, ЛИТЕР А1, расположенное по адресу: Ярославская область, г. Гаврилов-Ям, ул. Советская, д. 22 (пом. III), площадью 259, 3 кв.м., с кадастровым номером 76:04:010101:3180, принадлежащее ПАО "Сбербанк" на праве собственности на основании регистрационного удостоверения от 27.01.1993 N 237, реестровый номер 558, выдавший орган: муниципальное предприятие Бюро технической инвентаризации г. Ростов Ярославский, решение о разделении здания от 11.03.2015, также указано, что объект никому не продан, не является предметом судебного разбирательства, не находится под арестом, не обременен правами третьих лиц, начальная цена лота 2 860 000 руб.; шаг торгов на повышение устанавливается в размере 0,5 % от начальной цены аукциона.

27.09.2016 между ПАО "Сбербанк России" (продавец) и ИП Петренковой Е.А. (Покупатель) подписан договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения N 2 (далее - договор), в соответствии с п. 1.1. которого продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает и оплачивает: нежилое помещение, количество этажей 2, общей площадью 259,3 кв.м., расположенное по адресу: Ярославская область, г. Гаврилов-Ям, ул. Советская, д. 22, пом. III в соответствии с поэтажным планом и экспликацией, являющимися неотъемлемой частью договора (Приложение N 1).

В соответствии с п. 2.1. Договора цена объекта по итогам аукциона составляет 2 874 300 рублей.

16.05.2016 между ООО "Стройкоммунэнерго" (Покупатель) и ПАО "Сбербанк России" (Продавец) подписан договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения N 17-1, в соответствии с которым продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает и оплачивает нежилое помещение общей площадью 200,8 кв.м., на 1 и 2 этаже здания, расположенного по адресу: Ярославская область, Гаврилов-Ямский район, г. Гаврилов-Ям, ул. Советская, д. 22, пом. 1, кадастровый номер 76:04:010101:3178.

Решением Гаврилов-Ямского районного суда Ярославской области от 07.03.2018 по делу N 2-7-2018 признан недействительным договор купли-продажи от 27.09.2016 N 2, заключенный между Петренковой Е.А. и ПАО "Сбербанк Росси" в лице филиала Северный банк ПАО Сбербанк, в части передачи Петренковой Е.А. в собственность помещений N 10 (лестничная клетка 1 этаж) площадью 16,4 кв.м., N 46 (лестничная клетка 2 этаж) площадью 16,3 кв.м., N 45 (коридор) площадью 7,6 кв.м., части помещения N 40 (коридор) площадью 8,5 кв.м. (ведущей из помещения N 45 к входу в помещение ООО "Стройкоммунэнерго" N 47-52 в соответствии с техническим паспортом от 22.07.2014), расположенных в нежилом помещении III с кадастровым номером 76:04:010101:3180 литера А1 по адресу: Ярославская область, г. Гаврилов-Ям, ул. Советская, д. 22. Прекращено право собственности Петренковой Е.А. на помещения N 10 (лестничная клетка 1 этаж) площадью 16,4 кв.м., N 46 (лестничная клетка 2 этаж) площадью 16,3 кв.м., N 45 (коридор) площадью 7,6 кв.м., части помещения N 40 (коридор) площадью 8,5 кв.м. (ведущей из помещения N 45 ко входу в помещение ООО "Стройкоммунэнерго" N 47-52 в соответствии с техническим паспортом от 22.07.2014), расположенные в нежилом помещении III с кадастровым номером 76:04:010101:3180 литера А1 по адресу: Ярославская область, г. Гаврилов-Ям, ул. Советская, д. 22. Признано право общей долевой собственности ООО "Стройкоммунэнерго" в размере 49/100 доли в праве и Петренковой Е.А. в размере 51/100 доли в праве на помещения N 10 (лестничная клетка 1 этаж) площадью 16,4 кв.м., N 46 (лестничная клетка 2 этаж) площадью 16,3 кв.м., N 45 (коридор) площадью 7,6 кв.м., части помещения N 40 (коридор) площадью 8,5 кв.м. (ведущей из помещения N 45 ко входу в помещение ООО "Стройкоммунэнерго" N 47-52 в соответствии с техническим паспортом от 22.07.2014), расположенные в нежилом помещении III с кадастровым номером 76:04:010101:3180 литера А1 по адресу: Ярославская область, г. Гаврилов-Ям, ул. Советская, д. 22.

