Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2024 г. N 18АП-3808/24 по делу N А07-427/2023

г. Челябинск

17 апреля 2024 г.

Дело N А07-427/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 апреля 2024 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Камаева А.Х.,

судей Аникина И.А., Жернакова А.С.,

при ведении протокола помощником судьи Анисимовой С.П., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.01.2024 по делу N А07-427/2023.

В судебном заседании принял участие представитель:

общества с ограниченной ответственностью "Услуги мега плюс" - Фазлеева Айгюль Фирдусовна (удостоверение адвоката, доверенность от 27.04.2023, срок действия два года).

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились.

С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Общество с ограниченной ответственностью "Услуги мега плюс" (далее - истец, ООО "Услуги мега плюс") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - ответчик, Управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 08.11.2022, изложив:

- пункт 3.1. договора в следующей редакции: "Стоимость Объекта с учетом износа, без учета НДС, за вычетом затрат на неотделимые улучшения в размере 4 206 580 рублей (четыре миллиона двести шесть тысяч пятьсот восемьдесят рублей), составляет 8 084 420 рублей (восемь миллионов восемьдесят четыре тысячи четыреста двадцать рублей)";

- пункт 3.3. договора в следующей редакции: "Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 808 442 рубля (восемьсот восемь тысяч четыреста сорок два рубля), перечисляемый на счет, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца";

- пункт 3.4. договора в следующей редакции: "Последующие платежи перечисляются ежемесячно в течении семи лет равными взносами согласно графику платежей, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора. Оплата стоимости Объекта производится в рублях. При оплате стоимости Объекта Покупатель обязан указывать в назначении платежа сумму ежемесячного платежа и сумму процентов. Покупатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на счет Продавца не позднее даты в соответствии с графиком платежей" (с учетом принятого судом уточнения иска в порядке статьи 49 АПК РФ, т. 5 л.д. 240).

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ООО "Аудит-безопасность" (далее - третьи лица).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.01.2024 (резолютивная часть от 22.01.2024) исковые требования ООО "Услуги мега плюс" удовлетворены. Суд урегулировал разногласия, возникшие между ООО "Услуги мега плюс" и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа в отношении нежилых помещений первого и второго этажа четырнадцатиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, ул. Ахметова 353, общей площадью 269,4 кв. м., кадастровый номер: 02:55:051401:2029 с изложением пунктов 3.1. и 3.3.,3.4 указанного договора в следующей редакции:

"3.1. Стоимость Объекта по настоящему Договору, с учетом стоимости неотделимых улучшений, составляет 8 084 420 (восемь миллионов восемьдесят четыре тысячи четыреста двадцать) рублей, без учета НДС 20 %, и равна его рыночной стоимости, определенной НП "Коллегия независимых экспертов" в заключении экспертов N 16/23 в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

"3.3. Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 808442 рубля (восемьсот восемь тысяч четыреста сорок два) рубля, перечисляемый на счет, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца".

"3.4. Последующие платежи перечисляются ежемесячно в течение семи лет равными взносами согласно графику платежей, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора. Оплата стоимости Объекта и уплата процентов производится в рублях. При оплате стоимости Объекта Покупатель обязан указывать в назначении платежа сумму ежемесячного платежа и сумму процентов. Покупатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на счет Продавца не позднее даты платежа в соответствии с графиком платежей".

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что в заключении эксперта ООО "СудИнформ", содержится ряд сомнительных выводов и противоречивых обстоятельств, в силу чего данное заключение невозможно принять надлежащим доказательством по делу.

Апеллянт отмечает, что эксперт в нарушение ФЗ "Об оценочной деятельности" и норм и правил ФСО, эксперт применяет Справочник оценки недвижимости под ред. Лейфера 2021 года, при этом дата оценки объекта исследования 2022 год. При наличии справочника недвижимости 2022 года "Справочник оценщика недвижимости-2022. Характеристики рынка в новых условиях. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов", эксперт использует старые данные корректировок. В то же время эксперт указывает в качестве выявленного нарушения в отчете об оценке использование Справочника оценки недвижимости под ред. Лейфера 2020 года.

