Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 апреля 2024 г. N 09АП-18448/24 по делу N А40-220882/2023

г. Москва

16 апреля 2024 г.

Дело N А40-220882/23

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 апреля 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Бондарева А.В., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ермаковой Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО Издательство "Советский Писатель"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15 февраля 2024 года

по делу N А40-220882/23, принятой судьей Волковой Е.И. (191-1755),

по иску АО "Центр управления активами"

(ИНН 7704472122, ОГРН 1197746030987)

к ООО Издательство "Советский Писатель"

(ИНН 7704043765, ОГРН 1027700266428)

о взыскании задолженности по договорам аренды здания, земельного участка, пени

и по встречному иску

о признании договоров аренды расторгнутыми

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Зайцев А.В. по доверенности от 21.08.2023 - не допущен без диплома;

от ответчика: Артамонов А.С. по доверенности от 08.12.2023,

диплом ДВС 1098404 от 08.06.2001;

УСТАНОВИЛ:

АО "Центр управления активами" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО Издательство "Советский Писатель" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды за июль, август и сентябрь 2023 года в сумме 6 528 547, 66 руб., пени в сумме 2 546 133, 59 руб., пени, начисленные на сумму долга 9 074 681, 25 руб. с 28.09.2023 по дату оплаты исходя из 0,7 % от суммы долга за каждый день просрочки; задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка за июль, август и сентябрь 2023 года в сумме 914 261, 83 руб., пени в сумме 50 937, 45 руб., пени, начисленные на сумму долга 965 199, 28 руб. с 28.09.2023 по дату оплаты исходя из 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки.

Кроме того, ответчиком предъявлен встречный иск, о признании договора аренды нежилого помещения от 28.11.2000 N 01-01798/00 (в редакции дополнительных соглашений) общей площадью 2098 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Поварская, д. 11, к. 1 заключенный между АО "ЦУА" и ООО Издательство "Советский Писатель" расторгнутым с 07.08.2023, о признании договора аренды земельного участка N ЗУ-77-01-0001061-23 от 01.07.2020 на земельный участок общей площадью 1 800 кв.м. по адресу: Москва, ул. Поварская, д. 11, стр. 1, кадастровый номер: 77:01:0001061:23 расторгнутым с 07.08.2023.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15 февраля 2024 года первоначальные исковые требования удовлетворены частично, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, поскольку выводы суда не соответствуют материалам дела, кроме того, судом нарушены нормы материального права и процессуального права при принятии решения по делу.

Представитель истца в судебном заседании против доводов жалобы возражал, отзыв на жалобу не направил.

Ответчик, уведомленный судом о времени и месте слушания дела, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет о принятии апелляционной жалобы к производству и назначению к слушанию, в судебное заседание не явился, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, исходя из норм ст. 156 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 15 февраля 2024 на основании следующего.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор), в редакции дополнительного соглашения от 23.05.2017, был заключен договор аренды от 28.11.2000 N 01-01798/2000 в отношении здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Поварская, д. 11. стр. 1 (кадастровый номер 77:01:0001061:1009).

Арендная плата по договору аренды составляет 2 797 949 руб. в месяц.

Согласно п. 2.1 дополнительного соглашения от 04.12.2015 к договору аренды, договор аренды был заключен на срок до 17.12.2022 включительно.

Истец в обоснование заявленных требований указывает, что ответчик по истечении срока действия договора аренды не вернул здание, продолжал пользоваться зданием в период с 18.12.2022 по 07.09.2023 при отсутствии возражений со стороны Общества, в том числе платил арендную плату по договору аренды.

Кроме того, истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор), в редакции дополнительного соглашения, был заключен договор аренды земельного участка от 01.07.2020 N ЗУ-77-01-0001061-23, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Поварская, д. 11. стр. 1, кадастровый номер 77:01:0001061:23.

Размер арендной платы за пользование земельным участком составляет 391 826, 50 руб. в месяц.

Договор аренды земельного участка был заключен на 11 месяцев, продлен на неопределенный срок в соответствии со ст. 621 ГК РФ.

Здание и земельный участок 07.09.2023 перешли в собственность АО "Бизнес Информ" на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.08.2023 N 09/23, объекты недвижимости переданы по акту приема-передачи недвижимого имущества от 07.09.2023.

В п.5.1 дополнительного соглашения N Д-30/497 от 04.12.2015 к договору аренды установлено, что внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед по 9 число оплачиваемого месяца включительно.

