|
15 ноября 2021 г.
|
Дело N А55-5406/2021
|
Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2021 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 ноября 2021 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Дегтярева Д.А.,
судей Коршиковой Е.В., Митиной Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Герасимовой Е.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 09 ноября 2021 года в зале N 6 помещения суда апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Качаргиной Анастасии Сергеевны на решение Арбитражного суда Самарской области от 03 сентября 2021 г., принятое по делу N А55-5406/2021 (судья Рысаева С.Г.) по иску индивидуального предпринимателя Качаргиной Анастасии Сергеевны к Департаменту управления имуществом городского округа Самара,
об урегулировании разногласий при заключении договора,
при участии в судебном заседании:
от истца - представитель Паладьев М.А. по доверенности от 28.01.2019;
от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом,
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель Качаргина Анастасия Сергеевна обратилась в арбитражный суд с иском к Департаменту управления имуществом городского округа Самара, в котором просит:
1. урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 63:01:0415005:636, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, ул. Утевская, д. 30а;
2. пункт 1.1. Договора изложить в следующей редакции: " 1.1. Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене 2,5 % кадастровой стоимости земельного участка на условиях настоящего договора земельный участок из земель категории "Земли населенных пунктов" с кадастровым номером 63:01:0415005:636, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, ул. Утевская, д. 30а (далее - Участок), с видом разрешенного использования "производственная деятельность, для размещения промышленных объектов", в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 5 367,00 кв. м.";
2. пункт 2.1. Договора изложить в следующей редакции: "Цена Участка составляет 141 688,80 руб. (Сто сорок одна тысяча шестьсот восемьдесят восемь рублей 80 копеек) без учета НДС в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации." ;
3. пункт 2.4. Договора изложить в следующей редакции: "Оплата производится в рублях. Оплата стоимости земельного участка производится в безналичной форме путем перевода установленной пунктом 2.1 Договора суммы в размере 141 688,80 руб. (Сто сорок одна тысяча шестьсот восемьдесят восемь рублей 80 копеек) на счет Управления Федерального казначейства по Самарской области (Департамент управления имуществом городского округа Самара, ИНН 6315800001, КПП 631501001), расчетный счет в ОТДЕЛЕНИИ САМАРА 40101810822020012001, БИК 043601001, код бюджетной классификации 91711406012110000430 (Доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов с внутригородским делением), ОКТМО 36701000.";
4. приложение N 2 к договору купли-продажи от..........20.. г. N 001298кп изложить в следующей редакции:
" РАСЧЕТ ЦЕНЫ ВЫКУПА земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, ул. Утевская, д. 30а, произведен расчет цены выкупа земельного участка (кадастровый номер 63:01:0415005:636), на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности Качаргиной Анастасии Сергеевне:
|
Площадь земельного участка (кв.м.)
|
Кадастровая стоимость земельного участка (руб.)
|
Процент от кадастровой стоимости земельного участка (%)
|
Цена выкупа земельного участка (руб.)
|
|
1
|
2
|
3
|
4
|
|
5 367,00
|
5 667 552
|
2,5
|
141 688,80
|
Цена выкупа земельного участка 5 667 552 (руб.) х 2,5 % = 141 688,80 (руб.).
Цена выкупа земельного участка составляет 141 688,80 руб. (Сто сорок одна тысяча шестьсот восемьдесят восемь рублей 80 копеек) без учета НДС. 2,5 - процент от кадастровой стоимости земельного участка, предусмотренный в соответствии с п. 1 ст. 2, п. 2.2. ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации."
Решением Арбитражного суда Самарской области от 03.09.21г., принятым по настоящему делу, разногласия, возникшие при заключении договора купли - продажи земельного участка между Департаментом управления имуществом городского округа Самара и Индивидуальным предпринимателем Качаргиной Анастасией Сергеевной, урегулированы на следующих условиях:
Пункт 1.1. Договора изложить в следующей редакции : Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене 80 % кадастровой стоимости земельного участка на условиях настоящего договора земельный участок из земель категории "земли населенных-пунктов" с кадастровым номером 63:01:0415005:636, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, ул. Утевская, д. 30а (далее - Участок), с видом разрешенного использования "производственная деятельность, для размещения промышленных объектов", в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 5 367,00 кв.м.
