Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 ноября 2021 г. N 18АП-13400/21 по делу N А07-3736/2021

г. Челябинск

08 ноября 2021 г.

Дело N А07-3736/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 ноября 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Соколовой И.Ю., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Задворных С.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Уралстрой" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.07.2021 по делу N А07-3736/2021.

Общество с ограниченной ответственностью "Информтел" (далее - ООО "Информтел", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Уралстрой" (далее - ООО "Уралстрой", ответчик) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.12.2019; об истребовании у ООО "Уралстрой" недвижимого имущества: административно-торгового помещения, находящегося по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Бакалинская, д. 64, 4 этаж, номера на поэтажном плане: 7-10, 21-23, кадастровый номер 02:55:010702:5469; о взыскании убытков в размере 1 231 107,6 руб.; о признании действий ООО "Информтел" по удержанию штрафа в размере 2 000 000 руб. правомерными; об обязании ООО "Уралстрой" прекратить использовать объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Бакалинская, д. 64, офис N 7, для целей осуществления связи с данным юридическим лицом; об обязании ООО "Уралстрой" принять необходимые меры для внесения изменений в данные, содержащиеся в Едином государственном реестре юридических лиц, в части своего адреса места нахождения (с учетом уточнения предмета исковых требований, л.д. 119-122).

В ходе рассмотрения дела ООО "Информтел" заявило об отказе от иска в части требований об обязании ООО "Уралстрой" прекратить использовать объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Бакалинская, д. 64, офис N 7, для целей осуществления связи с данным юридическим лицом, и об обязании ООО "Уралстрой" принять необходимые меры для внесения изменений в данные, содержащиеся в Едином государственном реестре юридических лиц, в части своего адреса места нахождения (л.д. 129).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.07.2021 (резолютивная часть от 19.07.2021) принят отказ истца от иска в части требований об обязании прекратить использовать объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Бакалинская, д. 64, офис N 7, для целей осуществления связи с данным юридическим лицом и об обязании принять необходимые меры для внесения изменений в данные, содержащиеся в Едином государственном реестре юридических лиц, в части своего адреса места нахождения; производство по делу в указанной части прекращено.

Исковые требования удовлетворены частично. Суд первой инстанции расторг договор купли-продажи недвижимого имущества от 17.12.2019; истребовал у ООО "Уралстрой" недвижимое имущество: административно - торговое помещение, находящееся по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Бакалинская, д. 64, 4 этаж, номера на поэтажном плане: 7-10, 21-23, кадастровый номер 02:55:010702:5469; а также признал правомерными действия ООО "Информтел" по удержанию штрафа в размере 2 000 000 руб. в связи с расторжением договора.

С указанным решением суда не согласилось ООО "Уралстрой" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного иска.

В апелляционной жалобе ООО "Уралстрой" указало, что в ходе судебного разбирательства судом было правомерно установлено, что ответчиком в исполнение условий договора в пользу истца перечислена сумма в размере 2 500 000 руб. Равным образом, судом справедливо установлено, что истец (продавец по договору) обязан вернуть денежные средства в размере, внесенном ответчиком (покупателем по договору) на момент расторжения договора за минусом суммы штрафа, указанного в п. 8 договора. Принимая решение о частичном удовлетворении требований истца, суд не учел факт того, что истец не исполнил обязанность по возврату денежных средств в размере 500 000 руб., тем самым, на момент принятия решения о расторжении договора, истцом не исполнена обязанность, предусмотренная договором в части, регламентирующей порядок расторжения договора. Соответственно, по мнению апеллянта, договор не мог быть расторгнут без исполнения первоочередной обязанности истца по возврату денежной суммы за вычетом суммы штрафа.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2021 апелляционная жалоба ООО "Уралстрой" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.07.2021 по делу N А07-3736/2021 была принята к производству и назначена к рассмотрению на 26.10.2021.

Определением арбитражного апелляционного суда от 25.10.2021 произведена замена в составе суда для рассмотрения настоящего дела, председательствующий судья Колясникова Ю.С. заменена на судью Жернакова А.С.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции от ООО "Информтел" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в приобщении которого к материалам дела в порядке части 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебной коллегий отказано в силу его незаблаговременного направления иным лицам, участвующим в деле.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание их представители не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.

