Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 ноября 2021 г. N 17АП-13185/21 по делу N А60-22172/2021

г. Пермь

15 ноября 2021 г.

Дело N А60-22172/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 ноября 2021 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гуляевой Е.И.,

судей Дружининой О.Г., Ушаковой Э.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мухаметовой Д.Р.,

при участии представителя истцов: Сажиной Н.Ю., по доверенностям от 27.04.2021, 16.06.2021, удостоверение адвоката;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы истцов общества с ограниченной ответственностью "Центр-Инвест" и индивидуального предпринимателя Соловьева Александра Алексеевича на решение Арбитражного суда Свердловской области от 03.08.2021 по делу N А60-22172/2021

по иску индивидуального предпринимателя Соловьева Александра Алексеевича (ИНН 660600244532, ОГРНИП 318665800069956), общества с ограниченной ответственностью "Центр-Инвест" (ИНН 6674164711, ОГРН 1056605287287)

к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН 6658091960, ОГРН 1036602638588)

о признании дополнительного соглашения недействительным,

третье лицо Администрация города Екатеринбурга,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Соловьев Александр Алексеевич обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (ответчик) о признании дополнительного соглашения от 13.02.2013 к договору N Т-18/0907 от 28.01.2003 недействительным (дело N А60-22172/2021).

Общество с ограниченной ответственностью "Центр-Инвест" также обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (ответчик) о признании дополнительного соглашения от 13.02.2013 к договору N Т-18/0907 от 28.01.2003 недействительным (дело N А60-22173/2021).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 29.06.2021 дела N N А60-22172/2021, А60-22173/2021 объединены в одно производство в порядке ст.130 АПК РФ с присвоением делу N А60-22172/2021.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 03.08.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением, истцы обжаловали его в апелляционном порядке.

В апелляционных жалобах истцы просят обжалуемое решение отменить, исковые требования удовлетворить. Приводят доводы о том, что оспариваемые дополнительные соглашения противоречат закону, являются недействительными сделками, так как при разрешении арбитражным судом дела N А60-12332/2011 установлено то обстоятельство, что договор аренды прекращен с 18.02.2008, соглашение о перемене лиц в обязательстве от 01.06.2009 по договору аренды, заключенное ФГУП "ПО "Уральский оптико-механический завод и ООО "Коммунально-эксплуатационное предприятие", является недействительным (ничтожным). Истцы полагают, что поскольку собственники нежилых помещений договор аренды земельного участка до настоящего времени не заключили, а ранее заключенный договор аренды прекратился в январе 2008 года, постольку основания для возобновления действия договора аренды в феврале 2013 года путем подписания дополнительного соглашения отсутствовали, дополнительные соглашения являются недействительным.

Определениями Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2021 апелляционные жалобы приняты к производству, дело назначено к судебному разбирательству на 10.11.2021.

Представитель истцов в судебном заседании доводы апелляционных жалоб поддержала в полном объеме.

Ответчик и третье лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечили, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в том числе публично, направили в суд отзывы на апелляционные жалобы, в котором с доводами истцов не согласны, решение полагают законным и обоснованным, просят в удовлетворении жалоб отказать; ответчик просит рассмотреть апелляционные жалобы в отсутствие его представителя.

Ходатайство ответчика рассмотрено судом в порядке ст. 159 АПК РФ и удовлетворено.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, предпринимателю Соловьеву А.А. на праве собственности принадлежат объекты недвижимости: нежилые помещения (литер А) площадью 282,1 кв.м на 9 этаже N N 7-15, 18-22, 56, нежилые помещения (литер А) площадью 79,8 кв.м на 9 этаже NN 24-28, нежилые помещения (литер А) площадью 42 кв.м на 9 этаже NN 29, 30, нежилые помещения (литер А) площадью 57,1 кв.м на 9 этаже N 55. Государственная регистрация права собственности истца на помещения проведена в ЕГРН 01.09.2008.

Обществу с ограниченной ответственностью "Центр-Инвест" на праве собственности принадлежат объекты недвижимости: нежилые помещения (литер А) площадью 90,5 кв.м на 7 этаже помещения N N 32, 51, нежилые помещения (литер А) площадью 75,2 кв.м на 7 этаже NN 35,36, нежилые помещения (литер А) площадью 307,2 кв.м на 7 этаже NN 26-31, 37-50, 52. Государственная регистрация права собственности истца на помещения проведена в ЕГРН 01.09.2008.

Принадлежащие истцам помещения расположены в административном здании с предприятиями общественного питания по адресу: Свердловская область, г.Екатеринбург, ул.Белинского, д.83, на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0601039:41.

Договор аренды земельного участка от 28.01.2003 N Т-18/0907 заключен между МУГИСО (арендодатель) и ФГПУ "Производственное объединение "Уральский оптико-механический завод" (арендатор) (далее застройщик), по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 66:41:0601039:0014 для строительства жилого многоэтажного дома с административными помещениями на срок 5 лет.

Соглашением о перемене лиц в обязательстве от 31.03.2005 произведена смена арендодателя с МУГИСО на муниципальное образование г.Екатеринбург.

