Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 ноября 2021 г. N 15АП-18471/21 по делу N А32-2623/2021

город Ростов-на-Дону

09 ноября 2021 г.

дело N А32-2623/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 ноября 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Абраменко Р.А.

судей Попова А.А., Галова В.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Матиняном С.А.,

при участии:

от заявителя: представитель Бережная Л.В. по доверенности от 30.12.2020;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений Администрации муниципального образования город-курорт Анапа

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 20.08.2021 по делу N А32-2623/2021

по заявлению индивидуального предпринимателя Паскалова Алика Исидоровича (ИНН: 230101658810, ОГРНИП: 317237500359423)

к Управлению имущественных отношений Администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН: 2301006401, ОГРН: 1022300518118)

о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Паскалов Алик Исидорович (далее - заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению имущественных отношений Администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - заинтересованное лицо, управление) с требованиями:

1) признать незаконным решение Управления имущественных отношений администрации муниципального образования города-курорта Анапа, оформленное письмом от 03 ноября 2020 года N 27-05-7562/20, об отказе в предоставлении Паскалову Алику Исидоровичу земельного участка в аренду на срок три года с кадастровым номером 23:37:0102034:12 для завершения строительства центра торговли и обслуживания по адресу: город Анапа, ул. Астраханская, 102 г;

2) обязать Управление имущественных отношений администрации муниципального образования города-курорта Анапа заключить с индивидуальным предпринимателем Паскаловым Аликом Исидоровичем договор аренды земельного участка на срок три года с кадастровым номером 23:37:0102034:12 для завершения строительства центра торговли и обслуживания по адресу: город Анапа, ул. Астраханская, 102 г.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.08.2021 признан незаконным отказ Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа в предоставлении индивидуальному предпринимателю Паскалову Алику Исидоровичу земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102034:12 в аренду сроком на три года для завершения строительства центра торговли и обслуживания по адресу: город Анапа, ул. Астраханская, 102 г., оформленный письмом от 03 ноября 2020 года N 27-05-7562/20. Суд обязал Управление имущественных отношений Администрации муниципального образования город-курорт Анапа в течение одного месяца с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу подготовить и направить в адрес индивидуального предпринимателя Паскалова Алика Исидоровича проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102034:12 сроком на три года для завершения строительства центра торговли и обслуживания по адресу: город Анапа, ул. Астраханская, 102 г. С управления в пользу предпринимателя взысканы судебные расходы по уплате госпошлины в размере 300 руб.

Управление обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. В обоснование апелляционной жалобы управление указывает на то, что в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" собственник объекта незавершённого строительства, расположенного на земельном участке, имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов, если право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду. Договоры аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102034:12, расположенного по адресу: г. Анапа, ул. Астраханская, 102 г, с ИП Паскаловым А.И. заключались неоднократно. В частности был заключен договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102034:12, расположенного по адресу: г. Анапа, ул. Астраханская, 102г, 14.04.2014 N 3700006140 сроком до 25.03.2020 включительно.

Представитель заявителя в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения.

Управление явку представителей в судебное заседание не обеспечило.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя заявителя, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, постановлением главы города-курорта Анапа Краснодарского края от 17.06.2003 N 659 согласовано предварительное место размещения и утвержден акт выбора земельного участка под проектирование центра торговли и обслуживания на земельном участке площадью 990 кв.м. по ул. Астраханской, 102. Пунктом 2 указанного постановления Паскалову А.И. разрешено проектирование центра торговли и обслуживания на земельном участке площадью 990 кв.м. по ул. Астраханской, 102.

На основании постановления главы города-курорта Анапа Краснодарского края от 16.09.2003 N 1034 индивидуальному предпринимателю Паскалову Алику Исидоровичу был предоставлен в аренду сроком на 5 лет для строительства центра торговли и обслуживания земельный участок общей площадью 990 кв.м. с кадастровым номером N 23:37:0102034:0012, расположенный по адресу: город-курорт Анапа, ул. Астраханская, 102.

16.12.2003 между индивидуальным предпринимателем Паскаловым Аликом Исидоровичем и Управлением имущественных отношений Администрации муниципального образования город-курорт Анапа был заключен договор аренды N 3700001018 вышеуказанного земельного участка. Данный договор был зарегистрирован в филиале Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по городу-курорту Анапа 24.12.2003.

На основании приказа Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 30 сентября 2008 года N 1108 "О предоставлении в аренду на новый срок земельного участка Паскалову А.И. по адресу: г. Анапа, ул. Астраханская, 102" 06.08.2008 между индивидуальным предпринимателем Паскаловым Аликом Исидоровичем и Управлением имущественных отношений Администрации муниципального образования город-курорт Анапа был заключен договор аренды N 3700003489 вышеуказанного земельного участка. Данный договор был зарегистрирован в УФРС по Краснодарскому краю 26 декабря 2008 года.

В последующем вышеуказанному земельному участку был присвоен другой адрес: г. Анапа, ул. Астраханская, 102 г, что подтверждается справкой, выданной Управлением архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 18.06.2008 N 1616.

23.06.2010 индивидуальному предпринимателю Паскалову А.И. было выдано разрешение на строительство N RU 23301000-242 центра торговли и обслуживания площадью застройки - 579,2 кв. м., общей площадью 941,8 кв. м на вышеуказанном земельном участке площадью 990 кв. м, расположенном по адресу: 353400, Краснодарский край, город Анапа, ул. Астраханская, 102 г. Проект на строительство вышеуказанного объекта был согласован Управлением архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования город-курорт Анапа.

