Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2021 г. N 06АП-4581/21 по делу N А16-277/2021

г. Хабаровск

28 октября 2021 г.

А16-277/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 октября 2021 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Волковой М.О.,

судей Иноземцева И.В., Усенко Ж.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Добробабиной Д.Д.,

при участии в заседании:

от ООО "Золотая Соя": Зубок М.Е., представитель по доверенности от 04.06.2021;

от КУМИ Ленинского района ЕАО: представитель не явился,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Золотая Соя"

на решение от 10.06.2021

по делу N А16-277/2021

Арбитражного суда Еврейской автономной области

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области (ОГРН 1077907001798, ИНН 7904504519, г. Биробиджан Еврейской автономной области)

к обществу с ограниченной ответственностью "Золотая Соя" (ОГРН 1107907000761, ИНН 7904504974, с Ленинское Ленинского района Еврейской автономной области)

о взыскании 4 702 188,21 руб., расторжении договора аренды земельного участка от 04.04.2019 N 26, обязании возвратить земельные участки,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области (КУМИ Ленинского района) обратился в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Золотая Соя" (ООО "Золотая Соя") о взыскании 4 702 188,21 руб., расторжении договора аренды земельного участка от 04.04.2019 N 26, обязании возвратить земельные участки с кадастровыми номерами: 79:03:0800006:180, 79:03:0800006:181, 79:03:0800004:101, 79:03:0800006:179, 79:03:0800005:89, 79:03:0800006:178, 79:03:0800004:100 по актам приема-сдачи.

Требования мотивированы ненадлежащим исполнением обязанности по своевременному внесению арендной платы за пользование земельными участками.

Решением от 10.06.2021 иск удовлетворен.

В апелляционной жалобе с дополнениями ООО "Золотая Соя" считает судебный акт подлежащим отмене.

В обоснование указано на необходимость перерасчета арендной платы в связи с признанием недействующим нормативного правового акта, на основании которого произведен расчет арендной платы, а также ввиду изменения кадастровой стоимости земельных участков по решениям комиссии об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной отчетами ООО "Бизнес аудит оценка" об оценке рыночной стоимости.

Кроме того, указано на оплату в полном объеме задолженности по арендной плате по обоим договорам, в связи с чем в удовлетворении иска надлежит отказать.

В подтверждение своей позиции представлены: платежные поручения от 30.08.2021 на сумму 320 000 руб. и на сумму 200 000 руб.; отчеты об объекте оценки; выписки из ЕГРН в отношении земельных участков, переданных по договорам аренды; решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории ЕАО от 09.08.2021; контррасчет арендной платы по договорам аренды от 11.01.2011 N 2, от 04.04.2019 N 26; решение суда Еврейской автономной области от 28.12.2020 по делу N 3а-54/2020, апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции по делу N 66а-547/2021.

Поскольку суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело по имеющимся и дополнительно представленным доказательствам, учитывая необходимость всестороннего и полного исследования обстоятельств дела и правильного рассмотрения спора, в целях соблюдения принципа равноправия сторон представленные документы приобщены к материалам дела в порядке части 2 статьи 268 АПК РФ.

В отзыве на апелляционную жалобу КУМИ Ленинского района выразило несогласие с ее доводами, просило решение суда оставить в силе, одновременно указав на частичное погашение задолженности в сумме 520 000 руб.

Дело рассмотрением откладывалось.

В судебном заседании 13.10.2021, с объявлением перерыва до 19.10.2021, представитель ООО "Золотая Соя" поддержал доводы жалобы, настаивая на ее удовлетворении.

КУМИ Ленинского района явку не обеспечило, заявив ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

В силу статьи 156 АПК РФ неявка в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции лица, подавшего апелляционную жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.

