Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2021 г. N 17АП-13191/21 по делу N А60-14961/2021

г. Пермь

16 ноября 2021 г.

Дело N А60-14961/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 ноября 2021 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ушаковой Э.А.,

судей Гуляевой Е.И., Дружининой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Черногузовой А.В.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещенных надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Архитектурно-проектная мастерская "ЭКСПО-РЕМ",

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 19 августа 2021 года

по делу N А60-14961/2021

по иску Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800)

к обществу с ограниченной ответственностью "Архитектурно-проектная мастерская "Экспо-РЕМ" (ИНН 6658256806, ОГРН 1076658002376)

о взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Екатеринбурга (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Архитектурно-проектная мастерская "Экспо-РЕМ" (далее - ответчик, ООО "АПМ "Экспо-РЕМ") о взыскании неустойки по договору аренды земельного участка N 4-567 от 31.12.2003 в размере 28 278 руб. 00 коп. за период с 13.11.2018 по 30.07.2021 (с учетом принятых судом первой инстанции в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений исковых требований).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 19.08.2021 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, просит решение суда первой инстанции отменить, в иске отказать.

В апелляционной жалобе ответчик указал, что является собственником помещения с кадастровым номером 66:41:0505001 в здании, расположенном на земельном участке по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 12, литер Е, при этом при приобретении в собственность нежилого помещения ответчиком не заключался с истцом ни договор аренды земельного участка, ни дополнительное соглашение, в связи с чем считает, что ответчик является арендатором земельного участка в силу закона, а не договора. Автоматический переход прав на земельный участок, по мнению заявителя, не может означать автоматический переход обязанности платить неустойку в не согласованном размере. Ответчик полагает, что арендодатель в лице Администрации г. Екатеринбурга, пользуясь своим положением, а также не возможностью отказаться от заключения такого договора, навязывает условия договора, в том числе и в части установления размера неустойки, что нарушает принцип равенства сторон. Заявитель жалобы обращает внимание на то, что установленный сторонами в п. 6.1 договора размер неустойки 0,1 % в день является ставкой 36 % годовых, что вдвое больше средних ставок по кредитам коммерческих банков, в связи с чем ответчик не считает возможным заключать договор аренды на обременительных для себя условиях, полагает возможным использование земельного участка на праве, возникшем в силу закона.

Ответчик пояснил, что задолженность но арендной плате оплачена полностью, что подтверждается платежными поручениями N 14 от 18.06.2021, N 16 от 30.07.2021. Поскольку договор между сторонами не заключен, в случае удовлетворения судом исковых требований, с ответчика, по его мнению, подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными исходя из учетной ставки банковского процент надень предъявления иска, за период со дня предъявления истцом досудебного требования ответчику.

Кроме того, заявитель жалобы обращает внимание на значительный размер неустойки, который составляет за период с 13.11.2018 по 30.07.2021 28 278 руб. при задолженности по арендной плате в сумме 34 021 руб. 92 коп. Считает размер начисленной неустойки явно несоразмерным последствиям нарушенного права и завышенным.

Ответчик отметил, что в п. 2.2 договора аренды предусмотрено внесение оплаты аренды поквартально, 15 числа последнего месяца квартала, между тем истец считает неустойку из расчета помесячной оплаты.

В обоснование довода о том, что взысканная судом первой инстанции неустойка в размере 28 278 руб. 00 коп. является для ответчика существенной, ответчик пояснил, что является микроорганнзацней, численность сотрудников которой не превышает 10 человек, основным видом деятельности является аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом (68.20 ОКВЭД), в 2020 г. в связи с мерами, введенными Правительством РФ в целях ограничения распространения короновирусной инфекции, деятельность ответчика практически не осуществлялась, оборотные средства уменьшились в связи с потерей арендаторов либо невозможностью ими оплаты арендованного имущества, экономическое положение организации на сегодняшний день не восстановилось на прежней уровень, организация по-прежнему испытывает финансовые затруднения. Учитывая изложенное, ответчик просит решение суда первой инстанции в части взыскания неустойки отменить, применить положения ст. 395 ГК РФ для расчета процентов за пользование чужими денежными средствами.

