Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 ноября 2021 г. N 15АП-19299/21 по делу N А32-14899/2018

город Ростов-на-Дону

11 ноября 2021 г.

дело N А32-14899/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 ноября 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,

судей Чотчаева Б.Т., Яицкой С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Курипко В.А.,

при участии:

от истца посредством использования системы "Картотека арбитражных дел (онлайн-заседание)": представителя Пашниной С.Г. по доверенности от 12.07.2021;

от ответчика: представителя Уракова А.М. по доверенности от 03.09.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу главы крестьянского фермерского хозяйства Уракова Махмуда Адамовича (ИНН 234605214730, ОГРНИП 309236234500042)

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.09.2021 по делу N А32-14899/2018

по иску департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399)

к главе крестьянского фермерского хозяйства Уракову Махмуду Адамовичу (ИНН 234605214730, ОГРНИП 309236234500042)

при участии третьего лица: администрации муниципального образования Павловский район

об обязании освободить земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к главе крестьянского фермерского хозяйства Уракову Махмуду Адамовичу (далее - ответчик, глава хозяйства, Ураков М.А.), в котором просил:

- истребовать из чужого незаконного владения земельный участок с кадастровым номером 23:24:0801007:19 площадью 438626 кв.м;

- обязать Уракова М.А. в десятидневный срок со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему делу освободить используемую часть земельного участка с кадастровым номером 23:24:0801007:19;

- взыскать с Уракова М.А. в пользу департамента судебную неустойку в размере 30000 руб. за каждый день по истечении десятидневного срока с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу и до момента исполнения настоящего решения суда.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования Павловский район (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.09.2018 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2018 решение от 05.09.2018 изменено. Суд обязал главу хозяйства возвратить департаменту в десятидневный срок после вступления решения суда в законную силу земельный участок площадью 32,8 га с кадастровым номером 23:24:0801007:19. С главы хозяйства в пользу департамента взыскана неустойка в размере 30 тыс. рублей за каждый день по истечении десятидневного срока с момента вступления решения в законную силу и до момента полного исполнения судебного акта. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.05.2019 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.09.2018 и постановление Пятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 27.12.2018 по делу N А32-14899/2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.09.2021 на индивидуального предпринимателя главу крестьянского (фермерского) хозяйства Уракова М.А. возложена обязанность возвратить Департаменту имущественных отношений Краснодарского края в десятидневный срок после вступления настоящего решения суда в законную силу земельный участок с кадастровым номером 23:24:0801007:19 площадью 32,8 га, расположенный по адресу: Краснодарский край, Павловский район, ЗАО "Прогресс", участок N 1215. В удовлетворении остальной части иска отказано. С индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Уракова М.А. в пользу Департамента имущественных отношений Краснодарского края взыскана неустойка в размере 30000 рублей за каждый день по истечении десятидневного срока с момента вступления настоящего решения суда в законную силу и до момента полного исполнения судебного акта. С индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Уракова М.А. в доход федерального бюджета взыскано 6000 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, Ураков М.А. обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе ответчик просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что истец не направлял уведомлений либо соглашений ответчику о расторжении договоров аренды 24.11.1995 и 16.11.1998. Ответчик использовал по истечении срока действия договоров аренды земельные участки, договоры считаются продленными на неопределенный срок в силу статей 610, 621 ГК РФ. Вывод суда первой инстанции о том, что обращением с данными исковыми требованиями истец выразил волю на прекращение арендных отношений, признан ошибочным судом кассационной инстанции. Истцом не доказан факт незаконности владения ответчиком земельным участком истца (площадью более чем 32,8 га). Сведения о регистрации договоров установлены и отражены в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.05.2019. Пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в исковых требованиях. Суд первой инстанции указал, что досудебный порядок урегулирования спора соблюден подачей искового заявления, чем нарушены статьи 4, 148 АПК РФ. Иск собственника к арендатору, не возвратившему арендованное имущество, не является ни виндикационным, ни негаторным иском и удовлетворению со ссылкой на статьи 302, 305, 304 ГК РФ не подлежит. Такой иск должен рассматриваться по правилам главы 34 ГК РФ. Требование об изъятии земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть заявлено к собственнику участка, а не к его арендатору, коим является ИП КФХ Ураков М.А. Департаментом избран ненадлежащий способ защиты. Ответчик просил снизить неустойку, однако суд первой инстанции в своем решении не отразил данный факт и не обосновал взысканную сумму неустойки.

В отзыве на апелляционную жалобу департамент указал на законность и обоснованность принятого арбитражным судом первой инстанции решения, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.