В этой связи апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие не явившегося участника процесса.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, пояснения ответчика, апелляционный суд считает решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

Согласно материалам дела 11.01.2011 между муниципальным образованием "Ленинский муниципальный район" (арендодатель) и ООО "Золотая Соя" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 2, по условиям которого арендатору во временное пользование переданы земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, из земель категории "земли сельскохозяйственного назначения" для производства сельскохозяйственной продукции, общей площадью 907,8958 га.

Земельные участки имеют кадастровые номера: 79:03:0800007:69, 79:03:0800007:72, 79:03:0800007:70, 79:03:0800007:71, 79:03:0800007:67, 79:03:0800007:68, 79:03:0800007:74, 79:03:0800007:73, 79:03:0800004:88, 79:03:0800004:87.

Срок действия договора установлен в 10 лет с 11.01.2011 по 06.01.2021 (пункт 1.2).

Арендная плата уплачивается ежеквартально равными долями до 25-го числа последнего месяца текущего квартала. Последний платеж вносится до 20-го декабря текущего года (пункт 2.2).

Приложением N 1 к договору является расчет арендной платы. На дату заключения договора размер арендной платы составляет 2 913 982,36 руб. в год.

По акту приема-передачи от 11.01.2011 земельные участки переданы арендатору.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

04.04.2019 между КУМИ Ленинского района (арендодатель) и ООО "Золотая Соя" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 26, согласно которому арендатору во временное пользование из земель категории "земли сельскохозяйственного назначения" для ведения сельскохозяйственного производства (осуществление хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур), переданы земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, общей площадью 557,1429 га.

Земельные участки имеют кадастровые номера: 79:03:0800006:180, 79:03:0800006:181, 79:03:0800004:101, 79:03:0800006:179, 79:03:0800005:89, 79:03:0800006:178, 79:03:0800004:100.

Срок действия договора установлен в 15 лет с 19.11.2018 по 18.11.2033 (пункт 1.2).

Арендная плата уплачивается ежеквартально равными долями до 25-го числа последнего месяца текущего квартала. Последний платеж вносится до 20 декабря текущего года (пункт 2.2).

Приложением N 1 к договору является расчет арендной платы. На дату заключения договора размер арендной платы составляет 1 788 205,85 руб. в год.

По акту приема-передачи от 04.04.2019 земельные участки переданы арендатору.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В 2020 году арендатором арендная плата за пользование земельными участками не внесена; задолженность составила 4 702 188,21 руб., в том числе:

- по договору N 2 от 11.01.2011 в сумме 2 913 982,36 руб.,

- по договору N 26 от 04.04.2019 в сумме 1 788 205,85 руб.

Претензией от 23.12.2020 N 5039 КУМИ Ленинского района потребовал оплаты задолженности и возврата земельных участков, переданных по договорам аренды N 2 и N 26.

Неисполнение требований, указанных в претензии, явилось основанием для обращения с настоящим иском в арбитражный суд.

Правоотношения сторон подлежат регулированию положениями Земельного кодекса РФ, главы 34 ГК РФ о договоре аренды, общими нормами об исполнении обязательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (абзац 1 статьи 606 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрена возможность досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Статья 65 АПК РФ возлагает на каждое лицо, участвующее в деле, обязанность доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В ходе рассмотрения дела ответчик заявил возражения, касающиеся размера арендной платы, указав на признание решением суда ЕАО от 28.12.2020 N 3а-54/2020, вступившим в законную силу 20.01.2021, недействующей ставку арендной платы за земельные участки в размере 4,72 руб.

Кроме того, указал на факт оспаривания им кадастровой стоимости переданных в аренду земельных участков.

Суд отклонил возражения ответчика, сославшись на указание в резолютивной части решения на признание ставок арендной платы недействующим со дня вступления судебного решения в законную силу, при наличии задолженности по арендным платежам за 2020 год, а также на обращение с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости 09.06.2021.