Податель жалобы также указывает, что объекту исследования характерна стандартная отделка, однако, эксперт подбирает аналоги, которым свойственно отсутствие ремонта, (аналоги N 2, 3 - без ремонта, без отделки). Выбор не обоснован. Идентичность признаков; не установлена. Корректировка не применена. Следовательно, нормы ФСО не соблюдены.

Также в экспертном заключении отсутствует подпись эксперта на следующих страницах 62, 147, 148, 150 (в выводах эксперта). После поступления в суд второго варианта заключения с печатью и подписями экспертов, суд принял данное заключение в качестве надлежащего доказательства при наличии возражений ответчика, а также рецензии третьего лица - ООО "Аудит Безопасность". В данной ситуации имелось два противоположных мнения специалистов в области оценочной деятельности. В то же время, суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, отдав предпочтение выводам эксперта. Судом также не учтено, что Федеральным законом "Об оценочной деятельности" N 135-ФЗ прямо предусмотрена процедура проведения экспертизы отчетов. Так, настоящему отчету об оценке ООО "Аудит Безопасность" не была проведена экспертиза в соответствии со статьей 17.1 ФЗ N 135. Судебный эксперт в рамках настоящего дела не уполномочен проводить экспертизу отчета, поскольку данный вопрос отнесен законодателем к компетенции саморегулируемой организации оценщиков.

Также податель жалобы не согласен с решением суда в части зачета в выкупную стоимость объекта стоимость неотделимых улучшений, поскольку, арендодателем не давалось согласие на проведение таких улучшений, проектная документация не согласовывалась. Истцом в заявлении была указана лишь возможность осуществления текущего ремонта, что в свою очередь, является обязанностью арендатора в период владения имуществом.

От ООО "Услуги мега плюс" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец с доводами жалобы не согласен, просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Отзыв приобщен к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 12.12.2019 между Управлением (Арендодатель) и ООО "Услуги Мега плюс" (Арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 32849 (далее - договор), согласно которому Арендодатель на основании протокола "Рассмотрения заявок на участие в аукционе 27.11.2019" N 2 от 25.11.2019, решения Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан "О заключении договоров аренды объектов муниципального нежилого фонда с единственными участниками аукциона" N 2566р от 03.12.2019 передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование следующие помещения муниципального нежилого фонда (далее именуемые объекты) 1, 2 этаж 145,3 кв.м., с кадастровым номером: 02:55:051401:2029, расположенные по адресу: Ленинский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Ахметова, д. 353 Литера А. общей площадью 269,4 кв.м, (фактически передаваемая площадь 145,3 кв.м, и места общего пользования в размере 124,1 кв.м.), для использования в целях административная деятельность, бытовые услуги, прочие виды использования.

Договор действует с 12.12.2019 по 11.12.2024.

24.08.2022 истец обратился к Управлению с заявлением по вопросу зачета неотделимых улучшений в счет выкупа арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: РБ, г. Уфа, ул. Ахметова, д. 353.

Письмом от 08.11.2022 ответчик направил ответ, в котором предложил реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, а также приложил к письму проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа и графиком.

Согласно проекту договора купли-продажи стоимость объекта, предлагаемого для приобретения, указана сумма в размере 18 838 563 руб. и указано, что данная стоимость определена независимым оценщиком - отчетом N 22-7/23/1-Н от 13.10.2022, составленным ООО "Аудит-безопасность", сумма для зачета в счет оплаты приобретаемого арендуемого помещения составляет 940 724,40 руб. с НДС (783 937,00 руб. без НДС).

24.08.2022 истец направил обращение N 21217 с просьбой при определении выкупной стоимости неотделимых улучшений вычесть сумму 3 726 540,00 коп.

Письмом от 27.12.2022 N 34345 Управление не представлено заключение, и указано что к зачету в счет выкупа арендуемого имущества подлежит сумма в размере 940 724,40 руб. без указания конкретных разделов сметной документации.