19.07.2007 Администрацией города Екатеринбурга (арендодатель) и ФГПУ "Производственное объединение "Уральский оптико-механический завод" (арендатор) заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды, по условиям которого внесены изменения в предмет и объект договора. Объектом аренды определен земельный участок площадью 3246 кв.м с кадастровым номером 66:41:0601039:41 под строительство административного здания с предприятиями общественного питания и развлекательным центром. В п.1.1 договора срок аренды указан как 15 лет, разделе 7 договора - с 25.09.2002 по 24.09.2017.

01.06.2009 в связи с вводом в эксплуатацию законченного строительства объекта по адресу: г.Екатеринбург, ул.Белинского, д.83, ФГПУ "Производственное объединение "Уральский оптико-механический завод" и ООО "Коммунально-эксплуатационное предприятие" (ООО "КЭП") заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве. Данное соглашение зарегистрировано в ЕГРН 07.07.2009 запись регистрации 66-66-01/454/2009-087.

13.02.2013 Министерством по управлению государственным имуществом по Свердловской области и предпринимателем Соловьевым А.А. подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 28.01.2003 N Т-18/0907, по условиям которого внесены изменения в преамбулу в текст договора аренды в части присоединения нового (дополнительного) арендатора (ИП Соловьев А.А.), дополнены п. 1.1. договора аренды, п. 3.1. договора аренды в части размера арендной платы. Соглашение зарегистрировано в ЕГРН (запись регистрации 66-6601/602/2014-393).

13.02.2013 МУГИСО и ООО "Центр-Инвест" подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 28.01.2003 N Т-18/0907, по условиям которого внесены изменения в преамбулу в текст договора аренды в части присоединения нового (дополнительного) арендатора (ООО "Центр-Инвест"), дополнены п. 1.1. договора аренды, п. 3.1. договора аренды в части размера арендной платы. Соглашение зарегистрировано в ЕГРН (запись регистрации 66-6601/602/2014-394).

Обращаясь в суд с иском о признании недействительными дополнительных соглашений к договору аренды от 13.02.2013, истцы указали, Арбитражным судом Свердловской области по делу N А60-12332/2011 соглашение о перемене лиц в обязательстве от 01.06.2009 признано недействительным (ничтожным), установлено, что по договору аренды земельного участка N Т-18/0907 от 28.01.2003 с 18.02.2008 прекратилось право аренды ФГПУ "Производственное объединение "Уральский оптико-механический завод", помещения, расположенные в здании, начали передаваться в собственность различным юридическим и физическим лицам, которые имели право в силу закона реализовать свое право на получение участка в собственность либо в аренду. Истцы полагали, что ответчик не имел полномочий на заключение с истцами дополнительных соглашений от 13.02.2013 об изменении договора аренды земельного участка по причине прекращения его действия и отсутствия у МУГИСО соответствующих полномочий.

Разрешая спор, отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции приведенные истцами ссылки на принятые по делу N А60-12332/2011 признал необоснованными, исходил из того, что на дату заключения соглашений договор аренды земельного участка действие не прекратил, истцы приобрели право аренды земельного участка в порядке ст.552 ГК РФ. Суд пришел к выводам о наличии опечатки в дате заключения дополнительного соглашения, заключении данного соглашения сторонами в действительности 13.02.2014, о заключении соглашения ответчиком без превышения полномочий. Также суд первой инстанции при разрешении спора применил срок исковой давности, ввиду чего отказал в удовлетворении иска.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, отзывов на них, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

Из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В п.8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016, разъяснено, что в случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

Материалами настоящего дела подтверждено, что земельный участок, на котором расположено здание, помещения в котором принадлежат на праве собственности истцам, находится в публичной собственности, застройщику участок был предоставлен на условиях аренды с оформлением соответствующего договора.

Таким образом истцы в порядке ст.552 ГК РФ приобрели право аренды земельного участка с момента приобретения права собственности на нежилые помещения.

При таких обстоятельствах подписание истцами соглашений об изменении договора аренды земельного участка закону не противоречит, на что обоснованно указал суд первой инстанции в обжалуемом решении, отклонив ссылки на принятые по делу N А60-12332/2011 судебные акты.

Вопреки приведенным истцами в апелляционных жалобах доводам то обстоятельство, что договор аренды прекращен с 18.02.2008, установлено судами применительно к спорным по указанному делу правоотношениям, ввиду чего основанием для признания соглашений недействительными признано быть не может.

С учетом этого доводы истцов о том, что они как собственники нежилых помещений в здании договор аренды земельного участка до настоящего времени не заключили, основания для возобновления действия договора аренды в феврале 2013 года путем подписания дополнительного соглашения отсутствовали, судом апелляционной инстанции рассмотрены и отклонены.

Приведенные в обжалуемом решении выводы о пропуске истцами срока исковой давности судом апелляционным судом также признаны правомерными. Согласно ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ст.200 ГК РФ).

Являясь сторонами оспариваемых сделок, истцы с момента их заключения знали или должны были узнать об обстоятельствах их заключения.

При таких обстоятельствах истцы пропустили срок, установленный законом для обращения в суд с иском о признании дополнительных соглашений к договору аренды недействительными.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Каких-либо нарушений требований статьи 71 АПК РФ при оценке доказательств судом не допущено.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, повторяют позицию истцов по спору, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку. Оснований для иной оценки апелляционным судом в зависимости от доводов апелляционных жалоб не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Таким образом, решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 03.08.2021 по делу N А60-22172/2021 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Е.И. Гуляева

Судьи

О.Г. Дружинина Э.А. Ушакова