Истец в обоснование заявленных требований указывает, что в нарушение пункта 5.1 дополнительного соглашения N Д-30/497 от 04.12.2015 к договору аренды и пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор не внес арендную плату в сумме 5 595 898 руб. за июль и август 2023 года, а также за сентябрь 2023 года в сумме - 932 649, 66 руб., а всего 6 528 547, 66 руб.

Также в нарушение пункта 4.4.3 договора аренды земельного участка ответчик не внес арендную плату в сумме 783 653 руб. за июль и август 2023 года, а также за сентябрь в сумме 130 608, 83 руб., а всего 914 261, 83 руб.

В рамках соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истцом в адрес ответчика направлена претензия, которая оставлена без удовлетворения.

Кроме того, пунктом 6.2.1 дополнительного соглашения N Д-30/497 от 04.12.2015 к договору аренды установлено, что за неисполнение обязательства, предусмотренного пунктом 3.2.3 настоящего договора, арендатор обязан перечислить на расчетный счет арендодателя, указанный в пункте 5.2 договора аренды, пени в размере 0,7 процентов от неоплаченной суммы арендной платы, установленной договором, за каждый день не оплаты после срока, указанного в пункте 5.2 договора аренды.

В п. 5.2 договора аренды земельного участка установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от неоплаченной суммы арендной платы, установленной договором аренды земельного участка, за каждый день просрочки.

Истцом начислены по договору аренды здания пени в сумме 2 546 133, 59 руб., а также предъявлены требования о взыскании пени, начисленных на сумму долга 9 074 681, 25 руб. с 28.09.2023 по дату оплаты исходя из 0,7 % от суммы долга за каждый день просрочки; по договору аренды земельного участка пени в сумме 50 937, 45 руб., а также предъявлены требования о взыскании пени, начисленных на сумму долга 965 199, 28 руб. с 28.09.2023 по дату оплаты исходя из 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки.

Встречный иск мотивирован тем, что арендатор, ввиду экономической нецелесообразности нахождения в помещении, обратился к арендодателю с письмом от 01.06.2023, затем с письмом от 25.07.2023 с уведомлением об одностороннем расторжении договора аренды здания и договора аренды земельного участка на основании статей 450, 450.1, 451 ГК РФ, а также пунктов 4.2.11, 7.4, 3.2.18 и пункта 4.4.5 соответственно.

Арендатором были представлены в адрес арендодателя проекты соглашений о расторжении договоров и актов приема - передачи.

Вместе с тем, от арендодателя последовали письма от 10.07.2023 г. и от 25.08.2023 г. в которых со ссылкой на часть 2 статьи 621 и статью 610 ГК РФ было отказано в одностороннем расторжении договоров аренды со ссылкой на то, что арендатор должен был уведомлять арендодателя о предстоящем расторжении за 3 месяца до его расторжения.

Истец по встречному иску указывает, что данное утверждение о необходимости предупреждения об одностороннем отказе от договора аренды за три месяца не основано на законе, ссылается на то, что право арендатора на односторонний отказ от исполнения обязательств предусмотрен пунктом 3.2.18 договора аренды здания и пунктом 4.4.5 договора аренды земельного участка, и что арендатор надлежащим образом отказался от исполнения договора аренды.

Согласно уведомлений Почты России, ответчик по встречному иску получил письмо о расторжении договора аренды здания и Договора аренды земельного участка 07.07.2023.

Следовательно, по мнению истца по встречному иску, арендные правоотношения в силу одностороннего отказа от исполнения обязательств прекращены 07.08.2023 соответственно.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Суд первой инстанции установил, что расчет задолженности истцом осуществлялся на основании уведомления об установлении арендной платы от 20.05.2019, которое получено ответчиком, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме того, суд принял во внимание доводы истца о том, что после получения указанного уведомления между истцом и ответчиком осуществлялся зачёт встречных требований во исполнение решения Арбитражного суда г. Москвы от 29.07.2019 по делу N А40-129698/2018.

Арбитражный суд обязал истца зачесть в счет арендной платы по договору 98 903 340 руб., затраченных ответчиком на капитальный ремонт здания.

По условиям зачёта истец ежемесячно принимал к зачёту расходы в сумме 2 797 949 руб., произведенные на капитальный ремонт здания.

Зачёт расходов ответчика, произведенных на капитальный ремонт здания, окончился 10.03.2023, что подтверждается подписанными сторонами актами взаимозачёта.

После указанной даты ответчик осуществлял уплату арендной платы в сумме 2 797 949 руб. в месяц, что подтверждается расчётом.

Суд установил, что договор аренды был заключен на срок до 17.12.2022 включительно.

При этом, ответчик после истечения установленного срока действия договора продолжил пользоваться арендуемым имуществом, в связи с чем договор в соответствии со ст. 621 ГК РФ продлен на неопределенный срок.