Согласно отчету N 22/025/010н об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 269,4 кв.м, с кадастровым номером 02:55:051401:2029 от 16.11.2022, адрес объекта оценки: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, ул. Ахметова, д. 353, составленного независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 20.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" ООО "РОСТ-Консалт" АССОЦИАЦИЯ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТОВ "НАЦИОНАЛЬНАЯ ПАЛАТА СУДЕБНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ" N 22/025/010н от 16.11.2022 рыночная стоимость помещения составила 16 255 000 руб., без учета неотделимых улучшений (5 660 000 руб. неотделимые улучшения) 10 595 000 руб.

Неотделимые улучшения были согласованы в соответствии с письмом УЗИО г. Уфы от 17.01.2020 исх. N 44016, от 10. 03.2020 исх. N 4511.

Стоимость имущества для выкупа составила 10 595 000 руб. (16 255 000 руб. - 5 660 000 руб.= 10 595 000 руб.).

25.11.2022 за N 21 в адрес ответчика на письмо N 23197 от 08.11.2022 направлено обращение с подтверждением истцом намерения использовать преимущественное право на приобретение арендуемого помещения по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, ул. Ахметова, д. 353 (кадастровый номер 02:55:051401:2029) в соответствии со ст. 1 Закона РБ N 6-з от 31.10.2018 "О регулировании отдельных вопросов отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" в рассрочку на 7 лет с оплатой первого платежа в размере 1 059 500 руб. (10%) в течении 10-ти рабочих дней со дня заключения Договора с протоколом разногласий и прилагаемым графиком платежей с примечаниями N 1; N 2 и ежемесячным перечислением денежных средств на счет, указанный Продавцом с приложением протокола разногласий к договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 08.11.2022 с приложением графика платежей с примечаниями N 1; N 2 в редакции покупателя с указанием стоимости выкупаемого объекта, равной 10 595 000 руб. (16 255 000 руб. - 5 660 000 руб. (неотделимые улучшения) = 10 595 000 руб.)).

19.12.2022 истец письмом N 22 в адрес Ответчика направил новое обращение с протоколом разногласий N 3, графиком платежей N 3 с примечаниями N 1, N 2, N 3 в редакции покупателя в связи с внесением изменений в статьями 18 и 22.1 ФЗ "О государственной кадастровой оценке", именно часть 3 статьи 18 о применении кадастровой стоимости объекта недвижимости при заключении договора купли-продажи с рассрочкой на 7 лет с оплатой первого платежа в размере 376 745,55 руб. (10%) в течении 10-ти рабочих дней со дня заключения Договора с протоколом разногласий N 3 и прилагаемым графиком платежей, с примечаниями N 1; N 2; N 3 и ежемесячным перечислением денежных средств на счет, указанный Продавцом, указав, как изложено выше, что ООО "Услуги Мега плюс" было заказано проведение оценки выкупаемого имущества в целях определения действительной стоимости помещения.

В связи с невозможностью достижения сторонами сделки соглашения относительно цены объекта, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о недостоверности рыночной стоимости нежилого помещения, подлежащего выкупу в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, урегулировал разногласия по цене выкупаемого имущества, определив выкупную стоимость в размере, установленном по результатам судебной экспертизы.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

На основании статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

По смыслу положений статьи 554, пункта 1 статьи 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Спор между сторонами возник относительно выкупной цены объектов муниципального нежилого фонда - нежилых помещений 1, 2 этаж 145,3 кв.м., с кадастровым номером: 02:55:051401:2029, расположенные по адресу: Ленинский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Ахметова, д. 353 Литера А. общей площадью 269,4 кв.м, (фактически передаваемая площадь 145,3 кв.м, и места общего пользования в размере 124,1 кв.м.).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, 24.08.2022 истец обратился к Управлению с заявлением по вопросу зачета неотделимых улучшений в счет выкупа арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: РБ, г. Уфа, ул. Ахметова, д. 353.

Согласно отчету N 22/025/010н об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 269,4 кв.м, с кадастровым номером 02:55:051401:2029 от 16.11.2022, адрес объекта оценки: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, ул. Ахметова, д. 353, составленного независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 20.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" ООО "РОСТ-Консалт" АССОЦИАЦИЯ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТОВ "НАЦИОНАЛЬНАЯ ПАЛАТА СУДЕБНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ" N 22/025/010н от 16.11.2022 рыночная стоимость помещения составила 16 255 000 руб., а без учета неотделимых улучшений (5 660 000 руб. неотделимые улучшения) 10 595 000 руб.

