Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2021 г. N 20АП-5910/21 по делу N А68-108/2021

г. Тула

27 октября 2021 г.

Дело N А68-108/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 20.10.2021.

Постановление изготовлено в полном объеме 27.10.2021.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Бычковой Т.В., судей Егураевой Н.В. и Сентюриной И.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Лисицыной О.В., при участии в судебном заседании: от индивидуального предпринимателя Герасимовой Людмилы Вячеславовны - представителя Ивлева В.В. (доверенность от 24.09.2021, паспорт, диплом), в отсутствие других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рада" на решение Арбитражного суда Тульской области от 08.07.2021 по делу N А68-108/2021 (судья Воронцов И.Ю.), принятое по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Герасимовой Людмилы Вячеславовны (г. Тула, ИНН 710512061971, ОГРНИП 319715400017954) к обществу с ограниченной ответственностью "Рада" (г. Тула, ИНН 7107032713, ОГРН 1027100979993) о взыскании 950 000 руб., третье лицо: общество с ограниченной ответственностью ООО "Трибониан",

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Герасимова Людмила Вячеславовна (далее - ИП Герасимова Л.В., истец) обратилась в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Рада" (далее - ООО "Рада", ответчик) о взыскании задолженности по эксклюзивному агентскому договору от 28.10.2019 в размере 950 000 руб.

К участию в рассмотрении настоящего дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), привлечено ООО "Трибониан".

Решением Арбитражного суда Тульской области от 08.07.2021 с ООО "Рада" в пользу ИП Герасимовой Л.В. взыскано 950 000 руб. долга.

ООО "Рада" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Тульской области от 08.07.2021 по делу N А68-108/2021, в которой просит отменить указанное решение и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований в полном объеме.

Заявитель жалобы полагает, что судом первой инстанции вывод о том, что истцом исполнен договор, заключенный сторонами сделан без учета того, что агентский договор был заключен на условиях выплаты вознаграждения агента при продаже недвижимости по цене не менее, чем за 40 000 000 руб., однако, объект был продан за меньшую сумму.

Апеллянт указывает на то, что в нарушение условий агентского договора ( п.2.1.5) за весь период его действия, агент не направлял в адрес ООО "Рада" списки контрагентов и предложений о покупке.

Заявитель жалобы также указывает на то, что в нарушение пункта 2.1.6 договора, агент только два раза представлял промежуточный отчет о своей работе, когда договором предусмотрена обязанность предоставления отчета каждые 10 дней.

Заявитель жалобы указывает на то, что отсутствуют доказательства информирования клиента о предстоящем заключении соглашения с контрагентом, истцом также не оказывалось содействие в подготовке проекта контракта.

Апеллянт ссылается на то, что проект контракта по предложениям ИП Герасимовой Л.В. не готовился, переговоры не проводились, что привело к продаже здания по цене, существенно меньшей, чем было возможно.

Заявитель жалобы полагает, что при условии признания истцом факта продажи здания без его участия, оснований для выплаты агентского вознаграждения не имеется.

От ИП Герасимовой Л.В. в суд поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому истец возражает по доводам апелляционной жалобы и просит отказать в ее удовлетворении.

В судебном заседании представитель ИП Герасимовой Л.В. возражал по доводам апелляционной жалобы. Поддержал позицию, изложенную в отзыве.

Иные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представителей для участия в судебном заседании не направили. Дело рассмотрено в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266 и 268 АПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы.

Изучив доводы апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводам об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО "Рада" (клиент) и ИП Герасимовой Л.В. (агент) 28.10.2019 заключен эксклюзивный агентский договор (далее - договор).

В соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 договора агент обязуется организовать и осуществить поиск потенциальных контрагентов, заключить с контрагентом соглашение о намерении контрагента заключить контракт с указанием условий, которые впоследствии могут быть одобрены клиентом; оказать содействие в подготовке проекта контракта и его оформлении только при условии уплаты клиентом вознаграждения и совершения иных необходимых для этого с его стороны действий и соблюдения им гарантий, взятых в рамках настоящего договора.

В рамках данного договора ИП Герасимовой Л.В. поручена продажа объекта недвижимости, а именно: нежилого здания (промтоварный магазин), общей площадью 700,9 кв.м., кадастровый номер 71:30:050202:1688, расположенного на земельном участке общей площадью 809 кв.м., назначение: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства здания магазина, кадастровый номер 71:30:050202:124, находящемся по адресу: Тульская область, город Тула, улица Тургеневская, д. 40/улица Пушкинская, д. 10.

