Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 ноября 2021 г. N 09АП-67449/21 по делу N А40-207894/2020

г. Москва

15 ноября 2021 г.

Дело N А40-207894/20

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 ноября 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей Е.Б. Алексеевой, О.В. Савенкова при ведении протокола судебного заседания секретарем А.А. Киселевым, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Общества с ограниченной ответственностью "Грант-Сервис"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 27 августа 2021 года

по делу N А40-207894/20, принятое судьей Е.В. Немтиновой,

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Грант-Сервис"

(ИНН 7712031481, ОГРН 1037739127150)

третьи лица: ГУ МЧС по г. Москве, ГБУ МосгорБТИ

о взыскании неустойки, об обязании произвести планировку нежилого помещения в первоначальное состояние,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Минин Д.С. по доверенности от 18.12.2020, диплом 107718 1010653 от 26.07.2019;

от ответчика: Алибаев Р.М. - генеральный директор; Вершинина Т.Н. по доверенности от 01.09.2021, уд.адвоката N 8061 от 10.11.2005;

от третьих лиц: не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "Грант-Сервис" (далее - ООО "Грант-Сервис", ответчик) о взыскании 831 250 рублей неустойки и обязании произвести планировку нежилого помещения площадью 237, 50 кв.м расположенного по адресу: г. Москва, г. Москва, Тайнинская улица, д.4, строение 2 в первоначальное состояние согласно сведениям, содержащимся в техническом паспорте БТИ здания по состоянию на 08.04.2003.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27.08.2021 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Заявитель выражает свое несогласие с оценкой, данной судом, установленным по делу обстоятельствам.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Поскольку апелляционная жалоба подана без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были надлежащим образом извещены в суде первой инстанции, считаются надлежаще извещенными.

В заседании суда апелляционной инстанции 10.11.2021 представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель истца возражал против удовлетворения жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд находит основания для отмены решения Арбитражного суда города Москвы от 27.08.2021 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, 02.07.2003 Департамент имущества города Москвы (правопредшественник Департамента, арендодатель) и ООО "Грант-Сервис" (арендатор) заключили на срок с 02.07.2003 до 02.06.2026 договор N 03-00523/03 аренды нежилого помещения площадью 237,50 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, Тайнинская улица, дом 4, строение 2. (в редакции дополнительного соглашения от 04.10.2016).

Пунктом 5.3.4 договора в редакции дополнительного соглашения от 04.10.2016 предусмотрено, что арендатор имеет право производить перепланировку объекта нежилого фонда в случае, если в результате перепланировки не нарушается несущая способность конструктивных элементов здания, соблюдаются требования технических регламентов, не создается угроза жизни, безопасности и здоровью граждан, не нарушаются права третьих лиц и отсутствует необходимость внесения изменений в данные Единого государственного реестра недвижимости.

В силу пункта 7.12 договора в редакции дополнительного соглашения от 04.10.2016 в случае выявления арендодателем факта нарушения арендатором обязанности, предусмотренной пунктом 5.3.4 договора, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы.

Размер и порядок внесения арендной платы согласованы сторонами в 6 договора в редакции дополнительного соглашения от 04.10.2016.

Технические характеристики и иные сведения об объекте аренды указаны в выписке из технического паспорта техническом паспорте БТИ здания по состоянию на 08.04.2003; неотъемлемой частью договора являются выписка из технического паспорта БТИ, экспликация, поэтажный план (пункт 1.2 договора).

В обоснование иска Департамент указывает, что актами госинспекции от 12.12.2017, от 18.09.2018, от 01.09.2019 установлен факт перепланировки обществом арендуемых помещений без согласования с Департаментом (акты осмотра от 12.12.2017, от 18.09.2018, от 01.09.2019).

Истец полагает, что ООО "Грант-Сервис" в нарушение пункта 5.3.4 договора произвело перепланировку помещений в отсутствие согласования с Департаментом, поэтому должно оплатить неустойку, начисленную в соответствии с пунктом 7.12 договора; кроме того, в силу статьи 304 ГК РФ арендатор обязан устранить выявленные нарушения и привести арендованное помещение в состояние, соответствующее сведениям, содержащимся в техническом паспорте БТИ здания по состоянию на 08.04.2003 (на момент передачи помещения в аренду).

