Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2021 г. N 08АП-7780/21 по делу N А46-4296/2021

город Омск

27 октября 2021 г.

Дело N А46-4296/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 октября 2021 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шиндлер Н.А.,

судей Ивановой Н.Е., Лотова А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Плехановой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7780/2021) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 19.05.2021 по делу N А46-4296/2021 (судья Пермяков В.В.), принятое по заявлению индивидуального предпринимателя Юсупова Дилшода Хошимжоновича (ИНН 744921194721, ОГРНИП 318554300080847) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613, адрес: 644024, Омская область, город Омск, улица Краснофлотская, дом 8) о признании недействительным распоряжения от 28.12.2020 N 1940,

при участии в судебном заседании представителей:

от индивидуального предпринимателя Юсупова Дилшода Хошимжоновича - Плющик И.В., представитель по доверенности от 10.02.2021 N 1 сроком действия три года; удостоверение адвоката;

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Бабалов А.В., представитель по доверенности от 23.03.2021 N Исх-ДИО/5083 сроком действия один год, диплом;

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Юсупов Дилшод Хошимжонович (далее - ИП Юсупов Д.Х., Предприниматель, заявитель) обратился в арбитражный суд с заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, заинтересованное лицо) о признании недействительным Распоряжения от 28.12.2020 N 1940 "Об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:100101:549 в Кировском административном округе города Омска".

Решением Арбитражного суда Омской области от 27.07.2021 N А46-4296/2021

заявленные ИП Юсуповым Д.Х. требования были удовлетворены в полном объеме. Суд признал недействительным распоряжение Департамента от 28.12.2020 N 1940 "Об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:100101:549 в Кировском административном округе города Омска".

В качестве способа восстановления права суд первой инстанции обязал Департамент в тридцатидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу в соответствии с ранее поданным заявлением подготовить и направить в адрес ИП Юсупова Д.Х. проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:100101:549 в Кировском административном округе города Омска.

Кроме того, суд взыскал с заинтересованного лица в пользу заявителя 300 руб. государственной пошлины и возвратил последнему из федерального бюджета 1 700 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной на основании чек-ордера от 16.03.2021.

В обоснование решения суд первой инстанции указал, что ИП Юсупов Д.Х. имеет право на выкуп земельного участка в собственность, поскольку на спорном земельном участке расположен транспортно-складской комплекс, который представляет собой часть станционной территории с путями не общего пользования, с комплексом сооружений и устройств и путевое развитие, предназначенные для приема, погрузки, выгрузки, выдачи, сортировки и временного хранения грузов, а также для непосредственной их передачи с одного вида транспорта на другой. Площади, занимаемые объектами, участвующими в производственном процессе, соответствуют заявленным объемам производства и технологическим нормам проектирования и является соразмерной для эксплуатации железнодорожного пути, принадлежащего заявителю, с учетом назначения его использования.

В апелляционной жалобе Департамент просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку объект недвижимости (железнодорожный путь) является линейным объектом, что исключает в порядке части 1.1. статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) у его собственника право на выкуп объекта; размер площади земельного участка несоразмерен площади объекта недвижимости.

В возражениях от 19.08.2021 заявитель указывает, что часть 1.1. статьи 39.20 ЗК РФ введена Федеральным законом от 03.08.2018 N 341-ФЗ с целью упрощения размещения линейных объектов и не направлена на исключение из правового регулирования исключительного права собственника объекта недвижимости на приобретение земельного участка; фактическое назначение и использование заявителем такого объекта как железнодорожный тупик не позволяет использовать спорный земельный участок на праве сервитута; на участке сформированы все необходимые технологические зоны для ведения вида деятельности, осуществляемого заявителем.

Определением от 26.08.2021 рассмотрение дела было отложено, Департаменту предложено представить договор аренды земельного участка от 04.02.2019 N Д-Кр-14-319; договор аренды от 23.04.2013 N Д-Кр-31-10045 земельного участка с кадастровым номером 55:36:10101:637 площадью 484 кв.м.; письменные пояснения о разрешенном использовании земельного участка с учетом того, что на момент его заключения железнодорожный тупик был построен и судом признано право собственности на него.