На основании пункта 3.1 договора стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора в соответствии с действующим законодательством.

Истец указывает, что в результате оказанных агентом услуг договор был исполнен и 15.06.2020 клиент подписал договор продажи указанного имущества. Денежные средства от продажи имущества были получены клиентом в полном объеме.

В соответствии с пунктом 5.6 договора, договор считается полностью исполненным. Дата завершения услуг по договору является 15.06.2020.

В соответствии с актом-отчетом сдачи-приемки выполненных действий от 15.06.2020 по эксклюзивному агентскому договору ответчик обязан оплатить истцу денежную сумму в размере 1 050 000 рублей. Указанный односторонний акт был направлен истцом в адрес ответчика 01.10.2020 и последним подписан не был в отсутствии мотивированных возражений.

По мнению истца, ответчик не исполнил свои обязательства. С учетом полученной истцом частичной оплаты 100 000 рублей, задолженность ответчика составила 950 000 рублей.

Истец направил в адрес ответчика претензию от 26.10.2020, которая оставлена без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с иском в суд.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, обоснованно исходил из следующего.

Пунктом 1 статьи 1005 ГК РФ предусмотрено, что по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципата, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

Принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре. Если в агентском договоре размер агентского вознаграждения не предусмотрен и он не может быть определен исходя из условий договора, вознаграждение подлежит уплате в размере, определяемом в соответствии с пунктом 3 статьи 424 Кодекса. При отсутствии в договоре условий о порядке уплаты агентского вознаграждения принципал обязан уплачивать вознаграждение в течение недели с момента представления ему агентом отчета за прошедший период, если из существа договора или обычаев делового оборота не вытекает иной порядок уплаты вознаграждения (статья 1006 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 1008 ГК РФ в ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора.

Принципал, имеющий возражения по отчету агента, должен сообщить о них агенту в течение тридцати дней со дня получения отчета, если соглашением сторон не установлен иной срок. В противном случае отчет считается принятым принципалом (пункт 3 статьи 1008 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2.1.1 договора, агент обязуется организовать поиск контрагентов путем распространения информации об объекте недвижимости различными способами, в том числе через средства массовой информации по усмотрению агента в соответствии с согласованным планом продвижения объекта недвижимости ("План продвижения"), указанным в Приложении N 1 к настоящему договору, по максимальной цене, в конкретный срок.

Как следует из материалов дела, во исполнение данных обязательств истцом были выполнены следующие действия:

- организован поиск контрагентов путем распространения информации об объекте недвижимости различными способами, а именно:

- реклама объекта недвижимости была размещена на порталах объявлений ЦИАН, АВИТО, агрегаторе JCat (рассылка на 40 рекламных площадок);

- проведена фотосъемка объекта недвижимости и снят видеоролик о нем с профессиональным дикторским озвучиванием, который размещен на канале YouTube;

- была направлена информация в сообщества предпринимателей городов Москвы, Тулы и других, в АО "Корпорация развития Тульской области", представлены рекламные материалы на встречах предпринимателей с главой Администрациии МО г. Тула, председателем комитета по поддержке предпринимательства Тулы и Тульской области, другими представителями исполнительной власти г. Тулы и Тульской области;

- рекламные печатные материалы и видеоролик были направлены в ООО "Территория бизнеса";

- была проведена итоговая презентация объекта недвижимости;

- оформлен и запущен LP (одностраничный сайт): создание, настройка, поддержание, наполнение контентом;

- осуществлено продвижение интернет-рекламы, а именно в:

- FB и Instagram;

- my Target (mail.ru);

- Yandex.Media;

- Yandex. Direct;

- Google;

- осуществлен ретаргет;

- разработан дизайн буклета "Золотой дом", осуществлена печать буклета;

- произведен копирайтинг текстов, сайтов, объявлений, буклетов;

- организована презентация на Встречах предпринимателей в г. Тула, г. Москва, в Королевстве Нидерланды, в том числе ООО "Трибониан";

- направлена информация, состоящая из презентации, видеоролика, сайта Золотой-дом-тула.рф. Даты показов: 12 и 15 марта 2020 года;

- проведены презентации:

Риэлторскому сообществу Тулы: ООО "Перспектива24", ООО "Твинсервис", ООО "Этажи", ООО "ЕСН", а также Банковскому сообществу Тулы:

1. Руководителю Райффайзенбанка в Туле;

2. Руководителю Сбербанка в Туле;

3. Руководителю Альфа-банка в Туле;

4. Руководителю банка "Открытие" в Туле;

5. Руководителю банка "Возрождения" в Туле;

6. Руководителю Фора-банк в Туле и Калуге.