В этой связи, в отсутствие доказательств оплаты задолженности, суд первой инстанции, удовлетворил исковые требования в полном объеме, исходя из доказанности материалами дела факта нарушения арендатором обязательств по договору N 26, дающих основания для расторжения договора по требованию арендодателя, при соблюдении истцом досудебного порядка.

Между тем, судом не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено названным кодексом и другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливаются органом государственной власти субъекта РФ в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Расчет арендной платы за 1-4 кварталы 2020 года произведен арендодателем в соответствии с постановлением Правительства Еврейской автономной области от 28.12.2019 N 491-пп, которым утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов (Порядок N 491-пп).

В соответствии с данным Порядком размер арендной платы рассчитывается по формуле: А=Спм*К*S,

где: А - арендная плата,

Спм - ставка арендной платы (руб.),

К - размер коэффициента учитывающего виды разрешенного использования, осуществляемые на земельном участке,

S - площадь земельного участка.

В Приложении N 1 к Порядку N 491-пп установлены ставки арендной платы (Спм) за земельные участки с видом разрешенного использования "Растениеводство" (код 1.1) и "Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур" (код 1.1.1) на территории Ленинского района в размере 4,72 руб.

Решением суда Еврейской автономной области от 28.12.2020 по делу N 3а-54/2020 ставки арендной платы (Спм) за земельные участки с видом разрешенного использования "Растениеводство" (код 1.1) и "Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур" (код 1.1.1) на территории Ленинского района в размере 4,72 руб. и Приложение N 1 к Порядку определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденному постановлением Правительства Еврейской автономной области от 28.12.2019 N 491-пп (в редакции от 08.07.2020 "243-пп), признаны недействующими со дня вступления решения суда в законную силу.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 26.05.2021 по делу N 66а-547/2021 решение суда ЕАО оставлено без изменения.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6171/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 ГК РФ). Данная норма дает кредитору право требовать исполнения договора по установленной в указанном порядке цене, но только в том случае, если соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное истолкование этой нормы означало бы, что кредитор вправе получать незаконно установленную цену.

В соответствии с пунктом 10 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным.

Согласно правовому подходу, приведенному в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации N 29-П от 06.07.2018, нормативный правовой акт в части, признанной не соответствующей иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, применяться не может - вне зависимости от того, с какого момента он признан недействующим.

Таким образом, учитывая, что размер арендной платы за пользование спорными земельными участками является величиной, регулируемой в порядке, предусмотренном законодательством, применение положений пункта, признанного несоответствующим федеральному законодательству и не подлежащим применению за период, предшествующий признанию судом незаконности их установления, является неправомерным.

Применительно к настоящему спору ранее действующим нормативным правовым актом, регулирующим аналогичные правоотношения, является Закон Еврейской автономной области от 01.07.2015 N 747-ОЗ "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов", согласно которому размер арендной платы за земельные участки устанавливается в годовом исчислении и рассчитывается по формуле:

A= V*K, где:

A - арендная плата за земельный участок (руб. в год),

V - кадастровая стоимость земельного участка (руб.),

K - коэффициент, учитывающий виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемом земельном участке.

Учитывая приведенные выше правовые позиции высших судов, арендная плата за 2020 год подлежит расчету по указанной формуле.

Кроме того, решениями Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Еврейской автономной области от 09.08.2021 N N 11-27 кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами: 79:03:0800007:69, 79:03:0800007:72, 79:03:0800007:70, 79:03:0800007:71, 79:03:0800007:67, 79:03:0800007:68, 79:03:0800007:74, 79:03:0800007:73, 79:03:0800004:88, 79:03:0800004:87, 79:03:0800006:180, 79:03:0800006:181, 79:03:0800004:101, 79:03:0800006:179, 79:03:0800005:89, 79:03:0800006:178, 79:03:0800004:100 установлена в размере рыночной стоимости в соответствии с Отчетом ООО "Бизнес аудит оценка" N 385/2021.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ) (Закон об оценочной деятельности) кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие:

исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, послужившего основанием для такого изменения;

внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения;

установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В случае наличия нескольких применяемых в один момент времени кадастровых стоимостей, определенных на одну дату, применяется наименьшая из таких стоимостей.