Стоимость имущества для выкупа составила 10 595 000 руб. (16 255 000 руб. - 5 660 000 руб.= 10 595 000 руб.).

25.11.2022 за N 21 в адрес ответчика на письмо N 23197 от 08.11.2022 направлено обращение с подтверждением истцом намерения использовать преимущественное право на приобретение арендуемого помещения по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, ул. Ахметова, д. 353 (кадастровый номер 02:55:051401:2029) в соответствии со статьей 1 Закона РБ N 6-з от 31.10.2018 "О регулировании отдельных вопросов отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" в рассрочку на 7 лет с оплатой первого платежа в размере 1 059 500 руб. (10%) в течении 10-ти рабочих дней со дня заключения Договора с протоколом разногласий и прилагаемым графиком платежей с примечаниями N 1; N 2 и ежемесячным перечислением денежных средств на счет, указанный Продавцом с приложением протокола разногласий к договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 08.11.2022 с приложением графика платежей с примечаниями N 1; N 2 в редакции покупателя с указанием стоимости выкупаемого объекта, равной 10 595 000 руб. (16 255 000 руб. - 5 660 000 руб. (неотделимые улучшения) = 10 595 000 руб.)).

19.12.2022 истец письмом N 22 в адрес Ответчика направил новое обращение с протоколом разногласий N 3, графиком платежей N 3 с примечаниями N 1, N 2, N 3 в редакции покупателя в связи с внесением изменений в статьи 18 и 22.1 ФЗ "О государственной кадастровой оценке", именно часть 3 статьи 18 о применении кадастровой стоимости объекта недвижимости при заключении договора купли-продажи с рассрочкой на 7 лет с оплатой первого платежа в размере 376 745,55 руб. (10%) в течении 10-ти рабочих дней со дня заключения Договора с протоколом разногласий N 3 и прилагаемым графиком платежей, с примечаниями N 1; N 2; N 3 и ежемесячным перечислением денежных средств на счет, указанный Продавцом, указав, как изложено выше, что ООО "Услуги Мега плюс" было заказано проведение оценки выкупаемого имущества в целях определения действительной стоимости помещения.

Согласно статье 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Во исполнение названных требований и разъяснений арбитражным судом первой инстанции на основании статьи 82 АПК РФ назначена комплексная судебная экспертиза на предмет соответствия (несоответствия) отчета об оценке N 22-7/23/1-н от 13.10.2022, выполненного ООО "Аудит-безопасность" федеральному законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки и его достоверности, определения рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений с кадастровым номером 02:55:051401:2029, общей площадью 269,4 кв.м., расположенных на первом и втором этажах четырнадцатиэтажного здания по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ахметова, д.353, а также определения рыночной стоимости неотделимых улучшений в нежилых помещениях.

Проведение судебной экспертизы было поручено экспертам Некоммерческого партнерства "Коллегия независимых экспертов" Ахметгареевой Наталье Николаевне и Щепиной Гузель Маратовне, на разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

1. Определить соответствует ли федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности, иным нормативным правовым актам Российской Федерации в области оценочной деятельности, отчет N 22-7/23/1-н от 13.10.2022 исполненный ООО "Аудит-безопасность" по оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда - нежилого помещения с кадастровым номером 02:55:051401:2029, общей площадью 269,4 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ахметова, д.353. Если не соответствует, то указать в чем заключается не соответствие и повлияло ли это на величину рыночной стоимости?

2. Определить рыночную стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 02:55:051401:2029, общей площадью 269,4 кв.м., расположенного на первом и втором этажах четырнадцатиэтажного здания по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ахметова, д.353 без учета НДС по состоянию на 24.08.2022?