Протокольным определением арбитражного апелляционного суда от 26.10.2021 в судебном заседании был объявлен перерыв до 27.10.2021.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО "Информтел" (продавец) и ООО "Уралстрой" (покупатель) был заключен договор купли - продажи от 17.12.2019, согласно п. 1.1. которого продавец продает, а покупатель покупает в собственность объект недвижимости: административно-торговое помещение, назначение: нежилое, площадь 165,3 кв.м., этаж: 4, номера на поэтажном плане: 7-10, 21-23, адрес (местонахождение) объекта: Республика Башкортостан, город Уфа, Советский район, улица Бакалинская, дом 64, кадастровый номер: 02:55:010702:5469 (л.д. 18-20).

Согласно п. 3 договора стороны договора устанавливают стоимость объекта недвижимости в размере 7 080 000 руб., в том числе НДС 20 % - 1 180 000 руб., уплачиваемых покупателем продавцу в следующем порядке:

- 2 040 000 руб. - в день подписания договора;

- 2 520 000 руб.- в срок до 31.03.2020;

- 2 520 000 руб.- в срок до 30.06.2020.

В силу п. 7 договора покупатель принимает на себя обязанность по оплате коммунальных и иных платежей, связанных с эксплуатацией приобретаемого объекта недвижимости с момента фактического получения объекта недвижимости от продавца по акту передачи.

В соответствии с п. 8 договора в случае просрочки со стороны покупателя платежей денежных сумм, указанных в п. 3 договора, в установленные сроки, начисляются пени в размере 0,1 % от размера неуплаченной суммы за каждый день просрочки. В случае неисполнения покупателем обязательства по оплате (пропуска очередного платежа) в соответствии п. 3 договора на срок более чем 30 рабочих дней, продавец имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке и вернуть покупателю оплаченные им ранее денежные средства за вычетом штрафа в размере 2 000 000 руб.

Согласно п. 10 договора в случае невыполнения покупателем обязанности по оплате, предусмотренной п. 3 договора, продавец вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, путем направления покупателю уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке заказным письмом с уведомлением о вручении. В таком случае, покупатель обязан освободить объект недвижимости, указанный в п. 1 договора, в течение 10 рабочих дней с даты получения уведомления, а продавец обязан вернуть денежные средства в размере, внесенном покупателем на момент расторжения договора, за минусом суммы штрафа, указанного в п. 8 договора.

В силу п. 13 договора в день получения продавцом полной стоимости объекта недвижимости продавец обязуется предоставить документы и материалы, необходимые для заключения сделки купли-продажи объекта недвижимости и государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан.

По акту приема-передачи от 17.12.2019 указанный выше объект недвижимости был передан покупателю (л.д. 21).

Покупателем была произведена частичная оплата стоимости помещения в размере 2 500 000 руб.: 26.12.2019 - 500 000 руб.; 14.02.2020 - 1 500 000 руб.; 20.07.2020 - 500 000 руб., что подтверждается выписками операций по лицевому счету, а также платежными поручениями N 315 от 26.12.2019, N 64 от 20.07.2020, N 20 от 14.02.2020 (л.д. 22-25, 79-81).

19.11.2020 продавцом покупателю нарочно вручена претензия N 02/11 с требованием в срок до 17.12.2020 погасить задолженность по договору от 17.12.2019, оплатить договорную неустойку за нарушение сроков уплаты покупной цены. Данная претензия содержала уведомление о возможности продавца потребовать расторжения договора купли-продажи (л.д. 33-34).

02.02.2021 продавцом покупателю нарочно вручено уведомление N 01/02 от 02.02.2021 о расторжении договора купли-продажи от 17.12.2019, мотивированное просрочкой в оплате приобретенного объекта недвижимого имущества (л.д. 35-36).