В решении суда указано, что в соответствии с техническим паспортом принадлежащего Петренковой Е.А. нежилого помещения по состоянию на 17.10.2017, в нем произведена перепланировка, часть перегородок демонтирована, часть возведена вновь, общая площадь помещений увеличена до 271 кв.м.. Вместе с тем, по данным администрации городского поселения Гаврилов-Ям, разрешения на перепланировку до ее начала (и до настоящего времени) ответчику не выдавалось.

Определением Ярославского областного суда от 04.06.2018 по делу N 33-3167/208 решение Гаврилов-Ямского районного суда Ярославской области от 07.03.2018 изменено, признан недействительным договор купли-продажи от 27 сентября 2016 года N 2, заключенный между Петренковой Е.А. и ПАО "Сбербанк России" в лице филиала Северный банк ПАО Сбербанк, в части передачи Петренковой Е.А. в собственность помещений N 10 (лестничная клетка, 1 этаж) площадью 16,4 кв.м., N 46 (лестничная клетка, 2 этаж) площадью 16,3 кв.м., N 45 (коридор) площадью 7,6 кв.м., N 40 (коридор) площадью 33 кв.м, в соответствии с поэтажным планом и экспликацией объекта по состоянию на 27 сентября 2016 года, расположенные в нежилом помещении III с кадастровым номером 76:04:010101:3180 литера А1 по адресу: Ярославская область, г. Гаврилов-Ям, ул. Советская, д. 22.

Прекращено право собственности Петренковой Е.А. на помещения N 10 (лестничная клетка, 1 этаж) площадью 16,4 кв.м., N 46 (лестничная клетка, 2 этаж) площадью 16,3 кв.м., N 45 (коридор) площадью 7,6 кв.м., N 40 (коридор) площадью 33 кв.м, в соответствии с поэтажным планом и экспликацией объекта по состоянию на 27 сентября 2016 года, расположенные в нежилом помещении III с кадастровым номером 76:04:010101:3180 литера А1 по адресу: Ярославская область, г. Гаврилов-Ям, ул. Советская, д. 22.

Признано право общей долевой собственности ООО "Стройкоммунэнерго" в размере 34/100 доли в праве и Петренковой Е.А. в размере 66/100 доли в праве на помещения N 10 (лестничная клетка, 1 этаж) площадью 16,4 кв.м., N 46 (лестничная клетка, 2 этаж) площадью 16,3 кв.м., N 45 (коридор) площадью 7,6 кв.м., N 40 (коридор) площадью 33 кв.м, в соответствии с поэтажным планом и экспликацией объекта по состоянию на 27 сентября 2016 года, расположенные в нежилом помещении III с кадастровым номером 76:04:010101:3180 литера А1 по адресу: Ярославская область, г. Гаврилов-Ям, ул. Советская, д. 22.

Возложена на Петренкову Е.А. обязанность за свой счет в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу привести помещения N 10 (лестничная клетка, 1 этаж) площадью 16,4 кв.м., N 46 (лестничная клетка, 2 этаж) площадью 16,3 кв.м., N 45 (коридор) площадью 7,6 кв.м., N 40 (коридор) площадью 33 кв.м. в соответствии с поэтажным планом и экспликацией объекта по состоянию на 27 сентября 2016 года, расположенные в нежилом помещении III с кадастровым номером 76:04:010101:3180 литера А1 по адресу: Ярославская область, г. Гаврилов-Ям, ул. Советская, д. 22, в прежнее состояние, существовавшее до начала проведения перепланировки, в соответствии с техническим паспортом от 22 июля 2014 года, путем восстановления демонтированных перегородок и демонтажа размещенных в данных помещениях перегородок, а также демонтировать кладку дверного проема в помещения ООО "Стройкоммунэнерго" NN 47-52, расположенные на втором этаже нежилого помещения I с кадастровым N 76:04:010101:3178 литера А по адресу: Ярославская область, г. Гаврилов-Ям, ул. Советская, д. 22, восстановить дверной проем, не препятствовать истцу в доступе к указанным помещениям, передать ключи от входной двери, расположенной на 1 этаже помещения N 10 литера А1 по адресу: Ярославская область, г. Гаврилов-Ям, ул. Советская, д. 22.

