Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2021 г. N 15АП-17301/21 по делу N А32-15526/2021

город Ростов-на-Дону

29 октября 2021 г.

дело N А32-15526/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 октября 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Глазуновой И.Н., Илюшина Р.Р.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Варавиной Е.Н.,

при участии:

от ответчика: представитель Карунина И.О. по доверенности от 10.01.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.08.2021 по делу N А32-15526/2021 по иску Администрации города Сочи к ЗАО "Дагомысчай" при участии третьего лица - ООО "Римел" о расторжении договора аренды от 03.07.2015 N 4900009988

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к закрытому акционерному обществу "Дагомысчай" о расторжении договора аренды от 03.07.2015 N 4900009988 о предоставлении в пользование земельного участка площадью 67779 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0125020:1125, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, в границах ЗАО "Дагомысчай", р-н п. Дагомыс, указав в решении, что оно является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю записи в Едином государственном реестре недвижимости о прекращении права общества по указанному договору аренды.

Решением от 11.08.2021 в иске отказано.

Истец обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, иск удовлетворить.

Жалоба мотивирована следующим.

Объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0125020:1040 визуально расположен в предполагаемых границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0125020:1125 и 23:49:0125020:1131. Информация о разрешительной документации на возведение указанного объекта отсутствует. Спорный объект возведен в период действия договора, заключенного между сторонами, что является существенным нарушением условий договора.

В отзыве ответчик указал на несостоятельность доводов жалобы.

В судебном заседании представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Истец и третье лицо явку представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены о процессе, апелляционная жалоба рассматривалась в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и ЗАО "Дагомысчай" (арендатор) согласно постановлениям администрации город Сочи от 29.06.2015 N 2038, от 14.05.2012 N 980 заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 03.07.2015 N 4900009988, площадью 67779 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0125020:1125, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Лазаревский район, в границах ЗАО "Дагомысчай", район поселка Дагомыс, с видом разрешенного использования - "для сельскохозяйственного использования", сроком на 49 лет.

В соответствии с пунктом 1.1 договора предоставленный во временное владение и пользование арендатору земельный участок предоставлен для сельскохозяйственного использования, категория земель - земли населенных пунктов.

Согласно пункту 1.3 договора возведение новых строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается.

На основании пункта 5.2.8 договора арендатор обязан использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях, предусмотренных пунктами 1.1, 1.3 договора способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному ресурсу.

Арендатор обязан возводить жилые и иные здания, строения и сооружения в соответствии с целевым и разрешенным использованием земельного участка при наличии соответствующей разрешительной документации, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (пункт 5.1.7 договора).

Управлением муниципального земельного контроля администрации города Сочи 15.10.2020 проведен осмотр земельных участков с кадастровым номером 23:49:0125020:1131, общей площадью 242416 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Лазаревский район, в границах ЗАО "Дагомысчай", район поселка Дагомыс, а также с кадастровым номером 23:49:0125020:1125, общей площадью 67779 кв. м, расположенного по адресу: город Сочи, Лазаревский район, в границах ЗАО "Дагомысчай", район поселка Дагомыс.

По результатам проведенной проверки установлено, что в предполагаемых границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125020:1131 расположены объекты недвижимости переменной этажности, а также вспомогательные строения из сборно-разборных металлических конструкций. Объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0125020:1040 визуально расположен в предполагаемых границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0125020:1125 и 23:49:0125020:1131.

Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи в адрес ЗАО "Дагомысчай" направлена претензия от 02.11.2020 N 21037/02.01-16 о необходимости устранения выявленных нарушений в 30-дневный срок (т. 1 л.д. 14).

Согласно ответу от 10.12.2020 N 01-07/172 на указанную претензию ЗАО "Дагомысчай" инициировало проведение кадастровых работ по подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

В связи с не устранением указанных нарушений арендатору направлена претензия от 29.12.2012 N 25381/02.01-16 с предложением о расторжении договора аренды от 03.07.2015 N 4900009988 (т. 1 л.д. 31).

Уклонение арендатора от подписания соглашения о расторжении договора аренды явилось основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 4 пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на такое предложение либо неполучения ответа в срок, указанный контрагентом или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 29, 30 Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Согласно части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Судом установлено, что в претензии от 02.11.2020 N 21037/02.01-16 арендодатель предупредил о необходимости приведения спорного земельного участка в соответствие с условиями договора.

В связи с неустранением выявленных нарушений в адрес арендатора направлена претензия от 29.12.2020 N 25381/02.01-16, с предложением расторгнуть договор аренды.

Таким образом, администрацией приняты меры по надлежащему извещению общества о намерении расторгнуть договор, что означает соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора.

При этом, в силу абзаца 2 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В пункте 4.1.1 договора закреплено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды, в случае использования земельного участка в целях, не предусмотренных настоящим договором.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В качестве основания досрочного расторжения договора аренды администрация ссылается на возведение ответчиком без получения разрешительной документации и согласия арендодателя объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0125020:1040.

Согласно части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Как установлено судом первой инстанции, вступившем в законную силу решением Центрального суда города Сочи Краснодарского края от 02.06.2021 по делу N 2а-2810/2021 установлено, что объекты капитального строительства - нежилое здание склад ГСМ литер А (площадью 367,6 кв. м) с кадастровым номером 23:49:0125020:1040 и склад литер Б (площадью 250,3 кв. м) с кадастровым номером 23:49:0125020:1041, принадлежат на праве собственности ООО "Римел" с 2006 года и возведены в границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0125020:1125 и 23:49:0125020:1131 до заключения администрацией с ЗАО "Дагомысчай" договоров аренды указанных участков от 03.07.2015 N 4900009988, 10.07.2013 N 4900009100 и имеют статус - ранее учтенные (т. 2 л.д. 81).

Таким образом, установленный вышеуказанным судебным актом факт возведения объектов капитального строительства на спорном земельном участке до заключения договора аренды от 03.07.2015 N 4900009988 повторному исследованию судом при рассмотрении данного дела не подлежит.

При таких обстоятельствах судом обоснованно сделан вывод о недоказанности арендатором существенных нарушении условий спорного договора аренды.

С учетом изложенного, приведенные в апелляционной жалобе доводы не подтверждают нарушений норм материального и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, по существу, повторяют позицию ответчика по спору, не опровергают выводы суда, основаны на ином толковании положений законодательства, направлены на переоценку доказательств и установление по делу новых фактических обстоятельств, в связи с чем не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.08.2021 по делу N А32-15526/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

И.Н. Глазунова Р.Р. Илюшин