Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15 ноября 2021 г. N 10АП-20859/21 по делу N А41-7515/2021

г. Москва

15 ноября 2021 г.

Дело N А41-7515/21

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 ноября 2021 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Боровиковой С.В.,

судей Марченковой Н.В., Погонцева М.И.,

при ведении протокола судебного заседания:Малофеевой Ю.В.,

при участии в заседании:

от Администрации городского округа Королев Московской области (ИНН 5018176830, ОГРН 1145018038120)- Спивак З.Ю. представитель по доверенности от 27.09.21 г.;

от ЖСК "Сосновый" (ИНН 5018094337, ОГРН 1045003357816): Козлова С.А. представитель по доверенности от 28.01.20 г., Хузин В.К. председатель правления кооператива на основании протокола N 1/12-13 от 24.12.13 г.;

от Министерства имущественных отношений Московской области (ОГРН: 1025005245055, ИНН: 7725131814)-представитель не явился, извещен.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЖСК "СОСНОВЫЙ" на решение Арбитражного суда Московской области от 03 сентября 2021 года по делу N А41-7515/21,

по заявлению Администрации городского округа Королев Московской области к ЖСК "Сосновый", третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области о взыскании задолженности по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Королев Московской области (далее-Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к жилищно-строительному кооперативу "СОСНОВЫЙ" (далее - ЖСК "СОСНОВЫЙ") с требованиями о взыскании по договору аренды от 20.06.2007 N 1546/К задолженности в размере 1344698,20 руб., за период с 1 квартала 2019 года по 4 квартал 2020 года, неустойки в сумме 509392,51 руб. за период с 01.06.2019 по 31.12.2020, о расторжении договора аренды земельного участка от 20.06.2007 N 1546/К

Решением Арбитражного суда Московской области от 03 сентября 2021 года по делу N А41-7515/21с ЖСК "СОСНОВЫЙ"в пользу Администрации городского округа Королев Московской области по договору аренды земельного участка от 20.06.2007 N 1546/К взыскана задолженность за период с 2 квартала 2019 года по 4 квартал 2020 года в размере 1344698,20 руб., неустойка в сумме 509392,51 руб. за период с 01.06.2019 по 31.12.2020. Производство по делу N А41-7515/21 в части требования о взыскании по договору аренды от 20.06.2007 N 1546/К задолженности за 1 квартал 2019 года прекращено. Требование о расторжении договора аренды от 20.06.2007 N 1546/К оставлено без рассмотрения

Не согласившись с указанным судебным актом, ЖСК "СОСНОВЫЙ" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а так же неправильно применены нормы материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании апелляционного суда представители ответчика доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме, просили решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, сославшись на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Выслушав объяснения представителей истца о ответчика, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от 20.06.2007 N 1546/К земельного участка с кадастровым номером 50:45:0010252:30 общей площадью 8917 кв.м, вид разрешенного использования - обслуживание нежилых зданий, расположенного по адресу: Московская область, г. Королев, мкр. Болшево, ул. Газетная, д.1.

Срок аренды земельного участка установлен с 21.06.2007 по 19.06.2008 (пункт 1.2. договора аренды).

По истечение срока договор аренды от 20.06.2007 N 1546/К возобновлен между сторонам на прежних условиях на неопределенный срок (п. 2 статьи 621 ГК РФ).

Согласно пункту 3.4 договора аренды арендная плата за участок перечисляется арендатором ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала безналичным платежом на расчетный счет арендодателя. Пункту 5.2 договора аренды определено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Постановлением Администрации городского округа Королев МО от 28.03.2017 N 277-ПА утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории площадью 1464 кв.м и 7453 кв.м, образованных из земельного участка с кадастровым номером 50:45:0010252:30.

Постановлением Администрации городского округа Королев МО от 15.03.2018 N 321-ПА предварительно согласовано предоставление ответчику на праве аренды фактически используемого земельного участка общей площадью 7453 кв.м. На основании указанных актов на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 50:45:0010252:152.

Таким образом фактическая площадь земельного участка с кадастровым номером 50:45:0010252:152, арендуемого по договору аренды от 20.06.2007 N 1546/К составляет 7453 кв.м

Претензией от 25.08.2020 N 116-Исх-4977 Администрация городского округа Королев Московской области уведомила ЖСК "Сосновый" об образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка от 20.06.2007 N 1546/К и сообщила о наличии оснований для досрочного расторжения договора, в том числе в судебном порядке.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд в суд с настоящим иском, поскольку претензия направленная ответчику оставлена последним без удовлетворения.

Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Апелляционный суд соглашается с доводами суда первой инстанции в силу следующего.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно расчету, представленному в материалы дела истцом, размер задолженности по арендной плате по договору от 20.06.2007 N 1546/К за период с 1 квартала 2019 года по 4 квартал 2020 года составляет 1344698,20 руб.

Как следует из представленного истцом расчета, арендная плата за земельный участок составляет 752492, 16 руб. в год (188123,04 руб. в квартал): Апл = Аб х Кд х Пкд х Км х S, где: Аб = 67,31 Кд = 1,5 Км = 1 Пкд = 1, S = 7453.