3. Определить стоимость неотделимых улучшений по замене подоконных досок; устройству пола; ремонту инженерных коммуникаций (водоснабжение, канализация, отопление); производству электромонтажных работ, согласованных арендодателем, в нежилом помещении первого и второго этажа четырнадцатиэтажного здания (кадастровый номер 02:55:051401:2029), площадью 269,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Ахметова, 353, с учетом износа без учета НДС по состоянию на 24.08.2022?

4. Определить рыночную стоимость неотделимых улучшений в нежилом помещений с кадастровым номером 02:55:051401:2029, общей площадью 269,4 кв.м., расположенного на первом и втором этажах четырнадцатиэтажного здания по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ахметова, д.353 с учетом износа, без учета НДС по состоянию на 24.08.2022?

По результатам проведения судебной экспертизы в материалы дела поступило экспертное заключение N 16/23 от 28.08.2023.

Согласно экспертному заключению, эксперты пришли к следующим выводам:

1) Отчет N 22-7/23/1-Н от 13.10.2022 не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки.

Несоответствия отчёта N 22-7/23/1-Н от 13.10.2022 Федеральным стандартам оценки, повлиявшие на величину рыночной стоимости объекта исследования следующие:

- п.2.3 ФСО VI ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ (ФСО VI)";

- п. 11 б, в, раздел V "Анализ рынка", ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 7)";

- п.16, раздел VI. "Анализ наиболее эффективного использования", ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 7)";

- п.22 б, раздел VII "Подходы к оценке", ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 7)";

- п.10, раздел II. "Сравнительный подход", ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ (ФСО V)".

Перечисленные нарушения стандартов оценочной деятельности являются существенными, и значительно влияют на достоверность выводов о рыночной стоимости объекта оценки.

А именно:

- неверный анализ наиболее эффективного использования объекта оценки как торгового объекта;

- неверное определение сегмента рынка;

- объекты сравнения выбраны из сегмента "торгового назначения", и не соответствию объекту оценки (стоимость объектов торгового назначения выше стоимости функциональному назначению (офисное);

- применение данных справочника оценщика недвижимости -2020.

2) Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 02:55:051401:2029, общей площадью 269,4 кв.м., расположенного на первом и втором этажах четырнадцатиэтажного здания по адресу: Республика Башкортостан, ул. Ахметова, д.353., без учёта НДС 20%, по состоянию на 24.08.2022, с учетом округления, составила: 12 291 000 руб.

3) Рыночная стоимость неотделимых улучшений по замене подоконных досок; устройству пола; ремонту инженерных коммуникаций (водоснабжение, канализация, отопление); производству электромонтажных работ, согласованных арендодателем, в нежилом помещении первого и второго этажей четырнадцатиэтажного здания (кадастровый номер 02:55:051401:2029), площадью 269,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Ахметова, 353, с учетом износа, без учета НДС по состоянию на 24.08.2022, составляет:2 024 970 руб.

4) Рыночная стоимость неотделимых улучшений в нежилом помещений с кадастровым номером 02:55:051401:2029, общей площадью 269,4 кв.м, расположенного на первом и втором этажах четырнадцатиэтажного здания по адресу: г. Уфа, ул. Ахметова, д.353, с учетом износа, без учета НДС по состоянию на 24.08.2022, составляет: 4 206 580 руб.

С учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы, истцом заявлены уточнения исковых требований, принятые судом.

Оценивая представленное экспертное заключение в качестве допустимого и достоверного доказательства, суд отмечает, что оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составившие заключение эксперты имеют соответствующую квалификацию, предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

При исследовании и оценке, по правилам статьи 71 АПК РФ, экспертного заключения судебной коллегией не установлено в нем каких-либо противоречий и сомнений в его обоснованности.

Сведений, позволяющих усомниться в компетентности экспертов, апеллянтом не представлено.

В материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о том, что заключение содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам.

Судом апелляционной инстанции учтено, что в соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статьи 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

В силу положений статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ отчет об оценке должен удовлетворять требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценки.

В соответствии с федеральными стандартами, оценка рыночной стоимости объекта должна производиться с учетом всей существенной с точки зрения стоимости объекта информации, не вводить в заблуждение пользователей Отчета, позволять воспроизвести расчет и прийти к аналогичным результатам.