ИП Юсупову Д.Х. этим же определением предложено представить техническую и разрешительную документацию на склад-ангар для хранения пиломатериалов на монолитном фундаменте из бетонных свай площадью 390,6 кв. м.; доказательства возведения оборудованных площадок под хранение; письменные пояснения о видах деятельности, осуществляемых предпринимателем на спорном земельном участке.

В судебном заседании 21.09.2021 сторонами представлены и приобщены к материалам дела следующие дополнительные документы: технический паспорт на временное строение от 30.09.2019, проектная документация, градостроительный план земельного участка, распоряжение от 06.07.2016 N 174, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, договоры, подтверждающие осуществление вида деятельности, договоры аренды земельного участка от 04.02.2019 N Д-Кр-14-319, от 23.04.2013 N Д-Кр-31-10045; акты осмотра от 15.09.2021, от 09.12.2020. от 30.10.2018, заявление о предоставлении участка в собственность.

Кроме того, заявителем представлены пояснения от 14.09.2021, из которых следует, что он осуществляет деятельность по хранению грузов и деятельность автомобильного грузового транспорта. В соответствии с градостроительным планом земельного участка на нем разрешено нахождение складов. Для указанной деятельности был построен железнодорожный тупик и погрузочно-разгрузочная площадка. Доказательством фактического осуществления заявленного вида деятельности являются представленные с пояснениями договор на эксплуатацию пути необщего пользования, договоры аренды транспортных средств, договоры поставки пиломатериала, круглого леса, договоры хранения сыпучих грузов.

В дополнительных пояснениях от 17.09.2021 Департамент указывает, что вопреки утверждению заявителя строительство погрузочно-разгрузочной площадки не начато, что подтверждается актами осмотра; погрузочно-разгрузочная площадка должна как минимум представлять собой платформу, иметь необходимые разметки, навесы и т.д.; на участке, по мнению заявителя, функционирует транспортно-складской комплекс, что не соответствует условиям договора аренды; складирование и хранение грузов на земельном участке не было предусмотрено договором аренды; если включить в расчет застройки железнодорожный тупик и временный склад, то процент застройки составит 9%.

В связи с поздним получением дополнительных пояснений от Департамента, по ходатайству заявителя рассмотрение дела 21.09.2021 было отложено.

21.10.2021 в заседание суда апелляционной инстанции заявителем представлены дополнительные пояснения, в которых он указывает на то, что заинтересованное лицо отказывалось заключить новый договор аренды и изменить вид разрешенного использования на эксплуатацию железнодорожного пути с погрузочно-разгрузочной площадкой; из представленных суду фотографий следует, что перед ангаром имеется асфальтированная площадка, на которой работает автокран.

Департаментом также представлены дополнения от 21.10.2021, в которых он указывает, что для размещения объектов железнодорожного транспорта (код 7.1) максимальный процент застройки составляет 80%, минимальный - 10%.

В дополнительных пояснениях от 15.10.2021 и в судебном заседании 26.10.2021 заявитель поддерживает ранее изложенные им позиции. Заинтересованное лицо в заседании суда апелляционной инстанции просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыв на апелляционную жалобу, дополнительных пояснений, выслушав представителей заявителя и заинтересованного лица, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области и Мерц Ириной Германовной (далее - Мерц И.Г.) 16.02.2010 был заключен договор аренды N ДГУ-К-33-1805 земельного участка, расположенного в городе Омске, согласно условиям которого Мерц И.Г. в аренду сроком на три года был предоставлен земельный участок площадью 6500 кв.м с кадастровым номером 55:36:100101:549, местоположение которого установлено: Омская область, город Омск, Кировский административный округ, улица 2-я Солнечная. Указанный договор прошел государственную регистрацию 24.03.2010.

Целевое назначение аренды участка стороны определили в пункте 1.4 договора: для строительства железнодорожного тупика и погрузочно-разгрузочной площадки. Вид разрешенного использования земельного участка: для строительства ж/д тупика и погрузо-разгрузочной площадки.

Впоследствии, в связи с перераспределением полномочий собственника, полномочия арендодателя по названному договору перешли к Департаменту.