Претензионный порядок соблюден.

Суд первой инстанции, исследовав обстоятельства дела и установив факт нарушения ответчиком договорных обязательств, признал заявленные требования обоснованными.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Соглашением сторон в соответствии со статьями 421, 431 ГК РФ стороны вправе предусмотреть размер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение тех или иных условий договора.

В настоящем случае факт нарушения ответчиком договорных обязательств, предусмотренных пунктом 5.3.4 договора, судом установлен (акты осмотра от 12.12.2017, от 18.09.2018, от 01.09.2019, составленные Госинспекцией, с приложением фототаблиц).

Представленный Департаментом расчет неустойки (штрафа) на сумму 831 250 рублей выполнен истцом в соответствии с условиями договора в редакции дополнительного соглашения от 04.10.2016.

При таком положении суд первой инстанции установил, что истец правомерно, при наличии к тому договором оснований, применил к ответчику меру ответственности в виде начисления неустойки в соответствии с пунктом 7.12 договора в размере 831 250 рублей.

Суд апелляционной инстанции, повторно проверив обстоятельства спора, изложенные факты исполнения сторонами условий договора, пояснения представителей истца и ответчика, пришел к следующим выводам.

Согласно статье 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Пунктом 5.3.4 договора в редакции дополнительного соглашения от 04.10.2016 предусмотрено, что арендатор имеет право производить перепланировку объекта нежилого фонда в случае, если в результате перепланировки не нарушается несущая способность конструктивных элементов здания, соблюдаются требования технических регламентов, не создается угроза жизни, безопасности и здоровью граждан, не нарушаются права третьих лиц и отсутствует необходимость внесения изменений в данные Единого государственного реестра недвижимости.

Из материалов дела следует, что требование о необходимости установки эвакуационного выхода было предъявлено ответчику 13.08.2012 Заместителем Главного государственного инспектора г. Москвы по пожарному надзору Миляевым А.А., путем составления протокола об административном правонарушении N 673, затем вынесено постановление N 2/673 о назначении административного наказания в виде штрафа в размере 150 000 рублей.

Административный орган усмотрел в действиях ответчика нарушение установленных Федеральным законом от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" и Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 25.04.2012 N 390, а именно: не соблюдены проектные решения по пожарной безопасности в отношении эвакуационного выхода из помещения производственного цеха (заложен эвакуационный выход из помещений N 16,17,18, предусмотренных проектными решениями по данному зданию согласно плану ТБТИ).

ООО "Грант-Сервис" в сентябре 2012 года обратилось к собственнику за согласованием перепланировки (т. 1, л.д. 30).

ООО "Грант-Сервис" было получено ответное письмо Департамента исх. N СШ-23-28639 от 19.10.2012 о согласовании перепланировки в границах объекта аренды, за подписью заместителя руководителя Департамента С.Ю. Шогурова.

ООО "Грант-Сервис" была произведена установка эвакуационной двери, на основании Технического заключения о состоянии конструкций части помещения N II, в связи с устройством запасного эвакуационного выхода по адресу: ул. Тайнинская, дом 4 строение 2, от ноября 2012 года по заказу ООО "Грант-Сервис" N 2012-03962-00-0, выполненного ГУП "Мосжилниипроект".

Письмом от 10.12.2018 Департамент высказал согласие на изготовление технической документации ГБУ МосгорБТИ (т.1, л.д. 34).

Однако, Департамент, впоследствии предъявляя исковые требования, указал ответчику на то, что ООО "Грант-Сервис" произведена перепланировка без согласования с истцом.

Суд апелляционной инстанции, установив характер произведенной ответчиком перепланировки, отмечает следующее.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Для договора аренды помещения с учетом положений статей 650 и 651 ГК РФ существенными условиями являются: предмет договора (данные, позволяющие точно идентифицировать арендуемое помещение) и размер арендной платы. Исходя из этого состояние помещения (соответствие нормативным требованиям) и прочие условия не являются существенными условиями договора и согласуются сторонами на добровольной основе.