Поскольку заключением эксперта N 16/23 от 28.08.2023 разрешен вопрос о недостоверности отчета N 22-7/23/1-Н от 13.10.2022, исполненного оценщиком ООО "Аудит-безопасность", как несоответствующего федеральному стандарту оценки и иным федеральным стандартам оценки, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что выкупная стоимость имущества подлежит определению по результатом судебной экспертизы.

Из заключения N 16/23 от 28.08.2023 следует, что оценщиком нарушены нормы федеральных стандартов оценки, обоснование выводов приведено в заключении судебной экспертизы.

Данные выводы судебной экспертизы в ходе рассмотрения дела не оспорены ответчиком и третьими лицами.

Отклоняя доводы Управления, апелляционная коллегия исходит из следующего.

В соответствии с абзацем 1 статьи 20 Закона N 135-ФЗ требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона N 135-ФЗ, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности).

Критерии оценки имущества закреплены в действовавших на момент подготовки отчета об оценке обществом Федеральных стандартах оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, N 255 и N 254.

Возражения ответчика по существу сводятся к несогласию стороны спора с итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки, что не является основанием для критической оценки.

Само по себе несогласие апеллянта с выводами судебной экспертизы не является основанием для признания заключения эксперта недостоверным доказательством и назначения повторной экспертизы.

Противоречий или неполноты в проведенном исследовании ответчиком в материалы дела, в нарушение статьи 65 АПК РФ, не предоставлено.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы относительно содержания экспертного заключения N 16/23 от 28.08.2023 не опровергают его достоверности как доказательства по делу, а являются субъективным мнением апеллянта относительно хода экспертного исследования и тех выводов, к которым пришел судебный эксперт.

При наличии у ответчика сомнений в правильности или обоснованности заключения эксперта, он мог представить суду первой инстанции соответствующие доказательства, обосновывающие его сомнения, подготовленные специалистами, обладающими специальными знаниями в той же области, что и эксперт, такие как, например, заключение специалиста, рецензия на заключение эксперта либо заключение СРО, членом которой является эксперт, или какой-либо иной документ, составленный лицом, обладающим специальными знаниями и опровергающий заключение эксперта.

Однако, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ, допустимых доказательств, подтверждающих и обосновывающих его сомнения в обоснованности заключения эксперта либо наличие противоречий в выводах эксперта, ответчиком в материалы дела не представлено.

Согласно статье 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" повторная судебная экспертиза может быть назначена в связи с возникновением у суда, судьи сомнений в правильности или обоснованности ранее данного заключения эксперта.

Ответчик по делу не является лицом, обладающим специальными познаниями, представитель ответчика не обладает специальными познаниями в области оценочной и экспертной деятельности по причине отсутствия соответствующих образования и квалификации, подтверждаемых соответствующими квалификационными аттестатами, отсутствует опыт работы оценщиком/экспертом, в связи с чем, он не в состоянии утверждать о недостоверности расчетов, подвергать критике заключение эксперта, ставить под сомнение его обоснованность, указывать на наличие противоречий в выводах эксперта.

При изложенных обстоятельствах, доводы апеллянта о том, что заключение эксперта N 16/23 от 28.08.2023, не является надлежащим доказательством по делу, объективно не подтверждены, носят предположительный характер, в то время как выводы суда не могут быть основаны на предположениях (часть 4 статьи 15, часть 4 статьи 170 АПКК РФ).

В материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о том, что заключение эксперта содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам. Сведений, позволяющих усомниться в компетентности эксперта, заявителем не представлено.

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно урегулировал разногласия, возникшие между Управлением и ООО "Услуги мега плюс" в части установления условия договора купли-продажи о цене выкупаемого имущества в редакции, предложенной истцом, определив рыночную стоимость объекта с учетом стоимости неотделимых улучшений, составляет 8 084 420 руб. на основании полученного заключения эксперта N 16/23 от 28.08.2023, которое отражает реальную рыночную стоимость спорного помещения и определенная им величина может быть использована при определении цены продажи спорного помещения.