Пункт 2.1. Договора изложить в следующей редакции: Цена Участка составляет 4 534 041,60 руб. (Четыре миллиона пятьсот тридцать четыре тысячи сорок один рубль 60 копеек) без учета НДС в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации.
Пункт 2.4. Договора изложить в следующей редакции: Оплата производится в рублях. Оплата стоимости земельного участка производится в безналичной форме путем перевода установленной п. 2.1 договора суммы в размере 4 534 041,60 руб. (Четыре миллиона пятьсот тридцать четыре тысячи сорок один рубль 60 копеек) на счет Управление Федерального казначейства по Самарской области (Департамент управления имуществом городского округа Самара, ИНН 6315800001, КПП 631501001), расчетный счет в ОТДЕЛЕНИЕ САМАРА 40101810822020012001, БИК 043601001, код бюджетной классификации 91711406012110000430 (Доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов с внутригородским делением), ОКТМО 36701000.
Приложение N 2 к договору купли-продажи земельного участка следующей редакции: " РАСЧЕТ ЦЕНЫ ВЫКУПА земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, ул. Утевская, д. 30а, произведен расчет цены выкупа земельного участка (кадастровый номер 63:01:0415005:636), на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности Качаргиной Анастасии Сергеевне:
|
Площадь земельного участка (кв.м.)
|
Кадастровая стоимость земельного участка (руб.)
|
Процент от кадастровой стоимости земельного участка (%)
|
Цена выкупа земельного участка (руб.)
|
|
1
|
2
|
3
|
4
|
|
5 367,00
|
5 667 552
|
80
|
4 534 041,60
|
Цена выкупа земельного участка 5 667 552 (руб.) х 80 % = 4 534 041 (руб.). 60 коп. Цена выкупа земельного участка составляет 4 534 041,60 руб. (Четыре миллиона пятьсот тридцать четыре тысячи сорок один рубль 60 копеек) без учета НДС 80%- процент от кадастровой стоимости земельного участка, предусмотренный в соответствии с п. 1 ст. 2, п. 2.2. ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации."
Истец, не согласившись с принятым судебным актом обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой полагает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Истец просил отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.21г. апелляционная жалоба истца принята к производству, судебное заседание по рассмотрению жалобы назначено на 09.11.21г.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ).
В судебное заседание явился представитель истца, который поддержал доводы апелляционной жалобы, ответчик в судебное заседание не явился, отзыв не представлен.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не явка лица, участвующего в деле, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав в судебном заседании представителя истца, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены/изменения судебного акта арбитражного суда первой инстанции, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом первой инстанции, в обоснование исковых требований истец сослался на то, что 02 сентября 2019 года Качаргина Анастасия Сергеевна (далее по тексту - Истец) обратилась в Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее по тексту - Ответчик, Департамент) с заявлением о предварительном согласовании предоставления в собственность за выкуп земельного участка площадью 5 367,00 кв. м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, ул. Утевская, д. 30а, с видом разрешенного использования "производственная деятельность, для размещения промышленных объектов" (далее по тексту - Участок).
На Участке находится нежилое здание площадью 1 308,8 кв.м. с кадастровым номером 63:01:0408021:583. Письмом от 08.10.2019 Департамент вернул представленный пакет документов на основании того, что в нем отсутствует сообщение получателя муниципальной услуги, содержащего перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом Участке с указанием их кадастровых номеров.
Кроме того, Департамент потребовал от Истца предоставить градостроительное заключение, обосновывающее размер и вид использования земельного участка, а также указать в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка на необходимость изменения вида разрешенного использования испрашиваемого земельного участка.
25.10.2019 года истец повторно обратилась в Департамент с заявлением о предварительном согласовании предоставления в собственность по договору купли-продажи без проведения торгов Участка, приложив к нему технико-экономическое обоснование размера и вида использования земельного участка, сообщение о зданиях, сооружения, расположенных на земельном участке, а также указала предполагаемый вид разрешенного использования земельного участка.
Распоряжением от 13.12.2019 N 953 Департамент отказал в предварительном согласовании предоставления испрашиваемого земельного участка.
Решением Ленинского районного суда г. Самары по административному делу N 2а-466/2020 от 05.02.2020 года распоряжение Департамента от 13.12.2019 N 953 было признано незаконным и на Департамент была возложена обязанность возобновить работу по рассмотрению заявления Истца от 25.10.2019 года.