- организован прием телефонных, электронных и прочих запросов от контрагентов, в том числе с ООО "Трибониан";

- организованы показы объекта недвижимости контрагентам, в т.ч. с ООО "Трибониан";

- проводились переговоры с контрагентами о продаже объекта недвижимости в интересах клиента, в том числе с ООО "Трибониан";

- составлена смета по рекламе и продвижению объекта недвижимости, смета на интернет-маркетинг объекта недвижимости;

- разработана технология проведения премиум-продажи объекта недвижимости и полностью исполнена истцом;

- заключен субагентский договор с ООО "Территория бизнеса".

В результате выполненных истцом юридических и иных действий интерес к приобретению данного объекта недвижимости проявили 12 потенциальных покупателей, список которых, был представлен клиенту.

Приобретен объект недвижимости покупателем - ООО "Трибониан" (руководитель Зудов B.C.) с привлечением кредитных средств от АО "Райффайзенбанк", в связи с чем, стороны в процессе проведения переговоров с участием истца (клиент был информирован агентом о том, что контрагент готов приобрести объект недвижимости за меньшую цену) пришли к соглашению о продаже объекта недвижимости за 35 299 075 руб. 33 коп.

ИП Герасимовой Л.В. был представлен сторонам проект предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости (контракта).

15.06.2020 ООО "Рада" и ООО "Трибониан", не информируя истца, заключили договор купли-продажи данного объекта недвижимости с целью исключить выплату ИП Герасимовой Л.В. агентского вознаграждения, чем ответчик нарушил 2.4.3 договора, согласно которому клиент обязуется не заключать договоры, аналогичные по содержанию настоящему, и не предпринимать самостоятельных действий, направленных на заключение контракта в течение срока действия настоящего договора, а также информировать всех лиц, заинтересованных заключить контракт, о своих обязательствах в соответствии с настоящим договором. А также нарушены ответчиком положения пункта 2.4.4 договора, согласно которым клиент обязуется незамедлительно информировать агента обо всех полученных напрямую предложениях потенциальных клиентов, которые он намерен принять. Однако ответчик заключил контракт, не уведомив об этом истца.

Между тем истцом в адрес ответчика были направлены акты-отчеты о выполнении указанных выше юридических и фактических действий агентом. Периодичность их направления отличалась от предусмотренной договором в связи с пандемией.

В соответствии с актом-отчетом сдачи-приемки выполненных действий от 15.06.2020 по эксклюзивному агентскому договору ответчик обязан оплатить истцу денежную сумму в размере 1 050 000 рублей. Указанный односторонний акт был направлен истцом в адрес ответчика 01.10.2020 и последним подписан не был в отсутствии мотивированных возражений по существу оказанных услуг.

На основании пункта 5.6 договора он считается полностью исполненным агентом с момента подписания между клиентом и контрагентом контракта. Одновременно с подписанием контракта клиент обязан подписать акт о выполненных действиях по настоящему договору; такой акт о выполненных действиях является одновременно отчетом агента перед клиентом ("отчет агента") - приложение N 5 к настоящему договору. В случае неподписания акта в течение 10 дней, а также отсутствия мотивированных возражений, действия агента считаются принятыми клиентом без каких-либо замечаний и акт, составленный агентом в одностороннем порядке, является основанием для расчетов по договору без подписи клиента при условии, что акт-отчет сдачи-приемки выполненных действий сопровождается подписанными клиентом еженедельными промежуточными отчетами агента по продвижению объекта недвижимости (приложение N 2 к настоящему договору).

Сторонами были подписаны два промежуточных акта-отчета агента о проделанных действиях (в связи с действием ограничительных мер по пандемии COVID-19). В связи с Указом Президента РФ от 02.04.2020 N 239 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" истцом был открыт групповой чат в приложении WhatsApp с названием "Золотой Дом", в котором размещалась актуальная информация об объекте недвижимости в онлайн-режиме, в связи с чем в этот период акты-отчеты не подписывались на бумажном носителе.

Итоговый акт-отчет сдачи-приемки выполненных действий от истца представлен ответчику 15.06.2020.