В определении судом установлено, что в помещении III, в том числе в спорных помещениях, являющихся общим имуществом, осуществлена перепланировка путем демонтажа ряда ранее существовавших перегородок и возведения новых, с организацией дверных проемов и установкой дверей. Вместе с тем, по данным администрации городского поселения г. Гаврилов-Ям разрешения на перепланировку ответчику не выдавалось. Кроме того, проведение перепланировки в помещениях, являющихся общим имуществом, не согласовывалось и с ООО "Стройкоммунэнерго". В связи с чем, суд правомерно усмотрел основания для удовлетворения требований истца о возложении на ответчика Петренкову Е.А. обязанности по приведению общего имущества в прежнее состояние согласно последним данным технической инвентаризации объекта недвижимости до перепланировки - данным технического паспорта от 22 июля 2014 года.

Ссылаясь на отчет об оценке объекта N 32/10/2018-2 ИП Канцырева Р.А., на локальный сметный расчет, несение расходов истцом при рассмотрении дела в суде общей юрисдикции, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзывы на них, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Как следует из пункта 1 статьи 461 ГК РФ при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как следует из разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 12 постановления Пленума от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, определением Ярославского областного суда от 04.06.2018 года установлены правовые основания для признания спорных помещений общим имуществом, в связи с чем договор купли-продажи от 27.09.2016 года в части передачи в собственность Петренковой Е.А. помещений, являющихся помещениями общего пользования, признан недействительным, за Петренковой Е.А. и ООО "Стройкоммунэнерго" признано право общей долевой собственности. Петренкова Е.А. уплатила денежные средства за переданное имущество, в том числе признанное общим имуществом, в общем размере 2 874 300 руб. В договоре отдельно стоимость изъятых помещений не выделена, положений устанавливающих, что изъятые помещения являются местами общего пользования, и их стоимость в цену не включается - не указано.

Как следует из отчета об оценке объекта оценки N 32/10/2018-2, подготовленным Канцыревым Р.А., представленного истцом в обоснование расчета своих исковых требований, рыночная стоимость объекта оценки (помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 186 кв.м., этаж: 1,2, номера на поэтажном плане: N 1-9, 11-31, 32-39. 41-44, адрес объекта: Ярославская область, Гаврило-Ямский район, г. Гаврилов-Ям. ул. Советская, д. 22; 66/100 доли в праве собственности на помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 73, 3 кв.м., этаж: 1,2, номера на поэтажном плане: N 10, 40, 45-46, адрес объекта: Ярославская область, Гаврило-Ямский район, г. Гаврилов-Ям. ул. Советская, д. 22), составила 2 850 000 руб., в том числе помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 186 кв.м., этаж 1, 2, номера на поэтажном плане: N 1-9, 11-31, 32-39, 41-44 в размере 2 300 000 руб., а также 66/100 доли в праве собственности на помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 73,3 кв.м. этаж: 1,2 номера на поэтажном плане: N 10, N 40, N 45-46, в размере 550 000 руб.

Определением от 13.03.2020 по ходатайству сторон Арбитражным судом Ярославской области была назначена экспертиза по определению рыночной стоимости помещения III, расположенного по адресу Ярославская обл., г. Гаврилов-Ям, ул. Советская, д.22, с учетом нахождения помещений общего пользования N 10 (лестничная клетка 1 этаж), N 46 (лестничная клетка 2 этаж), N 45 (коридор), N 40 (коридор) в общей долевой собственности двух собственников с распределением долей 34/100 и 66/100 долей собственника вышеуказанного помещения по состоянию на 21.10.2016. Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО СБК "Партнер" Бобушкину С.А.

Как следует из заключения судебной экспертизы N 0105-20/СЭ от 30.09.2020, рыночная стоимость объекта по состоянию на дату оценки составляет 2 619 200 руб., в том числе: Помещения III, общей площадью 186 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане: N 32-39, 41-44, 53 в размере 2 078 600 руб.; 66/100 доли в праве общей собственности на помещения, N 10, 40, 45-46, общей площадью 73, 3 кв.м. в размере 540 600 руб.