26.09.2013 Департаментом И.Г. Мерц было направлено извещение N Исх-ДИО/19082 от 25.09.2013 об отказе от договора аренды N ДГУ-КЗЗ-1805 от 16.02.2010, в котором было указано на прекращение действия названного договора по истечении трёхмесячного срока с даты направления настоящего извещения. Мерц И.Г. было предложено освободить земельный участок, привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования и передать по акту приёма-передачи.

Решением Арбитражного суда Омской области от 16.09.2014 по делу N А46-8848/2014, оставленным без изменения судом апелляционной и кассационной инстанции, удовлетворены требования Мерц И.Г. о признании незаконным отказа Департамента от договора аренды N ДГУ-К-33-1805 от 16.02.2010.

Также между Департаментом и Мерц И.Г. был заключен договор аренды N Д-Кр-31-10045 земельного участка с кадастровым номером 55:36:100101:637, общей площадью 484 кв.м., расположенного вблизи строение по адресу: г. Омск, ул. 2-я Солнечная, д. 46а/1, сроком на 3 года. Дата государственной регистрации договора 04.06.2013.

Целевое назначение аренды участка стороны определили в пункте 1.4 договора: для строительства железнодорожного пути.

Заочным решением от 28.09.2017 Кировского районного суда города Омска по делу N 2-3846/2017 было признано право собственности Мерц И.Г. на объект капитального строительства: железнодорожный путь необщего пользования с примыканием к пути необщего пользования ООО "НПО "Мостовик" на станции Пламя Западно-Сибирской дороги, расположенный по адресу: Омская область, город Омск, ул.2-я Солнечная, д.46 "г".

Решение вступило в законную силу 21.11.2017.

Согласно техническому паспорту железнодорожного пути необщего пользования длина пути составляет 138 м., располагается на двух земельных участках с кадастровым номером 55:36:100101:637 и с кадастровым номером 55:36:100101:549. Составной частью сооружения является по ведомости мест погрузки-выгрузки открытая асфальтированная площадка длиной 43,3 м.

Между Департаментом и Мерц И.Г. 04.02.2019 заключен договор аренды N Д-Кр-14-319 земельного участка, состоящий из двух контуров, с кадастровым номером 55:36:100101:637, площадью 484 кв.м. расположенного вблизи строения по адресу: г. Омск, ул. 2-я Солнечная, д. 46а/1, сроком на 48 лет 11 месяцев 29 дней под эксплуатацию железнодорожного пути, часть которого располагается на земельном участке с кадастровым номером 55:36:100101:549.

По договору купли-продажи от 22.02.2019 Мерц И.Г. продала Юсупову Д.Х. сооружение: железнодорожный путь необщего пользования, протяженностью 107 м. с примыканием к пути необщего пользования ООО "НПО "Мостовик" на станции Пламя Западно-Сибирской дороги, расположенный по адресу: Омская область, город Омск, ул.2-я Солнечная, д.46 "г", располагается на земельных участках с кадастровыми номерами 55:36:100101:549 и 55:36:100101:637, в связи с чем за Юсуповым Д.Х. зарегистрировано право собственности 07.03.2019.

Соглашением о передаче прав и обязанностей (дата регистрации 26.03.2019) права и обязанности по договорам аренды N ДГУ-К-33-1805 и N Д-Кр-14-319 перешли к ИП Юсупову Д.Х.

Письмом N Исх-ДИО/12737 от 16.12.2020 Департамент направил в адрес ИП Юсупова Д.Х. уведомление об отказе от договора аренды N ДГУ-КЗЗ-1805 от 16.02.2010, где указал, что срок действия договора аренды истечёт 16.03.2021.

28.12.2020 ИП Юсупов Д.Х. обратился в адрес Департамента с заявлением о продлении договора на 3 года. Департаментом отказано в продлении договора.

Не согласившись с указанным отказом, Юсупов Д.Х. обратился в Арбитражным суд Омской области по делу N А46-2350/2021 с требованием о признании незаконным решения департамента об отказе в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N ДГУ-К-33-1805.

Решением Арбитражного суда Омской области от 02.04.2021 по делу N А46-2350/2021, оставленным без изменений постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2021, в удовлетворении требований отказано.

С 23.03.2021 начисления по договору прекращены, договор исключен из реестра пользования имуществом.