В п. 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Статьей 622 ГК РФ установлено, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Ответчик указывает, что договоры аренды расторгнуты в одностороннем порядке 07.08.2023.

Также, ответчик направил истцу письма от 01.06.2023 б/н с уведомлением о расторжении договора аренды от 28.11.2000 N 01-01798/2000, договора аренды земельного участка от 01.07.2020 N ЗУ-77-01-0001061-23 с 01.07.2023.

Суд установил, что поскольку ответчик продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договор аренды, а предметом договора аренды является недвижимое имущество ответчик был вправе отказаться от договора аренды, предупредив об этом истца за три месяца (пункт 2 статьи 621 ГК РФ, пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

В договоре аренды от 28.11.2000 N 01-01798/2000 не предусмотрено право ответчика отказаться в одностороннем порядке от договора аренды без обращения в суд путем направления уведомления за 30 дней до даты предполагаемого расторжения.

Кроме того, суд принимает во внимание, что здание и земельный участок 07.09.2023 перешли в собственность АО "Бизнес Информ", что подтверждается договором купли-продажи недвижимого имущества от 29.08.2023 N 09/23, актом приема-передачи недвижимого имущества от 07.09.2023, а также выпиской из ЕГРН.

АО "Бизнес Информ" представил истцу документы, подтверждающие, что договор аренды от 28.11.2000 N 01-01798/2000, договор аренды земельного участка от 01.07.2020 N ЗУ-77-01-0001061-23 расторгнуты 13.09.2023.

Акты возврата недвижимого имущества подписаны 13.09.2023.

Таким образом, здание и земельный участок находились в фактическом владении ответчика до 13.09.2023, вне зависимости от момента расторжения договора аренды, в связи с чем арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки возврата арендуемого имущества.

Таким образом, с учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что первоначальные исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 28.11.2000 N 01-01798/2000 за июль, август и сентябрь 2023 года в сумме 6 528 547, 66 руб., задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 01.07.2020 N ЗУ-77-01-0001061-23 за июль, август и сентябрь 2023 года в сумме 914 261, 83 руб. подлежат удовлетворению в полном объеме.

Требования встречного иска о признании договора аренды нежилого помещения от 28.11.2000 N 01-01798/00 (в редакции дополнительных соглашений) общей площадью 2098 кв. м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Поварская, д. 11, к. 1 заключенный между АО "ЦУА" и ООО Издательство "Советский Писатель" расторгнутым с 07.08.2023, о признании договора аренды земельного участка N ЗУ-77-01-0001061-23 от 01.07.2020 на земельный участок общей площадью 1 800 кв.м. по адресу: Москва, ул. Поварская, д. 11, стр. 1, кадастровый номер: 77:01:0001061:23 расторгнутым с 07.08.2023, с учетом установленных судом обстоятельств отсутствия оснований для одностороннего отказа от исполнения ответчиком договоров в срок менее трех месяцев, установленный ст. 621 ГК РФ, удовлетворению не подлежат.

Кроме того, суд принял во внимание, что с учетом фактического возврата объектов недвижимости по акту 13.09.2023, удовлетворение требований о признании договора расторгнутым с 07.08.2023 не приведет к восстановлению каких-либо прав ответчика, с учетом положений ст. 622 ГК РФ, а также с учетом того, что факт прекращения действия договоров в настоящее время никем не оспаривается, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении встречных исковых требований.

Также истцом по первоначальному иску заявлено о взыскании по договору аренды здания пени в сумме 2 546 133, 59 руб., пени, начисленных на сумму долга 9 074 681,25 руб. с 28.09.2023 по дату оплаты исходя из 0,7 % от суммы долга за каждый день просрочки; задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка пени в размере 50 937, 45 руб., пени, начисленных на сумму долга 965 199, 28 руб. с 28.09.2023 по дату оплаты исходя из 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки.

В соответствии со статьями 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней) определенной договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного суда РФ в пункте 65 постановления от 24.03.2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Суд установил, что начисление неустойки согласовано сторонами, расчет проверен и признан верным.

Исходя из природы неустойки, как меры ответственности, а не средства для обогащения кредитора за счет должника, равно как и то, что установленная сторонами ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды здания установлена в размере 0,7%, а по договору аренды земельного участка в размере 0,1%, учитывая баланс интересов сторон, компенсационный характер неустойки, суд пришел к выводу о неосновательном завышении в рассматриваемом случае размера неустойки по договору аренды здания, наличии достаточных оснований для снижения неустойки до 0,1%.