Представитель истца не согласился с доводами апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:24:0801007:19, общей площадью 438626 кв.м, расположенный по адресу, установленному относительно ориентира в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Павловский район, ЗАО "Прогресс", участок N 1215, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, принадлежит на праве собственности субъекту Российской Федерации - Краснодарскому краю (регистрационная запись от 20.03.2015 N 23-23/030-23/001/603/2015-1334/1).

Постановлением главы администрации Павловского района Краснодарского края от 24.11.1995 N 1372 "О предоставлении земельных участков в аренду главам крестьянских (фермерских) хозяйств Дудкину А.В., Пугачеву В.И, Уракову М.А." ответчику предоставлен земельный участок площадью 13,2 га (пашни), расположенный на территории Среднечелбасского сельского округа.

На основании указанного постановления между администрацией Павловского района (арендодатель) и Ураковым Махмудом Адамовичем (арендатор) заключен договор аренды N 8824000478 от 24.11.1995 земельного участка площадью 13,2 га (пашни) сроком на 5 лет.

Согласно пункту 1.2 договора договор вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Между администрацией Павловского района (арендодатель) и Ураковым Махмудом Адамовичем (арендатор) заключен договор аренды N 8824000479 от 16.11.1998 земельного участка площадью 19,6 га (пашни) сроком на 5 лет.

Договор аренды N 8824000479 от 16.11.1998 в материалы не представлен, однако в материалах дела имеется дополнительное соглашение к договору от 16.11.1998 N 8824000479, подписанное арендатором.

В материалы дела представлены также уведомления департамента от 02.10.2017 N 52-34813/17-38-05, от 02.10.2017 N 52-34816/17-38-05, от 14.02.2018 N 52-6518/18-38-05, от 14.02.2018 N 52-6519/18-38 об изменении размера арендной платы по договорам от 24.11.1995 N 8824000478 и от 16.11.1998 N 8824000479 (в отношении участка с кадастровым номером 23:24:0801007:19), направленные в адрес ответчика).

Согласно акту обследования земельного участка N 48 от 18.02.2016, составленному специалистом ГКУ КК "Кубаньземконтроль" Федоровым Андреем Васильевичем и подписанному ответчиком, спорный участок используется ИП главой КФХ Ураковым М.А. для производства сельскохозяйственных культур.

При повторном обследовании земельного участка с кадастровым номером 23:24:0801007:19 специалистом учреждения в присутствии главы хозяйства установлено, что на земельном участке (пашня площадью 32,8 га) выращивается озимая пшеница. Ранее выращивалась кукуруза на зерно (38,3 ц/га). Фитосанитарное состояние участка и посевов удовлетворительное. Почвенный мониторинг проведен в 2016 году, о чем составлен акт от 12.02.2018 N 46.

В акте также отражено, что глава хозяйства использует земельный участок на основании договоров аренды от 24.11.1995 N 8821000478 (площадь 13,2 га) и от 16.11.1998 N 8824000479 (площадь 19,6 га), заключенных администрацией сроком на 5 лет.

Ссылаясь на отсутствие у ответчика прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:24:0801007:19 (использование его без правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов), департамент обратился в арбитражный суд с виндикационным иском, а также с требованием о взыскании судебной неустойки.

Установив, что между сторонами возник спор о возврате имущества, вытекающий из арендных отношений, суд первой инстанции правомерно руководствовался при его разрешении нормами Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и договоре аренды.

Вместе с тем, суд первой инстанции пришел к неверному выводу о наличии у главы хозяйства обязанности по возврату арендованного имущества (земельного участка), поскольку департаментом (арендодателем) реализовано право на односторонний отказ от договора путем подачи настоящего искового заявления, в котором выражена воля на прекращение арендных отношений. Суд указал, что копия искового заявления получена главой хозяйства в апреле 2018 года. С момента получения настоящего иска и до принятия судом первой инстанции решения прошло более трех месяцев, поэтому суд первой инстанции признал требования пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса департаментом соблюденными.

На ошибочность указанных выводов прямо указал суд кассационной инстанции в постановлении от 08.05.2019 по настоящему делу.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в трехмесячный срок (при аренде недвижимого имущества, если иное не следует из договора).

При соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили его намерение отказаться от договора аренды (пункт 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено следующее. В случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства договор считается расторгнутым (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Право на односторонний отказ от обязательства (от его исполнения) может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Направленное арендодателем уведомление о прекращении договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества. Гражданским кодексом не предусмотрены требования к форме такого уведомления, а также к его содержанию (какая информация должна содержаться в уведомлении о прекращении договора аренды). Судебная практика по спорам с применением пункта статьи 610 Гражданского кодекса выработала определенные требования к содержанию такого уведомления. Оно представляет собой письменный документ (предупреждение), направленный арендатору, и содержащий четко выраженное волеизъявление арендодателя на прекращение арендных отношений (пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 N 1064/09).