Также 30.11.2020 ИП Юсупов Д.Х. обратился в Департамент с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 55:36:100101:549 в Кировском административном г. Омска без проведения торгов в порядке реализации исключительного права, предусмотренного пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

Распоряжением от 28.12.2020 N 1940 Департамент отказал заявителю в предоставлении испрашиваемого земельного участка, указав на наличие на участке объектов недвижимости, которые могут размещаться на земельном участке на основании сервитута, публичного сервитута.

Посчитав, что оспариваемым актом Департамента нарушено право предпринимателя на приобретение желаемого земельного участка, последовало обращение в суд с настоящим требованием о его оспаривании.

Решением суда первой инстанции заявленные требования были удовлетворены. Означенное решение обжалуется заявителем в суд апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации находит его подлежащим отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований исходя из следующего.

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов предоставляются в собственность земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Пунктами 1, 4 статьи 39.16 ЗК РФ установлено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если:

- с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов;

- на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

На основании пункта 1.1 статьи 39.20 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (пункт 1); обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком (пункт 2).

Согласно статье 39.23 ЗК РФ соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается в случаях, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, и, в частности, в случаях размещения линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка, проведения изыскательских работ и ведения работ, связанных с пользованием недрами.

Пунктом 1 статьи 3.6 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) предусмотрено право юридических лиц, имеющих на праве собственности, праве оперативного управления или праве хозяйственного ведения сооружения, которые в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации могут размещаться на земельном участке и (или) землях на основании публичного сервитута, переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право аренды земельного участка на публичный сервитут в порядке, установленном пунктом 2 настоящей статьи, при условии, что право собственности, право оперативного управления или право хозяйственного ведения на указанные сооружения возникло до 01.09.2018.

Таким образом, переоформление арендных отношений на публичный сервитут в переходный период является правом, а не обязанностью арендатора.

Доводы кассационной жалобы со ссылкой на положения пункта 1.1 статьи 39.20 ЗК РФ не могут быть приняты во внимание, поскольку не учитывают, что указанная норма введена Федеральным законом от 03.08.2018 N 341-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов" с целью упрощения размещения строящихся линейных объектов, как следует из названия и цели данного Закона, но не направлена на исключение из правового регулирования исключительного права собственника уже построенного объекта недвижимости на приобретение земельного участка, на котором такой объект размещен, в собственность или в аренду.

С учетом изложенного, поскольку право собственности на железнодорожный путь возникло у Мерц И.Г. 06.12.2017, то есть до 01.09.2018, и передано ИП Юсупову Д.Х. на основании договора купли-продажи от 22.02.2019 вместе с правом аренды земельного участка, заявитель вправе использовать земельный участок для размещения объекта в переходный период на праве аренды.

Однако, суд апелляционной инстанции признает обоснованными доводы Департамента о том, что площадь испрашиваемого земельного участка не соразмерна площади находящегося на нем объекта недвижимости.

Действительно, пунктом 5 части 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 271 ГК РФ собственник здания или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка, необходимой для эксплуатации этого здания.

Однако, в соответствии с правовым подходом, сформулированным в пункте 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации N 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Апелляционная коллегия отмечает, что реализуя свое право для приобретения земельного участка по льготной цене, собственник должен доказать, что для эксплуатации спорного объекта является необходимым участок именно требуемой им площади.

Само по себе наличие производственной необходимости для эксплуатации объекта недвижимости не является основанием для получения земельного участка в испрашиваемом размере.

Под "объективными потребностями" в данном случае следует понимать площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации объекта.

При этом понятия "производственная необходимость" и "объективные потребности" не тождественны, производственная необходимость может изменяться в зависимости от усмотрения хозяйствующего субъекта.

Как отмечено в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394 заявитель, обращаясь с требованием о предоставлении в собственность земельного участка под объектом недвижимости, обязан в порядке, предусмотренном статьей 65 АПК РФ, представить арбитражному суду доказательства, свидетельствующие о нарушении оспариваемым отказом его прав в сфере предпринимательской деятельности, в том числе обосновать тот факт, что для находящегося у него в собственности объекта недвижимости ему необходим земельный участок испрашиваемой площадью, а соответствующие доводы органа местного самоуправления (государственного органа) об отказе в приватизации земельного участка по основанию - несоразмерности заявленной площади подлежат оценке судом, исходя из представленных сторонами по делу доказательств и действующих норм права.