Также, суд установил, что истцом заявлены требования о начислении неустойки по день фактического исполнения обязательств на сумму долга и сумму пени.

Вместе с тем, основания для удовлетворения требований о взыскании неустойки, начисленной на сумму неустойки удовлетворению не подлежат, поскольку начисление неустойки на неустойку противоречит смыслу ст. 329 ГК РФ, а также не предусмотрено условиями договоров.

Таким образом, с учетом установленных судом обстоятельств ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору, согласование условий о начислении неустойки в договорах, требования о взыскании неустойки подлежат удовлетворению в частично, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию пени по договору аренды здания по состоянию на 27.09.2023 в сумме 363 733, 77 руб., пени, начисленные на сумму долга 6 528 547, 66 руб. с 28.09.2023 по дату оплаты исходя из 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки; по договору аренды земельного участка пени по состоянию на 27.09.2023 в сумме 50 937, 45 руб., пени, начисленные на сумму долга 914 261, 83 руб. с 28.09.2023 по дату оплаты исходя из 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению частично, встречные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Заявитель в апелляционной жалобе указал, что договор аренды, а также договор аренды земельного участка расторгнуты в одностороннем порядке, что не соответствует обстоятельствам дела, а также законодательству РФ.

Арендатор направил арендодателю письма от 01.06.2023 б/н (имеются в материалах дела) о расторжении договора аренды, договора аренды земельного участка с 01.07.2023.

Таким образом, поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договор аренды, а предметом договора аренды является недвижимое имущество арендатор был вправе отказаться от договора аренды, предупредив об этом арендодателя за три месяца (пункт 2 статьи 621 ГК РФ, пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

Кроме того, в договоре аренды, договоре аренды земельного участка не прописано право арендатора отказаться в одностороннем порядке от договора аренды без обращения в суд.

Направленные арендодателю уведомления о расторжении указанных договоров аренды не являются основаниями для расторжения названных договоров с 01.07.2023.

Для расторжения договоров аренды арендатор должен был направить отказ от договоров аренды, предупредив об этом арендодателя за три месяца (пункт 2 статьи 621 ГК РФ, пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

Кроме того, арендодатель указал, что письма арендатора от 01.06.2023 б/н (трек-номер отправления 12106981218337) поступили в отделение Почты России по адресу арендодателя - 05.07.2023, что является нарушением пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ, которым установлено, что уведомления или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения.

Соответственно, 01.07.2023 договор аренды, а также договор аренды земельного участка расторгнуты не были.

Также в материалах дела имеются доказательства, подтверждающие, что здание и земельный участок 07.09.2023 перешли в собственность АО "Бизнес Информ", что подтверждается договором купли-продажи недвижимого имущества от 29.08.2023 N 09/23, актом приема-передачи недвижимого имущества от 07.09.2023, а также выпиской из ЕГРН.

При этом, в материалы дела представлены документы, доказывающие, что договор аренды, договор аренды земельного участка расторгнуты арендатором с АО "Бизнес Информ" 13.09.2023, Акты возврата недвижимого имущества подписаны арендатором с АО "Бизнес Информ" 13.09.2023.

Арендатор в апелляционной жалобе указал, что размер вменяемой задолженности по арендной плате не соответствует действительности и не доказан арендодателем.

Расчет задолженности осуществлялся на основании уведомления об установлении арендной платы от 20.05.2019, которое получено арендатором, и копия имеется в материалах дела.

Кроме того, после получения указанного уведомления между арендатором и арендодателем осуществлялся зачёт встречных требований во исполнение решения Арбитражного суда г. Москвы от 29.07.2019 по делу N А40-129698/18.

Арбитражный суд обязал арендодателя зачесть в счет арендной платы по договору 98 903 340 руб., затраченных арендатором на капитальный ремонт здания.

По условиям зачёта арендатор ежемесячно принимал к зачёту расходы в сумме 2 797 949 руб., произведенные на капитальный ремонт здания.

Зачёт расходов арендатор, произведенных на капитальный ремонт Здания, окончился 10.03.2023, что подтверждается подписанными сторонами актами взаимозачёта, которые имеются в материалах дела.

После указанной даты арендатор (в период с 10.03.2023 по 30.06.2023) осуществлял уплату арендной платы в сумме 2 797 949 руб. в месяц, что подтверждается расчётом, который имеется в материалах дела.

Арендатор с 07.2023 по 07.09.2023 не вносил арендную плату по договору аренды, договору аренды земельного участка, в связи с чем, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводы, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению.

При совокупности изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 15 февраля 2024 года по делу N А40-220882/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Панкратова

Судьи

А.В. Бондарев О.В. Савенков