Истец направил отзыв на апелляционную жалобу, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ответчик направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, указал, что поддерживает доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представители лиц, участвующих в деле, не явились, что в соответствии с ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Строительное предприятие "Экспо-РЕМ" (далее - ООО СП "Экспо-РЕМ") (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 31.12.2003 N 4-567, в соответствии п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на 15 лет земельный участок площадью 1508 кв.м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 12, литер Е, под административное здание (строительство), кадастровый номер земельного участка 66:41:0401020:0050, категория земель - земли поселений.

Срок действия договора определен с 01.11.2003 по 31.10.2018 (пункт 9.1 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Свердловской области 27.12.2005, регистрационная запись 66-66-01/317/2005-533.

В соответствии с п. 2.1. договора арендная плата, ее размер, условия и сроки внесения определены в приложении 1 к договору.

В п. 2.2 установлено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала, подлежащего оплате, если иные периодичности и сроки внесения платы не установлены настоящим договором.

В 6.2 договора предусмотрено, что за нарушение арендатором сроков перечисления арендной платы, ему начисляется неустойка в размере 0,1 % от не перечисленной суммы за каждый день просрочки.

Поскольку строительство объекта завершено в полном объеме, помещения во вновь построенном объекте недвижимости переданы застройщиком в собственность третьим лицам, в том числе ООО "АПМ" Экспо-РЕМ" на основании договора купли-продажи от 12.12.2017, которое является собственником помещения площадью 73,4 кв.м с кадастровым номером 66:41:0505001:4964 (запись регистрации права N 66-66-01/660/2011), право собственности зарегистрировано 22.12.2017.

Ссылаясь на то, что договор аренды является действующим, дополнительное соглашение с ООО "АПМ" Экспо-РЕМ" не заключалось, в связи с чем ООО "АПМ" Экспо-РЕМ" является арендатором по закону, между тем арендная плата ООО "АПМ" Экспо-РЕМ" за пользование земельным участком не вносилась, Администрация направила в адрес ООО "АПМ" Экспо-РЕМ" претензию с требованием оплатить задолженность.

Претензия истца оставлена ответчиком без удовлетворения, в связи с чем Администрация г. Екатеринбурга обратилась с настоящим иском о взыскании задолженности по внесению арендных платежей, взысканию неустойки.

В ходе рассмотрения дела исковые требования Администрацией г. Екатеринбурга уточнены в связи с оплатой ответчиком задолженности по договору аренды, Администрация г. Екатеринбурга просит взыскать с ООО "АПМ" Экспо-РЕМ" неустойку в размере 28 278 руб. 00 коп. за период с 13.11.2018 по 30.07.2021.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика неустойки в заявленном размере, признал содержащееся в договоре условие о взыскании неустойки необременительным, не нарушающим баланс интересов сторон, направленным на обеспечение надлежащего исполнения ответчиком своих обязательств.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, ответчика на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пп. 7 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В п. 1 ст. 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 ст. 552 ГК РФ).

Согласно толкованию указанных норм права, приведенному в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" также разъяснено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Согласно п. 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, по смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Из материалов дела следует, что объект недвижимости с кадастровым номером 66:41:0505001:4964, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0401020:0050, продан ответчику обществом СП "Экспо-РЕМ" по договору купли-продажи от 12.12.2017, право собственности зарегистрировано 22.12.2017.

Таким образом, на ответчика, как собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, возлагается обязанность по внесению арендной платы за пользование землей в порядке и на условиях, которые существовали у продавца недвижимости.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что ответчик в силу закона приобрел права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 31.12.2003 N 4-567, в связи с чем является лицом, обязанным вносить плату за пользование земельным участком, на котором расположен принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости, за заявленный истцом период с ноября 2018 г. по март 2020 г.

Данный подход соответствует принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции отклоняет доводы заявителя жалобы о том, что он отдельный договор аренды с Администрацией не заключал, дополнительное соглашение к договору аренды не подписывал, в связи с чем с него не подлежит взысканию неустойка, установленная договором аренды, как не соответствующие вышеприведенным нормам права и разъяснениям.

Кроме того, необходимо отметить, что ответчик, действуя разумно и добросовестно, мог и должен был уточнить сведения о правах продавца на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости (п. 5 ст. 10 ГК РФ).

Следует отметить, что договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

Из условий п. 9.1 договора аренды следует, что срок действия договора установлен до 31.10.2018.

Помещение приобретено ответчиком на основании договора купли-продажи от 12.12.2017, право собственности зарегистрировано 22.12.2017.