В нарушение пунктов 5.6 и 2.4.9 договора, на основании которого клиент обязуется быть доступным для телефонного разговора с агентом не реже, чем один раз каждые три дня для личной встречи и принятия письменного промежуточного отчета агента - по соглашению сторон, а также подписывать все принятые отчеты, ответчик проигнорировал подписание данного документа.

Срок действия договора - 180 дней. Согласно пункту 5.5 договора в случае, если до окончания срока действия настоящего договора ни от одной из сторон не поступит в адрес другой стороны письменного уведомления об отказе продлить данный договор на новый срок, действие настоящего договора продлевается на следующие три месяца на тех же условиях. Ни одна из сторон договора не заявила о его прекращении, следовательно, срок действия договора автоматически пролонгировался до 27.07.2020.

Из материалов дела следует, что 15.06.2020 между ООО "Рада" и ООО "Трибониан" был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, приобретаемого с использованием кредитных средств. По условиям договора купли-продажи продавец передал в собственность промтоварный магазин - нежилое здание с кадастровым N 71:30:050202:1688 и земельный участок кадастровым N71:30:050202:124. Недвижимое имущество было продано за 35 299 075, 33 руб., в том числе здание - 27 000 000 руб., земельный участок - 8 299 075,33 руб. Регистрация права собственности осуществлена 23.06.2020. Заключение указанного договора ответчик не отрицал.

Суд апелляционной инстанции полагает, что довод ответчика о том, что договор купли- продажи объекта был заключен без участия истца опровергается материалами дела, с предложение о приобретении объекта к истцу обратился Зудов В.С., являющийся генеральным директором ООО "Трибониан", с которым и был заключен договор купли-продажи объекта.

Таким образом, в соответствии с пунктом 5.6 эксклюзивного агентского договора от 28.10.2019 он был полностью исполнен 15.06.2020 и выполненные истцом юридические и фактические действия по нему подлежат оплате.

На основании пункта 4.1 указанного договора размер вознаграждения агента рассчитывается, исходя из окончательной стоимости объекта недвижимости, и указывается в приложении N 4 к договору.

Пунктом 2 приложения N 4 к договору вознаграждение агента составляет 3% и входит в резервную стоимость объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 приложения N 4 к договору резервная стоимость объекта недвижимости составляет 40 000 000 рублей.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что стоимость контракта может быть изменена по обоюдному соглашению клиента и контрагента в контракте, что не освобождает клиента от выплаты вознаграждения по договору.

Следовательно, ответчик обязан оплатить истцу денежную сумму в размере 1 050 000 рублей согласно расчету: 35 299 075,33 рубля х 3% - 1 050 000 рублей.

Суд апелляционной инстанции считает необоснованным довод ответчика о том, что агентский договор был заключен на условиях выплаты вознаграждения агента при продаже недвижимости по цене не менее, чем за 40 000 000 руб.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что размер вознаграждения агента рассчитывается исходя из окончательной стоимости объекта недвижимости и договор не содержит условие об уменьшении размера вознаграждения агента в случае продажи объекта за сумму меньше чем резервная стоимость объекта.

Приложение N 4 к договору предусматривают возможность увеличения вознаграждения агента, но не уменьшения.

Истцом ответчику выплачена часть вознаграждения в сумме 100 000 рублей, которые переданы его сотрудником главным бухгалтером без соответствующего бухгалтерского оформления. Истец не отрицает получение данной суммы от ответчика.

Таким образом, с учетом полученной частичной оплаты в размере 100 000 рублей сумма основного долга ответчика перед ИП Герасимовой Л.В. в настоящее время составляет 950 000 рублей.

Судом апелляционной инстанции также не могут быть приняты доводы ответчика о том, что стороны изменили условия агентского договора соглашением от 24.10.2019 (л.д.45 т.2), поскольку невозможно установить относимость этого соглашения к рассматриваемому спору, так как в указанном соглашении не указаны лица, заключившие соглашение, отсутствуют наименование и фамилии лиц подписавших соглашение, отсутствуют ссылки на договор, заключенный сторонами и отсутствует наименование объекта и адрес объекта, упоминаемого в соглашении.

На основании изложенного, судом первой инстанции обоснованно удовлетворены требования о взыскании 950 000 руб. долга.

Доводы и аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, признаются несостоятельными и не подлежащими удовлетворению, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, обстоятельств дела.

Оспариваемый судебный акт принят при правильном применении норм материального права, содержащиеся в нем выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 08.07.2021 по делу N А68-108/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Т.В. Бычкова

Судьи

Н.В. Егураева И.Г. Сентюрина