На основании заявления Истца Департамент возобновил работу по рассмотрению заявления от 25.10.2019 года.
Распоряжением от 06.05.2020 Департамент утвердил схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Земельный участок общей площадью 5 367,00 кв. м поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 63:01:0415005:636. 10.12.2020 в адрес истца был направлен проект договора N 001298кп купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 63:01:0415005:636 согласно пункта 1.1 которого расчёт цены выкупа земельного участка был определён продавцом в размере 80% от кадастровой стоимости земельного участка в размере 4 534 041,60 руб.
Не согласившись с указанным условием договора, истец сослался на то, что цена выкупа должна быть определена исходя из размера 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в размере 141 688 руб. 80 коп. в соответствии с пунктом 1 статьи 2, пункта 2.2. статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" цена Участка определяется в размере двух с половиной процентов от кадастровой стоимости Участка, в связи с наличием права постоянного бессрочного пользования перешедшего к истцу от АООТ "Самарская автотранспортная компания" фактически занимаемый земельный участок площадью 8,38 га по ул. Утевской в Куйбышевском районе. Позднее 25.11.1992 Фонд имущества Самарской области передал в собственность АО "Самарская автотранспортная компания САТК" в качестве уставного капитала государственное имущество, в том числе моторный цех. К истцу право собственности на здание перешло на основании договора купли-продажи от 23.10.2013 г.
22.12.2020 г. истец направил ответчику три экземпляра протокола разногласия к Договору, подписанный со стороны Истца согласно которого цена выкупа должна быть определена исходя из размера 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в размере 141 688 руб. 80 коп.
Департамент отклонил протокол разногласий и в письме от 28.01.21г. указал на то, что льгота по выкупу земельного участка не предусмотрена, предложил урегулировать спор в судебном порядке.
При принятии судебного акта арбитражный суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
Согласно пункту 3 статьи 426 и статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей в период обращения общества с заявлением) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в числе прочего, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ.
В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса. Согласно пункту 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Пунктом 5 этой же статьи предусмотрено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в данной статье, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.
Согласно пункту 6 статьи 36 ЗК РФ в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 этой же статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Следовательно, выкупная цена земельного участка подлежит определению на момент подачи заинтересованным лицом заявления с приложением к нему необходимых документов в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса РФ.
Арбитражный суд первой инстанции исходил из правовой позиции, изложенной в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключенному в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом N 137-ФЗ, содержащими императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
Лицо, обратившееся в уполномоченный орган с заявлением о выкупе, приобретает право на приобретение земельного участка по цене, действующей на момент подачи заявления либо первоначального заявления, при условии, что такие лица имели действительное намерение на приватизацию объекта.
Решением Ленинского районного суда г. Самара от 05.02.2020 по делу N 2а-466/2020 признано незаконным распоряжение Департамента управления имуществом городского округа Самара от 13.12.19 N 953 об отказе в предварительном согласовании предоставления в собственность по договору купли-продажи без проведения торгов земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, занимаемого зданием моторного цеха площадью 5367,0 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, ул. Утевская, д. 30а, для производственной деятельности.
Вышеуказанным судебным актом установлено, что 25.10.19 истец обратился в Департамент с заявлением о предварительном согласовании предоставления спорного земельного участка государственная собственность на который не разграничена в собственность, без проведения торгов. Истцом в материалы дела представлено решение Самарского областного суда от 18.06.21 по делу N 3а-1034/2021 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной в размере 5 894 490 руб. 86 коп.
Учитывая дату подачи заявления об изменении кадастровой стоимости (26.05.21) и, принимая во внимание положения абзаца 5 статьи 24.20 Закона N 135-ФЗ, в данном случае установленный размер кадастровой стоимости не может применяться за период, предшествующий дате применения новой кадастровой стоимости, установленной Решением Самарского областного суда от 18.06.21 по делу N 3а-1034/2021.
Поскольку заявление о выкупе земельного участка было направлено в Администрацию 25.10.19 соответственно цена выкупа земельного участка должна определяться исходя из кадастровой стоимости, действовавшей на указанную дату, исходя из 80 % от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 30.09.15 г.N 618 "Об утверждении порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Самарской области и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли - продажи земе