Следовательно, заявитель в рамках настоящего спора должен доказать, что весь земельный участок заявленной площадью, на котором расположены принадлежащие заявителю объекты недвижимого имущества, необходим для их эксплуатации или сформировать и испрашивать без торгов такую часть спорного участка, на которой эти объекты располагаются и которая необходима для их обслуживания.

Заявитель полагает обоснованной площадь земельного участка 6 500 кв. м для обслуживания и эксплуатации объекта недвижимого имущества: железнодорожный тупик протяженностью рельсового пути 92 м, площадью 167,4 кв.м., площадь нежилого объекта 390,2 кв.м., 4 открытых площадки для погрузочно-разгрузочных работ общей площадью 946,9 кв.м., общая площадь для складирования собственного круглого леса 1023.3 кв.м., площадь, сдаваемая в аренду под размещение пиломатериала 800 кв.м., площадь под сыпучие материалы 1 026,6 кв.м.

Как было выше сказано, земельный участок был предоставлен под строительство железнодорожного тупика и разгрузочно-погрузочной площадки.

Согласно пункту 2 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которые согласно части 1 статьи 38 ГрК РФ могут включать в себя: предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь.

Решением Омского городского Совета от 15.07.2020 N 249 "О внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утвержденные Решением Омского городского Совета от 10.12.2008 N 201" в градостроительные регламенты правил землепользования и застройки включены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Согласно абзацу третьему пункта 2 статьи 44 решения Омского городского Совета от 10.12.2008 N 201 (с учетом изменений, внесенных решением Омского городского Совета от 15.07.2020 N 249) минимальный процент застройки в границах земельного участка определяется как отношение суммарной площади земельного участка, которая должна быть застроена, ко всей площади земельного участка.

В силу абзаца 3 пункта 1 статьи 48 решения Омского городского Совета от 10.12.2008 N 201 минимальный процент застройки в границах земельного участка для размещения объектов железнодорожного транспорта составляет - 10%, максимальный - 80%.

Решением Омского городского Совета от 12.11.2020 N 268 в статью 3 Решения Омского городского Совета от 10.12.2008 N 201 введена часть 3.2, согласно которой установленный названными Правилами минимальный процент застройки в границах земельного участка применяется исключительно в случаях приобретения в собственность земельных участков в установленном порядке гражданами и юридическими лицами, имеющими в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции исходит из того, что железнодорожный путь, право собственности на который зарегистрированы в установленном законом порядке, составляет 107 м.

С учетом нормативов градостроительного проектирования, утвержденных Решением от 22.03.2017 N 519 "Об утверждении нормативов градостроительного проектирования муниципального образования городской округ город Омск Омской области", утвержденных пунктом 5.2.6 Раздела "Железнодорожный транспорт" ширина земляного полотна на прямых участках пути для подъездных путей должна составлять 6,1-7,1 м, что для спорного участка составляет максимум 759, 7 м.

При этом, судя по схеме, приложенной к акту осмотра и аналогичной схеме в заключении эксперта, представленном заявителем, примерно половина железнодорожного пути проходит через два контура земельного участка с кадастровым номером 55:36:100101:637 и лишь примерно половина пути с разрывом посередине проходит по земельному участку с кадастровым номером 55:36:100101:549 в южной части.

Технический паспорт сооружения подтверждает, что размеры открытой асфальтированной площадки для погрузки - выгрузки 43, 3 м. при ширине 0,96 м.

Следовательно, суд апелляционной инстанции считает доказанной площадь застройки равной примерно 423,15 кв.м., что не составляет даже 10% плотности застройки.

Как следует из представленных в суд апелляционной инстанции договоров, ИП Юсупов Д.Х. обязуется осуществлять хранение пиломатериалов, сыпучих материалов, находящихся в собственности иных лиц - контрагентов, что является самостоятельным видом деятельности, не указанным в договоре аренды и разрешении на строительство объекта, и не направлено непосредственно на эксплуатацию железнодорожного пути.

В восточной части располагается ангар для хранения площадью 390,6 кв.м., который согласно представленному в суд апелляционной инстанции техническому паспорту является временным строением и используется также для хранения.