Арбитражный суд, исследовав указанное заключение эксперта от 30.09.2020 N 0105-20/СЭ, заслушав в судебном заседании представителей сторон, эксперта Бобушкина С.А. и специалиста Канцырева Р.А., в целях устранения возникших неясностей, учитывая имеющие значение для дела обстоятельства, для выяснения которых судом была назначена первоначальная экспертиза, суд пришел к выводу о назначении повторной судебной экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО "Ярэксперт" эксперту Григорьеву А.В.

Как следует из заключения судебной экспертизы от 01.07.2020, рыночная стоимость помещения III, расположенного по адресу: Ярославская область, г. Гаврилов-Ям, ул. Советская, д. 22, определенного в судебном акте Ярославского областного суда от 04.06.2018 по делу 33-3167/2018, с учетом нахождения помещений общего пользования N 10 (лестничная клетка 1 этаж), N 46 (лестничная клетка 2 этаж), N 45 (коридор), N 40 (коридор) в общей долевой собственности двух собственников с распределением долей 34/100 и 66/100 долей собственниками вышеуказанного помещения по состоянию на 21.10.2016 составляет: помещение площадью 186 кв.м. - 2 225 000 рублей; 34/100 доли в праве общей долевой собственности на помещения площадью 73,3 кв.м. - 213 000 рублей; 66/100 доли в праве общедолевой собственности на помещения площадью 73,3 кв.м. - 414 000 рублей.

В судебном заседании эксперт Григорьев А.В. дал пояснения по экспертному заключению, ответил на вопросы суда и сторон, пояснил, что рыночная стоимость объекта недвижимого имущества Петренковой Е.А., определенного судебным актом Ярославского областного суда, составляет 2 639 000 руб. (2 225 000+414 000).

Дополнительно истцом заявлены расходы на проведение экспертизы и оплату на оказание юридических услуг, понесенные при рассмотрении дела в суде общей юрисдикции. Общая сумма расходов, понесенных истцом при защите своего права по делу N 2-7-2018 и N 33-3167/2018, составила 80 000 руб.

Заслушав экспертов и оценив представленные ими экспертные заключения, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в экспертном заключении повторной судебной экспертизы от 01.07.2021 устранены возникшие неясности, рыночная стоимость объекта недвижимого имущества определена в размере 2 639 000 руб., в связи с чем расчет убытков судом первой инстанции был признан обоснованным без учета стоимости шага аукциона в размере 221 000 руб. (2 860 000 - 2 639 000) и 80 000 руб., понесенных при защите права истцом в суде общей юрисдикции, всего в размере 301 000 руб.

Суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции в том, что в экспертном заключении повторной судебной экспертизы от 01.07.2021 устранены возникшие неясности после проведения первой судебной экспертизы.

Заключение эксперта от 01.07.2021 оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Данный документ основан на материалах дела, фактическом осмотре объекта, что подтверждается соответствующими фотоматериалами, является полным и ясным, не содержит противоречивых выводов, сомнений в его обоснованности не установлено. Эксперт Григорьев А.В. предупрежден об уголовной ответственности.

В то же время суд апелляционной инстанции находит обоснованным довод апелляционной жалобы Петренковой Е.А. о том, что в соответствии с заключением ООО "ЯрЭксперт" стоимость определена 2 639 000 рублей, истец приобрел спорные помещения за 2 874 3000, исходя из позиции суда и ответчика, расчет убытков должен был составить: 2 874 300 - 2 639 000= 236 300 рублей.

Учитывая изложенное выше, суд апелляционной инстанции находит обоснованным расчет убытков в размере 236 300 руб. (2 874 300 - 2 639 000) и 80 000 руб., понесенных при защите права истцом в суде общей юрисдикции, всего в размере 316 300 руб. Убытки истца в указанном размере подлежат взысканию с ответчика.

Истцом также заявлено требование о взыскании 338 268 руб. стоимости работ по приведению помещений в прежнее состояние, существовавшее до начала перепланировки в соответствии с техническим паспортом от 22.07.2014.

