Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 ноября 2021 г. N 14АП-6919/21 по делу N А13-16259/2020

г. Вологда

17 ноября 2021 г.

Дело N А13-16259/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2021 года.

В полном объёме постановление изготовлено 17 ноября 2021 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Рогатенко Л.Н. и Черединой Н.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.

при участии от общества с ограниченной ответственностью "СК Диалект" Шинякова К.Л. по доверенности от 10.09.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом администрации Великоустюгского муниципального района на решение Арбитражного суда Вологодской области от 15 июня 2021 года и дополнительное решение Арбитражного суда Вологодской области от 01 июля 2021 года по делу N А13-16259/2020,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "СК Диалект" (адрес: 162390, Вологодская область, Великоустюгский район, город Великий Устюг, Советский проспект, дом 67, квартира 6; ОГРН 1093538001974, ИНН 3526025130; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к Комитету по управлению имуществом администрации Великоустюгского муниципального района (адрес: 162390, Вологодская область, Великоустюгский район, город Великий Устюг, Советский проспект, дом 107; ОГРН 1023502696227, ИНН 3526007773; далее - Комитет) о признании недостоверной (недействительной) рыночной стоимости имущества, указанной в пункте 2.1 договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества от 26.10.2020, определенной на основании отчета по обоснованию рыночной стоимости гаража N 458 от 26.10.2020 в размере 3 026 150 руб.; определить величину рыночной стоимости объекта недвижимого имущества (гаража) с кадастровым номером 35:10:0101002:159, общей площадью 689,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Великий Устюг, ул. Кирова, д. 106, на 05.12.2019 в размере 1 634 000 руб. (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены оценщики общества с ограниченной ответственностью "Промышленная экспертиза" Берсенев Андрей Николаевич, Пачезерцев Сергей Александрович.

Решением суда от 15 июня 2021 года исковые требования Общества удовлетворены.

Дополнительным решением от 01 июля 2021 года с Комитета в пользу Общества взыскано 7 000 руб. в возмещение расходов по оплате услуг эксперта.

Комитет с решением и дополнительным решением суда не согласился, обратился с апелляционными жалобами.

В апелляционной жалобе на решение Комитет указал, что экспертное заключение, на основании которого определена рыночная стоимость объекта недвижимости на дату обращения с заявлением о выкупе, содержит ошибки, составлено с нарушением действующего законодательства. Исходные данные, которыми руководствовался эксперт, не соответствуют действительности. Дополнительное решение незаконно в связи с незаконностью решения.

Представитель Общества в судебном заседании просит апелляционную инстанцию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании договора N 10 аренды имущества от 02.02.2015 Общество осуществляет на праве аренды владение и пользование нежилым помещением (гараж) с кадастровым номером 35:10:0101002:159, общей площадью 689,8 кв. м, расположенным по адресу: г. Великий Устюг, ул. Кирова, д. 106.

В целях реализации преимущественного права Общества на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества и во исполнение решения Арбитражного суда Вологодской области от 13.05.2020 по делу N А13-370/2020 Комитет направил Обществу проект договора купли-продажи арендуемого имущества от 26.10.2020.

В соответствии с пунктом 2.1 договора цена имущества установлена в соответствии с отчетом независимой экспертизы N 458 от 26 октября 2020 года и составляет 3 026 150 руб.

Общество с предложенным Комитетом размером установленной рыночной стоимости объекта недвижимости не согласилось; учитывая техническое состояние вышеуказанного объекта недвижимости, его назначение и расположение, а также кадастровую стоимость и стоимость аналогичных объектов недвижимости в данном районе, считает ее завышенной.

Поскольку обращение Общества в адрес Комитета с письмом о проведении дополнительной оценки имущества за счет Общества и о приостановлении срока заключения договора было оставлено без ответа, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Согласно статье 8 Закона N 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

По смыслу статей 15, 24 Закона N 135-ФЗ осуществлять оценочную деятельность вправе лица, получившие профессиональные знания в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки специалистов в области оценочной деятельности.

Заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости объекта, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований Закона N 135-ФЗ, обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов.

Является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N 297 (далее - ФСО N 1), которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объектов-аналогов.

В соответствии со статьей 11 Закона N 135-ФЗ отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

В связи с наличием в материалах дела двух отчетов, составленных на разные даты оценки, существенно различающихся в определении рыночной стоимости объекта оценки, судом назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Кузьминой Надежде Вячеславовне (г. Вологда, ул. Поселковая, д. 6Б, кв. 50).