Право собственности за индивидуальным предпринимателем Паскаловым Аликом Исидоровичем на возведенный объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:37:0102034:500 общей площадью 941,8 кв. м. степенью готовности - 45%, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Анапа, ул. Астраханская, 102 г было зарегистрировано 24.09.2012, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.09.2012 была сделана запись регистрации N 23-23-26/111/2012-164. В материалах дела так же имеется свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АЛ N 172745, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 26 сентября 2012 года.

10.04.2014 между индивидуальным предпринимателем Паскаловым Аликом Исидоровичем и Управлением имущественных отношений Администрации муниципального образования город-курорт Анапа был заключен договор аренды N 3700006140 земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102034:12 с видом разрешенного использования: для строительства центра торговли и обслуживания по адресу: г. Анапа, ул. Астраханская, 102 г, сроком до 25 марта 2020 года включительно. 20 мая 2014 года данный договор был зарегистрирован в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, номер регистрации 23 -23 -26/049/2014-575.

Согласно п. 4.1.6 договора аренды земельного участка от 10 апреля 2014 года N 370006140, арендатор имеет право в соответствии с законодательством на заключение договора аренды на новый срок в преимущественном порядке при условии надлежащего исполнения своих обязанностей и при прочих равных условиях при соблюдении порядка, предусмотренного п. 4.3.16 настоящего договора.

Предприниматель неоднократно обращался в Администрацию города-курорта Анапа с заявлением о заключении договора аренды вышеуказанного земельного участка на новый срок для завершения строительства объекта недвижимого имущества.

Письмами от 18.02.2020, от 09.04.2020, от 03.11.2020 индивидуальному предпринимателю Паскалову Алику Исидоровичу было отказано в предоставлении на новый срок в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102034:12.

Обжалуемый заявителем отказ от 03.11.2020 мотивирован тем, что в силу п. 21 статьи 3 Закона РФ от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" собственник объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов, если право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду.

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК Российской Федерации, предоставление в аренду земельного участка без проведения торгов допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Управление имущественных отношений Администрации муниципального образования город-курорт Анапа полагает, что вышеуказанные положения применяются только в случае, если ранее такой участок не предоставлялся для завершения строительства объекта. С учетом того, что земельный участок с кадастровым номером 23:37:0102034:12 по адресу: город Анапа, ул. Астраханская, 102 г, ранее предоставлялся индивидуальному предпринимателю Паскалову Алику Исидоровичу на праве аренды, право на однократное заключение договора аренды истцом было реализовано в полном объеме.

Считая указанный отказ Управления имущественных отношений Администрации муниципального образования город-курорт Анапа противоречащим нормам земельного законодательства и нарушающим права (интересы) предпринимателя в экономической сфере, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (часть 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на принявшие акт, решение или совершившие действия (бездействие) орган или лицо (статья 65 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.I ЗК РФ, а также положениями статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), действующей с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Как верно указал суд первой инстанции, правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015 пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Как верно указал суд первой инстанции, исходя из приведенных норм, поскольку редакция пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшая до 01.03.2015 не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, равно как из положений Закона N 171 -ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действующая с 01.03.2015, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, как обоснованно отмечено судом первой инстанции, Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2020 N 308-ЭС19-25765 по делу N А63-18660/2018).

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается имеющимися в деле доказательствами, спорный земельный участок предоставлен предпринимателю без торгов по процедуре выбора и предварительного согласования места размещения объекта в аренду в 2003 году для проектирования и строительства объекта недвижимости, в период действия договора аренды предприниматель в соответствии с разрешительными документами уполномоченных органов возвел на этом участке объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.03.2015; на основании норм земельного законодательства, вступивших в силу с 01.03.2015, Паскалову А.И. земельный участок в аренду для завершения строительства не предоставлялся, перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ оснований для отказа в заключении с предпринимателем договора аренды управлением не приведено.

Как следует из материалов дела право собственности предпринимателя на объект незавершенного строительства зарегистрировано в ЕГРН 24.09.2012, то есть до 01.03.2015. Договор аренды N 3700006140 был заключен 10.04.2014, то есть также до 01.03.2015.После 01.03.2015 никому иному спорный земельный участок не предоставлялся в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

В силу изложенного, приведенные в апелляционной жалобе управления доводы подлежат отклонению.

Доказательств того, что уполномоченный орган в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, обращался в суд с требованием об изъятии земельного участка, в материалах дела не имеется.

Исходя из изложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что у предпринимателя имеется право требовать заключения с ним однократно на срок три года договора аренды на спорный земельный участок для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

При обращении в уполномоченный орган предпринимателем были соблюдены все требования действующего законодательства, подтверждающие его право на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства.

В резолютивной части решения о признании незаконным решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд указывает на обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок (пункт 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенное, оспариваемый отказ Управления имущественных отношений Администрации муниципального образования города-курорта Анапа, оформленный письмом от 03.11.2020 года N 27-05-7562/20 обоснованно признан судом первой инстанции незаконным, нарушающим права предпринимателя в сфере предпринимательской деятельности, и в целях восстановления нарушенного права заявителя на заинтересованное лицо обоснованно возложена обязанность по подготовке и направлению в адрес предпринимателя проекта договора аренды спорного земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству; нормы материального и процессуального права не нарушены и применены правильно; судом полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем, оснований для отмены или изменения решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.08.2021 по делу N А32-2623/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Р.А. Абраменко

Судьи

В.В. Галов А.А. Попов