Ссылаясь на нарушение условий договора от 17.12.2019, на односторонний отказ продавца от его дальнейшего исполнения, ООО "Информтел" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Признавая заявленные требования обоснованными, суд первой инстанции пришел к выводу о существенном нарушении покупателем условий договора купли-продажи в части внесения платы за приобретенное имущество, которое влечет его расторжение в судебном порядке. Исходя из обстоятельства расторжения договора купли-продажи, условий п.п. 8, 10 договора, суд удовлетворил требования истца в части истребования у ООО "Уралстрой" административно-торгового помещения, находящегося по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Бакалинская, д. 64, 4 этаж, а также в части признания правомерными действий ООО "Информтел" по удержанию штрафа в размере 2 000 000 руб. Основываясь на норме статьи 394 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом превышения суммы штрафа над суммой причиненных истцу убытков, суд не усмотрел оснований для взыскания заявленной истцом суммы убытков.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

На основании пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

По смыслу положений пункта 1 статьи 485, пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу пункта 1 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком был заключен договор купли - продажи от 17.12.2019, по условиям которого ответчику передан объект недвижимости: административно-торговое помещение, назначение: нежилое, площадь 165,3 кв.м., этаж: 4, номера на поэтажном плане: 7-10, 21-23, адрес (местонахождение) объекта: Республика Башкортостан, город Уфа, Советский район, улица Бакалинская, дом 64, кадастровый номер: 02:55:010702:5469, стоимостью 7 080 000 руб. (л.д. 18-20).

В п. 3 договора стороны установили, что стоимость объекта недвижимости уплачивается покупателем продавцу в следующем порядке:

- 2 040 000 руб. - в день подписания договора;

- 2 520 000 руб.- в срок до 31.03.2020;

- 2 520 000 руб.- в срок до 30.06.2020.

Доказательства надлежащего исполнения ответчиком указанного условия договора в материалы дела представлены не были. Покупателем была произведена частичная оплата стоимости помещения в размере 2 500 000 руб.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в частности, при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

В пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, указано, что неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Поскольку ООО "Уралстрой" надлежащим образом не исполнило условия п. 3 договора, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии правовых и фактических оснований для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.12.2019 и истребования у ООО "Уралстрой" недвижимого имущества - административно-торгового помещения, находящегося по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Бакалинская, д. 64, 4 этаж, номера на поэтажном плане: 7-10, 21-23, кадастровый номер 02:55:010702:5469.

Основываясь на положениях п.п. 8, 10 договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.12.2019, а также полагая, что предусмотренная данными пунктами неустойка не носит штрафного характера, превышает размер заявленных ко взысканию с ответчика убытков, суд первой инстанции признал правомерными действия ООО "Информтел" по удержанию штрафа в размере 2 000 000 руб. в связи с расторжением договора, но отказал во взыскании убытков в размере 1 231 107,6 руб.

По существу указанные выводы суда апеллянтом не оспариваются, соответствующих доводов апелляционная жалоба не содержит (часть 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Апеллянт полагает, что при расторжении договора купли-продажи суд не учел факт того, что истец не исполнил обязанность по возврату денежных средств в размере 500 000 руб., договор не мог быть расторгнут без исполнения первоочередной обязанности истца по возврату денежной суммы за вычетом суммы штрафа.

Оценив указанные доводы апеллянта, судебная коллегия нашла их обоснованными.

Поскольку в силу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства, отсутствие соответствующих указаний применительно к договору купли-продажи означает, что удовлетворение требования о расторжении такого договора и возврате уплаченной за товар денежной суммы (статьи 450, 475 Гражданского кодекса Российской Федерации) не должно повлечь неосновательного приобретения или сбережения имущества на стороне покупателя или продавца, то есть нарушать эквивалентность осуществленных ими при исполнении расторгнутого договора встречных имущественных предоставлений.

Следовательно, рассматривая спор о расторжении договора, по которому продавец передал в собственность покупателя определенное имущество, и установив основания для возврата уплаченной покупателем денежной суммы, суд должен одновременно рассмотреть вопрос о возврате продавцу переданного покупателю имущества, поскольку сохранение этого имущества за покупателем после взыскания с продавца покупной цены означало бы нарушение согласованной сторонами эквивалентности встречных предоставлении.

Право покупателя на возврат покупной цены не ограничивает иные права, принадлежащие ему в связи с нарушением обязательства продавцом, в частности право на возмещение убытков.