При этом согласно статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В то же время согласно статье 38 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" (далее - Закон N 69-ФЗ) ответственными за нарушение требований пожарной безопасности среди прочих являются собственники имущества (арендодатели) и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом (арендаторы). Указанные лица могут быть привлечены за правонарушения в области пожарной безопасности к дисциплинарной, административной или уголовной ответственности.

Аналогично в соответствии со статьями 5 и 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" (далее - Закон N 123-ФЗ) каждый объект защиты должен иметь систему обеспечения пожарной безопасности. Собственник объекта защиты или лицо, владеющее объектом защиты на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином законном основании, предусмотренном федеральным законом или договором, должны в рамках реализации мер пожарной безопасности в соответствии со статьей 64 Закона N 123-ФЗ разработать и представить в уведомительном порядке декларацию пожарной безопасности.

Исходя из этого арендатор в рамках рассматриваемых правоотношений, также как и собственник, признается лицом, уполномоченным владеть и пользоваться имуществом. Следовательно, ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в равной мере может быть возложена как на собственника, так и на арендатора помещения.

Из материалов дела следует, что административный орган, осуществляющий деятельность в области пожарной безопасности, усмотрел в действиях ответчика нарушение установленных Федеральным законом от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" и Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 25.04.2012 N 390, а именно: не соблюдены проектные решения по пожарной безопасности в отношении эвакуационного выхода из помещения производственного цеха (заложен эвакуационный выход из помещений N 16.17,18, предусмотренных проектными решениями по данному зданию согласно плану ТБТИ).

Суд апелляционной инстанции полагаент, что из характера данного правонарушения и представленных в материалы дела документов не представляется возможным установить лицо, изначально конструктивно перестроившее спорное помещение либо факт его передачи в таком виде.

Однако ответчиком, получившим соответствующий административный штраф, в целях соблюдения законодательства, были произведены действия по обустройству входной группы для обеспечения пожарной безопасности, при условии того, что Департамент согласовал перепланировку в границах объекта аренды.

Вместе с тем, Департамент ответчику указывал на то, что "правовые акты, ранее регламентировавшие перепланировку помещений в нежилых зданиях, отменены постановлением Правительства Москвы от 22.11.2011 N 551-ПП "О Признании утратившими силу постановления Правительства Москвы от 16.08.2005 N 621-ПП и отдельных положений Постановления Правительства Москвы от 09.06.2010 N 472-ПП". В настоящее время информацией о разработке документов взамен утративших силу указанных правовых актов Департамент имущества города Москвы не располагает" (т.1, л.д. 115).

Впоследствии, письмом от 10.12.2018 Департамент высказал согласие на изготовление технической документации ГБУ МосгорБТИ.

Таким образом, ответчиком добросовестно произведены действия по извещению Департамента о необходимости согласования перепланировки, однако в 2012 году Департамент от соответствующих действий по легализации планировки уклонился, тогда как в 2018 году дал свое согласие на изготовление технической документации ГБУ МосгорБТИ.

Вместе с тем, указывая на нарушение ответчиком договорных обязательств, предусмотренных пунктом 5.3.4 договора, Департамент, предъявляя рассматриваемые требования, фактически злоупотребляет своими правами, при условии отсутствия возражений при проведении ответчиком перепланировки.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что Департамент должен был доказать, что при проведении перепланировки были внесены изменения, затрагивающие конструктивные и другие характеристики объекта, однако соответствующие доказательства в материалы дела не приложены, тогда как из представленного технического заключения, составленного по заказу ответчика ГУП "Мосжилниипроект", судом апелляционной инстанции усматривается, что каких-либо значительных дефектов на несущие стены при произведении планировки, установлено не было.

Ввиду чего, суд апелляционной инстанции полагает, что оснований для признания ответчика нарушившим условия договора при произведении спорной перепланировки, не усматривается, исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения.

Согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт. В случае отмены решения арбитражного суда первой инстанции апелляционным судом принимается новый судебный акт.

Государственная пошлина по иску и апелляционной жалобы подлежит распределению в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 27 августа 2021 года по делу N А40-207894/20 отменить, в удовлетворении иска отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Левченко Н.И.

Судьи

Алексеева Е.Б. Савенков О.В.