Согласно выпискам из ЕГРН о кадастровой стоимости спорных земельных участков датой начала применения новой кадастровой стоимости является 01.01.2020.

Таким образом, установленная решениями Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории ЕАО от 09.08.2021 N N 11-27 кадастровая стоимость земельных участков подлежит применению в расчете арендной платы за спорный период по формуле: A= V*K (кадастровая стоимость земельного участка), умноженная на коэффициент, учитывающий виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемом земельном участке.

По договору аренды земельного участка N 2 от 11.01.2011 арендная плата за 1-4 кварталы 2020 года составит 318 968,78 руб., из них:

- земельный участок с кадастровым номером 79:03:0800004:87 = 77 283,45 руб.

(1 136 521,25 руб.*0,068=77 283,45 руб.),

- земельный участок с кадастровым номером 79:03:0800004:88 = 48 776,17 руб.

(717 296,57 руб.*0,068=48 776,17 руб.),

- земельный участок с кадастровым номером 79:03:0800007:67 = 11 093,69 руб.

(163 142,54 руб.*0,068=11 093,69 руб.),

- земельный участок с кадастровым номером 79:03:0800007:68 = 23 854,82 руб.

(350 806,21 руб.*0,068=23 854,82 руб.),

- земельный участок с кадастровым номером 79:03:0800007:69 = 10 841,23 руб.

(159 429,82 руб.*0,068=10 841,23 руб.),

- земельный участок с кадастровым номером 79:03:0800007:70 = 64 675,32 руб.

(951 107,63 руб.*0,068=64 675,32 руб.),

- земельный участок с кадастровым номером 79:03:0800007:71 = 27 742,33 руб.

(407 975,45 руб.*0,068=27 742,33 руб.),

- земельный участок с кадастровым номером 79:03:0800007:72 = 14 298,19 руб.

(210 267,44 руб.*0,068=14 298,19 руб.),

- земельный участок с кадастровым номером 79:03:0800007:73 = 11 537,28 руб.

(169 665,85 руб.*0,068=11 537,28 руб.),

- земельный участок с кадастровым номером 79:03:0800007:74 = 28 866,30 руб.

(424 504,37 руб.*0,068=28 866,30 руб.).

По договору аренды земельного участка N 26 от 04.04.2019 арендная плата за 1-4 кварталы 2020 года составит 195 739,62 руб., из них:

- земельный участок с кадастровым номером 79:03:0800004:100 = 14 511,16 руб.

(213 399,44 руб.*0,068=14 511,16 руб.),

- земельный участок с кадастровым номером 79:03:0800004:101 = 74 246,32 руб.

(1 091 857,71 руб.*0,068=74 246,32 руб.),

- земельный участок с кадастровым номером 79:03:0800005:89 = 41 483,38 руб.

(610 049,74 руб.*0,068=41 483,38 руб.),

- земельный участок с кадастровым номером 79:03:0800006:178 = 23 416,93 руб.

(344 366,58 руб.*0,068=23 416,93 руб.),

- земельный участок с кадастровым номером 79:03:0800006:180 = 6 642,73 руб.

(97 687,15 руб.*0,068=6 642,73 руб.),

- земельный участок с кадастровым номером 79:03:0800006:181 = 11 578,17 руб.

(170 267,27 руб.*0,068=11 578,17 руб.).

Общий размер арендной платы по обоим договорам аренды составил 514 708,40 руб.

Согласно материалам дела 30.08.2021 арендатором произведена арендная плата за 2020 год по договору N 2 от 11.01.2011 в сумме 320 000 руб. (платежное поручение N 50); по договору N 26 от 04.04.2019 в сумме 200 000 руб. (платежное поручение N 51).

Всего оплачено 520 000 руб.