Между тем, суд первой инстанции обоснованно указал, что с ЖСК "СОСНОВЫЙ" подлежит взысканию задолженность по договору аренды от 20.06.2007 N 1546/К за период с 2 квартала 2019 года по 4 квартал 2020 года в размере 1156575,16 руб., производство по делу в отношении требования о взыскании задолженности за 1 квартал 2019 года подлежит прекращению, поскольку указанная задолженность взыскана решением Арбитражного суда Московской области от 29.08.2019 по делу N А41-49738/19.

Истец также просит взыскать с ответчика неустойку (пени) за период с 01.06.2019 по 31.12.2020 в сумме 509392,51 руб.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

В период действия договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком. Данное обстоятельство ответчиком не оспорено. Судом расчет начисления пеней, представленный истцом, проверен и признан верным.

Истцом также заявлены требования о расторжении договора аренды земельного участка от 20.06.2007 N 1546/К.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.

Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения.

В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, претензией от 25.08.2020 N 116-Исх-4977 Администрация городского округа Королев Московской области уведомила ЖСК "Сосновый" об образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка от 20.06.2007 N 1546/К и сообщила о наличии оснований для досрочного расторжения договора, в том числе в судебном порядке.

В силу пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

В подтверждении доказательств направления претензии от 25.08.2020 N 116-Исх4977 истец представил в материалы дела копию почтового конверта, согласно которому претензия направлена в адрес ЖСК "Сосновый", Хузина В.К. по адресу: Московская область, г. Королев, мкр. Первомайский, ул. Советская, д. 27.

Между тем, выпиской из ЕГРЮЛ подтверждается, что местом нахождения ЖСК "Сосновый" как юридического лица является: Московская область, г. Королев, мкр. Болшево, ул. Бурково, д. 3, кв. 7, о чем в реестр внесена соответствующая запись от 29.12.2018.

Доказательств направления уведомления о расторжении договора аренды от 20.06.2007 N 1546/К по юридическому адресу ЖСК "Сосновый" в материалах дела не имеется, суду такие доказательства также не представлены.

Кроме того, в претензии от 25.08.2020 N 116-Исх4977 имеется указание исключительно на наличие оснований для расторжения договора от 20.06.2007 N 1546/К, предложения о расторжении данного договора по соглашению сторон либо уведомления об отказе от договора по истечение трехмесячного срока, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, в претензии не имеется.

При таких обстоятельствах исковые требования в части расторжения договора аренды от 20.06.2007 N 1546/К обоснованно оставлены без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отклоняются по следующим основаниям.

Как следует из части статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Следовательно, в силу указанной нормы в пользовании ЖСК "Сосновый" под размещение объектов незавершенного строительства находится земельный участок с кадастровым номером 50:45:0010252:152, площадь которого включает как "пятно застройки", так и территорию, необходимую для эксплуатации и обслуживания расположенных в границах участка объектов.

Кроме того, суд земельный участок с кадастровым номером 50:45:0010252:152 сформирован под расположенными на нем объектами недвижимости на основании постановления Администрации городского округа Королев Московской области от 15.03.2018 N 328-ПА.

Доказательств, что для размещения объектов незавершенного строительства в границах земельного участка с кадастровым номером 50:45:0010252:152 необходима площадь такого участка, равная 1749 кв.м либо менее фактической площади - 7453 кв.м, в материалах дела не имеется, суду такие доказательства также не представлены.

Довод ответчика о прекращении договора аренды от 20.06.2007 N 1546/К с 01.06.2011 в связи с расторжением арендодателем в одностороннем порядке также отклоняется апелляционным судом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Срок аренды земельного участка установлен с 21.06.2007 по 19.06.2008 (пункт 1.2. договора аренды). По истечение срока договор аренды от 20.06.2007 N 1546/К возобновлен между сторонам на прежних условиях на неопределенный срок.

В материалы дела представлены уведомления Комитета имущественных отношений Администрации г. Королева от 18.02.2011 N 260, от 31.10.2011 N 1959 о расторжении договора аренды от 20.06.2007 N 1546/К с 01.06.2011.

Вместе с тем, как усматривается из материалов дела и не оспаривается сторонами спора, в период с 01.06.2011 по настоящее время договор аренды от 20.06.2007 N 1546/К исполняется обеими сторонами: администрацией согласовано преобразование исходного земельного участка и предоставление участка с кадастровым номером 50:45:0010252:152, ЖСК "Сосновый" вносил арендную плату, как в добровольном порядке, так и на основании судебных актов.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, договор аренды от 20.06.2007 N 1546/К является действующим, возобновленными сторонами на прежних условиях на неопределенный срок.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы. Кроме того, обстоятельства, на которые указывает заявитель, являлись предметом надлежащей оценки суда первой инстанции.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 03 сентября 2021 года по делу N А41-7515/21, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий

С.В. Боровикова

Судьи

Н.В. Марченкова М.И. Погонцев