Между тем, уведомление о прекращении договора, содержащее требование арендодателя о прекращении арендных правоотношений, и направленное арендатору до обращения с иском в арбитражный суд, в материалах настоящего дела отсутствует.

Более того, истец в судебном заседании подтвердил, что не направлял уведомлений либо соглашений ответчику о расторжении спорных договоров аренды, в т.ч. и после направления дела на новое рассмотрение судом кассационной инстанции.

По смыслу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор недвижимого имущества, получив от арендодателя уведомление о прекращении договора аренды, в установленный законом (договором) срок предпринимает меры по его освобождению (прекращению использования) и возврату арендодателю. В этот же период арендатор также вправе обратиться к арендодателю с предложением о заключении договора аренды недвижимого имущества на новый срок (например, по основанию, предусмотренному подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации). Срок, установленный законодателем в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывает баланс интересов как арендодателя, так и арендатора, его применение имеет направленность на минимизацию взаимных потерь сторон в арендном правоотношении.

Подход же, примененный при разрешении данного спора судом первой инстанции при новом рассмотрении дела (подача искового заявления в арбитражный суд означает соблюдение арендодателем пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации) означает отсутствие необходимости учета указанной нормы арендодателем, который сможет сразу (без направления предупреждения арендатору) обращаться в арбитражный суд с иском о возврате недвижимого имущества.

Примененный судом первой инстанции подход может привести к полному игнорированию арендодателями (разумного) правила, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (они будут подавать в арбитражный суд исковые заявления, не предупреждая арендатора о прекращении арендных отношений), что не отвечает основным началам гражданского законодательства, закрепленным в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что ответчиком до настоящего времени вносится арендная плата по спорным договорам аренды, что подтверждается направленными 09.11.2021 в адрес апелляционного суда платежными поручениями, которые приобщены к материалам дела, как непосредственно связанные с предметом исследования по настоящему спору и имеющие существенное значения для принятия судебного акта (часть 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку арендные правоотношения между сторонами не прекращены, постольку у ответчика отсутствует обязанность освободить и возвратить земельный участок.

Ссылка суда первой инстанции на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.01.2021, оставленное без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2021 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.07.2021, которым отказано в удовлетворении требований главы КФХ Уракова М.А. к департаменту о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:24:0801007:19 без проведения торгов, не имеет правового значения для решения настоящего спора при наличии указанных выше оснований для отказа в иске, исходя из его предмета и основания (в том числе, вследствие отсутствия в материалах дела доказательств направления в адрес арендатора отказа от договора, возобновленного на неопределенный срок).

В соответствии с актом обследования земельного участка N 260 от 23.11.2020 и пояснительной запиской ответчик использует спорный земельный участок на основании договоров аренды N 8821000478 от 24.11.1995 в части площади 13,2 га и N 8824000479 от 16.11.1998 в части площади 19,6 га, заключенных сроком на 5 лет с администрацией Павловского района (т. 2, л.д. 135-138).

Таким образом, общая площадь земельного участка, используемая ответчиком и переданная последнему по договорам аренды, составляет 32,8 га (13,2 га + 19,6 га).

Доказательств незаконного владения главой КФХ Ураковым М.А. спорным земельным участком площадью, больше чем 32,8 га, в материалы дела не представлено.

Ответчиком в суде первой инстанции заявлено о применении срока исковой давности.

Суд первой инстанции исходил из того, что общий срок исковой давности, распространяющийся на иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, составляет три года.

Вместе с тем, между сторонами возник спор о возврате имущества, вытекающий из арендных отношений. Заявление указанного ходатайства не имеет правового значения для решения настоящего спора при наличии указанных выше оснований для отказа в иске.

Поскольку отсутствуют основания для удовлетворения требований об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка с кадастровым номером 23:24:0801007:19 и обязании освободить используемую часть земельного участка с кадастровым номером 23:24:0801007:19, постольку отсутствуют основания для взыскании судебной неустойки 30000 руб. за каждый день по истечении десятидневного срока с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу и до момента исполнения настоящего решения суда на основании пункта 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного принятое по делу решение в части удовлетворения исковых требований подлежит изменению на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче иска, апелляционных и кассационной жалоб подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.09.2021 по делу N А32-14899/2018 отменить. Принять новый судебный акт.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) в пользу главы крестьянского фермерского хозяйства Уракова Махмуда Адамовича (ИНН 234605214730, ОГРНИП 309236234500042) судебные расходы в размере 9000 руб.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.А. Маштакова

Судьи

Б.Т. Чотчаев С.И. Яицкая