Таким образом, учитывая, что земельный участок предоставлялся в аренду не только для строительства административного здания, но и для его эксплуатации, исходя из того, что ответчиком помещение в здании, расположенном на спорном земельном участке приобретено в период действия договора аренды, при этом факт пользования земельным участком представляется очевидным в связи с использованием и эксплуатацией ответчиком объекта недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в публичной собственности, в силу положений статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и разъяснений, изложенных в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", на ответчика как собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, возлагается обязанность по внесению арендной платы за пользование землей в порядке и на условиях, которые существовали у продавца недвижимости, в том числе обязанность по оплате неустойки в связи с несвоевременной оплатой арендных платежей.

С учетом изложенного, подлежат отклонению доводы ответчика о необходимости взыскания с него процентов за пользование чужими денежными средства, как не соответствующие вышеприведенным нормам права и установленным судом обстоятельствам.

Доказательств своевременного исполнения обязанности по внесению арендных платежей ответчиком не представлено (ст. 65 АПК РФ). Согласно материалам дела, задолженность оплачена ответчиком в период рассмотрения дела судом первой инстанции, в связи с чем истец уточнял исковые требования по настоящему делу и просил взыскать неустойку по договору аренды земельного участка N 4-567 от 31.12.2003 в размере 28 278 руб. 00 коп. за период с 13.11.2018 по 30.07.2021.

В силу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

В соответствии с пунктом п. 6.2 договора за нарушение арендатором сроков перечисления арендной платы, ему начисляется неустойка в размере 0,1 % от не перечисленной суммы за каждый день просрочки.

Расчет неустойки, представленный истцом и принятый судом первой инстанции, судом апелляционной инстанции проверен и признан верным.

Поскольку доказательств своевременного исполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы не представлено, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в сумме 28 278 руб. 00 коп. за период с 13.11.2018 по 30.07.2021.

Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, о наличии оснований для уменьшения размера неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ являлись предметом исследования суда первой инстанции и получили надлежащую оценку, оснований для переоценки у суда первой инстанции не имеется.

Суд первой инстанции верно указал, что что размер неустойки 0,1% является обычно применяемым хозяйствующими субъектами как минимальный размер ответственности за нарушение обязательств, в связи с чем условие договора о размере неустойки не являлось явно обременительными, направлено на защиту имущественного интереса истца, данный интерес является правомерным и подлежит судебной защите.

По мнению суда апелляционной инстанции, с учетом длительного периода невнесения платы за пользование земельным участком (с ноября 2018 г. по март 2020 г.), в данном случае суд первой инстанции обеспечил соблюдение баланса интересов сторон, что не повлекло ущемление имущественных прав истца либо ответчиков. Размер ответственности достаточен для обеспечения восстановления нарушенных прав истца, соответствует принципам добросовестности, разумности и справедливости.

При этом суд апелляционной инстанции, учитывая размер взысканной неустойки, отмечает, что взыскание неустойки носит не только компенсационный, но и стимулирующий характер, взыскание данной суммы направлено на стимулирование должника исполнить свое обязательство перед кредитором.

Ссылки ответчика на неверный расчет истцом неустойки, поскольку в п. 2.2 договора аренды предусмотрено внесение оплаты аренды поквартально, 15 числа последнего месяца квартала, между тем истец считает неустойку из расчета помесячной оплаты, рассмотрены судом и отклонены, поскольку в п. 2.2 установлено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала, подлежащего оплате, если иные периодичности и сроки внесения платы не установлены настоящим договором.

Между тем, в данном случае в п. 2.1. договора предусмотрено иное, в частности указано, что арендная плата, ее размер, условия и сроки внесения определяются в приложении 1 к договору.

В представленных истцом приложениях N 1 к договору (приложение к иску) предусмотрено внесение арендной платы ежемесячно в срок до 10 числа каждого месяца, произведенный истцом расчет неустойки соответствует данным условиям.

Доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции исследованы и отклонены, как не свидетельствующие о незаконности и необоснованности обжалуемого судебного акта и не влекущие его отмены.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Таким образом, с учетом изложенного, решение суда является законным и обоснованным.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 19 августа 2021 года по делу N А60-14961/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Э.А. Ушакова

Судьи

Е.И. Гуляева О.Г. Дружинина