Кроме того, из схемы, составленной экспертом заявителя, актов осмотра Департамента и открытых интернет ресурсов Гугл-Земля следует, что даже для хранения используется только площадки рядом с ангаром. При этом, примерно 65-70% земельного участка в западной части представляет собой неиспользуемый захламленный пустырь.

Таким образом, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что для эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости (железнодорожный тупик длиной 107 м, расположенный на двух земельных участках, один из которых уже предоставлен в длительную аренду) необходим земельный участок площадью 6 500 кв. м.

Ссылка предпринимателя на то, что в процент застройки земельного участка должны учитываться 4 открытых площадки для хранения, на существование которых указывает эксперт, судом апелляционной инстанции отклоняется.

Действительно, согласно Приказом Минстроя России от 17.09.2019 N 544/пр утвержден СП 18.13330.2019 "Производственные объекты. Планировочная организация земельного участка".

В соответствии с Приложение А "Правил подсчета коэффициента застройки земельного участка" СП 18.13330.2019 площадь застройки определяется как сумма площадей, занятых зданиями и сооружениями всех видов, включая навесы, открытые технологические, санитарно-технические, энергетические и другие установки, эстакады и галереи, площадки погрузо-разгрузочных устройств, подземные сооружения (резервуары, погреба, убежища, тоннели, над которыми не могут быть размещены здания и сооружения), а также открытые стоянки автомобилей, машин, механизмов и открытые склады различного назначения при условии, что размеры и оборудование стоянок и складов принимаются по нормам технологического проектирования предприятий.

Однако, во-первых, указанный нормативный в силу пункта 1.1. распространяется на планировочной организации земельного участка новых, расширяемых и реконструируемых производственных объектов, в т.ч. промышленных предприятий различных отраслей, объектов инженерного обеспечения, транспорта и связи, складов, коммунальных объектов, размещаемых на отдельных земельных участках, в производственных зонах, технопарках, индустриальных парках и промышленных кластерах.

Следовательно, промышленная площадка должна соответствовать виду деятельности, под который предоставлен земельный участок. Как следует из договора аренды и неоднократно указывалось заинтересованным лицом, земельный участок был предоставлен под строительство железнодорожного тупика и погрузочно-разгрузочной площадки.

Свидетельством о государственной регистрации права и техническим паспортом на сооружение подтверждается строительство железнодорожного тупика длиной 107 м, расположенного на двух земельных участках. Составной частью сооружения является также по ведомости мест погрузки-выгрузки открытая асфальтированная площадка длиной 43,3 м. Иных сооружений, целевое назначение которых связано с погрузочно-разгрузочными работами на земельном участке не возведено.

Как следует из письменных пояснений заявителя, открытые площадки используются для сдачи в аренду под хранение грузов или под хранение грузов на основании договоров хранения. При этом, наличие данных площадок объясняется заявителем осуществлением такого вида деятельности как автомобильные грузоперевозки.

Более того, рассмотрение дела откладывалось, заявителю предлагалось представить доказательства того, что сооружения в виде открытых площадок фактически возводились (специальное покрытие, уплотнение грунта, ливневые сливы, навесы и т.д.). Однако, никаких документов, кроме заключенных договоров хранения и аренды представлено не было.

Таким образом, апелляционная коллегия считает недоказанной необходимую площадь обслуживания объекта равную 6 500 кв.м. Приобретение земельного участка с необоснованной площадью в собственность или в аренду повлечет нарушение прав неопределенного круга лица, так как земельный участок будет получен не в рамках публичных торгов (конкурентных процедур).

С учетом изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что удовлетворении требований заявителю, суд первой инстанции принял решение, не соответствующее требованиям статьи 39.20 ЗК РФ, в связи с чем, апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а решение суда - отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы подлежат распределению по результатам рассмотрения дела по существу.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска удовлетворить. Решение Арбитражного суда Омской области от 19.05.2021 по делу N А46-4296/2021 - отменить.

Принять новый судебный акт. В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя Юсупова Дилшода Хошимжоновича о признании недействительным распоряжения Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска от 28.12.2020 N 1940 отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шиндлер

Судьи

Н.Е. Иванова О.Ю. Рыжиков