Таким образом, учитывая подлежащий применению к настоящему спору расчет арендной платы за пользование земельными участками, задолженность арендатора фактически отсутствует.

В силу предписаний пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Срок договора аренды N 26 от 04.04.2019 установлен по 18.11.2033.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.20015 N 11), в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса РФ, норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Требование истца о расторжении договора N 26 от 04.04.2019 обосновано ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы за 2020 год.

Согласно материалам дела земельные участки, предоставленные во временное пользование по договору аренды N 26 от 04.04.2019, имеет вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения.

На основании пункта 1 статьи 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 78 Земельного кодекса РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ ответчик зарегистрирован в качестве юридического лица 25.08.2010; основным видом деятельности ответчика является выращивание зерновых (кроме риса), зернобобовых культур и семян масличных культур; дополнительными видами деятельности указаны: выращивание столовых корнеплодных и клубниеплодных культур, цветоводство, выращивание рассады, разведение молочного крупного рогатого скота, производство сырого молока и т.п. сельскохозяйственных видов деятельности.

Таким образом, ответчик является арендатором и профессиональным участником рынка по производству сельскохозяйственной продукции.

Как указано выше, требование истца о расторжении договора N 26 от 04.04.2019 обосновано ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы за 2020 год.

Между тем, расчет арендной платы арендодателем произведен на основании положений нормативного правового акта, признанного несоответствующим федеральному законодательству и неподлежащим применению за период, предшествующий признанию судом незаконности его установления (иск от 01.02.2021, решение суда ЕАО от 28.12.2020).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 9330/09, обращение истца с иском о взыскании долга, исчисленного на основании нормативного акта муниципального органа, признанного незаконным решением суда по другому делу, представляет собой злоупотребление правом, что не допускается статьей 10 Гражданского кодекса РФ.

Задолженность по арендной плате, расчет которой произведен в соответствии с требованиями законодательства, у ответчика фактически отсутствует.

Исходя из принципа стабильности гражданского оборота, расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

По настоящему спору арендодатель получил от арендатора установленную договором плату с нарушением срока (на момент рассмотрения спора в суде апелляционной инстанции задолженность по арендной плате полностью погашена), что само по себе не может свидетельствовать о причинении истцу такого ущерба, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при его заключении.

Указанное свидетельствует о применении избранной истцом меры ответственности в виде расторжения договора и возврате земельных участков несоразмерным степени существенности допущенных арендатором нарушений и нарушает баланс интересов сторон.

Кроме того, в соответствии с пунктом 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.20015 N 11 не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

При этом, формальное наличие задолженности по арендной плате, при наличии спора по ее расчету, не подлежит квалификации как существенное, грубое нарушение условий договора аренды и, соответственно, являться основанием для досрочного его расторжения.

Поскольку, как установлено материалами дела, просрочка внесения арендной платы по сути вызвана неопределенности ее размера (оспаривание кадастровой стоимости земельных участков, признание недействующей ставки арендной платы, примененной в расчете), ответчиком полностью внесена арендная плата сразу после того, как стал известен ее размер, указанная просрочка не может являться существенным нарушением договора аренды.

Таким образом, принимая во внимание приоритет специальных норм земельного законодательства, разъяснения пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11, а также конкретные обстоятельства дела (оплату задолженности; отсутствие доказательств факта ненадлежащего использования земельного участка), апелляционный суд приходит к выводу, что допущенные арендатором нарушения сроков внесения арендной платы в данном случае не могут являться достаточным и безусловным основанием для расторжения договора аренды N 26 от 04.04.2019.

С учетом установленного, доводы апелляционной жалобы признаются обоснованными.

Поскольку судом неправильно применены нормы материального права, неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, решение подлежит отмене с вынесением нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 10.06.2021 по делу N А16-277/2021 отменить.

В удовлетворении иска - отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.О. Волкова

Судьи

И.В. Иноземцев Ж.А. Усенко