Доводы апеллянта о необоснованном отказе суда первой инстанции в назначении дополнительной экспертизы, судебной коллегией подлежат отклонению как несостоятельные.

Отказывая в удовлетворении ходатайства о проведении по делу дополнительной экспертизы, назначаемой в силу части 1 статьи 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, суд первой инстанции обоснованно счел, что несогласие ответчика с экспертным заключением не свидетельствует о неправомерности и необоснованности сделанных экспертом выводов и не является основанием для признания заключения ненадлежащим доказательством по делу. Само по себе несогласие ответчика с выводами судебной экспертизы не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение экспертного заключения, и не свидетельствует о необходимости проведения дополнительной экспертизы.

Доводы апелляционной жалобы о неправильном подборе экспертом объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода признаются апелляционной коллегией необоснованными, поскольку экспертом были применены при оценке соответствующие поправочные коэффициенты, а также обосновано их примененное значение.

Иные характеристики объектов-аналогов, как следует из заключения эксперта и не опровергнуто сторонами, являются идентичными.

При этом Управлением не представлены доказательства наличия на дату оценки иных предложений по продаже объектов-аналогов, с учетом особенностей рынка коммерческой недвижимости города Уфы и его социально-экономические показатели, отмеченные экспертом в описательной части заключения.

Из заключения эксперта следует, что стоимость объектов-аналогов определена на дату проведения экспертизы.

Доводы жалобы об использовании устаревшей редакции Справочника Лейфера апелляционной коллегией не принимаются с учетом следующего.

Как было разъяснено экспертом на судебном заседании (письменные пояснения приобщены к материалам дела) при проведении судебной экспертизы был применен Справочник оценки недвижимости под ред.Лейфера с годом издания 2021, но в обновленной версии на 2022 год. Эксперт приложила к своим пояснениям титульный лист Справочника, где указано "Справочник оценщика недвижимости - 2021. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Полная версия (обновлено февраль 2022 года)". До момента оценки объекта (24.08.2022) больше обновлений не было. Таким образом, эксперт применила актуальную редакцию справочника на момент определения рыночной стоимости выкупаемого объекта.

Довод апелляционной жалобы о том, что проведение экспертизы поручено неуполномоченному лицу, в компетенцию которого не входит производство экспертизы отчетов оценщиков, не являющихся членами саморегулируемой организации оценщиков, следовательно, заключение эксперта является недостоверным доказательством, подлежит отклонению как необоснованный, поскольку положения статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не связывают арбитражный суд обязанностью при проверке достоверности определения рыночной стоимости приватизируемого объекта в судебном порядке разрешать вопрос о такой достоверности в той саморегулируемой организации, членом которой является оценщик. Документами, имеющимися в деле, подтверждается, что эксперты Некоммерческого партнерства "Коллегия независимых экспертов" Ахметгареева Н.Н. и Щепина Г.М. обладают достаточными специальными познаниями и опытом в области порученного исследования, а также опытом проведения таких экспертиз. Доказательств обратного ответчик не представил, соответственно, оснований сомневаться в объективности и достоверности экспертного заключения у арбитражного суда не имеется. Заявления об отводе эксперта в суде первой инстанции со стороны ответчика также не поступало.

Доводы апеллянта о том, что в счет выкупной стоимости объекта недвижимости была неправомерно зачтена стоимость неотделимых улучшений, которые не были согласованы с арендодателем, так как арендодателем не давалось согласие на проведение таких улучшений, проектная документация не согласовывалась, были предметом исследования суда первой инстанции и получили надлежащую оценку.

Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Принимая во внимание специфику сложившихся отношений, в которых арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и учитывая, что применение части 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества его рыночная стоимость, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, подлежит уменьшению на стоимость таких улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

Решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения, доказанности осуществления неотделимых улучшений, выполнения неотделимых улучшений за счет собственных средств и действительной стоимости неотделимых улучшений (определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.12.2015 N 309-ЭС15-16645).

Из материалов дела усматривается, что 12.12.2019 между истцом и ответчиком был заключен Договор аренды объекта муниципального нежилого фонда для использования под административную деятельность.