В свою очередь, продавец, имеющий право на возврат переданного покупателю имущества при расторжении договора купли-продажи, вправе потребовать от покупателя возмещения стоимости износа имущества за время его использования последним, противопоставив соответствующее возражение требованию о возврате покупной цены.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.08.2020 N 309-ЭС20-9064, учитывая неразрывную взаимосвязь и взаимозависимость требовании о возврате покупной цены, возвращении поставленного имущества в натуре и возмещения убытков, понесенных покупателем в связи с расторжением договора, разрешение судом вопросов о судьбе имущества и об убытках производится одновременно с рассмотрением спора о расторжении договора, что предопределяет необходимость постановки судом соответствующих вопросов на разрешение сторон независимо от предъявления данного требования продавцом.

Следовательно, разрешая спор между ООО "Информтел" и ООО "Уралстрой" и установив наличие оснований для расторжения договора купли-продажи, возврата объекта недвижимого имущества истцу, суд первой инстанции вне зависимости от предъявленных требований, от наличия соответствующего встречного иска со стороны ООО "Уралстрой" должен был разрешить в судебном акте вопрос, связанный с возвращением ответчику уплаченной им части выкупных платежей по договору.

Поскольку в соответствии с п. 8 договора в случае неисполнения покупателем обязательства по оплате (пропуска очередного платежа) в соответствии п. 3 договора на срок более чем 30 рабочих дней, продавец имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке и вернуть покупателю оплаченные им ранее денежные средства за вычетом штрафа в размере 2 000 000 руб., при произведенной ответчиком частичной оплате стоимости помещения в размере 2 500 000 руб., ООО "Уралстрой" подлежит возврату 500 000 руб.

Однако, как указано выше, в обжалуемом судебном акте вопрос о возврате ответчику 500 000 руб. не был разрешен.

Иное из материалов дела не следует, несмотря на заявленные в апелляционной жалобе доводы, ООО "Информтел" суду апелляционной инстанции не представило доказательств добровольного возврата ООО "Уралстрой" 500 000 руб.

Из содержания п. 10 договора судебная коллегия усматривает, что обязанность покупателя освободить объект недвижимости, указанный в п. 1 договора, является первоочередной по отношению к обязанности продавца вернуть денежные средства в размере, внесенном покупателем на момент расторжения договора, за минусом суммы штрафа, указанного в п. 8 договора.

Срок возврата денежных средств сторонами не урегулирован, в силу чего и пункта 2 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации соответствующее обязательство должно быть исполнено продавцом в течение семи дней с момента возврата ООО "Уралстрой" в пользу ООО "Информтел" недвижимого имущества.

Учитывая неразрывную взаимосвязь и взаимозависимость требований о возврате покупной цены и возвращении приобретенного имущества в натуре по расторгнутому договору, апелляционный суд усматривает основания для изменения решения суда путем дополнения резолютивной части решения указанием на обязанность ООО "Информтел" возвратить ООО "Уралстрой" уплаченные в счет оплаты за приобретаемое имущество по договору купли-продажи от 17.12.2019 денежные средства в размере 500 000 руб. в течение семи дней с момента возврата ООО "Уралстрой" в пользу ООО "Информтел" недвижимого имущества - административно - торгового помещения, находящегося по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Бакалинская, д. 64, кадастровый номер 02:55:010702:5469.

Решение суда первой инстанции в указанной части подлежит изменению в связи с неправильным применением судом норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изменение судом апелляционной инстанции решения суда первой инстанции не повлияло на распределение судебных издержек по оплате государственной пошлины, понесенных при рассмотрении иска ООО "Информтел".

Поскольку апелляционная жалоба ООО "Уралстрой" подлежит удовлетворению, уплаченная апеллянтом государственная пошлина в размере 3 000 руб. относится на ООО "Информтел" и подлежит взысканию с него в пользу апеллянта в качестве судебных расходов.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.07.2021 по делу N А07-3736/2021 изменить, дополнить резолютивную часть решения абзацем следующего содержания:

"Обязать общество с ограниченной ответственностью "Информтел" возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Уралстрой" уплаченные в счет оплаты за приобретаемое имущество по договору купли-продажи от 17.12.2019 денежные средства в размере 500 000 руб. в течение семи дней с момента возврата обществом с ограниченной ответственностью "Уралстрой" обществу с ограниченной ответственностью "Информтел" недвижимого имущества - административно - торгового помещения, находящегося по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Бакалинская, д. 64, кадастровый номер 02:55:010702:5469.".

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Информтел" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Уралстрой" судебные расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи

И.Ю. Соколова В.А. Томилина