Как следует из определения Ярославского областного суда от 04.06.2018, из совокупности представленных в материалы дела доказательств (технической документации, фотографий) судом установлено, стороной ответчиков не оспаривалось, что в помещении III, в том числе в спорных помещениях, являющихся общим имуществом, осуществлена перепланировка путем демонтажа ряда ранее существовавших перегородок и возведения новых, с организацией дверных проемов и установкой дверей. Вместе с тем, по данным Администрации городского поселения г. Гаврило-Ям разрешения на перепланировку ответчику не выдавалось. Кроме того, проведение перепланировки в помещениях, являющихся общим имуществом, не согласовывалось и с ООО "Стройкоммунэнерго".

Указанные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии причинно-следственной связи между действиями ответчиков и заявленными убытками, в связи с чем, суд правомерно не усмотрел оснований для удовлетворения требований истца в указанной части.

Как следует из материалов дела, согласно техническому паспорту от 17.10.2017 общая площадь составила 271 кв.м., основная 204, 7 кв.м., подсобная 66,3 кв.м.

Истцом также заявлено требование о взыскании 212 000 руб. судебных расходов, в том числе 35 000 руб. расходов по оплате услуг по оценке ущерба, 17 000 руб. составление сметы, 10 000 руб. расходы по оплате строительно-технического исследования, 150 000 руб. расходы по оплате юридических услуг.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, наличие судебных расходов истец подтверждает: 1) отчетом об оценке N 32/10/2018-2, отчетом об оценке N 32/10/2018-1, договором на проведение оценки N 32/10/2018, квитанциями, актом N 352 от 12.11.2018, консультационным заключением N 44/12/2-019 от 24.12.2019, договором N 44/12/2019 от 20.12.2019, платежным поручением N 304597 от 27.12.2019; 2) локальным сметным расчетом, договором N 12/18 от 01.11.2018, квитанцией от 01.11.2018 на сумму 17 000 руб.; 3) договором N 64 от 18.12.2019, квитанцией от 19.12.2019, заключение специалиста; 4) договором на оказание юридических услуг от 20.12.2018, квитанцией от 20.12.2018 на сумму 50 000 руб., дополнительным соглашением от 18.12.2020 на сумму 150 000 руб., квитанцией N 10 от 18.12.2020.

Руководствуясь положениями статей 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив заявленные истцом судебные издержки с позиции обоснованности и разумности, принимая во внимание категорию спора, цену иска, существо заявленных требований, правовую позицию по делу, продолжительность рассмотрения дела, учитывая частичное удовлетворение исковых требований, суд апелляционной инстанции полагает, что отнесению на ответчика подлежат судебные издержки в размере 55 247 рублей 20 копеек.

При совокупности вышеизложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что апелляционная жалоба ИП Петренковой Е.А. является частично обоснованной, решение суда первой инстанции подлежит изменению. Апелляционная жалоба ПАО "Сбербанк России" удовлетворению не подлежит.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт (пункт 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Петренковой Елены Алексеевны удовлетворить частично.

Решение Арбитражного суда Ярославской области от 19.07.2021 по делу N А82-5766/2019 изменить, принять по делу новый судебный акт. Резолютивную часть решения изложить в следующей редакции.

Взыскать с публичного акционерного общества "Сбербанк России" в лице Ярославского отделения N 17 (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195) в пользу индивидуального предпринимателя Петренковой Елены Алексеевны (ИНН 761603124510, ОГРН 318762700059506) 316 300 (триста шестнадцать тысяч триста) рублей 00 копеек долга, 55 247 (пятьдесят пять тысяч двести сорок семь) рублей 20 копеек судебных издержек, 781 (семьсот восемьдесят один) рубль 80 копеек в возмещение судебных расходов на уплату государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Взыскать с публичного акционерного общества "Сбербанк России" в лице Ярославского отделения N 17 (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195) в доход федерального бюджета 6 551 (шесть тысяч пятьсот пятьдесят один) рубль 50 копеек государственной пошлины по иску.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Петренковой Елены Алексеевны (ИНН 761603124510, ОГРН 318762700059506) в доход федерального бюджета 18 588 (восемнадцать тысяч пятьсот восемьдесят восемь) рублей 50 копеек государственной пошлины по иску.

Арбитражному суду Ярославской области выдать исполнительные листы.

Апелляционную жалобу публичного акционерного общества "Сбербанк России" оставить без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Л.Н. Горев

Судьи

Е.А. Овечкина А.Б. Савельев