19.12.2019 (то есть сразу после заключения договора) истец обратился к ответчику с письмом о согласовании ремонтных работ в арендуемом помещении, приложив смету и дефектную ведомость.

Ремонт был необходим, так как помещение было передано истцу в черновой отделке. Внутренняя отделка отсутствовала, отсутствовали дверные блоки и двери. Помещение передано без инженерной коммуникации, отсутствовали водоснабжение, канализация, отопление и электричество.

Описание переданного объекта зафиксировано в отчете об оценке, проведенным ООО "Ребус" 30.12.2019. Имеется фотоматериал в отношении состояния арендуемых истцом помещений, который подтверждает их неудовлетворительное состояние и необходимость проведения ремонта для использования помещений по назначению, указанному в договоре аренды объекта муниципального нежилого фонда.

Техническое состояние арендуемых помещений, зафиксированное в отчете об оценке ООО "Ребус" ответчиком опровергнуто не было.

17.01.2020 истцом получен ответ на письмо, из которого следует, что "Управление не возражает против проведения ремонтных работ в арендуемом помещении за счет собственных средств. Рассмотрев представленные документы (ведомость объемов работ и сметный расчет) согласовывает следующие неотделимые улучшения: замена подоконных досок, устройство пола, прокладка трубопроводов, водоснабжения, канализации и отопления, электромонтажные работы".

10.03.2020 получен дополнительный ответ, где указано, что ООО "Услуги Мега плюс" имеет право производить в арендуемом помещении работы по улучшению эксплуатационных и эстетических характеристик помещения, а также по оснащению дополнительными коммуникациями на свое усмотрение по согласованию с арендодателем и за счет собственных средств.

Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Между тем согласие на проведение ремонтных работ за счет собственных средств истцом было получено, что подтверждается письмом Управления N 44016 от 17.01.2020. Ответчик указал, что не возражает против проведения ремонтных работ. Получив ответ арендодателя, где было указано, что он "не возражает против проведения ремонтных работ за счет собственных средств".

В связи с чем, истцом при проведении ремонта, кроме замены подоконных досок, устройство пола, прокладка трубопроводов, водоснабжения, канализации и отопления, электромонтажных работ, выполнены еще следующие работы: ремонт и отделка стен, ремонт потолков, установка дверных блоков и дверей, ремонт откосов окон, внутренние сантехнические работы, вентиляция, отделка лестничных пролетов.

Без названных работ использовать помещение по целевому назначению было бы невозможно. При прокладке трубопроводов для водоснабжения, канализации и отопления, электромонтажных работ, стены потолки и потолки подвергаются деформации. В любом случае требуются ремонт стен и потолка. Без ремонта окон в целом, стен, потолка, установки дверей, установки вентиляции помещение не было бы пригодно для использования по целевому назначению, указанному в договоре аренды (данный вывод содержится в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 16 марта 2023 N Ф09-536/2023).

Ссылка ответчика на то, что создание спорных неотделимых улучшений было выполнено в рамках приведения помещения в соответствии с требованиями по осуществлению медицинской и административной деятельности и не может быть зачтена в выкупную стоимость несостоятельна, поскольку, их создание было обусловлено необходимостью приведения помещений в состояние, возможное для использования помещений по назначению, указанному в договоре аренды объекта муниципального нежилого фонда и не исключает возможности зачета стоимости таких неотделимых улучшений арендуемого имущества при выкупе объекта аренды.

Таким образом, доводы ответчика об ошибочном зачете в выкупную стоимость объекта муниципального нежилого фонда стоимости всех неотделимых улучшений выявленных экспертом при проведении судебной экспертизы, необоснованны.

С учетом изложенного апелляционная коллегия приходит к выводу, что доводы апелляционной жалобы не опровергают фактических обстоятельств, установленных в рамках рассматриваемого дела, а также выводов суда первой инстанции.

Решение суда первой инстанции об удовлетворении заявленного иска является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по заявленным в ней доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

В связи с подачей апелляционной жалобы лицом, освобожденным от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, взыскание государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.01.2024 по делу N А07-427/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.Х. Камаев

Судьи

И.А. Аникин
А.С. Жернаков

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.