Экспертом изучены представленные документы, проведен осмотр объекта исследования, проанализировано месторасположение объекта экспертизы, проведен анализ рынка, произведен выбор объектов - аналогов, проанализированы данные об аналогах с учетом необходимых корректировок; произведен расчет рыночной стоимости объекта экспертизы путем применения двух подходов: затратного и сравнительного; произведено согласование результатов. Доходный подход не применялся.

По результатам исследования эксперт пришел к следующим выводам.

Нежилое помещение, общей площадью 689,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Великий Устюг, ул. Кирова д. 106 с кадастровым номером 35:10:0101002:159 имеет фактическое использование - гараж; транспортная доступность - неудовлетворительная (на второй линии, социальная инфраструктура характеризуется как неразвитая); помещению требуется выборочный капитальный ремонт (имеются трещины в цокольной части здания, трещины и отпадение штукатурки местами, выветривание швов, имеется незначительное смещение плит относительно одна другой по высоте, на крыше наблюдается вздутие мастичного покрытия и отслаивание в местах сопряжения с вертикальными конструкциями, в отношении инженерных сетей имеет место капельная течь в местах врезки кранов и запорной арматуры).

Для определения точного значения корректировки на местоположение, эксперт использовал справочник оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки. Часть 1.

Физическое состояние объекта оценки определено на основе технического паспорта на объект исследования.

Для определения точного значения корректировки на площадь, эксперт использовал справочник оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки. Часть 2. Под ред. Л.А. Лейфера. Нижний Новгород. 2018, справочник оценщика недвижимости - 2017", "Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов". Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода под редакцией Лейфера Л.А.

Для определения точного значения скидки на торг был использован Справочник оценщика недвижимости - 2017. "Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов". Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода под редакцией Лейфера Л.А..

Также экспертом отражено, что объект оценки оснащен только временным электроснабжением, установленным арендатором самостоятельно. При этом в случае оставления арендатором указанных помещений данная временная линия будет убрана, путем отсоединения провода (т. 1, л.д. 144). Объекты аналоги обладают электричеством и отоплением.

Согласно заключению эксперта N 01/05/2021 от 13.05.2021 итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на дату подачи заявления о выкупе арендуемого имущества - 05.12.2019 составляет 1 634 000 руб.

Апеллянт не согласен с выводами эксперта, в том числе в связи с тем, что согласно акту приема-передачи спорного гаража в аренду (02.02.2015) здание было электрифицировано.

Данный довод проверен судом апелляционной инстанции.

Судом установлено, что действительно в акте приема-передачи спорного гаража в аренду 02.02.2015 указано, что в здании имеется электроосвещение (при этом в тексте договора аренды данный факт не отражен).

В соответствии с пунктом 1 статьи 26 Федерального закона от 26.03.2003 N 35-ФЗ "Об электроэнергетике" технологическое присоединение к объектам электросетевого хозяйства энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам осуществляется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, и носит однократный характер.

Общество, опровергая факт наличия электроосвещения гаража на 02.02.2015, представило следующие документы:

* договор N 16 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям от 02.03.2015;

* акт N 5921 разграничения границ балансовой принадлежности сторон от 14.05.2015;

* акт N 16 об осуществлении технологического присоединения от 14.05.2015;

* акт N 5921 разграничения эксплуатационной ответственности сторон от 14.05.2015;

* акт N 1097 приемки (осмотра) учета электросчетчиков и трансформаторов от 07.05.2015;

* договор энергоснабжения N 3443/4 для потребителя с максимальной мощностью менее 100 кВт от 20.05.2015;

* договор энергоснабжения N 35040410012912 от 01.01.2019;

* рабочий проект электроснабжения гаража по адресу: г. Великий Устюг, ул. Кирова Д. 106 от 02.03.2015;

* копию технического паспорта электрического счетчика;

* протокол N 10 от 28.04.2015 измерения сопротивления изоляции кабелей, проводов, аппаратуры;

* технические условия для присоединения к электрическим сетям от 02.03.2015 г.;

* протокол N 10/2 от 28.04.2015.

Указанные документы опровергают факт электрификации и подключения к электрическим сетям объекта недвижимости на момент заключения договора N 10 аренды имущества от 02.02.2015 г. и подтверждают выводы эксперта о самостоятельной электрификации гаража Обществом после заключения договора аренды.

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции признает заключение судебной экспертизы соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и других актов, а итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки достоверной.

Расходы по оплате судебной экспертизы распределены судом в порядке, предусмотренном статей 110 АПК РФ.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшихся судебных актов.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 15 июня 2021 года и дополнительное решение Арбитражного суда Вологодской области от 01 июля 2021 года по делу N А13-16259/2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом администрации Великоустюгского муниципального района - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н. Шадрина

Судьи

Л.Н. Рогатенко Н.В. Чередина