Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2021 г. N 20АП-6670/21 по делу N А68-1691/2021

г. Тула

26 октября 2021 г.

Дело N А68-1691/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 26.10.2021.

Постановление изготовлено в полном объеме 26.10.2021.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Дайнеко М.М. и Заикиной Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горшковой В.А., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "Партнер" (Липецкая область, г. Елец, ИНН 4821034617, ОГРН 1114821001096) - Тарадановой О.С. (доверенность от 25.10.2021), в отсутствие ответчика - индивидуального предпринимателя Гадяцкого Эдуарда Владимировича (ОГРНИП 304711632800142) и третьих лиц - Гадяцкого Владимира Николаевича и Павлущенко Марианны Владимировны, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Партнер" на решение Арбитражного суда Тульской области от 13.07.2021 по делу N А68-1691/2021 (судья Чигинская Н.Е.),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Партнер" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Тульской области к индивидуальному предпринимателю Гадяцкому Эдуарду Владимировичу (далее - предприниматель) о признании договора аренды нежилого помещения от 01.02.2019 N 15 действующим на ранее согласованных сторонами условиях на неопределенный срок.

До рассмотрения спора по существу общество, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнило исковые требования и просило признать договор аренды N 15 нежилого помещения общей площадью 116 кв. метров, расположенного по адресу: г. Новомосковск, ул. Маяковского, д. 16-Б, действующим на ранее согласованных сторонами условиях на неопределенный срок, а также возложить на предпринимателя обязанность устранить препятствия в пользовании арендованным имуществом - частью нежилого отдельно стоящего здания основного (лит. А А1), общей площадью 116 кв. метров, расположенного по адресу: г. Новомосковск, ул. Маяковского д. 16-Б. Судом уточнение принято.

Определением суда от 22.04.2021, принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Гадяцкий Владимир Николаевич и Павлущенко Марианна Владимировна.

В свою очередь предприниматель, в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился со встречным исковым заявлением к обществу о возложении обязанности прекратить пользование и освободить нежилое помещение - часть нежилого отдельно стоящего здания (Лит. АА1), общей площадью 116 кв. метров (в том числе под торговую площадь - 37,26 кв. метров), расположенное по адресу: г. Новомосковск, ул. Маяковского, д. 16-Б.

Определением от 21.05.2021 встречное исковое заявление принято к производству для его совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Решением суда от 13.07.2021 в удовлетворении первоначального иска отказано, встречные исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе общество просит решение отменить. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что направленное предпринимателем в адрес общества уведомление от 01.02.2021 N 01-18 не содержит указания на расторжение договора аренды, а лишь указывает на окончание срока действия договора безвозмездного пользования между предпринимателем и Гадяцким В.Н., в котором общество не участвует. Сообщает, что согласно выписке из ЕГРН с 24.06.2005 собственником имущества значится Гадяцкий В.Н., в то время как договор от имени арендодателя заключен Гадяцким Э.В. Информирует, что обязательства по уплате арендной платы обществом исполнялись надлежащим образом вплоть до июля 2021 года, в связи с этим полагает, что предприниматель был согласен на продолжение арендных отношений. Отмечает, что общество не может прекратить пользование спорным имуществом, поскольку с 02.03.2021 не имеет к нему доступа.

В отзыве ответчик и третьи лица просят решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Сообщают, что право на одностороннее расторжение договора путем направления письменного уведомления не менее, чем за 30 календарных дней, предусмотрено пунктом 5.3 договора; такое уведомление направлено обществу 01.02.2021. Считают, что в связи с отказом общества от заключения нового договора аренды, оснований для пользования имуществом не имеется. Информируют, что новые собственники помещения не имеют намерений продолжать арендные отношения с обществом.

В судебном заседании представитель истца поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе.

Ответчик и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили, заявив письменное ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие. С учетом мнения представителя истца указанное ходатайство удовлетворено судебной коллегией на основании статей 41, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Судебное заседание проводилось в отсутствие неявившихся лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 01.02.2019 между обществом (арендатор) и предпринимателем (арендодатель) заключен договор аренды N 15 (в редакции соглашения от 31.12.2019) нежилого помещения (т. 1, л. д. 17), по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду часть нежилого отдельно стоящего здания основного (лит. А А1) общей площадью 116 кв. метров (в том числе под торговую площадь 37,26 кв. метров), расположенное по адресу: г. Новомосковск, ул. Маяковского д. N 16-Б, на срок 11 месяцев со дня подписания договора: с 01.01.2020 по 30.11.2020, для осуществления торговли и сервисной деятельности.

Размер арендной платы, согласно пункту 3.1 договора, составляет 419 рублей за 1 кв. метр в месяц.

Пунктом 5.3 договора (в редакции соглашения от 31.12.2019) предусмотрено право любой из сторон на одностороннее (без обращения в суд) расторжение договора путем письменного уведомления, направленного другой стороне, не менее, чем за 30 календарных дней до даты расторжения.

Изменение арендных отношений было также оформлено сторонами путем заключения договора от 01.01.2020 N 15 (т. 1, л. д. 56).

Письмами от 17.12.2020, от 15.01.2021 предприниматель сообщил арендатору о повышении арендной платы до 116 000 рублей в месяц, уведомив, в случае отказа от оплаты в повышенном размере, о расторжения договора в одностороннем порядке.

В письме от 18.01.2021 общество, сославшись на незаконность действий арендодателя по повышению арендных платежей, отказалось от их оплаты в повышенном размере (т. 1, л. д. 32).

В ответе от 28.01.2021 предприниматель просил уплатить арендную плату в увеличенном размере, коммунальные услуги и стоимость ремонта освобождаемого помещения. Одновременно обществу сообщено о необходимости освободить арендованное помещение до 01.02.2021 в связи с окончанием срока договора аренды, а также произвести ремонт и передать помещение по акту (т. 1, л. д. 34).

В свою очередь общество в письме от 28.01.2021 (т. 1, л. д. 35) указало предпринимателю на недопустимость нарушений принятых на себя обязательств (отключение электрической энергии и отопления), надлежащее исполнение арендатором обязательств по уплате арендных платежей и возобновление договора аренды на неопределенный срок, потребовав не чинить препятствия в пользовании имуществом и возобновить подачу коммунальных ресурсов

Уведомлением от 01.02.2021 предприниматель, сославшись на истечение срока действия договора безвозмездного пользования нежилым помещением, на основании которого предприниматель распорядился спорным имуществом, передав его в аренду обществу по спорной сделке, просил обратиться к собственнику нежилого помещения (Гадяцкому В.Н.) или освободить помещение в срок до 01.03.2021 (т. 1, л. д. 50).

Считая односторонний отказ от исполнения договора неправомерным, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь предприниматель ссылаясь на то, что спорное имущество не освобождено, обратился в арбитражный суд со встречными требованиями об освобождении имущества.

Как видно из материалов дела, договор аренды спорного имущества был заключен сторонами на срок по 30.11.2020.

По истечении указанного срока отношения сторон были возобновлены на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на тех же условиях на неопределенный срок.

Письмами от 17.12.2020, от 15.01.2021 предприниматель сообщил арендатору о повышении арендной платы до 116 000 рублей в месяц, уведомив, в случае отказа от оплаты в повышенном размере, о расторжения договора в одностороннем порядке.

Право стороны на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 01.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, какого-либо объекта, в том числе недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. Данная правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в определении от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608.

Следовательно, отказ от договора, заключенного (применительно к настоящему случаю - возобновленного) на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей стороны на отказ от договора. Обстоятельства, предопределившие намерение стороны отказаться от договора аренды, не имеют значения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/11).

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от

22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Таким образом, односторонний отказ от договора - односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке.

В настоящем случае уведомление об отказе от договора первоначально направлено ответчиком 15.01.2021, в период, когда договор являлся возобновленным на неопределенный срок. Факт получения данного сообщения подтвержден самим обществом в письме от 18.01.2021 (т. 1, л. д. 32).

Повторно просьба освободить помещение изложена арендодателем в письме от 28.01.2021 (т.1, л д. 34), а впоследствии - в письме от 01.02.2021 (т.1, л д. 37).

Факт получения указанных писем обществом не отрицается, напротив, они представлены им самим как приложение к исковому заявлению.

Таким образом, исходя из положений статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, спорный договор аренды считается прекращенным с 15.02.2021 (через 1 месяца после получения первого уведомления с учетом пункта 5.3 договора) и после указанной даты у арендатора отсутствуют правовые основания для пользования арендованным имуществом, и возникла обязанность по его возврату арендодателю (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что в соответствии со статьей 310 и пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда.

В силу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку доказательства освобождения помещения в материалы дела представлены не были, требования предпринимателя правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Ссылка заявителя на невозможность освободить помещение, мотивированная прекращением предпринимателем доступа к имуществу с 02.03.2021, не принимается судом, поскольку опровергается письмом самого истца от 05.02.2021 (т. 1, л. д. 38), в котором общество указывает на использование арендованного помещения по назначению. При этом допустимых доказательств невозможности использования имущества с 02.03.2021 обществом не представлено; представленные предпринимателем суду пояснения относительно невозможности доступа собственников к объекту в связи с его охраной по заказу общества частной охранной организацией (т. 1, л. д. 116), не опровергнуты. В отсутствие допустимых доказательств освобождения имущества, вопрос о его возврате может быть решен на стадии исполнительного производства.

Довод заявителя о том, что ответчик не являлся собственником спорного помещения на момент заключения договора аренды, отклоняется судом апелляционной инстанции на основании пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Ссылка заявителя на надлежащее исполнение обязательств по оплате арендных платежей не имеет правового значения, поскольку не означает автоматического возобновления действия договора; при наличии переплаты общество не лишено возможности обращения с соответствующими требованиями в установленном порядке.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии со статьей 110, частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 13.07.2021 по делу N А68-1691/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

М.М. Дайнеко Н.В. Заикина